轉按意思是什麼？
「轉按」是指業主在購入物業時，會選定一間銀行為物業做按揭貸款，如業主將一個本來抵押予A銀行的物業，轉而向B銀行承造按揭，將物業從A銀行贖回，轉而抵押予新銀行。通常有見銀行因市場變化而推出不同按揭優惠，特別是當息率平，又有現金回贈時，就會吸引業主轉會，例如借貸100萬元，就有大約一萬元回贈。不過銀行為保障自己利益，一般會設定罰息期，大約兩至三年。在這段時間內業主不能將物業轉按，不然銀行會收取手續費，業主可能需要支付賠償，甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過，買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行。
轉按有什麼類別？
轉按其實主要有兩種的類別：
1. 平手轉按
平手轉按是業主把餘下的貸款額轉移另一間銀行，貸款額不變，例如一開始斥資700萬元購入單位，餘下400萬元未供，就可將這筆貸款選向另一銀行借貸。
2. 轉按套現
轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價，借盡了按揭成數之後，餘額就能夠套現成現金，增加業主的流動資金。例如當時物業樓宇價值是750萬元，業主將這物業轉去另一銀行承造按揭。如果最終目的是想增加現金流，估價最好愈高愈有利，不過有些情況是估價上升也不一定帶來幫助。舉例說，當初以820萬買入物業，承造6成按揭，貸款額為492萬元，如果物業估價升至980萬，貸款額最盡都是500萬。因為根據現時金管局指引，1000萬以下物業最多按6成，貸款額上限是500萬元。所以在以上特定的範圍下，不一定升了值就可增加套現金額。
居屋轉按
居屋屬於政府資助房屋，由政府作為擔保人，以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。居屋按揭分為已補地價及未補地價，已補地價的居屋業主擁有完整的業權，因此可以在自由市場買賣；而未補地價的居屋，一部分的業權由政府持有，因此想做轉按，就有較多的限制。
如果將未補地價居屋套現，就會再沒有政府擔保，在申請按揭審批時都會有難度，例如按揭成數最多是樓價6成，有別於一開始的高成數按揭 ; 還款期最多25年，視人齡、樓齡而定 ; 要提交有效入息證明，但萬一不能通過壓測，也不能加擔保人，利息又昂貴，一般都是超過4厘。難上加難的是，不少業主都是已退休人士，難以再交入息證明，種種限制下，變相貸款額有限，未必足夠清還現時貸款。就算將來清還了套現的貸款都不能夠再回復政府擔保人的身分。
未補地價的居屋，在轉按時只可以轉按揭餘額，不能加按和延長還款期，就算轉按，都只能在一些特定特定情況，例如醫療費、殮葬費、子女出國讀書的學費、而且必需要向房署申請獲得同意書，至於個人財務問題，就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。
不過居屋轉按一樣做到現金回贈，銀行的現金回贈，加上轉介公司回贈，多數都可以獲得超過1%現金回贈，絕對有著數！
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村屋轉按
村屋又稱為「丁屋」，原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，如果未補地價，是不能進行村屋轉按，因此業主在轉按之前，需要確保村屋已經興建了五年，不然有機會需要罰款。
另外由於村屋買賣所涉及的文件，比一般樓宇多，例如地段編號、村屋的平面和滿意紙，加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少，因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎，業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。
另外要留意的是，不少村屋歷史悠久，質素參差，所以理論上銀行估價可能估不足，那業主就要預多些資金，而這也跟一般私樓相同，可選H按、P按或定息。
轉按成數
現時轉按樓價600萬或以下的物業，最多借8到成；樓價在600萬至834萬之間，則最多能做到6成，而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業，上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上，最多只可以借到5成。
一般情況下，假設有人當初買了650萬元物業，承造6成按揭，但經估價後，物業價值跌到600萬元，選擇兩年內轉按，也有機會再造較高成數按揭。據HKMC做法，會以當初買入價及當時估價作評估，惟會以較低者為準。只是要留意的是，到時要再付按保費用，或轉按是在買樓後2年內做就要罰息，這也可憑現金回贈去幫補開支。如果轉按過程中是想造高成數套現，還款期最長25年，而月入要求都會提升。
轉按壓力測試
在現時政策規定之下，轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。
相反，轉按的物業是出租，或者業主有其他按揭在身，壓力測試就會以40／50計算。
不過，如果業主經按保做到高成數的按揭，就可以免於壓力測試，不過每月供款額不可以超過入息的5成。
每人財務情況不同，如果你對自己的轉按物業個案有疑問，可以聯絡我們28 MORTGAGE的按揭專員查詢，幫你計好數，輕鬆過壓測!
申請轉按手續和轉按流程
業主在考慮轉按時，應該貨比三家，由於各大銀行所提供的按揭利率、現金回贈等優惠各有不同，業主應細心選擇出最適合的計劃。另外轉按過程需約1至3個月，當中涉及的流程如下：
轉按流程1: 遞交轉按申請
業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書、公司工作證明信、最近3個月糧單、最近3個月出糧戶口之月結單、稅單，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。
如果是自置居所，例如綠置居，申請人要參閱房委會的銀行名單，選擇轉按的銀行，當與新銀行接洽後，就要連同1950元的行政費、置業資助貸款股遞交轉按申請書。當申請人簽好轉按同意書副本，就交予新銀行簽署及簽新按揭契據，再向原先銀行提交轉按同意書，解除舊按揭。
當原先銀行向新銀行發出按揭證明書後，新銀行就會發確認書，留意的是簽新按揭前至少14日，申請人就要將3份文件(轉按同意書、按揭證明書、確認書)
交予房委會有關部門，進行會面，簽訂新的貸款協議。
轉按流程2: 聘用律師
在轉按過程中涉及很多法律文件，以及手續需要處理，因此當中最大的費用便是雇用律師。當客人簽好授權書予律師，對方就會向原先銀行取回樓契(通常21日內)。客人就要在新銀行簽好貸款信，律師樓會收到loan instruction兼處理文件，又會向原先銀行查詢drawdown日要還的款項，隨後新銀行就會將款項發予律師樓，當原先銀行已confirm還了舊按揭款項，田土廳就會有轉按紀錄，而律師樓都會將樓契文件交予新銀行。另外如果轉按個案複雜，律師亦可能會再另加收費。一般費用是5000元左右。
轉按流程3: 簽署轉按文件
到達該步驟時，轉按已經基本完成。但視乎物業樓齡，銀行或者有機會需要驗樓，確認沒有問題才會批出按揭。在驗樓手續完成之後，業主簽署新的按揭條款就可以，其後銀行會將按揭貸款，以及套現的現金交給律師樓，之後轉交給業主，整個轉按的手續就會完成。
注意不宜同一時間向多間銀行申請按揭，這樣會影響到TU環聯信貸報告反映硬性查詢的紀錄，或會影響評級。
轉按有什麼好處？
轉按除了套現資金，以及賺取按揭現金回贈，轉按的好處豈止這樣簡單？一起看看轉按還有什麼好處？
轉按好處1. 額外轉按現金回贈
銀行之間競爭也很激烈，因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款，通常會提供很多優惠，例如轉按現金回贈作為獎勵。另外，如果業主經按揭中介申請轉按，除銀行的轉按現金回贈外，也可以得到按揭中介的額外轉按回贈，有些總額可高至貸款額的1.7%，理論上業主在罰息期過後可以不斷轉按重複賺取轉按回贈，特別是當市況轉好，現金回贈都會不算差，如果2年罰息期就轉按，有望賺多點回贈，只是如果金額多於1%，銀行都會扣貸款額。
轉按好處2. MORTGAGE LINK 戶口
現時銀行在批岀按揭時，除了按揭利率，還會為貸款人提供Mortgage Link戶口，也是銀行常見的優惠。Mortgage Link 又稱為高息存款掛鈎戶口，能夠幫助對沖業主在供樓時的利息，同時可以讓業主保持流動資金，不過存款設上限，一般是按揭貸款額的50%。除此之外，Mortgage Link可以享有跟按揭貸款利息利率相同的利率優惠。例如供樓是按揭利率為2%，Mortgage Link戶口存款利率同樣能做到2%
另外，如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口，業主可以透過轉按，從新銀行取得戶口，將存款存入高息存款戶口，從而減少按揭的利息支出。
轉按好處3. 摵甩按揭保險
業主在購入心儀物業的時候，如果借出6成以上的按揭，便需要購入按揭保險，但如果罰息期一過，物業的價格隨市況上升。當業主申請轉按的時候，貸款額跟物業價錢的比例有所改變，有機會不用購買按揭保險。因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。
轉按好處4. 聯名物業可以除名
一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入，然而這種情況之下，其中一方如果想再購入物業，便沒有「首置」的政策優惠。透過轉按，業主可以把聯名物業除名，其中一方便可以重新獲得首置身份，不需要付15%的印花稅。
轉按好處5. 轉按套現
另外轉按的好處是可以透過轉按套現成現金周轉。實行轉按套現時，業主需要將完整物業的價值轉向新銀行，並重新進行物業估價，若果物業升價，新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額，而多出來的就能變成流動資金。
申請轉按的注意事項或壞處？如何避免轉按中招？
申請轉按雖然好處很多，但其實也有不少注意事項或壞處，一不小心，就隨時會中伏！
1. 罰息期內轉按要罰款
銀行為保障利益，在樓宇按揭條款通常會設定罰息期，常見為兩年至三年。業主如果在罰息期內轉按或出售物業，都需要跟銀行支付按揭貸款額一部份的百分比作為賠償。因此業主需要特別注意這個部份，盡量不要在罰息期內申請轉按。
不過如果業主是購入樓花，即使罰款期已經過了，也需要入伙才可以申請轉按。
2. 壓力測試
業主就算是申請轉按，也是需要通過壓力測試，簡單來說就是按照現時按揭利息的水平加3%後，業主每月的供款額不可以超過月收入的60%。所以業主都要注意屆時的工作、財務情況是否穩健，這些都會影響最終的按揭成數。
3. 留意屆時審批條件或有變
不同經濟環境下，銀行都會採取不同的風險管理措施，如果屆時趨向嚴謹，都會令成數降低，或減少貸款額。
4. 估不足價影響轉按
如樓市不景氣，物業就會估不足價，想轉按更高成數就困難點，貸款額亦未必符合預期，如低息環境不再，那轉按又未必划算。萬一當初選了較高息的按揭計劃，想罰息期一過就即做轉按，那如樓市欠佳，隨時都會捱貴息。
轉按 VS 加按
很多時候大家會把轉按跟加按混為一談，但其實兩者是有分別的。
加按即指業主已在銀行申請了物業按揭，為增加更多的流動資金，在原有基礎上進行多一次按揭貸款，申請額外的貸款額，從而套現現金周轉。
至於轉按則是業主把整個物業按揭轉移至另一間銀行，原因大多是為了賺取更高的現金回贈，以及隨着物業估價上升，轉按能夠從中套現現金。
對比一下，假如某人有1個市值600萬物業，尚有50萬貸款未供完，選擇加按310萬(按揭年期30年)，息率為2.5%(封頂息率計)，月供連原先按揭共16883元，做壓測加3%息下月入要求是38235元。如果選轉按，連同未供款項共360萬(按揭年期30年)，做P按2.5%息率，月供為14224元，做壓測加3%息下月入要求是34067元，最高回贈貸款額0.5%即18000元。以上月供方面，都是轉按較可取，即使當中要付律師費，都可有現金回贈幫補。
有關轉按的注意事項：
1. 轉按套現的現金可以何時到手？
業主在申請轉按時，如果交齊文件，通常14日至30日內便可以批核，但律師樓需要約兩個月的時間處理相關手續，例如需要向前一間銀行取樓契，因此業主預留兩個月的時間較為鬆動。
2. 轉按的過程有什麼收費？
一般律師樓會收取律師的費用，另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。另外如果業主在罰息期內轉按，也需要向銀行繳交罰款。
3. 轉按如何取回按揭保險的保費？
業主如果在置業的時候做了高成數按揭，當物業升值，便可以考慮甩保。現時一般如果在第三年甩按保，能夠取回約15%的保費。但要注意如果超過三年 ，有些公司的條款規定，便未必能取回保費。
4. 轉按的按揭成數上限是多少？
現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下，一般可以借到六成，而上限為港幣500萬；樓價1000萬以上的物業，最多則可以借五成。
5. 申請轉按在新銀行有什麼保險優惠？
業主在申請轉按的時候，新銀行一般會附送家居保險，甚至火險作為迎新優惠。如果業主在舊銀行有保險計劃，是可以申請退保，從而獲得保費退還。不過如果物業屬於新型屋苑，管理費可能已經包含火險，就未必能夠受惠於新銀行的優惠。
6. 轉按的律師費是多少？
轉按時律師樓會為業主處理當中的手續和法律文件，視乎個案的複雜程度，可能會增加收費 ，但律師樓一般的收費是在5000至6000元內。
7. 原有銀行轉按時會收取任何費用嗎？
個別銀行或許會收取贖契的費用，以及部份手續費。另外如果業主再罰息期之內轉按，一般需要向銀行支付貸款額一部份，作為賠償。
8. 如果轉按到小型銀行會有何風險?
不少人為了賺多點回贈就會選擇轉按到一些小型銀行，但要注意風險，萬一長遠經濟轉差，而銀行業務亦非十分穩健，隨時會call loan，或者加息，所以最好選擇主流、按揭業務穩健的銀行。
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