按揭資訊

按揭保險可以說是大部分港人上車置業的好幫手，近期樓價出現調整，有部分人心郁郁想趁機置業，首置客希望透過可以9成按揭上車。要承造高成數按揭，就全靠按揭保險。按保作為置業不可缺少的一環，要置業就必須先了解清楚按揭保險！ We take your privacy seriously. Try ExpressVPN risk-free. Get ExpressVPN What is a VPN? 「按揭保險」定義 按揭保險可以說是承造高成數按揭的一把鑰匙。一般我們購買住宅單位時，可以向銀行申請銀行按揭，但銀行一般的按揭成數最高只有６成。如果買家想借多於６成，就需要透過購買按揭保險形式，才可以申請最高９成按揭（視乎樓價）。 按揭保險是按揭證券公司於1999年推出，目的是協助市民置業，市民可以透過按保計劃申請高成數按揭，同時銀行在接受高成數按揭貨款申請時，不需承擔額外風險。 申請按揭保險的資格 要申請到高成數按揭就要靠按揭保險！早前最新一份施政報告放寬按揭保險最高按揭成數，$800萬或以下樓盤承造最高9成按揭，而樓貨介乎於$801萬至$1000萬的物業，最高申請可8成按揭。 用按揭保險來申請高成數按揭，其中一個條件是申請者必須是首置人士，同時有固定收入，以及通過供款入息比率和壓力測試結果，才算是符合申請資格。 按揭保險保費 按揭保費每一間保險公司都一樣，亦有列明的保費價目，主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別，但利息和回贈方面一般分別不大。申請按揭保險的買家需要繳付的按揭保費會按申請的按揭年期和按揭成數而不同，以最多買家選擇的香港按揭證券公司的按揭保險計劃為例，按揭證券公司就有4個按揭保險計劃，我們以下會一一列明。 按揭證券公司的保費計劃 根據按揭證券公司網頁提供的資料，他們的保費分4個不同的保費表，包括600萬或以下物業首置和非首置保費表，以及1000萬或以下物業首置和非首置保費表。 我們會以「舊按揭保險計劃」和「新按揭保險計劃」區分。至於按保申請人是用舊按揭保險計劃」還是「新按揭保險計劃」就按物業價格和申請的按揭成數而定。 舊按揭保險計劃 「舊按保」是以舊有按揭保險計劃的標準規定，在申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價600萬以下做最高8成按為標準，而計劃已設定貸款額上限360萬元。另外申請人是否有擔保人亦會是影響保費因素的主因之一。 「舊按保」計劃保費表（浮息）－沒有擔保人身分 按揭成數 按揭年期 一次付清保險費 (佔貸款額百分比) 每年支付保險費－首年 (貸款額百分比) 每年支付保險費－續保 (佔貸款額百分比) 60%-80% 10 1.15% 0.58% 0.28% 15 1.5% 0.79% 0.28% 20 1.85% 0.93% 0.28% 25 2% 1% 0.28% 30 […]

空中釘 （Mortgage Pending Registration）是財務公司提供的其中一種財務產品。 如果只看空中釘或許有些人還不太清楚什麽意思，英文的翻譯還比較直接。這篇文章我們 28 Mortgage 跟大家聊一聊空中釘是什麽，空中釘的好處與需要注意的地方等等。 什麽是空中釘？ 一般正常的情況下，每一個向銀行承造按揭貸款的業主都一定同時簽一份按揭契，然後律師樓會將這份按揭契送往土地註冊處（田土廳）登記。不過坊間有一個套做法是借款人在簽署所有按揭文件後要求律師樓多通融一段時間，暫緩登記該按揭契上田土廳，而借貸人就利用這個空隙用已經承造按揭的物業為抵押品立刻向財務公司借私人貸款。 雖然業主在律師樓已經簽署所按揭契約相關文件，但只要一日還未在田土廳登記，就都不算是一份按揭貸款。借貸人利用這個小空隙向財務公司借的私人貸款就稱爲「空中釘」（Mortgage Pending Registration）或也被稱爲「等待按揭」 。 爲什麽要借空中釘？ 根據我們以往的經驗，最常見都是因爲財務上周轉不來，不妨讀一讀以下的例子： 王生將自己名下的物業抵押給銀行取得按揭貸款（一按）可是偏偏遇上財務危機急需一筆現金來周轉。他想了各種方法包括想跟財務公司再抵押該物業借二按。但是一旦財務公司將這筆二按貸款登記在田土廳，銀行就會發現。借款人借二按違反了跟銀行簽署一按合約條文，所以銀行方在法律上是直接可以Call Loan. 所以王生在種種壓力和考量之下選擇空中釘貸款是最保險的做法。王生好好的利用暫緩登記按揭的空隙借到空中釘貸款并且不會被銀行Call Loan.  空中釘的好處 幫助業主使用巧妙的方法借到銀行按揭以外的貸款 幫助業主避免被銀行發現將物業進行二按而被Call Loan 幫助業主用比較快速的方法取得現金，解決燃眉的財務危機 空中釘批准時間短 做空中釘需要小心的地方 空中釘是跟財務公司借錢，利息一定是偏高而且可以借貸的金額通常也不會很大 借空中釘一定要準時還款，萬一被發現拖欠款項或逾期還款，財務公司便會將這筆貸款註冊入田土廳，到時肯定會觸動銀行做Call Loan 借款人再申請按揭時務建議別做任何虛假聲明，否則可能引起刑事責任 財務公司的存在也是因爲市場上有這個需要，空中釘也是一樣的道理。不過每件事都有利與弊。所以如果業主遇到任何關於按揭上的問題，一定要尋求正規的按揭轉介公司詢問，我地 28 Mortgage一定可以給您最中肯的建議同時如果您有需要做空中釘也可以介紹合法的財務公司給您參考。 如何申請空中釘貸款？ 業主如果想要申請空中釘貸款只需要準備好以下的資料和説法： 最近幾個月的銀行月結單、入息證明 給出合理借空中釘按揭原因 （財務公司需要知道真正的借貸目的) 清還空中釘貸款計劃  財務公司彈性大不過這也視乎借貸人的目的也還款計劃然後再評估最終的借貸利率。 有關空中釘的常問問題 1.什麼是空中釘？ 一般正常的情況下，每一個向銀行承造按揭貸款的業主都一定同時簽一份按揭契，然後律師樓會將這份按揭契送往土地註冊處（田土廳）登記。不過坊間有一個套做法是借款人在簽署所有按揭文件後要求律師樓多通融一段時間，暫緩登記該按揭契上田土廳，而借貸人就利用這個空隙用已經承造按揭的物業為抵押品立刻向財務公司借私人貸款稱爲「空中釘」。 2. 空中釘有何好處? 空中釘申請方便快速、可以幫助業主避免被銀行發現將物業進行二按而被Call Loan及幫助業主用比較快速的方法取得現金，解決燃眉的財務危機，度過一時的難關。 3.空中釘有何壞處? 空中釘利息一般都是高的、業主千萬記得一定要準時還款，因為萬一拖欠不還、逾期還款，都會將該筆金額註冊入田土廳，觸動銀行做call loan。由於本身申請按揭時須聲明，借款人目前申請其他貸款的狀況。如你已申請空中釘，但作虛假聲明，就會引起刑事責任。 4. 是否會鼓勵業主借空中釘？ 我們了解近年來大家都不容易，所以借空中釘是沒有對錯只是當下是不是沒有別的選擇。如果借空中釘是可以幫助業主度過難關，那麽就借吧。不過我們要提醒借貸人一定要好好計劃如何還款而且不要拖欠，以免財務公司將這筆貸款註冊入田土廳而觸動銀行做Call Loan。有什麽疑問歡迎WhatsApp

疫情下政府早前推出中小企「百分百擔保特惠貸款」計劃，企業可獲最高貸款額400萬元，有12個月是還息不還本 ; 樓宇按揭也有此計劃提供。究竟這個計劃細節如何?有何利弊? 還息不還本計劃背景及條件 本地經濟受挫，不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施，為期6至12個月。在按揭還息不還本方面，就是指 可延期償還本金的按揭貸款安排，只要申請人達到指定條件，銀行可於某段期間只讓申請人還利息，暫停償還本金，之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃，當然，總利息開支或因此而變。 其實早在2003年沙士期間，也有銀行有類似做法。如果突然財政陷入困難，或失業，都可以申請按揭還息不還本，減輕一下供款壓力，不過首要條件是供款已滿1年、過去還款紀錄良好、如果本身做零售、餐飲、旅遊、酒店等受疫情打擊較大的行業，一般都大機會批出申請。 惟有些申請人有購買按揭保險，想申請按揭還息不還本，就需要銀行、按保公司審批，要留意按揭銀行是否接受按揭保險人士申請。 根據金管局數據顯示，在年初已有16間銀行合共批出逾7千宗包括「還息不還本」等紓緩措施申請，舉「預先批核還息不還本」來說，合資格企業客戶於2020年5月至10月共6個月期間的所有貸款本金還款將可獲自動延期，而其中循環貸款的本金可延6個月後還款。 還息不還本供樓例子 由於按揭貸款分本金和利息，按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成，即480萬為按揭貸款，息率2.5%，如還30年期，即月供約18666元，利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月)，屆時每月利息是9560元，全期總利息會至少增至11萬多元。 理論上，如果較早時期利息佔比多些，那愈後的本金佔比也會高點，所以較遲時期申請還息不還本較好。 現時不少銀行的還息不還本措施都可延長供款期，例如由原先供30年延至供31年，如果在Mortgage Link戶口存款，將高息回報抵銷利息支出，或者過了罰息期後提早還款，都可有助減輕利息壓力。 參考以下銀行還息不還本計劃: 銀行 提供貸款 為期 中國銀行 物業按揭 6至12個月 南洋商業銀行 物業按揭 最多1年 工銀亞洲 物業按揭 最多6個月 恆生物業按揭 商業抵押貸款 商業客戶: 6個月 個人客戶:另議 HSBC 的士及公共小巴貸款 物業抵押商業貸款 最多6個月 還息不還本的注意事項 首先，月供金額減少，的確可短暫減輕財政壓力，但在按揭還息不還本期間，業主只還息，是會延長全個供款年期，直到本金也清還，所以到頭來，利息開支也是多了，特別是對於中小企，始終公司要有正常營運就要有良好現金流，無論你是供樓人士，還是公司僱主，想了解清楚自己是否需要申請還息不還本計劃，可聯絡28 Mortgage按揭專員，尋求更多專業意見。 其次，應盡早向銀行了解按揭貸款例如是否符合前段提到的申請資格、所需文件等，預算好參與還息不還本措施後，月供和額外利息的支出估算。 第三，由於長遠而言，利息總開支增加，申請人要小心評估自身的財政狀況，例如將來能否確保有良好現金流應付屆時的按揭還款? 第四，當申請了還息不還本，將來如想做加按、轉按時，銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款，要評估還款能力是否足夠才可批以上申請，故最好屆時要準備好足夠的入息證明。 FAQS: 1. 什麼是按揭還息不還本? 本地經濟受挫，不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施，為期6至12個月。在按揭還息不還本方面，就是指 可延期償還本金的按揭貸款安排，只要申請人達到指定條件，銀行可於某段期間只讓申請人還利息，暫停償還本金，之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃，當然，總利息開支或因此而變。 2. 還息不還本可有助減輕支出嗎? 由於按揭貸款分本金和利息，按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成，即480萬為按揭貸款，息率2.5%，如還30年期，即月供約18666元，利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月)，屆時每月利息是9560元，全期總利息會至少增至11萬多元。這計劃只能作短暫紓緩。 3. 還息不還本會否影響日後加按? 當申請了還息不還本，將來如想做加按、轉按時，銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款，要評估還款能力是否足夠才可批以上申請，故最好屆時要準備好足夠的入息證明。

不少人首期資金不足，只要購買按保、通過壓力測試，都可借高成數按揭上車做業主，申請高成數按揭之前，要先了解如何可以付按保提高按揭成數、申請步驟等。 什麼是高成數按揭 一般所指的高成數按揭，都是指高於6成的住宅物業按揭。自2019年政府放首置人士住宅物業按揭，900萬元以下最高獲批9成按揭，720萬為貸款額上限，而900萬至1000萬元物業則最高獲批8成按揭。 銀行會全額提供貸款，而其中超過6成的貸款部分，是由按揭保險公司做擔保，萬一業主無法供樓，由按揭保險公司賠償給銀行。 高成數按揭保費計算 根據金管局的規定，承造多於6成的按揭都要買按揭保險，主要有以下2個情況: 第一是在新按保計劃下，只適用對於已落成住宅物業，800萬以下的物業最高按9成，800萬以上至900萬以下最多按8成至9成，貸款上限為720萬，1000萬以下物業最多按8成。業主可為此計劃下的物業轉按，但不可套現。 第二是在原有的按保計劃下，可適用於樓花，也可做轉按套現。其實以上兩者都是由銀行和按保公司審批，通常高成數按揭都會比6成以下的嚴謹，需時也長些。 注意，在按保計劃下，如果申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入要達50%以上。除非這類人士可提供香港按證保險有限公司接受之有效證明文件，顯示其與香港有緊密連繫，或有書面文件聲明有父母、配偶及子女這些直系親屬目前在香港定居。 不論是首置與否，1000萬以下的物業都可造最高8成按揭，視乎按揭年期、按揭成數，保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業，造8成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.47%，即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%，即315,000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。 高成數按揭保險計劃準備文件 如果屬受薪兼是固定收入人士，要提供最少3個月紀錄糧單(非固定收入要提供6個月紀錄)、身份證明文件、臨時買賣合約、最近一年薪俸稅單、反映薪金的銀行月結單、最近3 個月住址證明。 自僱人士則準備臨時買賣合約、商業登記證、公司註冊證、身份證明文件、最近一年審計報告、最近一年公司利得稅稅單、最近3個月的個人流水帳、最近6個月的公司流水帳。 高成數按揭申請流程 首先當你簽好臨時買賣合約後，便可向銀行申請按揭貸款，通常大約5-10個工作天審批好6成按揭。銀行會再評估申請人是否可造到8成至9成按揭，看情況通知申請人要否加擔保人。 之後需時7至14個工作天由按保公司審批，留意的是有些銀行可同步跟按保公司審批，時間有快有慢，難以作準。 如果本身有其他卡數、做擔保人、分期貸款等，都會被要求補交證明文件，這些都可能多於1個月後才批出。最好事先準備好所有文件，加快步驟。 高成數按揭壓力測試 如你不是首置人士，在新按保條例下，物業價值800萬以上至900萬者最高只能造8-9成按揭、上限為720萬。900萬以上至1000萬者，最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅，當借盡8成按揭，那首期就要160萬，不過還要留意壓力測試。 基本上，供款與入息比率上限是50%，而壓測下，假如按揭利率增加3%，那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位，造8成按揭，借640萬元，月供26508元，壓測的供款與入息比率下，月入最少要有61120元。首置者免壓測，就算加3%後壓測不能通過，只要供款與入息比率仍有50%，都可造高成數按揭。 現時不少銀行都有指引，例如壓測前供款與入息比率少於50%，但壓測後供款與入息比率高於65%，都會再視個別情況去審批。如申請人已有物業，或作為擔保人有其他物業按揭在身，壓測的要求會更高，例如800萬以下物業，造最高8成高成數按揭，壓測前的供款與入息比率為35%，壓測後的供款與入息比率為45%。 另外，如果首期約160萬，購800萬元單位，造8成按揭，在壓測下，申請人要至少6.2萬元才可以通過，即使有160萬首期，都要通過到月入要求，才可造8成按揭。如果想申請再多一點按揭成數，就要額外交保費，以符合供款與入息比率的要求。 剛才提到，首置兼固定受薪人士買800萬元的物業最高可借9成高成數按揭，換言之，準備80萬首期就可上車，但如果買家手頭資金夠，有多於1成首期，那是否照舊借9成? 如果借足9成，令人考慮的是每月利息開支會比8成按揭的多，但如果將本身多出的資金改為用Mortgage link做對沖，就不會有額外利息，同時保持一定的現金流。 高成數按揭放租 如果想為1000萬以下物業造高成數按揭，就要在申請文件上聲明自住用途，而本身如想出租，按揭成數最高只是50%，有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租，但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件，如被發現無按時交出證明，就會被視為非自住用途，有機會call loan，甚至要再交額外保費，觸犯法律。 如果想減低風險，就要先處理甩按保手續，將按揭成數減低到最高5成，如樓齡不高，例如少於3年，甩按保可退15%保費。另一方面，如物業已升值，待按揭餘額降低，都可以直接做甩按保。 如有任何高成數按揭文件、按揭保險等問題，可以找28 Mortgage按揭專員查詢，為你挑選最適合的高成數按揭方案、現金回贈! FAQS: 1. 高成數按揭保費如何計算? 根據金管局的規定，承造多於6成的按揭都要買按揭保險，主要有以下2個情況: 第一是在新按保計劃下，只適用對於已落成住宅物業，800萬以下的物業最高按9成，800萬以上至900萬以下最多按8成至9成，貸款上限為720萬，1000萬以下物業最多按8成。業主可為此計劃下的物業轉按，但不可套現。第二是在原有的按保計劃下，可適用於樓花，也可做轉按套現。其實以上兩者都是由銀行和按保公司審批，通常高成數按揭都會比6成以下的嚴謹，需時也長些。 不論是首置與否，1000萬以下的物業都可造最高8成按揭，視乎按揭年期、按揭成數，保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業，造8成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.47%，即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%，即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。 2. 高成數按揭保險計劃要準備哪些文件? 如果屬受薪兼是固定收入人士，要提供最少3個月紀錄糧單(非固定收入要提供6個月紀錄)、身份證明文件、臨時買賣合約、最近一年薪俸稅單、反映薪金的銀行月結單、最近3 個月住址證明。 自僱人士則準備臨時買賣合約、商業登記證、公司註冊證、身份證明文件、最近一年審計報告、最近一年公司利得稅稅單、最近3個月的個人流水帳、最近6個月的公司流水帳。 3. 非首置人士高成數按揭壓力測試如何? 如你不是首置人士，在新按保條例下，物業價值800萬以上至900萬者、900萬以上至1000萬者，最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅，當借盡8成按揭，那首期就要160萬，不過還要留意壓力測試。 基本上，供款與入息比率上限是50%，而壓測下，假如按揭利率增加3%，那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位，造8成按揭，借640萬元，月供26508元，壓測的供款與入息比率下，月入最少要有61120元。

兩夫妻聯名置業可以一同分擔龐大的置業開銷，不止夫妻，有些感情穩定的情侶也會聯名上會，不止是給對方安全感同時可以增加借貸能力一起承擔房貸。其他聯名如父母和子女等都是常見的。今天這則文章將跟大家討論聯名的好處、需要注意的地方及甩名相關的完整指南。 聯名物業的定義 一個物業的持有人可以超過一個人，因此凡是物業持有人超過一個就算是聯名物業。一般上常見的聯名持有人都是夫妻或者家人。 聯名物業的方式 聯名物業有兩種方式: i) 「聯權共有」或 ii)「分權共有」. i) 「聯權共有」（Joint Tendency） 俗稱「長命契」,是不可分割的方式共同擁有物業。在法律層面，「聯權共有」的所有聯名的業主擁有同等的權益，因此聯權共有的業主都可以稱自己是整個物業的擁有者。  「長命契」之所以被稱為長命契就是哪位業主的命最長，最終物業的一切權益都會歸該業主所有，無需走承業手續、也無需做資金轉移、更無需通過立遺囑的方式來處理物業權益因爲其他還在世的業主會自動成爲物業擁有人。 ii)「分權共有」（ Tenancy in Common） 分權共有指的是每個聯名業主都持有物業一部分的權益，每個聯名人的權益是分開和未必是均等的。一般的權益占比是根據各個買家所支付的物業價格比例來分配，當然各個業主之間也可以自由分配業權。比如業主A可以持有75%的業權而業主B 佔25%。分權共有的業主無需通過他人的同意可以自由售出自己的業權因爲每個人都是獨立的部分。  與「聯權共有」不同的是，分權共有物業聯名的業主們可以把各自的業權放進自己的遺囑裏。 聯名物業的好處 1. 買樓時容易通過壓力測試 聯名買樓時，每個業主集大家的收入申請按揭，只要每個業主都會固定收入，聯名申請可以輕鬆通過壓力測試順利借到按揭上會。 2.物業相關的決定必須所有業主同意 無論是要將物業出售、放租或是轉讓等跟物業相關的決定都必須經過聯名業主們的同意和簽字才可以進行。這個是變相的在保障聯名業主，尤其是夫妻或是情侶，當二人都有付首期和一同供房貸，如果真的不幸將來感情散了，任何一方都不能夠私下和擅自對物業下手。 3.自動繼承業權 以上有説到聯權共有（長命契）的特質是當其中一個聯名業主過世後，還在生的業主將自動繼承業權，無需通過遺囑，也可以減少家庭紛爭。 4.近親轉讓，申請更高的按揭成數 分權共有的聯名物業可以透過近親轉讓的方式，讓一人擁有100% 業權後，無論是申請轉按或是加按套現都可以爭取更好的按揭成數，尤其是在2022年3月政府宣佈放寬按揭成數後。如果您也是聯名業主同時想要爲您的物業做轉按或加按套現WhatsApp +852 9683 2200 我地 28 Mortgage 嘅按揭專員，我們按揭專員提供一站式按揭轉介服務，全天候24小時都在綫爲您解答。 聯名物業的壞處 1.聯名業主信貸報告 多一個人的入息證明一起申請按揭的確可以在壓力測試方面更容易過關，不過所有的聯名業主的信貸報告都會留下記錄。打個比方，貸款額是500萬，兩個人聯名購入，那麽所有聯名業主的信貸報告上都會顯示500萬。信貸報告是不會因爲是兩個人聯名而分一半的比例來顯示的。萬一沒有準時還貸款，那麽所有業主信貸報告的評級都會受影響。  2.業主失去首置身份 聯名上車的業主們都會失去首置人士的身份。首置人士在購買物業時會得到很多的優惠如高成數按揭、慳印花稅和免壓力測試等。聯名業主若想要再置業就必須要繳付更多的印花稅和銀行在審批按揭時會對壓力測試的要求更嚴格。  因此很多聯名業主會通過近親轉讓使自己恢復首置人士的身份。不然還有另一種做法就是不一定要聯名但是可以其中一人做按揭借款人，另一個做按揭擔保人，擔保人的入息可以用來計入壓力測試，日後做轉按時就可以除名，程序簡單得多。想要了解擔保人的相關事項，可以參考這篇文章。 3. 物業相關決定都要聯名人簽名 任何跟物業相關的買賣行爲都需要聯名人簽署，這是一種保障同時也是一種挑戰。尤其是當兩個人的意見不和時（例如：一個要出售，另一個不願意）或是因爲另一方的拖拖拉拉都會導致分分鐘錯失好的買賣機會。 聯名物業甩名步驟 步驟1：雙方會先簽轉讓臨時合約，合約上應訂明文書日期、成交日子、物業地址、樓價、雙方姓名(假設夫婦聯名物業甩名，先生將物業甩名予太太，即賣方為二人，買方就是太太)及雙方身份證號碼。  步驟2：申請人帶著簽署好的合約到銀行做轉按，轉按獲批後就轉交給律師處理相關手續。 步驟3： 律師樓會安排支付甩名印花稅。一般甩名過程會需要1-2個月的時間。 聯名物業甩名印花稅 在香港置入第二間物業需要支付15%印花稅。因此大多數的聯名業主都會在打算買入第二間物業時，要進行甩名恢復首置人士身份。準業主若是首置人士及香港永久性居民則可以參考第二標準稅率繳交較低的印花稅。第二標準稅率的印花稅是根據物業價格來計算。 表1：物業印花稅

疫情下不少人都面臨失業危機，有人指一失業、樓價負資產就會call loan 收樓，究竟哪些說法才是正確?還有哪些原因有機會令銀行call loan? 甚麼是call loan? Call loan即指收回貸款，銀行根據按揭契約文件，如果借款人延遲供款、破產等，都有機會引致銀行call loan，要借款人即時還貸款。 call loan的原因 其一，取消銀行戶口。近年對洗黑錢監管愈趨嚴謹(由AML(anti-money laundering)部門專門調查)，如一些供款戶口的交易不尋常，有大量現金出入，就會向戶主查問有關交易的資料，假如銀行仍有懷疑就會取消戶口，兼call loan。 其二，違反按揭契約條款。舉個例，業主為物業申請高成數按揭後私下由自住轉出租，但根據本港按揭措施，物業如要放租，就只可按最多5成。如業主未能提供有效的自住證明，銀行獲悉後就會要求交出額外貸款額的差價。至於抽樣的次數，就間間銀行做法不同，另外如果本身是6成按揭，將物業出租，而樓價已升值或借貸額降至估價的5成，那就不用補差價。所以相反，升幅未抵得上令借貸額降至估價的5成，一樣都是被call loan。以上行為都是違反按揭保險聲明和契約條款。 其三，為物業再抵押，申請二按。物業二按會交到土地註冊處留記錄，而政府就會通知負責物業一按的銀行，業主就要向一按銀行提交二按貸款文件，萬一即使加擔保人仍有高風險，就會要求業主先還部分貸款額，被call loan。 其四，延遲還款。如果業主失業，其實未必即刻call loan，主要是看過去的供款 記錄，本身遲供款，自然被銀行觀察，如拖欠款逾60日之久，就會成為觀察名單之一。所以一般來說，6個月都沒有還款就會被call loan。 其五，樓市向下。大多情況下，銀行不會因樓市不景氣，樓價下跌時而業主準時還款下call loan。他們考慮到的是繁瑣法律程序，故未必一斷供就要業主還款。 其六，在未得銀行同意下，將物業抵押借其他貸款。由於在按揭契約上有列明negative pledge covenant，即不可加按，所以銀行知道後就大條道理call loan，而且這樣也是反映了供款人的財政有變，銀行都會將曾違反按揭契約的戶口列入觀察中。 怎樣做才減少被call loan的機會? 首先要計算好自己的負擔能力，一般來說如果被call loan，銀行有見業主未可還款，就當成銀主盤拍賣，不過其售價比市價少，就算賣出，都不等於可全數清還欠款。所以最核心的做法，就要衡量好自己的財政能力，如果想了解清楚自己的供款能力、首期預算、按揭資訊、現金回贈，不妨先找28 Mortgage 按揭專員為你提供合適的置業方案，解答疑難。 其次，如果你造高按揭成數貸款即使當時樓市轉差，都不需太擔心被call loan，因為造得高成數按揭都有按保公司做擔保，只要沒有拖欠供款的話，就比較安全。例如未補地價居屋有政府做擔保也是同樣道理。 其三，將資產分散。在一般的銀行按揭契約條款之一，列明All-Moneys，意指客人向A銀行承造按揭，如果在同一間銀行有信用卡、私人貸款有所拖欠，該銀行都可以用抵押物業還款。最好分散資產在其他銀行。 其四，避免用聯名持有物業。假設其中一人破產，即意味著供款情況有重大改變，就算不是負資產，銀行都可以call loan，將物業拍賣還款，減低風險。 FAQS: 1. 將物業由自用改為出租，會否被call loan? 業主為物業申請高成數按揭後私下由自住轉出租，但根據本港按揭措施，物業如要放租，就只可按最多5成。如業主未能提供有效的自住證明，銀行獲悉後就會要求交出額外貸款額的差價。至於抽樣的次數，就間間銀行做法不同，另外如果本身是6成按揭，將物業出租，而樓價已升值或借貸額降至估價的5成，那就不用補差價。所以相反，升幅未抵得上令借貸額降至估價的5成，一樣都是被call loan。以上行為都是違反按揭保險聲明和契約條款。 2. 延遲還款就會立即被call loan? 如果業主失業，其實未必即刻call loan，主要是看過去的供款記錄，本身遲供款，自然被銀行觀察，如拖欠款逾60日之久，就會成為觀察名單之一。所以一般來說，6個月都沒有還款就會被call loan。 3. 為物業二按，call loan機會大嗎? 為物業再抵押，申請二按，土地註冊處會為此留記錄，而政府就會通知負責物業一按的銀行，業主就要向一按銀行提交二按貸款文件，萬一即使加擔保人仍有高風險，就會要求業主先還部分貸款額，被call

除了投資住宅外，工商舖都是投資選擇，如果想入手放租投資，就要了解清楚工商舖與一般住宅物業的按揭、壓力測試有何不同，以免大失預算。下文為你介紹工商舖按揭策略。 估價與工商舖位有何關係? 近年不少網店都發展線上線下經營模式，可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈，就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題，以便用更短時間完成收購，大家可以先做好土地查冊，找找有沒有心水工廈。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 那麼熱門工廈地區又有什麼選擇?除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。 留意工商舖的建築面積、平面圖等都是銀行在估價前需要知道的東西，相比起一般住宅，這些類型的估價不及住宅穩定，因為即使是同一條街，人流、大小、業務等因素都是影響著估價的，所以比較浮動。 如果是一手工廈舖位或屬劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。想要有更準確的估價，就最好找針對某類型的測量師行，例如有些有很多地舖或工廈的估價經驗，那你向這些公司為商廈估價就未必估足。 如你想了解更多估價、工商廈按揭資訊、按揭利率、現金回贈，可以先向我們28 Mortgage的按揭專員查詢，才決定選擇最適合自己的物業。 工商舖按揭較保守 最多5成 工商舖屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。 如果買家沒有按揭在身，工商舖按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。 另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。 工商舖按揭年期最長是20年，但若買家年齡或工商舖樓齡太大，就未必可以做足20年。 工商鋪按揭可以參考下表: 物業用途 按揭成數 自用 50% 放租 50% 用資產借按揭 40% 有按揭在身/擔保 40% 收入非來自本港 40% 收入非來自本港 + 有按揭在身/擔保 30% 用資產借按揭 + 有按揭在身/擔保 30% 避免工商舖按揭陷阱 早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工商舖按揭，結果被逼撻訂。 另一點要注意的是，一些工商舖樓齡太舊，沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受該工商舖按揭申請。 有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 工商舖按揭利息、還款年期 按揭利率方面，住宅物業都比工商舖按揭利率低，工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘，可選P按、H按。有別於住宅可還30年，工商舖最長只有20年還款期。 上段也提到，如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話，自然也做不到20年還款期，換言之，月供開支會增加。 假設工商舖位為800萬，借到盡50%按揭，20年還款期，按揭利率2.5%，即月供21106元。如果用來做生意，電費雜費、員工薪金、租金都要計算清楚，考慮是否可取。相反，用來放租，也可想想租予哪類型業務會較好。 工商舖按揭壓力測試、估價 原則上，跟一般住宅的壓力測試一樣，工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。再計加3厘，供款不超過入息的6成。有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試，惟如果是投資出租，每月供款佔入息比率不能超過40%，再計加3厘，供款不超過入息的5成。 預計租金是由估價行評估的，以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。

業主在跟銀行簽署按揭合約時，裏面一定會清楚寫明如果借貸人在罰息期内轉按或是提早還款是要付額外的費用。今天這篇文章跟大家討論關於罰息期的一切如什麽是罰息期，香港各大銀行的罰息期細節等資訊最後再跟您分享小貼士如何在罰息期内轉按。 什麼是罰息期？ 當借貸人跟銀行申請按揭時，為了保障放貸銀行的收入，銀行會訂立罰息期以避免借貸人提早還清貸款或提早把物業按揭轉去別間銀行而遭受利息的損失。按揭罰息通常是按照貸款額的某個百分比計算罰款。每間銀行都有各自罰息期的細則條件，如有些銀行除了要求借貸人支付利息，還要收回批核按揭時發出的現金回贈以及手續費等。一般上銀行的罰息期是2年，部分銀行是3年，罰款的金額是逐年減少，這些資料都會在貸款信件上清楚列明的。 除此之外，香港大多數銀行是以借貸人原有的貸款金額計算罰息，比如王生向銀行借貸500萬港元的按揭，如果王生在罰息期內還清貸款，王生要需要額外支付罰息，罰息將以500萬港元為基數計算，看銀行是要徵收貸款額多少的百分比。只有小部分的銀行是以剩餘的按揭貸款額作為罰息計算基準。 香港20間銀行罰息細則 以下表1顯示的是香港間銀行罰息細則，需注意的是銀行時不時都會更新按揭貸款條例和罰息，因此表1只是一個參考，最新的資訊還是參考銀行官網或先向我們28 Mortgage按揭專員詢問更準確。 表1：香港20間銀行罰息細則 銀行 罰息期 第1年罰款 第2年罰款 第3年罰款 匯豐銀行 2年 2年 現金回贈 – 恒生銀行 2-3年 3% 或 5萬元 +現金回贈 2% 或 2萬元 + 現金回贈 1% 或 1萬元 +現金回贈 中國銀行 2年 1% + 現金回贈 現金回贈 – 渣打銀行 2年 2% 或現金回贈 現金回贈 – 花旗銀行 2年 2% 或現金回贈 1% 或一半現金回贈 – 東亞銀行 2年

根據香港政府公佈2022年第二個季度的就業統計數據顯示，可以看到各大熱門行業的的每月入息中位在港元 18,000。這個數字跟跟政府統計處-收入及工時按年統計調查報告的數據都大同小異。當然，這是取一個平均值。在現時的社會，我們收入高低還是會跟著不同行業、市場所須或專業需求有直接的關係。 但是事實是香港樓價長期高企，按揭每月供款金額隨之上漲。努力打工賺錢存首期置業，可是依舊過不了「每月供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)及「壓力測試」，加上應付不了物業按揭時，因而需要加入另一個人入息作上會擔保，令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試，成功上車。 “擔保有風險，簽字須謹慎” 這篇文章會以問答方式直接為閣下解答所有您想得到和想不到的關於【按揭擔保人】的25個疑問。待清楚了解【按揭擔保人】的責任和風險再決定要不要簽字也不遲，不然真的出事真的就叫天都不應。 Q1: 什麽是 【按揭擔保人】？ 【按揭擔保人】， 就是當買家財力不足以應付物業按揭時、他或她無法靠自己一個人的入息通過「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」而必須依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。簡單來説就是合雙方（借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」來置業。 身爲按揭擔保人須要注意的是，閣下的 “擔保人身份”不只是擔保借款人在上會未能承擔的貸款，而是整筆貸款數目。這是一個可能長達30年的擔保期限，它根據的是銀行所批核的按揭年期來計算。 Q2: 什麼是【按揭人】、【按揭借款人】和【按揭擔保人】？ 要怎麼區分這三種身份？ -【按揭人】是以物業業主的身份取得按揭貸款的人 例如，陳生與陳太打算購入新樓房，待結婚後兩人可以搬出來一起住。如果這份買賣合同只由陳生一個人簽署，那麼陳生就是【按揭人】。如果這份買賣合同是陳生與陳太一起簽署，那他們兩夫婦就是這個物業的聯名【按揭人】了。 -【按揭借款人】是須要履行責任並按照簽署的合同裡面所有的條約還按揭貸款的人。【按揭借款人】有時候並不是業主本人。   例如，一對退休的夫婦，王生和王太聯名持有一個房產。他們的兒子 – 王小明，在須要一些資金周轉生意，所以王生和王太就用這個兩人聯名的房產來套現資金。不過因為王生和王太已經退休，沒有入息證明，而現時只有王小明能夠證明有穩定收入。這種情況下所申請的貸款將會由王生和王太作為【按揭人】和兒子王小明作為【借款人】。【借款人】- 兒子王小明須負責每月的供款。 注：如果銀行沒有準時收到借貸供款，銀行會馬上跟【借款人】追數。 -【按揭擔保人】就如 Q1所解說，當【按揭人】或【按揭借款人】收入不夠計算「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」，可以加多【按揭擔保人】的收入計算來協助擔保上會。 例如： 劉小姐打算買入一個價值600萬港元的物業。根據新按保計劃，作為首置人士， 劉小姐可以申請最高9成的按揭成數，劉小姐還需要支付60萬港元的首期，2.625%按揭利率，30年還款期，每月供款是 22,774港元以及按揭保險費每個月須供 1,081港元，劉小姐每月供款加上現時利率是29,152港元。 這個情況下，銀行計算劉小姐每月的入息要求（按月供比率計算）需要最少 45,547港元而每月的入息需要最少48,586港元才能通過按揭壓力測試。 如果劉小姐每月入息沒到48,586港元， 她就需要一個按揭擔保人（例如她哥哥 – 劉生）的收入證明通過壓力測試才能讓銀行批准貸款。 在這個情況下，劉小姐是【按揭人】亦是【按揭借款人】而哥哥劉生則為【按揭擔保人】。 注：當銀行向借款人追數失敗，接下倆就會向【擔保人】追討了。 Q3: 什麼情況下需要按揭擔保人？ 申請按揭時最常須要擔保人是以下2種情況： a)買家入息不足或是入息不穩定  – 只要借款人的入息不足或不穩定都不可能通過按揭申請的「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」，銀行一定要求增加一個按揭擔保人來合併計算入息比例。 新按揭保險計劃放寬按揭申請條件，如果置業客是首置人士，可以透過按揭保險計劃借高成數按揭，也可以不用通過按揭壓力測試。但是只要銀行對買家的供款能力存疑，銀行還是有權利要求加按揭擔保人。尤其疫情過後，很多行業都受到打擊，銀行對借款人的還款能力審批更是嚴謹了許多。 b)買家的年紀大了 一般銀行都會對借款人的年紀和供款年期設有上限。如果買家年紀大，就很難批足 30 年供款期。所以當稍微年長的借款人同時又想要延長供款年期，銀行會要求增加一位較年輕並且收入穩定的擔保人。這樣的做法就比較合邏輯，大大提升銀行批准更長的還款年期的機會

送契是業權轉讓的形式之一，通常家人之間都會有這種轉讓，不過原來送契樓都會有業權風險、按揭困難，如何可得知樓宇是否送契樓?送契樓按揭風險包括什麼? 下文讓你認識隱藏陷阱。 什麼是送契樓? 所謂送契樓其實是指業主將業權贈了親人，最常見的例如夫婦、親子之間的送贈，成交價為零，在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。如果網上查物業資料，除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外，都要看看如屬轉讓契的話，金額有否註明，如沒有，則叫無償轉讓契，也是送契樓的一種，而如果金額大大少於市值樓價，都有機會被視為送契樓。 不能以送契樓避稅 假如成交價是零，是否就不用交印花稅? 當然不是，很多人都會有此誤解，一心以為慳稅，以重拾首置身份，但其實買賣印花稅是由稅局或律師樓按市場估價評定，理論上送契樓可讓業主重拾首置身份，而如果贈方與受方是直系親屬，就要按第二標準稅率支付從價印花稅。與轉讓契做近親轉讓不同，後者可豁免額外印花稅，但送契樓不能。若送贈日起24個月內出售單位，新業主一樣要付額外印花稅。 換言之，坊間有人以為可以零成本避稅是不可能的，而且送契樓還會帶來以下風險。 送契樓按揭增加難度 前段提到，如果成交金額大大少於市值樓價，都有機會被視為送契樓。即例如成交價僅有100萬元，但銀行估價有700萬元，這些都會讓銀行不批按揭。相反，若按市價以轉讓契方式做近親轉讓，仍被視為正常物業買賣，例如盡量以估價較低的成交價做參考，大大減少對對方業權的影響。 另外，本身送契樓法律程序要3 年，而此類樓宇會有業權不穩的問題，根據《破產條例》，為免有人趁破產前將資產轉移，將樓宇以送契形式轉讓他人，破產管理官會懷疑事主想欺瞞，可以要求索回該物業，即是說，受方業主身分未必十拿九穩。 業權不穩，自然構成風險，所以對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位，都不獲批按揭，更嚴重者，遠至8年前的送契樓都不獲批按揭，即5年期限不是一個按揭審批的標準。那要將來出售此物業就有難度，所以為免簽完買賣合約後要花額外現金買樓，最好事前上網查冊。而地產代理也有責任告知買家單位是否送契樓，並提醒對方購入物業後的風險、按揭問題等。 同時，如果業權由2人變1人，銀行有機會要就按揭成數、壓力測試等方面重新批核按揭，而成交價太低，也會影響到貸款額減少。 如何同時保障自己和受方? 其一，如果想保障到對方不會一接收物業就放售，原業主可考慮轉讓部分業權，例如70%，令對方不是全取業權，難以轉售。 其二，可用長命契加對方名，待自己逝世後對方自動繼承業權，一來減少做遺產手續的繁複，二來免得被子女出賣，令自己失去住所。 想了解更多關於你單位的轉讓方式、送契樓要留意的地方，或者遇上任何按揭困難和疑問，記得找28 Mortgage按揭專員，由專業團隊為你解答疑難! FAQS: 1. 什麼是送契樓? 指業主將業權贈了親人，最常見的例如夫婦、親子之間的送贈，成交價為零，在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。如果網上查物業資料，除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外，都要看看如屬轉讓契的話，金額有否註明，如沒有，則叫無償轉讓契，也是送契樓的一種。 2. 送契樓可否幫助慳稅? 很多人都會有此誤解，一心以為慳稅，以重拾首置身份，但其實買賣印花稅是由稅局或律師樓按市場估價評定，理論上送契樓可讓業主重拾首置身份，而如果贈方與受方是直系親屬，就要按第二標準稅率支付從價印花稅。與轉讓契做近親轉讓不同，後者可豁免額外印花稅，但送契樓不能。若送贈日起36個月內出售單位，新業主一樣要付額外印花稅。 3. 送契樓按揭會有什麼困難? 對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位，都不獲批按揭，更嚴重者，遠至8年前的送契樓都不獲批按揭，即5年期限不是一個按揭審批的標準。那要將來出售此物業就有難度，所以為免簽完買賣合約後要花額外現金買樓，最好事前上網查冊。而地產代理也有責任告知買家單位是否送契樓，並提醒對方購入物業後的風險、按揭問題等。