按揭資訊

置業新手想一嚐業主夢，難以預算可負擔的物業，自政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後，600萬物業首期就更易負擔，究竟按揭應如何部署？按揭成數又可承造多少? 600萬物業按揭成數 銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭，而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭（上限500萬），1000萬以上物業就只有5成按揭成數。 為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車，香港按揭證券公司就推出按揭保險，讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之，買家可以準備1至2成首期，借8至9成的按揭。在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。 不過有見樓價600萬以下的盤源愈來愈少，林鄭在2019年施政報告提出放寬按揭保險，變相可提高按揭成數，當中400萬至800萬元物業可最高承造9成按揭，800萬以下至900萬以下物業則最多承造8成至9成按揭，最高貸款額為720萬元。900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭，當中要符合各種用途及申請條件。 600萬物業首期及其他支出 按金管局指引，首置人士購買1000萬元或以上住宅物業，一按最高可造5成按揭成數，而1000萬元以下住宅物業，一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元)，如果購入600萬元物業，首期就要準備4成首期，約240萬元。 假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，假設P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。 例如元朗尚悦3座高層F室，實用357呎，售585萬元，10%首期約58.5萬元，如按最高9成，P按按揭利率為2.5%，分30年供款，即月供21843元。 除了首期之外，還有不少雜費支出，例如印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。假設裝修費20至30萬元、佣金為成交價1%，首置客印花稅計3%，如用上述尚悅為例，即付印花稅175500元，佣金約5.85萬元，加加埋埋約近90萬元。 600萬物業壓力測試 準備好首期，還要看收入是否通過壓力測試，在新按保計劃下，首置可免壓測，只要供款與入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇，例如上段尚悅585萬樓宇，每月收入43687元就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少52315元。 下表可以比較一下，在有申請按揭保險與沒有按揭保險情況下的首期及壓測要求: 沒有按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算 樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求 $6,000,000 $3,600,000 $2,400,000 $34,067 $5,000,000 $3,000,000 $2,000,000 $28,389 $4,000,000 $2,400,000 $1,600,000 $22,712 $3,000,000 $1,800,000 $1,200,000 $17,034 $2,000,000 $1,200,000 $800,000 $11,356 $1,000,000 $600,000 $400,000 $5,678 申請按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算 樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求/免壓測月入 $6,000,000 $5,400,000 $600,000 $53,656 / $44,807 […]

在香港，不論您是有計劃要申請或者已經購入居屋（綠置居、一手居屋、白居二），都一定會聽到 「補地價」這個詞。您對「補地價」了解有幾多呢？今天讓 28Mortage 同你一一解釋關於「補地價」所有相關事件如「補地價」對買家有什麽好處？怎樣「補地價」？要補多少錢？買了居屋就一定要「補地價」嗎？「補地價」的程序會麻煩嗎？當然最後就是我們每一篇文章最後的FAQ環節那就是關於「補地價」最常問的一些問題。 什麽是「補地價」？ 在香港，無論物業是屬於私人還是政府，興建物業的那幅地皮都是屬於政府所擁有的。香港政府為了減輕本地人置業負擔，所以在出售居屋、租者置其屋計劃單位(即讓公屋租戶可免補地價購入現時單位) 等都可免地價。這就是爲什麽居屋的價格可以這麽便宜（通常為市價6折）。其實居屋價格和私樓價格的差距可以被理解為地價的價錢。 政府在出售居屋時也有列明一些限制，例如居屋及綠置居等政府資助出售房屋限5年內不能轉讓，直到向房委會補地價，才可在公開市場轉讓、出租或出售。如果業主將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法，嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年 所以，補地價的意思就是指如果業主想在該塊地皮上面做一些建設、出售或是出租，都要先補一筆錢給政府，當作買起該地的使用權。簡單來説，業主補完地價后，完成所有手續后，這個物業就是你的私人產業，你可以自由使用了。 什麽情況下一定要要補地價？ 不論業主購入公屋或居屋，這類型免地價的物業是有轉售限制。業主如果想要在公開市場出售或出租名下的資助房屋單位，必須先向政府補地價。 不過，不是每一個買賣都需要補地價的。 假如新買家是完全符合符合公營房屋業主的要求如合格的綠表／白表人士（公屋租戶或合資格買居屋的人士），舊賣家就不需要在這次買賣中補地價。所以需不需要補地價是取決與新賣家的身份。 補地價的好處 買樓不是自住就是投資賺錢。所以當居屋補地價後，業主就可以不再受轉售以及放租的限制，可以自由的在市場上出售給任何的買家，同時亦不受擔保期影響。新買家也可以通過按揭保險以高按揭成數置業。前提是只要物業保養得當，再出售個好價錢是完全沒問題的。若閣下在補地價和出售居屋有任何疑問歡迎隨時點擊右下角的WhatsApp按鈕或馬上拿起手機WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員。我們會全程協助您和您的新買家完成買賣，皆大歡喜。 補地價的程序 首先第一步就是要看該單位是否已過轉讓限制期。  1a) 如果該單位已過轉讓限制期，就要連同HD1065C評估補價申請書、樓契副本、申請費用現時是6,230元交到房署，如能在限期內補回地價，這筆申請費還可以從中扣除。（五年轉讓限制後的評估補價申請書點這裏） 1b) 相反，如單位仍在轉讓期內，業主就要交HD1066C表格，提交回售、補價的申請，房委會會拒批回售申請，其後再辦補地價申請文件。（五年轉讓限制內的評估補價申請書點這裏） 2.房屋署會發出補價申請認收通知書，然後委派測量師登門視察物業並估價。測量師主要視察單位有否違規僭建和物業的維修程度，然後釐訂單位估價。 3.房屋署收到相關資料，約一個月後會發出評估補價通知書，通知業主須   繳補的地價。如果業主認為估價過高，可於通知書發出後的28日內向當局反應，也可以同時向土地審裁處提出上訴。 4.若業主對估價沒有任何異議，那就須在評估補價通知書發出後2個月內繳付補價。需注意的是，若業主於2個月限期內沒有上訴，也沒有繳付補價，$6,230手續費將不被退還，補地價程序亦須重新申請。 5.收到補價後，房屋署會即時發出收據，並於稍後發出解除轉讓限制證明書。業主收到解除轉讓限制證明書後，儘快在土地註冊處登記辦理手續就萬無一失了。 大多數業主對補地價的程序不是很了解，很常也會因爲文件準備不足或是其他原因耽誤了房屋署給出的期限。這樣不止浪費了寶貴的時間也不必要的開銷。所以建議未來有打算補地價的業主們可以先WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，讓我們協助您少走冤枉路。輕輕松松補地價。 補地價計算方法 補地價的基礎是要政府給你的售樓折扣，退還給政府。怎麽計算這筆數呢？那就是單位現時的房委會估價，再乘以購入單位時的折扣率。 補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率 打個比方：估價後的單位值 $500萬，而當初買入的時候是以7折買入（30%折扣），你要補的地價就是 $500萬 x 30% = $150萬。 當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論，都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算，而且每期推售的居屋折扣都不一樣，個別單位的折扣率都要由房委會委託公證行進行未補地價居屋估價去評定。 然後這裏28 Mortgage給你送上一個小貼士，由於補地價金額是以最新估價，乘以售價折扣計算得成，所以業主們補地價前千萬別裝修，避免提高補地價金額。 如何把握補地價的好時機? 我們來拆解補地價計算方法：

通過過去我地28 Mortgage 處理過按揭申請經驗，今天要跟大家分享其中一個很常造成上會計劃告吹的原因就是沒有計算好買樓開支。這是非常可惜的因爲所有準備功夫如齊全的文件，符合可借貸最高按揭成數資格可是就是沒有把買樓開支做好預算，支付不來其他的開銷而被迫撻訂或是到處借錢導致財務壓力變得更重。今天這篇文章要跟每個準備買樓的業主分享所有買樓開支，做好萬全準備，成功上會。 開支1：首期 首期是買樓最大的一筆開銷。根據2022年公佈的最新按揭保險計劃，即是人稱 《波叔Plan》對首置人士來説是非常佔優勢的。您可以參考以下按揭保險計劃的最高按揭成數： 表1：香港按揭保險計劃的最高按揭成數 《波叔Plan》- 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前** 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%* 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*， 上限為900萬港元 1,125萬港元或以上- 1,920萬港元 80%, 上限為960萬港元 資料來源： 香港按揭證券有限公司官網 注* 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及 所有申請人須為固定受薪人士 在《波叔Plan》的幫助下，符合資格的準業主需要準備物業價格的10%至20%作爲首期即可準備上車。《波叔Plan》適用於全部的一手和二手現樓。 2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。 表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新） 物業價格 最高按揭成數 400萬港元或以下 90% 400萬港元以上- 1,000萬港元 90% 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 80% 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元 1,715萬港元或以上-3,000萬港元 70% 超過3,000萬港元 50% 如果準業主購買的是其他物業類型如居屋或村屋，可以點擊這裏了解所有關於香港不同物業類型的首期預算和需要注意的地方。您若是對首期或是想知道更多關於最高成數按揭計劃歡迎WhatsApp

最新《財政預算案》公佈，考慮到首置人士、換樓客的自用需要，按揭保險將會由目前最高8成按揭保險樓價上限1000萬元增加到1200萬元。而首置人士申請9成按揭保險樓價上限由800萬元增加到1000萬元。這是繼2019年放寬按揭保險計劃後，再度放寬按保樓價上限，今次措施適用於自用物業，於2022年2月23日即時生效。 壓力測試 今次修訂跟目前按保措施一樣，只適用於個人名義的固定受薪申請者，物業類別限於本港現樓物業，村屋除外，申請時沒有香港的住宅物業。首置人士如果未通過壓力測試，亦可申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%，而保費會因應額外調整。 申請者可以一次過付清按保，亦可每年支付，惟後者不會有退保安排。 此外，與現時安排一樣，抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調。 留意以下供款入息比率上限: 申請按保計劃時，未持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: 50% 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (5成按揭保險成數) 如按揭成數少於7成: 40% ; 如按揭成數多於7成: 35% 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (4成按揭保險成數) 如按揭成數少於6成: 40% ; 如按揭成數多於6成: 35% 按揭成數 1300萬至1920萬最新按揭成數表   物業成交金額 按揭成數 1300萬 原本能借50%，首期650萬 新按保下可以借73.8%，只需要340萬首期 1400萬 原本能借50%，首期700萬 新按保下可以借68.5%，只需要440萬首期 1500萬 原本能借50%，首期750萬 新按保下可以借64%，只需要540萬首期 1600萬 原本能借50%，首期800萬 新按保下可以借60%，只需要640萬首期 1700萬 原本能借50%，首期850萬 新按保下可以借56.4%，只需要740萬首期 1800萬 原本能借50%，首期900萬 新按保下可以借53.3%，只需要840萬首期 1920萬 原本能借50%，首期960萬 新按保下可以借50%，需要960萬首期 在最新修訂下，物業價格400萬元以上至1000萬元或以下，最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下，最高按揭成數為8成至9成，最高貸款額為900萬港元。此兩者只適用於固定受薪的首置人士，抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。而物業價格1125萬元以上至1200萬元，最高按揭成數為8成; 物業價格1200萬元至1960萬元，最高按揭成數為5成至8成，最高貸款額為960萬港元 ; 物業價格1960萬元以上，最高按揭成數為5成。最長還款期為30年，原本或剩下的還款年期及樓齡相加後不超過75年。 舉個例，購入1000萬元物業，供30年，申請9成按揭，首期約100萬元，月供約37442元，壓力測試下，月入要求要至少達89674元。購入1200萬元物業，供30年，申請8成按揭，首期約240萬元，月供約37932元，壓力測試下，月入要求至少達90846元。

房委會於2022首季推出新居屋，當中包括不少市區筍盤，例如將軍澳昭明苑。項目涉及7個屋苑合共8,926個單位，還推售房委會居屋及房協資助屋27伙貨尾單位。下文即睇申請關鍵日期、各屋苑售價及轉售限制。 居屋2022申請入息及資產上限 房委會建議，是次計劃的白表1人入息及資產上限分別為33000及925,000元，2人或以上的家庭入息及資產上限為66000及185萬元。白綠表的配額比例如以往一樣，保持4:6。 在參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者方面，都可獲留2700個單位，同樣地白綠表的配額比例為4:6。 小組委員會擬為1人申請者預留900個單位，白綠表的配額比例4:6。 如在「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者未能取得配額，或者當1人申請者選樓後，仍有餘下單位，都會被回撥至「其他家庭」類別下的申請者。 居屋2022申請日期 2022年首季預計為申請時間，2022年第2季為攪珠日子，2022年第4季為揀樓日子，同時向白居二2022合資格申請者發出批准信。2022年9月至2024年12月為項目涉及的7個屋苑預計關鍵日期，換言之，在2022年推出的新居屋單位樓花期最長。 市民可以有以下申請方法：親身遞交、郵寄紙本表格、網上申請。 「居屋2022」及「白居二2022」的申請費分別為250元及210元；同時申請兩者則為460元。 房委會除了接受紙本形式遞交申請外（親身遞交或郵寄紙本表格），亦會開放「居屋2022」和「白居二2022」網上申請服務 （電子申請、電子支付及電子通知）。 綠表申請者可獲保留申請的安排，即可選擇參加下一次資助出售單位銷售計劃，無須重新遞交申請和繳付申請費。 居屋2022揀樓次序 房委會將會繼續沿用既定的選樓優先次序: 優先次序1： 受房屋委員會（房委會）已公布「公屋」清拆計劃影響的家庭申請者。 目標清拆日期: 為居屋2022推出日期（開始接受申請的日期）之後（即白田邨第 9、第 10、第 11 和第 13 座）。 優先次序2： 受房委會已公布中轉房屋清拆計劃影響的合資格家庭申請者。 目標清拆日期: 為居屋 2022推出日期（開始接受申請的日期）之後（即石籬中轉房屋） 優先次序3： 一般綠表和白表家庭申請者會根據相關的分配比例，依下列優先次序選樓： 綠表家庭 (1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者 (2) 其他家庭申請者 白表家庭 (1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者 (2) 其他核心家庭申請者 (3) 非核心家庭申請者 優先次序4： 受房委會已公布「公屋」清拆計劃影響的一人申請者。 目標清拆日期: 為居屋 2022推出日期（開始接受申請的日期）之後（即白田邨第 9、第 10、第 11 和第 13 座）

如題目所顯示，這則文章是直接給您一切關於價值800萬港元物業的按揭咨詢。您心裏所有跟800萬物業按揭相關的疑問都可以在這裏一一弄清楚。  新按揭保險（2023年7月7日更新） 2022年3月，香港財政司司長陳茂波在《財政預算案》公布多項措以施助香港市民減輕買樓壓力，可以擁有自己的物業。其中包括放寬按揭保險計劃的最高按揭成數，人稱《波叔Plan》或 《財爺Plan》。 表1：放寬按揭保險計劃後的物業價格對比可借貸最高按揭成數 – 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前** 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%* 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*， 上限為900萬港元 1,125萬港元或以上- 1,920萬港元 80%, 上限為960萬港元 資料來源： 香港按揭證券有限公司官網 注* 1.所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及 2.所有申請人須為固定受薪人士 2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。 表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新） 物業價格 最高按揭成數 400萬港元或以下 90% 400萬港元以上- 1,000萬港元 90% 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 80% 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元 1,715萬港元或以上-3,000萬港元 70% 超過3,000萬港元 50% 依據表2（最新），準業主若是有興趣購入價值800萬的物業作爲自主用途，可以通過新按揭保險借到最高90%的按揭成數上車。補充説明，準業主必須是以首置人士身份申請（即申請貸款時並未持有任何香港住宅物業）和有糧單證明申請人是固定受薪人士。 800萬物業的壓力測試 在討論壓力測試之前，我們先來了解首置人士的定義因爲根據新按保放寬的跳樓，首置人士是享有特別優惠。首置人士指的是在簽署物業買賣合約時，并無持有任何香港住宅物業的永久居民，若之前曾經持有物業或與他人聯名購入物業則需要成功甩名後才算數。當首置人士買入價值800萬的物業，通過新按保可以乘造最高9成按揭，貸款額上限為720萬港元。這個情況下，買家只需要準備80萬首期即可。 反之，如果買家不是首置人士，同樣通過新按保，銀行可以批核最高8成按揭成數，所以買家需準備20%的首期，約160萬港元。 

2023年無論您有沒有在供房貸或投資，您都一定一直聽到 “美國通脹”、“美聯儲加息”、“銀行升息”等新聞。任何有關利息的新聞其實或多或少都會影響銀行的利率波動。只要有承造按揭上會的買家都需要供20至30年的貸款。在供款這方面，您對供樓利息的了解有多徹底呢？今天我們就針對性的來討論關於供樓利息。任何有在供樓或以後有計劃置業的港人都一定要看懂供樓利息。  善用按揭計算機 – 看懂按揭利率及按揭回贈 在香港置業，除了居屋買家一定要用P按，任何按揭申請人可以選用P按或是H按供款。P按 (Prime Rate)是「最優惠利率」，顧名思義就是銀行以「最優惠利率」為計算基準來提供按揭計劃，計算方法是「最優惠利率– 固定的百分比」，例如花旗銀行現時的P按為P(5.875%)-2.5%。不同的銀行有自己的「最優惠利率」。由於香港聯繫匯率與美國掛鉤加上美國的利息口對全球的的金融市場有著舉足輕重的銀行，香港的利率跟隨美國走動，因此美聯儲加息或減息都會影響香港銀行的「最優惠利率」波動。 H按 （HIBOR）英文全名為 Hong Kong Interbank Offered Rate, 中文是銀行同業拆息利率。銀行同業拆息利率是本地銀行之間互相借錢的利率，亦是銀行放貸的成本。 H按的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。H按計算的按揭計劃是以拆息利率(H)為基礎，然後銀行會再加上指定的百分點，「H + 銀行特定百分點 （x%）」，例如滙豐銀行現時的H按年利率是 H+1.3%。 H 按利率上限等於 P 按，也就是我們常挂在嘴邊的 「封頂位」。 當您清楚的知道P按和H按的分別之後，對您將來在選擇供樓利息有一定幫助。現時很多網站上都設有「按揭計算機」，只要您了解供樓利息的基礎，您可以好好的用按揭計算機去計算和對比供樓利息。一般上您只需要在網站上輸入物業價格、按揭成數、還款的基本資料就可以看到你需要支付的利息總額。 打個比方，王生看上一間600萬港元的物業，按揭成數為90%，還款30年，以現時「P-2.250% = 3.500%」按揭利率計算的話，王生的供樓總利息是9,165,900港元。按揭計算機算出來的答案是非常精準的。 若您還是覺得想要更確定和更安心可以隨時聯絡WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查問詳情，我地不收您任何費用，所以請放心。 接下來的圖表是讓您可以一次過看香港各大銀行的按揭利率，以便預算供樓利息。 表1：各大銀行的按揭利率及現金回贈 銀行 P按 H按 H按封頂位 現金回贈 花旗銀行 P(6.000%)-2.500%=3.5% H + 1.3% P(6.000%)-2.500%=3.5% 2.9% 渣打銀行 P(6.000%)-2.500%=3.5% H + 1.3%

不少人在申請按揭時，都會被銀行要求購買按揭火險，這也稱為樓宇結構保險。究竟買火險與其他家居保險有何不同? 比較按揭火險產品時要留意什麼? 什麼是按揭火險? 這種火險當初是用來保障單位因火災而生的損失，後來受保範圍增至保障樓宇結構因火災、爆炸、水浸、颱風等意外而生的損失。例如天花板、牆壁、喉管等都是常見的樓宇結構。所以火險不是指賠償財物損失，而是保障樓宇結構為主。 這種按揭火險可再分2種，包括「Fire Insurance」及「Property All Risk Insurance」。前者主要是規限特定範圍受保。後者則全面些，在豁免條款不受理外，其他都會受理，而且費用較高。買家從中可再仔細選擇受保的是室內財物還是結構。 與家居保險不同的是，後者是保障家居財物受損或被破壞，而產生的更換、維修費，最常見的，例如打風或爆水管問題，使家電損毀。部分家居保險會承保古董、名畫等貴重之物(設有上限)。 購買按揭火險的重要性 按揭樓宇是抵押品，銀行要確保如發生災害，都可賠償有關金額。萬一單位因意外而影響價值，那銀行就會失去保障，就算要放售都未必理想。銀行不會要求業主購買家居保險，重要的是按揭火險，不過業主不一定只能向按揭銀行購入火險的，只要投保後出示證明，有助讓銀行批出按揭。 按揭火險的投保額 按揭火險的投保額大多是以重建費用、或按揭貸款額、或尚餘貸款額再乘以保費率及折扣額計算，業主可從中選擇。如果以重建費用做投保額，則在續保時或要交手續費、估價費等，費用也有機會浮動。 所謂按揭貸款額，是包括各種樓宇相關的貸款，例如車位貸款、加按貸款等，有些銀行可提供按揭貸款額的0.1% 至 0.2%，例如渣打為0.125%， 匯豐和恆生為0.1%。而重建費用是會在每次續期前重新為物業估值，並從位置、附近環境等考慮，當中可能要委託測量師評定，這個費用也是業主自付，有些銀行則可豁免。不過作為買家，宜仔細看賠償額的問題，例如重建費要200萬元，但買家只選購保障重建價值一半的保額，就算投保是100萬元都好，如有火災，保險公司只賠保額一半為50萬元。 而尚餘貸款額是以申請人在按揭銀行的尚餘貸款額來計算。 銀行會就以上選項收取溢價，看個別情況提供買家折扣。總括而言，一般坊間的按揭火險保費都是少於0.2%，視保障範圍到哪種程度。 如何索賠按揭火險? 如果發生火災，即時報警後，就立刻通知保險公司，配合其要求，在保險公司代表或公證行人員到達事發單位前，不應隨意搬動物件，應保持受損現況。事發30天內，再以書面形式列明損失清單，提交單據、賠償金額，交予保險公司。 按揭火險投保條件 這種火險只用於住宅樓宇，而且物業只作住宅用途，用磚石或石屎建成 ; 過去未曾被附加特別條件、或被要求繳交額外保費、或被拒絕 ; 未曾在過去2年提出索償 ; 每次按揭火險的事故索償為損失的10%，或最少自負額為港元1萬，(以較高者為準)。 FAQS: 1. 管理公司會替業主購按揭火險嗎? 這要視乎大廈公契列明內容，如果已列明由管理公司為業主購按揭火險，業主應主動向其查詢及跟進單位火險狀況。 2. 按揭火險如何續保? 通常在到期前1至2個月，銀行會寄信通知業主，要求業主答覆是否不反對續保。 3. 以重建費用計算的按揭火險要留意什麼? 重建費用是會在每次續期前重新為物業估值，並從位置、附近環境等考慮，當中可能要委託測量師評定，這個費用也是業主自付，有些銀行則可豁免。不過作為買家，宜仔細看賠償額的問題，例如重建費要200萬元，但買家只選購保障重建價值一半的保額，就算投保是100萬元都好，如有火災，保險公司只賠保額一半為50萬元。

不少人為保障身邊人的供樓或讀書開支，都會購買人壽保險，如要增加現金流，就可利用保單逆按揭將人壽保險身故賠償部分讓資金運用更靈活。究竟本港的保單逆按揭是如何運作? 與一般年金計劃又有什麼不同?下文為你逐一介紹。 保單逆按計劃由香港按揭證券有限公司(按揭證券公司) 之全資附屬機構香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運，旨在讓 60 歲或以上人士申請保單逆按貸款。 保單逆按揭是甚麼？ 這是一個讓借款人將人壽保單做抵押，提取逆按揭貸款。借款人在指定的年金期內，例如10、15；20年，或可終身每月提取年金直到保單到期。如有特別情況，也可以選擇一筆過提取。一般而言借款人終身都可不用還款，但如果貸款因應一些特定情況下被終止，就另作別論。 這種逆按揭的本質，其實也是一種借貸。貸款機構會在期限內以借款人的人壽保單來償還貸款，這筆款額也是借款人身故的賠償額。假如，其金額大於保單逆按揭的貸款結欠的話，當貸款清還後，就會將餘額還予借款人，如對方逝世，則還予借款人之遺產承辦人。 申請保單逆按揭資格 如60歲或以上、持有有效香港身份證，而且目前沒有涉及破產，或涉及破產呈請，沒有自願安排規限的人士，都可以是合資格的借款人。而該份用作抵押的壽險保單持有及受保人須同為借款人，由香港經營人壽保險業務的公司發出，並以港元或美金作為計算單位，沒有投資成份，而且身故賠償金額不會受到保險公司任何限制及扣減，亦不受保單抵押或更改受益人限制，已完全清繳保費。 保單逆按揭特點 首先，保單逆按揭的年金年期靈活，固定年期設10、15、20年，或終身每月收取年金至借款人的壽險保單到期為止。借款人假如選擇了10年年金期，也可隨時轉用其他年期。 其次，貸款可以一筆過取得貸款，在申請此計劃時，或在選定的年金年期內，隨時申請一筆過貸款，不過只限以下情況(其他情況則視個別情況而定)，而如果提取金額愈多，每月年金自然也減少， 所以如提取金額已達上限，之後自然沒法收到年金。 在申請保單逆按揭貸款時，需要全數清還保單逆按貸款或壽險保單的保單貸款，或要清繳有關壽險保單的保費。 要償還申請人的個人貸款，例如卡數等。(惟要是由根據《銀行業條例》、《保險業條例》及《放債人條例》經營銀行業務的認可機構、經營保險業務的保險公司，或領有牌照的放債人提供) 支付申請人香港住宅物業的家居改善、維修及保養工程開支、香港境內及境外的醫療開支 支付為辦理持久授權書的費用 支付購買骨灰龕位及墓地等殯葬費用 第三，計劃可分浮息按揭或定息按揭，後者可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。 除非特定情況下終止保單逆按揭，否則借款人終身毋須還款。 第五，如提前還款，是不會產生有關罰款，但不可只作部分還款。 第六，如借款人有任何原因想在首6個月內終止保單逆按揭，並在指定期內全數清還欠款(包括累計利息和其他已加借入總結欠的費用)，有關按揭保費都可全數退還、豁免。 保單逆按揭申請流程、費用 首先，申請人可先向提供保單逆按揭計劃的貸款機構，以了解保單逆按揭詳情，讓機構評估是否符合申請資格。提出申請並經批核後，就可與貸款機構簽署法律文件。 究竟這個計劃要多少費用呢? 由於保單逆按揭是貸款計劃，所以會以保單逆按貸款的總結欠金額(連利息)作基礎，利息開支以複息計算。 借款人要支付基本按揭保費及每月按揭保費。基本按揭保費方面，是指定壽險保單價值的1%，要在第1、13、25、37及49個每月年金支付日，共5期，每期費用為指定壽險保單價值的0.2%。每月按揭保費方面，則是根據總結欠再以年率1%計算，按月支付。以上保費金額都會加借入保單逆按貸款。 另外還有手續費，只要成功申請更改年金年期，或想提取一筆過貸款，都要付一千元手續費，而這款項也會加借入保單逆按揭貸款。餘下的就是因為要辦理壽險保單轉讓而要向保險公司支付有關費用。 每月年金金額如何計算? 這筆金額是按個別壽險保單而定，例如有關機構會考慮申請保單逆按貸款時的年齡、性別、年金年期及壽險保單的身故賠償價值。假設申請人年紀大，年金期短，每月年金也會較多。 如果申請人選擇定息按揭計劃，其每月年金都比浮息的多，而此計劃下最高一筆過貸款金額也會比較多。 理論上，借款人年金金額在指定年期內都會是每月固定不變，或者隨年金年期而增加，這都要視乎該保單的身故賠償審核而得。 舉例說，一名65歲老翁持有人壽保單，身故賠償為200萬港元，如選浮息按揭計劃(10年期)，以2021年6月30日年利率計(最優惠利率減2.5%)，則每月可得4393港元; 如是15年期，則3441元 ; 20年期則3036港元。如選定息按揭計劃，以首25年年利率4%及之後以最優惠利率減2.5%計，10年期則每月可得5194港元 ; 15年期，則3998港元 ; 20年期則3157港元。 如你對任何定息按揭計劃、浮息按揭計劃、保單逆按揭想了解更多，請聯絡28 Mortgage按揭專員，為你的個案提供合適建議，幫助資金周轉! FAQS: 1. 保單逆按計劃與其他年金計劃有甚麼分別？ 香港年金計劃是一筆過投保，年金是即時獲得的，受相關監管規定的冷靜期內可獲退還已繳保費（但須扣除已經派發的保證每月年金金額），不過這與保單逆按計劃一樣沒有稅務優惠。 而保單逆按揭也是即時獲得年金，而相關申請費用可以加借入保單逆按貸款，於身故時由保險賠償一次過支付。如果想在冷靜期6個月內終止計劃，要全數清還欠款，那按揭保費可獲全數豁免，不過費用上還要計算解除保單逆按揭的法律費用。 2. 保單逆按揭提供哪些年金年期? 保單逆按揭的年金年期靈活，固定年期設10、15、20年，或終身每月收取年金至借款人的壽險保單到期為止。借款人假如選擇了10年年金期，也可隨時轉用其他年期。 3. 保單逆按揭的按揭保費要多少? 借款人要支付基本按揭保費及每月按揭保費。基本按揭保費方面，是指定壽險保單價值的1%，要在第1、13、25、37及49個每月年金支付日，共5期，每期費用為指定壽險保單價值的0.2%。每月按揭保費方面，則是根據總結欠再以年率1%計算，按月支付。以上保費金額都會加借入保單逆按貸款。

不少業主想套現資金，都會申請加按，不過其實都可以借物業貸款增加資金，不過當中都有申請限制和注意事項，這與加按、二按有什麼分別? 下文為你逐一介紹，比較各物業貸款利率優惠。 物業貸款是什麼? 物業貸款是為本身擁有物業的私人貸款，在沒有抵押物業情況下，銀行會就物業估價，再批通常會比私人貸款多的貸款額，以紓業主財務困難。有部分機構可提供全程網上申請，不另收申請費、擔保費等，也可經自動轉賬還款。 申請物業貸款文件 一般都要準備有效身份證副本、最近三個月的物業地址證明、入息及工作證明、銀行月結單等，要視個別銀行和貸款機構要求而定。 物業貸款與二按的分別 二按是抵押性質，將申請人物業抵押，並獲得負責一按的銀行同意才可，申請時要提供樓契，還要經壓力測試等才可得知批核結果，時間較長，息率較低。如果本身業主不是急著要資金周轉，當然可選擇二按，不過對於一些信貸評級低的申請人而言，可以轉向物業貸款。 相比起一般的私人貸款，物業貸款的貸款額較高，畢竟即使申請人無法還款，仍可藉放售物業還款，而且還款期更有彈性，不過有利也有弊，其息率都比較高。 物業貸款與加按的分別 與物業貸款的要求不同，做加按套現的詰，申請人須經評核以通過壓力測試，審批時間較長，但跟二按一樣，未必可即時做到資金周轉。相較起來，物業貸款的審批較寬鬆，亦免了壓力測試，批核時間較短。 參考下表: 物業貸款 加按 最大貸款額 200萬港元 受物業價值而定，不設上限 貸款利率 固定 不固定 壓力測試 不需要 需要 樓契抵押 不需要 需要 律師費 不需要 需要 批核 較短 較長 還款期 25至30年 少於180個月 物業貸款適合公屋或居屋業主嗎? 公屋或居屋、綠置居等業主如果向房委會申請加按套現，房委會都要視情況是否有緊急的套現需要，而且即使批出，也會嚴格限制套現金額。如果不能符合房委會要求，物業貸款就會是另一選擇，這些都會視為業主的私人貸款，不會受限。 要小心的是，要看清楚貸款細則，如果細則上列明如業主未還清款項，就不可出售物業、要放售物業還款，也有條款規定將貸款協議登記到田土廳。在這樣情況下，容易跌入違法陷阱，因為公屋或居屋業主是不可擅自加按的。 比較各間物業貸款: 1. UA業主特惠貸款 實際年利率6.18% 應付總額102,400港元 應付利息總額2,400港元 每月還款額8,617港元 以上不會就物業用途和類型限制，還款期最長有84個月，文件方面不用樓契及抵押物業，最快24小時完成(由申請到批核過數)。 2. Citi稅季貸款 實際年利率1.38% 應付總額100,744港元 應付利息總額744港元 每月還款額8,395港元 以上貸款額可高達200萬港元，或借到月薪12倍，還款期長達60個月。 3. 渣打「分期貸款」