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如今的社會，男女都有自己的事業及收入，結婚聯名兩夫妻一同置業、一同供樓也是常見的現象。今天的文章我們28 Mortgage將用3分鐘的時間與您一起了解聯名買樓的話題、好處及需要留意的地方。 聯名物業的定義 一個物業的持有人可以超過一個人，因此凡是物業持有人超過一個就算是聯名物業。一般上常見的聯名持有人都是夫妻或者家人。不過我們也處理過情侶聯名置業的個案。既然決定聯名置業，其實重要的還是雙方之間的信任已經是非常堅固的。 聯名物業的方式 聯名物業有兩種方式: i) 「聯權共有」或 ii)「分權共有」. i) 「聯權共有」（Joint Tendency） 俗稱「長命契」, 是不可分割的方式共同擁有物業。在法律層面，「聯權共有」的所有聯名的業主擁有同等的權益，因此聯權共有的業主都可以稱自己是整個物業的擁有者。  「長命契」之所以被稱為長命契就是哪位業主的命最長，最終物業的一切權益都會歸該業主所有，無需走承業手續、也無需做資金轉移、更無需通過立遺囑的方式來處理物業權益因爲其他還在世的業主會自動成爲物業擁有人。 ii)「分權共有」（ Tenancy in Common） 分權共有指的是每個聯名業主都持有物業一部分的權益，每個聯名人的權益是分開和未必是均等的。一般的權益占比是根據各個買家所支付的物業價格比例來分配，當然各個業主之間也可以自由分配業權。比如業主A可以持有75%的業權而業主B 佔25%。分權共有的業主無需通過他人的同意可以自由售出自己的業權因爲每個人都是獨立的部分。  與「聯權共有」不同的是，分權共有物業聯名的業主們可以把各自的業權放進自己的遺囑裏。 聯名物業的好處 1. 買樓時容易通過壓力測試 聯名買樓時，每個業主集大家的收入申請按揭，只要每個業主都會固定收入，聯名申請可以輕鬆通過壓力測試順利借到按揭上會。 2. 物業相關的決定必須所有業主同意 無論是要將物業出售、放租或是轉讓等跟物業相關的決定都必須經過聯名業主們的同意和簽字才可以進行。這個是變相的在保障聯名業主，尤其是夫妻或是情侶，當二人都有付首期和一同供房貸，如果真的不幸將來感情散了，任何一方都不能夠私下和擅自對物業下手。 3. 自動繼承業權 以上有説到聯權共有（長命契）的特質是當其中一個聯名業主過世後，還在生的業主將自動繼承業權，無需通過遺囑，也可以減少家庭紛爭。 4. 近親轉讓，申請更高的按揭成數 分權共有的聯名物業可以透過近親轉讓的方式，讓一人擁有100% 業權後，無論是申請轉按或是加按套現都可以爭取更好的按揭成數，尤其是在2022年3月政府宣佈放寬按揭成數後。如果您也是聯名業主同時想要爲您的物業做轉按或加按套現WhatsApp +852 9683 2200 我地 28 Mortgage 嘅按揭專員，我們按揭專員提供一站式按揭轉介服務，全天候24小時都在綫爲您解答。 聯名物業的壞處 1.      聯名業主信貸報告 多一個人的入息證明一起申請按揭的確可以在壓力測試方面更容易過關，不過所有的聯名業主的信貸報告都會留下記錄。打個比方，貸款額是500萬，兩個人聯名購入，那麽所有聯名業主的信貸報告上都會顯示500萬。信貸報告是不會因爲是兩個人聯名而分一半的比例來顯示的。萬一沒有準時還貸款，那麽所有業主信貸報告的評級都會受影響。  2.      業主失去首置身份 聯名上車的業主們都會失去首置人士的身份。首置人士在購買物業時會得到很多的優惠如高成數按揭、慳印花稅和免壓力測試等。聯名業主若想要再置業就必須要繳付更多的印花稅和銀行在審批按揭時會對壓力測試的要求更嚴格。  因此很多聯名業主會通過近親轉讓使自己恢復首置人士的身份。不然還有另一種做法就是不一定要聯名但是可以其中一人做按揭借款人，另一個做按揭擔保人，擔保人的入息可以用來計入壓力測試，日後做轉按時就可以除名，程序簡單得多。想要了解擔保人的相關事項，可以參考這篇文章。  […]

不少買家都會考慮買樓花，不過樓花期仍有不少事項要特別留神，究竟現樓和樓花有咩分別?買樓花有咩步驟?下文即睇樓花期按揭成數、樓花期要注意的風險。 現樓與樓花的分別 樓花通常指已獲政府批售的新盤，不少新盤都是以此形式出售，買家可以對這些項目預先購入擁有權，在正式入伙前都是稱為樓花期，預售樓花期最長通常是30個月，從發展商角度而言，也是可讓資金回籠的方式。為了吸引買家，新樓樓花的銷售、資金存放都會受規管，照條例披露相關資訊，包括清楚列明物業平面圖、價單必須列明銀碼與折扣。現樓為已落成住宅，買家即買即住，不用等候2-3年的樓花期。 買樓花的人士可選擇在入伙前供按揭(即建築期付款)，這是適用於按揭保險計劃，在2022財政預算案，政府放寬9成按揭至1000萬元本港住宅物業。另一種就是買家一旦買入後即時供樓，惟不適用新按保措施。 今年樓花新盤也有不少供應，例如何文田站、黃竹坑站上蓋都將有新盤落成。 買樓花步驟 1.閱讀發展商售樓書、價單及銷售安排 根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須於公開銷售前最少七個工作日，公布售樓說明書，買家要留意樓價、平面圖、景觀座向、會所等。這些資料都可以在發展商住宅項目的官方網站找到。 2.參觀示範單位及認購 留意示範單位是否經改動、已裝修的單位，因為參觀無改動示範單位才較有意義，建議在現場多拍攝照片、影片，比對一下平面圖尺寸，之後就可以以身分證副本、10萬元一張的銀行本票，入票抽簽認購，申請人會在入票後獲發「購樓意向登記」收據，上有一號碼用作抽簽。多數會分A、B組別，如果大手購入買家都是屬A組，也比B組可優先揀樓。截票時間可以因個別入票程序而定，如果抽中認購，就會當是細訂，否則就會退票。 3.簽署臨時買賣合約 準備好支票簿、身分證、購樓意向登記收據，向發展商簽臨時買賣合約、付樓價5%做細訂，留意不同價單都可以有不同的折扣條款，又列明付款限期、優惠等等，這些細則都要加以留意，選擇好想用哪種付款方法。 4. 申請按揭、簽署正式買賣合約 一舨在簽署臨約後五個工作天須與發展商簽署正式買賣合約，再付樓價的5%。如果簽完臨約就放棄成交，就是撻了那5%訂金。如果買家揀了即供付款，就可以一簽完臨約就準備按揭事宜，之後等收入伙紙、收鎖匙、驗樓。 樓花期按揭文件 除了準備臨約、按揭申請表外，也要準備有效身分證明文件、糧單、稅單，讓銀行審核個人財政能力，包括要睇申請人的信貸評級。申請人可以向多於一間銀行申請按揭，一般銀行需時3個月批核。 樓花期按揭成數 按揭成數跟其他現樓一樣做法，留意2022財政預算案波叔plan下只適用於建築期付款的現樓。 物業價格 最高按揭成數 400萬元以上至1000萬元或以下 * 90% 1000萬元以上至1125萬元或以下 * 90% (最高貸款額為900萬港元) 1125萬元以上至1920萬元 80%(最高貸款額為960萬港元) 2023年9月22日政府修訂波叔PLAN樓花住宅物業首置按揭保險計劃 （最新） 樓花物業價格 最高按揭保險成數 1,000萬港元或以下 90% 1,000萬港元以上至1,500萬港元 80% 或貸款上限為900萬港元 （以較高者為準） 1,500萬港元以上至3,000萬港元 70% 或貸款上限為1,200萬港元 （以較高者為準） **注：適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭 即供VS建築期付款 發展商會提供不同付款方法，主要是即供(簽約後即時支付樓價，於臨約後90至120日內成交)及建築期付款(先付首期，到入伙前3個月才做按揭) 。如果手上想保持一定的現金流，或者考慮到財務問題，都可以先考慮建築期付款，只是樓花期長的話，有可能面對樓價下跌風險，做按揭時就估唔足價，再抬錢上會。如果想享更多折扣，就會在樓花期買入單位，多數是10%至20%不等。 常見問題: 1.有買家在樓花期會撻訂的原因是什麼? 通常買家簽完臨約就要在5個工作天內簽正約，支付餘下樓價5%，如買家違約，就會被發展商沒收訂金，甚至有機會要賠償損失。當然，也有機會是買家對樓市不睇好，或申請按揭時未如理想。 2.如果租屋期間，購入樓花開始供樓，會有什麼影響? 本來出來租屋住的人在樓花期間，未可正式入伙，同時要供樓，變相double pay兩個單位，負擔會更重。如果你是換樓客，如可提早收樓，就要盡快甩走舊屋，因新屋要交15%額外印花稅，要一年內賣走舊屋先可退稅。 3.

不少業主為了增加資金周轉、供子女出國讀書等原因，要申請現契套現或現契重按，這是需要業主供完層樓後才可做的，但當中亦有不少值得留意的重點，下文為你講解現契套現的流程、還款年期等事項。 現契套現是什麼？ 這適用於一些已供完物業，還清按揭貸款的業主，而且能贖回樓契，不需要再交由銀行保存現契。業主以此物業作抵押，向銀行借貸套現。 現契套現好處就是可以趁有低息優惠時，套現幫助資金周轉，令財務更靈活，例如有些人需要送子女留外國生活、在海外置業、創業等等。加上，與其冒險將樓契放在家中，倒不如現契套現，由銀行繼續保管樓契。 28 Mortgage是一間持地產代理執照，為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務，這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作，提供免費銀行估價服務，客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊，提高效率，以免錯過置業良機! 現契套現步驟 這與一般申請按揭過程差不多，申請人可以先向按揭中介或向銀行交按揭申請表。稍後銀行就會指示業主往指定律師樓辦理有關手續，同時，申請人需帶備樓契、住址證明、入息證明，當簽好樓契、按揭文件後，就會經律師樓獲得按揭貸款，大約1個月就完成手續了。 要有心理準備，如果樓契文件不夠完整，可能被要求補契，若是不小心遺失了樓契，就要再到土地註冊處宣誓，申請核證本(費用約300元)，以免遭拒絕受理現契套現。 28 Mortgage 9月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.2% + 8,888元總現金回贈 物業轉按或套現: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 ; 甩發展商按揭: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈! 銀行既要重新造按揭，就要進行驗樓，如果涉及僭建改動問題，可能要求業主自行負責因而構成的損失，或者經估價行審視，扣了清拆僭建費用後，再評估按揭成數。 現契套現借到多少按揭? 現契重按按揭與買新樓不同，不一定享有最高90%按揭成數，例如不少供完樓的業主都是已上年紀，沒有入息證明，一般都可以借20至40%低成數按揭，相反，如業主仍可提供入息證明，也大機會可獲70-80%高成數按揭，惟如業主有按揭在身，例如有2個物業，而其中有物業未供完，都會扣10%按揭成數的。 注意的是，雖目前1000萬以下物業可獲最多9成按揭成數，但要現契套現只適用於600萬以下最多8成按揭成數的舊按保措施。 所以考慮到資金周轉的需要、個人入息情況，才可決定是否值得現契套現。 物業按揭涉及多個因素，如果想找到更適合自己的按揭計劃，不如讓28 Mortgage按揭專員幫你一對一跟進個案，經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊啦! 現契套現還款年期 一般計按揭還款年期都是以75減去人齡或樓齡計，不過多數供完物業的業主已有較大人齡，如果現契套現，就未必批到最長30年按揭，假設張生已年滿55歲，以人齡計，都是最長20年還款年期，那月供負擔自然增加了。 由於每個個案實際情況也不同，有些銀行可以以80減去人齡或樓齡計，有助延長現契套現還款年期。或者，如果現契套現的物業樓齡不多於45年，那可試試找一個較年輕的擔保人，例如子女，可增加還款年期。不過要有心理準備，不要以為一定可批足30年按揭年期就是了。 如果你對按揭資訊、現契套現等有疑問，記得搵28 Mortgage由專業按揭中介團隊為你跟進個案，了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃! FAQS:

在申請按揭之前，買家都要向銀行查詢物業估價，估唔足價可以影響到申請唔到理想的按揭成數，如無法支付更多首期，就要面臨撻訂。究竟有哪些因素會影響物業估價? 有哪類物業難以網上查詢估價? 什麼是物業估價？ 物業估價是由測量師因達至買賣、租賃交易等目的，為某物業做價值估算，銀行以此作重要指標，考慮風險管理，不會借比估價更多的按揭貸款額。按揭成數上限亦因物業價值決定。 一般而言，當業主交好按揭申請，亦簽署好臨時買賣合約，測量師會在同區類似物業單位近日成交價(參考土地註冊處資料)去估量指定單位的物業價值，所以多幢式的屋苑理論上更易得出估價。如果物業是唐樓、村屋、地舖，或因要了解物業質素問題而要經實地考察後再估價。 網上估價僅作參考 坊間有不少途徑可以輕鬆查詢各銀行提供的估價。除了網站，例如恆生、中銀各大銀行都設免費網上估價，他們會向估價行或測量師行索取成交數據，亦可經按揭經紀、銀行等查估價，按揭經紀可以幫客戶一次過比較各大銀行的按揭資訊。 一般常見的估價方法有2種，第一種是參考附近同類屋苑成交，以此基準計市值，透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種，則是以物業租金收入回報估算，例如地舖、酒店項目等。 留意的是，網上物業估價都是參考而已，不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則，如果將網上估價信到十足十，萬一銀行最後的估價比網上低，就未必順利借足按揭了。 有別於大型屋苑物業，一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價，最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。 28 Mortgage是一間持地產代理執照，為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務，這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作，提供免費銀行估價服務，客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊，提高效率，以免錯過置業良機! 影響物業估價4大因素 1.成交額與成交量 由於銀行會參考同區附近物業成交量作估價因素，如果一些單幢式物業成交本身已是不及大型屋苑多，就有機會估唔足價。如果物業所屬的屋苑成交額都比昔日增加，那理論上該單位的估價都會隨之上升。反之，近2年成交疏落，那估價是未必反映最新的市值變化，因為會有落後情況出現。 如果你對按揭資訊、物業估價有疑問，記得搵28 Mortgage由專業按揭中介團隊為你跟進個案，了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃! 2.物業景觀與結構問題 坐向、景觀、層數、樓齡、有沒有僭建、維修令等都會影響物業的價格，查冊步驟更見重要。例如同一屋苑樓齡相同，惟某上下兩層單位，一個景觀望海，一個景觀有樓景阻擋，理論上前者估價會較高。 3.凶宅背景 如是凶宅，發生過嚴重事故，同層相鄰或上下層的單位估價都會受影響，估價行會翻查內部資料、新聞了解單位背景，轉售次數都是影響因素之一，如果過去反映有一定的轉售能力，才容易些獲批按揭。 4.經濟環境 新盤提供即供、建築期付款計劃，如果是後者，通常收樓前6個月才做估價及按揭，但如果屆時樓市轉淡、附近成交淡靜，買家就要承受風險，要準備多些資金。 28 Mortgage 8月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 物業轉按或套現: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 ; 甩發展商按揭: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈!

不少業主為了增加資金周轉、供子女出國讀書等原因，要申請現契套現或現契重按，這是需要業主供完層樓後才可做的，但當中亦有不少值得留意的重點，下文為你講解現契套現的流程、還款年期等事項。 現契套現是什麼？ 這適用於一些已供完物業，還清按揭貸款的業主，而且能贖回樓契，不需要再交由銀行保存現契。業主以此物業作抵押，向銀行借貸套現。 現契套現好處就是可以趁有低息優惠時，套現幫助資金周轉，令財務更靈活，例如有些人需要送子女留外國生活、在海外置業、創業等等。加上，與其冒險將樓契放在家中，倒不如現契套現，由銀行繼續保管樓契。 28 Mortgage是一間持地產代理執照，為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務，這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作，提供免費銀行估價服務，客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊，提高效率，以免錯過置業良機! 現契套現步驟 這與一般申請按揭過程差不多，申請人可以先向按揭中介或向銀行交按揭申請表。稍後銀行就會指示業主往指定律師樓辦理有關手續，同時，申請人需帶備樓契、住址證明、入息證明，當簽好樓契、按揭文件後，就會經律師樓獲得按揭貸款，大約1個月就完成手續了。 要有心理準備，如果樓契文件不夠完整，可能被要求補契，若是不小心遺失了樓契，就要再到土地註冊處宣誓，申請核證本(費用約300元)，以免遭拒絕受理現契套現。 28 Mortgage 9月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.2% + 8,888元總現金回贈 物業轉按或套現: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 ; 甩發展商按揭: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈! 銀行既要重新造按揭，就要進行驗樓，如果涉及僭建改動問題，可能要求業主自行負責因而構成的損失，或者經估價行審視，扣了清拆僭建費用後，再評估按揭成數。 現契套現借到多少按揭? 現契重按按揭與買新樓不同，不一定享有最高90%按揭成數，例如不少供完樓的業主都是已上年紀，沒有入息證明，一般都可以借20至40%低成數按揭，相反，如業主仍可提供入息證明，也大機會可獲70-80%高成數按揭，惟如業主有按揭在身，例如有2個物業，而其中有物業未供完，都會扣10%按揭成數的。 注意的是，雖目前1000萬以下物業可獲最多9成按揭成數，但要現契套現只適用於600萬以下最多8成按揭成數的舊按保措施。 所以考慮到資金周轉的需要、個人入息情況，才可決定是否值得現契套現。 物業按揭涉及多個因素，如果想找到更適合自己的按揭計劃，不如讓28 Mortgage按揭專員幫你一對一跟進個案，經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊啦! 現契套現還款年期 一般計按揭還款年期都是以75減去人齡或樓齡計，不過多數供完物業的業主已有較大人齡，如果現契套現，就未必批到最長30年按揭，假設張生已年滿55歲，以人齡計，都是最長20年還款年期，那月供負擔自然增加了。 由於每個個案實際情況也不同，有些銀行可以以80減去人齡或樓齡計，有助延長現契套現還款年期。或者，如果現契套現的物業樓齡不多於45年，那可試試找一個較年輕的擔保人，例如子女，可增加還款年期。不過要有心理準備，不要以為一定可批足30年按揭年期就是了。 如果你對按揭資訊、現契套現等有疑問，記得搵28 Mortgage由專業按揭中介團隊為你跟進個案，了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃! FAQS:

不少發展商為加強銷售物業，都會推出一系列的按揭優惠，除了常見的回贈、贈送之外，還有免息免供貸款，到過了頭2-3年才要支付較高的利率，表面上確實令上車負擔減少，不過還隱藏了一些風險。 什麼是免息免供？ 不少免息免供新盤都讓買家在指定時期內可以免去供樓及月供利息。坊間常見有2種。 第一種，將業主實際還款期縮減，例如在頭3年，不用為物業按揭供款，到第4年首月才開始供款，假如原先還款年期是30年，變相業主由原先360期減少了36期。不過這有可能會令月供金額改變，再影響到壓力測試。 第二種，就是以現金回贈方式，抵銷指定期數供款。發展商提供免息免供新盤優惠2年，就會將相等於2年的供款現金回贈予買家。如果利率升了，實際回贈額可能比供款金額少，即要有用自己錢倒貼的心理準備。相反，如果利率下跌，實際供款減少，買家就可以享有多於供款支出的回贈額。 簡單而言，是視發展商以哪種方式讓買家節省供樓支出，而買家是不用在指定期內按月供款的。 28 Mortgage 8月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 物業轉按或套現: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 ; 甩發展商按揭: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈! 免息免供新盤 早前長實推出沙田區的「名日．九肚山」，設「Perfect 10付款計劃」，如買家獲批9成樓價的一按，按揭年期為3年，不用壓力測試及入息證明，首期是樓價5%，買家在提供按揭後6個月後，就可享2年半免息免供，發展商認為此舉有助對抗加息環境。 如果你對按揭資訊、免息免供等有疑問，記得搵28 Mortgage由專業按揭中介團隊為你跟進個案，了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃! 免息免供3個風險 1.留意個人收入 免息免供貸款按揭看似吸引，不過當中也會隱藏一些你不得不知的風險。部分免息免供二按計劃是需要業主有很高的收入，才可以更易獲批。買家在申請銀行按揭時，會將二按的月供金額也計入壓力測試計算，亦會以最高利息計。如果不想擔心壓力測試，也可考慮提供免息免供一按計劃，惟要考慮是否成功獲批按揭。 2.有機會交手續費 免息免供按揭都有可能要繳交0.5至1%的手續費，在正式申請前，記得要睇清楚按揭優惠及條款細則，計算自己實際賺取的回贈或優惠有幾多。 3.免息期後利率更高 雖然首幾年設免息免供貸款，但過了蜜月期後就迎來更高的按揭利率，有些發展商的按揭利率還多於5%，屆時買家需要留意月入及財務情況，是否仍能承受到利息支出增加。 28 Mortgage 8月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30%

自2022最新財政預算案公佈後，購買1000萬以上的住宅物業不再只限50%按揭，改為可申請最高8成按揭至9成按揭，在壓力測試、申請高成數按揭條件是什麼? 如果想將物業出租又係咪適用? 新放寬按揭保險計劃 1. 購買400萬以上至1000萬元或以下物業:  最高按揭成數為8成或9成 2. 購買1000萬元以上至1125萬元或以下物業:  最高按揭成數為8成至9成，最高貸款額為900萬港元。 3. 購買1125萬元以上至1200萬元物業: 最高按揭成數為8成 4. 購買1200萬元以上至1960萬元物業: 最高按揭成數為5成至8成，最高貸款額為960萬港元 留意第1及第2點都只適用於固定受薪的首置人士，抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。惟第3及第4點都不限於首置人士身分。 以上最長還款期為30年，供款比率上限為50%，只限於已落成住宅物業，不適用於樓花。 最高只能造8成按揭的人士 非首置人士、非固定受薪人士最高可獲8成按揭，如果你:  1. 正有其他非住宅物業按揭在身，例如車位等 ; 2. 自僱人士，例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等 3. 非固定受薪的人士，例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等 4. 物業不是自住的，而是讓直系親屬如父母、配偶、子女，而該親屬無持有任何物業，那申請人也是最高借8成。 8成按揭供款比率上限50% 首置人士如果未通過壓力測試，亦可申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%，而保費會因應額外調整。在壓力測試下，如增加3%利率，則供款比率上限不多於60%。 例如購買1200萬元單位，用最多80%按揭，即首期預算約240萬元，月供39001元，未壓測前，供款比率為月入最少78003元 ; 壓測下要符合供款與入息比率要求，即月入最少要93408元。 雖然首置人士購買1125萬元以下、已落成住宅物業不用通過壓力測試，但實際情況仍要視個別情況而定。 若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。 8成按揭保費 未能符合銀行壓力測試的首置人士，亦能申請敘造最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加15%按揭保險費。 一般私樓只能最高向銀行借最多60%，如想借多過60%，就要買額外按揭保險，以貸款額按比例計算。 例如買900萬元物業，借8成按揭，供款年期為30年，浮息按揭，一次性付清的按揭保費佔貸款額2.82%，如果每年支付，首年付清的按揭保費佔貸款額1.46%，隨後付清的按揭保費佔貸款額0.33%。 對比一下按揭成數不同的保費差額，例如600萬物業，造7成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.82%，即118440元。如果借8成按揭，保費即135360元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。 放租物業最多5成按揭 雖然根據新修訂，購買1125萬元以上至1200萬元物業可獲最高按揭成數為8成，不過就要聲明自住用途，按揭公司會定期抽樣要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件，如被發現為非自住用途，有機會call loan，甚至要再交額外保費，觸犯法律。而且出租用途的物業最多只能5成按揭，而非8成按揭。例如購入1200萬元單位，出租用，最多只是造50%按揭，即首期要支付約600萬元。 1000萬以下村屋最多8成按揭 不少人都會買村屋，地方面積比市區大，如果1000萬以下村屋，可借最高8成按揭，還款年期會將55年減去樓齡，惟不會接受屬堂、樓花村屋、受轉售限制的按保申請。假設村屋售850萬元，按8成，即首期預170萬元，月供27626元。 常見問題: 1. 哪類人士最多只獲批8成按揭? 非首置人士、非固定受薪人士最高可獲8成按揭，如果你正有其他非住宅物業按揭在身，例如車位等 ; 自僱人士，例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等;非固定受薪的人士，例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等 ; 物業不是自住的，而是讓直系親屬如父母、配偶、子女，而該親屬無持有任何物業，那申請人也是最高借8成。

在物色心水物業後，就準備申請按揭文件，不過每個人的財務狀況唔同，點樣先可以搵到最適合自己、兼且專業的按揭中介平台，賺多些回贈優惠呢? 下文幫你睇清本港5大按揭中介平台，排名不分先後，了解各平台的獨家按揭優惠! 1. 28 Mortgage  28 Mortgage是一間持地產代理執照，為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務，這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作，提供免費銀行估價服務，客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊，提高效率，以免錯過置業良機! 自2019年成立至今，28 Mortgage已服務超過2500位客戶，係信心保證! 加上專業的按揭團隊擁有豐富的相關經驗和專業知識，自然可以一對一，貼心幫客戶訂立更適合個人按揭需要的解決方案，例如會幫你評估財務狀況、讓你了解唔同銀行貸款風險管理等種種要求，由28 Mortgage專人跟進整個按揭審批過程，直到批核完成。 即睇28 Mortgage有咩賣點:  1.樓宇買賣 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2% + $8,888總現金回贈 2.物業轉按/套現 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達1.85%總現金回贈 3.甩發展商按揭 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達1.85%總現金回贈 4.保證全港最高額外現金回贈 5.細心跟進，全程網上申請由按揭專員跟進整個申請流程​ 6.特快回贈，28 Mortgage會在貸款提取日1至3個月後發放額外現金回贈 2. 星之谷 星之谷是受不少媒體報導按揭轉介機構，扎根香港多年，並持有地產代理執照，為客戶提供專業一站式服務。 至今已有逾4萬名成功轉介按揭，亦與本港銀行合作多年，同時是信貸評級機構環聯（TransUnion）的合作夥伴，為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃，解決置業路上的疑難。 即睇星之谷有咩賣點:  1.  扎根香港多年，為領先業界的按揭轉介機構。 2. 設有按揭熱線免費，亦不用填含海量私人資料的「按揭轉介表」，即可經按揭轉介功能獲悉最平利息、最高回贈、批得最快最易的銀行。 3. 想申請環聯信貸報告的客戶，可以向星之谷索取「優惠碼」，免費到環聯網站自行提取完整信貸報告一個月，星之谷不會從中取得任何資料，絕對確保查詢人私隱。有別於一般銀行需要向環聯查詢申請人的信貸紀錄以評估按揭批核，銀行只能取得部分資料，但這個途徑就可主動把自己的完整信貸報告交給銀行，便能加快批核速度及減省申請文件。 3. Prime Mortgage

疫情下唔少人都資金緊絀，想多個現錢，就會考慮特快私人貸款，用app或者上網都可以輕鬆辦理，方便為中小企、私人突發事故籌夠錢周轉，不過貸款有咁多種，點樣先為之適合自己?各貸款又有咩特點? 私人貸款申請文件 現時很多手續都電子化，不用親身辦理，坊間很多特快私人貸款都是全程網上辦妥批核、遞交資料等，方便一些要現金周轉的人士 。 申請文件 貸款種類 正面及背面的香港身分證副本 最近1個月的糧單 銀行月結單 證明住址的水電費單 *非固定受薪人士例如自僱人士要準備利得稅稅單 *個別貸款機構或只需提交簡易文件 循環貸款、中小企貸款、汽車貸款﹑稅務貸款﹑銀行貸款、財務公司貸款 銀行貸款、財務公司貸款 除左一般財務公司貸款，更常見的就係銀行貸款，咁兩者有咩唔同? 其實多數在申請貸款門檻、利息方面有唔同。財務公司借貸門檻理論上比銀行寬，有些更可免證明文件，不過息率就很高。銀行方面，無論係傳統、虛擬銀行都設特快私人貸款，虛擬銀行的貸款就適合一些小額貸款，例如眾安銀行如成功申請港幣20萬或以上，屬6至36個月還款期的貸款，就可享年利率1.58%。Mox也推出即時借的私人循環貸款，視乎Mox Credit戶口內信用額而評估借貸額度，例如10萬元貸款額，屬25至60個月的還款期，則年利率為1.39%起，最高為1.41%。綜合以上，坊間常見的貸款機構有聯合亞洲、渣打、大新、安信、星展等等。 香港銀行會提供定額分期貸款，比較廣泛，通常用來應急，支付生活開支 ; 結餘轉戶用來還一些高息債務 ; 循環貸款則還款期或每月還款額都是非固定，而且利息比定額分期貸款高，對於一些短期急需周轉者比較適合; 稅務貸款利息則比較低，通常稅季前都有限定優惠。 另一方面，由於銀行資金有來自公眾存款，資金來源成本比較低，故利息一般比財務公司低，有空間調整利率以吸客借貸，加上銀行會基於風險管理而查客戶的信貸評級，壞帳機會小點。 私人貸款批核時間一覽 1. WeLend私人貸款 最快批核時間: AI即時批核 確認貸款後現金到手最快時間: 1小時內 2.UA 「NO SHOW」私人貸款 最快批核時間: 即日跟進批核 確認貸款後現金到手最快時間: 即日「轉數快」過數 (貸款批核及電子轉賬服務時間為星期一至五（9am – 6:30pm），星期六及星期日（9:00am – 5:30pm） 3. 眾安銀行 ZA Bank私人分期貸款 最快批核時間: 30分鐘內（只適用於貸款額HK$100,000以下，每遲一分鐘現金回贈HK$10，上限HK$500） 確認貸款後現金到手最快時間: 即時過數 4. Mox「即時借」 最快批核時間: 即時

銀行在批核按揭時都要評估一下申請人的財務狀況、還款能力等，但有些人士碰巧轉了新工，又未過試用期，擔心申請按揭時觸礁。其實大家對轉工按揭都有不少疑問，以下立即拆解3大迷思啦! 其實一般申請物業按揭都是需要香港有效身分證副本、臨時買賣合約、工作證明例如合約、最近3至6個月的銀行月結單、糧單、強積金供款紀錄等。 28 Mortgage是一間持地產代理執照，為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務，這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作，提供免費銀行估價服務，客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊，提高效率，以免錯過置業良機! 1.入息證明文件要多久? 如果申請低成數按揭，即使轉工的日子尚短，例如4個月至5個月等，都可以就最近3個月工作證明嘗試向銀行申請按揭。而如果是高成數按揭，則要留意前一份工作日子較長的入息證明，例如糧單、出糧紀錄、稅單等。隨著申請按揭成數愈高，對文件的要求當然也相應提高。最好兩份工作的入息證明都準備定。 只要新和舊工是均是固定收入，又沒有佣金成份，自動支薪，都可以只提供最近3個月的收入文件。相反，如果屬非固定收入，例如有佣金成份的，一般都是計平均6個月數，適合申請60%或以下的物業按揭，要準備最近半年的入息證明，，相反如申請高成數按揭，就未必接受新工和舊工的佣金。換言之，對於這類人士而言，趁早申請按揭轉工會較好。 28 Mortgage 8月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 物業轉按或套現: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 ; 甩發展商按揭: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈! 2.新工加薪多是否有利申請按揭? 最好新工的薪金不會比舊工大很多，否則銀行或要求申請人解釋何以短時間內可以提高薪金，例如申請人進修後取得一些資格等。另外如新工屬有規模、有知名度的公司、政府部門、甚或只是同一行業轉工，都有助讓銀行增加借貸信心，相反如新工公司只是小型公司，有些甚至連網頁也欠奉時，有可能使銀行質疑薪金證明是否故意為按揭而造，影響借貸信心。如果屬這種情況，可能就要考慮申請按揭後轉工。 3.空白期長，會影響轉工時申請按揭嗎? 在轉新工前，可能會遇著長達3至4個月的空窗期，加上疫情下，不少公司都減少人手，在某些工種而言，求職就沒有那麼易了。在這種情況下，銀行或會要求提供新工3個月收入證明才可考慮批出按揭，而不接納舊工的收入，換言之，大家適宜在置業前考慮清楚以上種種情況，或預留較鬆動時間申請按揭後轉工。 4.自動轉賬出糧的重要性在哪? 通常有規模的公司會選擇自動轉賬支薪，申請人的戶口紀錄有清晰的月薪金額證明，這當然比用支票或現金出糧的好，讓銀行相信申請人有穩定收入，可以還到按揭。 28 Mortgage 8月最新最抵的銀行按揭利率為:  樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05%