納米樓投資及按揭注意事項！ 納米樓如何輕鬆置業？

香港作爲已發展和高收入經濟國家，人口越來越密集，各國的行業精英都來香港發展。這讓原本國家面積不特別大的香港面臨土地問題。土地問題也間接導致居住單位愈來愈細，所以就出現了「納米樓」的趨勢。這篇文章我們28 Mortgage要跟大家討論「納米樓」相關事項，供您以後無論是要做自住或投資用途都可以參考。

什麽是納米樓？

首先先來了解 「納米」在數理科解釋為微米的千分之一倍，也稱毫微米（nanometer）.簡單來説就是形容非常微小的度量單位。「納米樓」是用來形容面積細小的物業或單位。坊間也有許多不同説法如「迷你樓」、「奀豬盤」或其他國家如新加坡也有人會稱「納米樓」為「鞋盒公寓」。

最低居住空間標準

用宏觀的角度看全球，部分人口較密集和已發展國家地方政府都有明確指定人民「最低居住空間標準」以保障市民的基本居住水平，意思是單位實用面積的最下限，相等於不同國家對「納米樓」的面積要求。

表1：不同國家的最低居住空間標準

或許您心裏會有疑問在香港的每閒納米樓真的有如上所記錄為280平方呎的居住空間嗎？這就要提一提根據香港的《一手物業住宅銷售條例》，一個單位的實用面積指的是整個單位的面積，其中包括露台、工作平台及陽台的面積。如果單位是圍封單位的話，面積需要從「圍封牆」外部開始計算，因此極大可能真正度量後的納米樓面積只有大約215平方呎可供住戶使用。打個比分，早在2018年出售的屯門菁雋納米樓中有部分單位的實際可使用面積僅剩128平方呎，所以當時被稱爲「龍床盤」。「龍床盤」的由來是因爲當年發展商說了句「紫禁城再大，皇帝也不過睡張床」而引起港人的注意。有興趣了解香港納米樓新樓盤的買家歡迎WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員做進一步咨詢。

爲何納米樓愈建愈多？

香港納米樓的數量從2010年至今，差不多12年閒已經翻了100倍。2010的納米樓數量為21個單位，根據2020的記錄，香港發展商總共建了2143個納米樓。

1.政府房屋政策

第一個原因還是從政府的房屋政策説起，香港政府一直以解決房屋供求為首要政策。這是因爲香港土地總面積對比越來越密集的人口（本港與外來者增加）導致房屋供求失衡；加上香港政府近期開放後開始發佈消息要廣招人才到香港發展，所以站在政府的角度來看建屋量和居住面積這兩件事情，建屋量絕對是優先必須解決的。試想想，一般的單位裏通常包含兩到三間房、客廳、厨房等的總面積，發展商可以劏為兩到三個「納米盤」模式出售，房屋供應大大提升。政府本身并沒有制止納米樓的興建，因此發展商才會快速的實行納米盤興建計劃。

2.「限呎地」及「限量地」條款

追朔2010年開始，香港政府爲了抑制急速攀升的物業價格因此在地皮的賣地條款中引入「限呎地」及「限量地」兩個條款。「限呎地」指的是個別地皮的住宅單位不可超出指定面積；「限量地」則是要求單位數量不可以超出指定的數量。這兩個條例限制及要求減少大單位的興建，變相鼓勵發展商多開發納米樓計劃。只是值得思考的是，單位變小，價格是否也下調以達到幫助人民更容易上車的母的？

3. 幫助年輕人實現置業夢想

香港樓價節節上升導致剛出社會的年輕人、單身人士或二人小家庭很難存到足夠錢購買樓宇。發展商把一個大的單位分割成面積較小的納米樓出售。物業價格的確比一般私樓低，不過如果您以每方呎的價格仔細計算，其實并沒有節省多少。

不過有時形勢所迫，買家首期有限，可是急需買樓，納米樓面積雖小不過裏面尚且可以説有著齊全的基本配備如開放式厨房（現代人也很少下厨）、厠所、工作平台、放迷你雪櫃的空間。納米樓所需的首期較低，加上2022年政府放寬按揭成數，資金不充裕的買家可以通過新按揭保險借到高成數按揭上會。欲知道更多如何通過高成數按揭置業的準買家歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員，我們提供免費咨詢服務，幫助您順利上車還給您全港最高的現金回贈。

納米樓的投資價值

納米樓到底是自住多還是用於投資？根據研究調查結果顯示，納米樓業主平均持有納米樓只得3.48年；超過50%的業主在度過三年額外印花稅轉售限制期限後就陸續賣出手上的納米樓；甚至10年樓齡内的出售率高達80%。由此可見，納米樓的買家還是以投資客居多。 接下來，我們28 Mortgage以主觀的角度跟您分析關於納米樓最新的投資價值和所需要考量的事項：

1.租金有下調的壓力

這三年的疫情導致股市崩盤及美國通脹問題日益嚴重導致全港租金的市場面對租金下調的壓力。因此租客們可以通過可負擔的租金去選擇更大面積的單位。 

2.酒店開始收月租客

疫情導致大陸客不能入境，香港的酒店生意嚴重被打擊因此開始提供月租服務。酒店房間的可用面積月120呎，兩種戶型供顧客選擇（雙床房間或大床房間），WIFI，，洗手間和清潔用品全部有酒店提供，每個星期有兩次的收拾房間服務，洗衣服務和提供簡單早餐。酒店房的每月租金差不多在9000元至1,2000 左右。價格方面跟納米樓有得競爭，納米樓的月租一般都超過1,2000元。 

3. 納米樓按揭 – 政府放寬按保

2022年3月政府宣佈新按揭保險放寬了最高按揭成數，尤其是首置人士可以借貸最高90%的按揭成數和免做壓力測試就可以購入高樓價的私樓。這波操作無疑是會影響納米樓的需求畢竟如果條件允許，人人都想住更大的單位，面積不擁擠，以後成家後也需要更多的空間給另一半和子女。

表2：最新按揭保險計劃-波叔Plan

資料來源： 香港按揭證券有限公司官網

注*

1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業  及
2. 所有申請人須為固定受薪人士

金管局放寬按揭條件

2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。

表3：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新）

4. 納米樓印花稅

雖説納米樓價格比較可以負擔，不過關於納米樓印花稅也是買家及投資客需要多加注意。近年來一些放寬最新資訊都是希望可以減輕港人上會的壓力。您參考第二標準稅率繳交較低的印花稅。第二標準稅率的印花稅是根據物業價格來計算。

表4：物業印花稅

準業主可以參考一下關於印花稅的計算方式，提前準備好資金。

施政報告2023減辣措施

李家超在2023年10月25日公佈2023年最新施政報告裏公佈了三大減辣措施如下：

SSD年期縮短至兩年 

-額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年。

-業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）稅率減半

-買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。

-這項措施適用於境外客及公司客。因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。

表5：一表看清三大減辣措施

入手納米樓注意事項

業主在入手納米樓之前要做功課或是尋求專業人士的意見尤其要小心未來日子的樓價波動。不排除有些時候未完成興建的納米樓會出現出租行情被市場高估的現象，導致到頭來才發現根本不如預期好賺甚至需要跟大單位競爭。

其次準業主要注意就是物業被過分炒作、買家上車後才發現一切不如預期。最典型的案例如位於「Grand Austin」的納米樓 ，佐敦「匯萃」。預售期間全憑一個高鐵概念造成市場搶購熱潮。最後落成後被炒作的高鐵沒有帶來什麽大效益最後影響該區納米樓的售價，如今的賣出價足足蝕了超過20%。

有關納米樓的常問問題：

1.  爲什麽會有納米樓？

主要還是因爲政府要解決房屋供求的問題，所以允許發展商興建納米樓來提高建屋量。然後就是早年政府「限呎地」及「限量地」條款，單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤外，還因市場需求大，不少年輕買家無法付出昂貴首期，因此面積較細、樓價400萬以下的200尺單位應運而生，令到資金不足的人士也能用2、30萬首期便可以上車。 

2.  想將細單位放租，要注意什麼？

 如果您有興趣要投資納米樓收租，需要注意的是當市場的租金有下調壓力，租客可以用更低租金租更大面積單位時，納米樓租盤就不再那麼吸引。疫情下本港租金市場曾一度受衝擊，尤其是納米樓，開放式細單位愈租愈平。

3. 納米樓易上會，但轉售能力如何？

納米樓受準買家和投資追捧，惟未來供應大增，加上單位面積細，基本只適合單身人士居住，如果要轉售予家庭客就有一定的難度。入市時需慎選地點，位於市區或名校網區的納米樓，抗跌力相對比新界樓強。由於納米樓未來供應多，樓價變化不定，不管是自住抑或收租投資，入市前須小心審慎。建議先聯絡28Mortgage 的按揭專員了解更多再做決定以免踩雷。

4. 香港哪個發展商興建和出售最多的納米樓？

恒基地產一共興建了 2,858 個納米樓，佔整個納米樓市場超過30%，以上僅供顧客參考。