啟德新盤維港1號早於6月末公佈首張價單，推出212伙，折實後尺價逾2萬6元，1房入場價逾650萬，比其他同區新盤定價進取。這個新盤三面環海，交通便利，加上屯馬線早前已通車，發展商希望除了吸納本地客外，還有新香港人置業。下文立即分析維港1號價單、佈局和配套!
根據《一手住宅物業銷售資訊網》，近期啟德區推出新盤項目都頗受買家歡迎，至本年6月，售出單位比率已逾9成。今次維港1號首批價單的折實尺價與同區二手樓宇相近，發展商預計仍有加價空間。
維港1號樓盤資料
| 樓盤名稱 | 維港1號 One Victoria |
|---|---|
| 位置 | 啟德承豐道21號 |
| 單位數目 | 3座共1059個，2幢高座及1幢低座近海大宅 |
| 面積 | 329至1793尺 |
| 戶型 | 高座: 246伙(1房)、553伙(2房)、123伙(3房)、121伙(3房連工人套房)、6伙(特色戶) ;
低座近海大宅: 10伙(4房) |
| 校網 | 34小學校網 中學九龍城區 |
| 關鍵日期 | 2023年3月31日 |
| 發展商 | 中國海外 |
| 管理公司 | 中國海外物業服務有限公司 |
| 示範單位地址 | 九龍灣國際交易中心26樓 |
處傳統名校網 四通八達
項目位於傳統名校網，例如拔萃男書院、喇沙、培正、瑪利諾修院學校等，相信可吸不少家庭客。交通四通八達，有多條專線小巴及巴士路線，來往港九新界，例如九龍城至啟德郵輪碼頭、啟業邨、麗晶花園，而且離沙中線啟德站十幾分鐘步程，屬可接受範圍。如果想使用公眾康體設施，可以到九龍灣單車公園、九龍灣運動場等，附近亦有九龍寨城公園，居民做運動的社區設施充足。除此之外，啟晴邨附近都有商場配套，而啟德站廣場也將成為購物中心，又鄰近九龍城，美食甚多，不需要擔心買餸、餐飲、購物需要。景觀是不少人關心的賣點之一，由於項目位於啟德跑道中段，部分單位可看到避風塘或海景，頗為開揚，不過注意的是高座住宅是L形向東北設計，例如2B座的A至C室會望向兒童醫院。另外，當中1A座、1B座和2A座的A、H室，都會受將來興建的6座住宅項目影響景觀，選低層者，又會被低座迎海大宅阻礙景觀，最好是選中層以上單位，才可望到較寬闊景色，例如2B座B室，可側望觀塘海濱及避風塘。如不喜歡望向附近地盤項目的話，那2B座和1B座的F室就不屬首選了。
維港1號 (2號價單)
| 伙數: | 106個 (佔項目全數約10%) |
|---|---|
| 折實平均呎價: | 24302元 |
| 單位種類: | 1房: 39個
2房: 59個 3房: 8個 |
| 面積: | 330至765方呎 |
| 折實價: | 704.2萬至1903.1萬 |
| 呎價: | 20834至26370元 |
中國海外發展旗下的維港1號，早前加推2號價單，總數有106個單位，市場反應不錯，是次推出的伙數佔全個項目10%，包括3房連儲物房及洗手間單位。
根據地產網最新9月成交個案，其中2B座20樓J室(2房單位)，以1291萬成交，實用451尺 ; 1B座21樓H室 (3房單位)，以1636萬成交 ，實用598尺。
住宅分高座即1房至3房、3房(連儲物房及洗手間)、4房（連儲物房及洗手間）。低座為迎海大宅，佔最大面積，全部是4房單位，僅有10伙，最細是329尺的2B座1樓B室。全個項目逾50%都是2房單位。
項目單位實用面積最大可至1793尺，樓高3.125至3.5米不等，其中高座全部有32層，各有六部升降機，一層有6至10伙，有開放式、獨立廚房可選; 低庭有6層高，稱為迎海大宅(Ocean Villa)，一層只有2伙。住宅會所連園林面積逾9萬平方呎，除了常見的50米戶外泳池、室內泳池、健身室，亦有適合小朋友玩的賽車場、鋼琴演奏廳等。綠色建築認證的暫定評級為「金級」，在節省能源方面屬優秀。
另外，項目的頂層連天台戶僅有8伙，主要分佈如下:
1A座36樓G室 ; 第1B座36樓A室 ; 第2A座36樓A、H室 ; 第2B座36樓A、F室 ; 低座(迎海大宅)6樓A、B室。
上述的頂層連天台戶單位實用面積814平方尺起，天台最細都有157平方尺，露台由26至82平方呎不等，其中低座迎海大宅6樓A、B室還有43呎梯屋及39呎冷氣機房。
示範單位特色
早前發展商開放5個示範單位，包括1至3房標準交樓單位及2、3房經改動單位。後者以以2A座28樓H室為藍本所搭建，實用774尺，最大特點是將露台、工作平台和冷氣機平台3合1設計，跟以往做法不同，這是獲屋宇署放寬安排的，故不用將工作平台和露台分開1.5米而建，變相露台空間感增強，室內採光度提升。如果參考該示範單位而打通2間睡房，當放了雙人床後，仍有寬闊空間供3邊落床，睡房的景觀方向跟露台相同。想再增加室內空間感的話，則可參考示範單位將儲物房和廚房打通，變為開放式廚房。單位設2個浴室，主人房設浴缸，另一間為淋浴設計。
至於以2B座28樓J室為藍本搭建的2房單位(經改動)，實用面積451方呎，一入大門，旁邊便是開放式廚房，客廳外連接梯形露台，如果將2間房連接牆改動，增加小通道接通2房，可方便走動，小家庭可參考類似設計。
又以1B座28樓D室1房單位為例，實用面積330平方呎，樓高3.125米，設開放式廚房，配備雙工作枱面設計。
除了1B座C室(2房開放式廚房)、2B座G室(2房梗廚)及2B座A室(3房1套)外，其他單位有不少都有黑廁，如果喜歡浴室明亮通風的買家就要留意下。
7月加推5號價單
項目首張價單涉及212伙單位，實用面積329平方尺起，包括一至三房單位，定價由758.8萬至1912.7萬元不等，如果以最高發展商提供13.5%折扣優惠計，折實售656.3萬起，折實呎價不夠2萬元。最新發展商於7月加推5號價單，最平是2A座18樓E室，實用面積為332尺，售997.5萬元，呎價為30045元，如以13.5%折扣計，即折實售862.8萬元，呎價為不足26000元，如不用二按，只借80%一按，代理佣連律師費約96280元，印花稅為32.35萬元，首期付172.56萬元，月供2萬8元。又以較大面積的1A座1樓H室為例，實用643尺連22尺露台及16尺工作平台，售1765.9萬元，呎價為27463元。如以13.5%折扣計，即折實售1527.5萬元，呎價為23755元。
付款辦法
| -5% | A) 120天現金優惠付款計劃
5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%簽臨約後120天內付 |
|---|---|
| -4% | B) 120 天備用二按貸款付款計劃
5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%簽臨約後120天內付 |
| -1% | C) 建築期付款計劃
5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%收入伙通知書後14天內付 |
| / | D) 建築期備用二按貸款付款計劃
5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%收入伙通知書後14天內付 |
| -8.5% | 買家可獲額外售樓折扣作印花稅津貼優惠 |
注意的是，如果買家選擇用planA，則需要在4個月內找銀行處理程序，未必可配合按保，故最好預多點首期繳付，以免大失預算。如果需要造高成數按揭，選用plan B的話，雖然折扣少了1%，但初期要支付的首期也相對少了點，對要保持一定現金流的買家來說會較好。
今次發展商可讓買家最多借2成二按，如一按加二按就合共最多借8成。假設有銀行肯批6成一按予買家，再借盡2成二按，即買家要準備好20%首期，頭2年3厘息，其後18年5厘息。另一方面，亦可讓買家借25%二按，如一按加二按就合共最多借8成半。用以上例子，假設銀行同樣批6成一按予買家，再借盡25%二按，即自己可付少5%首期。這個首兩年息率4厘，之後18年5厘息。
