【600萬首期】首期如何計算? 按揭成數多少?

首期如何計算

置業新手想一嚐業主夢,難以預算可負擔的物業,自政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後,600萬物業首期就更易負擔,究竟按揭應如何部署?按揭成數又可承造多少?

600萬物業按揭成數

銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭,而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭(上限500萬),1000萬以上物業就只有5成按揭成數。

為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車,香港按揭證券公司就推出按揭保險,讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之,買家可以準備1至2成首期,借8至9成的按揭。在未有新修訂之前,400萬以下物業按揭成數最高是9成,400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成,貸款額最多是360萬元,450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。

不過有見樓價600萬以下的盤源愈來愈少,林鄭在2019年施政報告提出放寬按揭保險,變相可提高按揭成數,當中400萬至800萬元物業可最高承造9成按揭,800萬以下至900萬以下物業則最多承造8成至9成按揭,最高貸款額為720萬元。900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭,當中要符合各種用途及申請條件。

600萬物業首期及其他支出

按金管局指引,首置人士購買1000萬元或以上住宅物業,一按最高可造5成按揭成數,而1000萬元以下住宅物業,一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元),如果購入600萬元物業,首期就要準備4成首期,約240萬元。

假如手上資金緊張,也可申請按揭保險,購入600萬住宅物業的首期為60萬元,假設P按按揭利率為2.5%,分30年供款,月供為22403元。

例如元朗尚悦3座高層F室,實用357呎,售585萬元,10%首期約58.5萬元,如按最高9成,P按按揭利率為2.5%,分30年供款,即月供21843元。

除了首期之外,還有不少雜費支出,例如印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。假設裝修費20至30萬元、佣金為成交價1%,首置客印花稅計3%,如用上述尚悅為例,即付印花稅175500元,佣金約5.85萬元,加加埋埋約近90萬元。

600萬物業壓力測試

準備好首期,還要看收入是否通過壓力測試,在新按保計劃下,首置可免壓測,只要供款與入息比率上限為50%,即要購入600萬以下樓宇,例如上段尚悅585萬樓宇,每月收入43687元就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%,即入息要求至少52315元。

下表可以比較一下,在有申請按揭保險與沒有按揭保險情況下的首期及壓測要求:

沒有按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算

樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求
$6,000,000 $3,600,000 $2,400,000 $34,067
$5,000,000 $3,000,000 $2,000,000 $28,389
$4,000,000 $2,400,000 $1,600,000 $22,712
$3,000,000 $1,800,000 $1,200,000 $17,034
$2,000,000 $1,200,000 $800,000 $11,356
$1,000,000 $600,000 $400,000 $5,678

申請按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算

樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求/免壓測月入
$6,000,000 $5,400,000 $600,000 $53,656 / $44,807
$5,000,000 $4,500,000 $500,000 $44,713 / $37,339
$4,000,000 $3,600,000 $400,000 $35,549 / $29,686
$3,000,000 $2,700,000 $300,000 $26,662 / $22,265
$2,000,000 $1,800,000 $20,0000 $17,775 / $14,843

又以沙田珀玥高層C室為例,實用面積201呎,售560萬元,申請按保下,總共造9成按揭,2.5%按揭利率,30年供款期,首期約56萬,加3%息率後,要月入41820元才達至月供比率要求。

FAQS:

1. 如果首期不足,按保計劃如何幫助增加按揭成數?

為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車,香港按揭證券公司就推出按揭保險,讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之,買家可以準備1至2成首期,借8至9成的按揭。在未有新修訂之前,400萬以下物業按揭成數最高是9成,400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成,貸款額最多是360萬元,450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。

2. 購買600萬物業首期要預算多少?

按金管局指引,首置人士購買1000萬元或以上住宅物業,一按最高可造5成按揭成數,而1000萬元以下住宅物業,一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元),如果購入600萬元物業,首期就要準備4成首期,約240萬元。假如手上資金緊張,也可申請按揭保險,購入600萬住宅物業的首期為60萬元,P按按揭利率為2.5%,分30年供款,月供為22403元。

3. 首置人士購入600萬以下的物業,壓力測試多少?

首置可免壓測,只要每月供款不超過入息比率上限為50%,即要購入600萬以下樓宇。例如元朗尚悅585萬樓宇承造9城按揭,只要達月入44807元,就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%,即入息要求至少53656元。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

買賣按揭H+1.3%,高達2.40%回贈  |  轉按回贈高達2.35%