根據人力資源顧問機構ECA International今年公佈全球生活開銷最高的 10 個城市最新名單，香港在過去一年的物價上漲與港元持續強勢，使其連續3年成為全球生活費用最高昂的城市 （文章可以參考這裏– Hong Kong continues its reign as the most expensive location in the world)。Bloomberg 也在2022六月發表的一篇報道《Mercer’s Cost of Living Survey 2022》，香港是全世界打工人開銷最高的國家。這兩份研究報告裏面的開銷指是包括物業開銷、交通工具、飲食、基本家居必須品、娛樂等200項開銷對比的指標。
在這裏， 我們用一篇文章來充分來了解如何好好的通過【按揭成數】成功置業（香港各類型物業）和各式各樣入息的壓力測試完整攻略。小聲告訴你，很多時候只要學會利用 “槓桿”的原理 (Leveraging) –【按揭成數】是可以讓準業主成功上車！
內容大綱
什麼是 【按揭成數】？
【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。簡單來說就是買家支付部分首期后，餘額向HKMC或銀行申請按揭，這個餘額就是【按揭成數】。
【按揭成數】進化史
香港樓價與消費居高不下是鐵一般的事實，政府爲了幫助首置用家減輕首期壓力，近年來繼續放寬首置自住買家的按揭成數上限。我們來快速回顧香港政府和金管局在【按揭成數】這今年所做出的政策調整。(注意，閣下也可以直接跳去最後表5 參考香港現時最新的物業價格和最高按揭成數）
1.銀行按揭
根據2015年金管局的政策，早期銀行是必須完全依照金管局的規定來審批物業按揭。準業主在銀行可承造最高五至六成按揭成數，前提是必須是自住。請參考以下圖表：
表1
| 物業價格 | 按揭成數 |
| 700萬港元以下 | 60% |
| 700萬港元或以上-1,000萬港元或以下 | 60%，上限為500萬港元 |
| 1,000萬港元以上 | 50% |
資料來源點這裏
2. 按揭證券公司 (舊按揭保險計劃)
事實上，香港樓價高企，要準業主一次過拿出40%-50%的首期來購買物業還是有一定的難度的壓力。 香港按揭證券公司就為銀行提供了按揭保險計劃。由按揭保險公司來作擔保，讓銀行可以在無須承擔提供高成數的按揭貸款額外風險，為準業主提供更高成數的按揭貸款。換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭車。
表2舊按保
| 物業價格 | 按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 80% – 90% |
| 400萬港元或以上 – 450萬港元或以下 | 80% – 90% ， 上限為360萬港元 |
| 450萬港元或以上 – 600萬港元 | 80% |
資料來源： 香港按揭證券有限公司官網
注*
- 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
- 所有申請人須為固定受薪人士
3.按揭證券公司 (新按揭保險計劃)
- 2019年 《林鄭Plan》
政府於2019年施政報告提出調整按揭保險計劃，放寬按揭成數，主要目的要幫助賣家解決儲首期的困難以較低首期上車。
表3 《林鄭Plan》
| 物業價格 | 按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| 400萬港元或以上 – 450萬港元或以下 | 90% |
| 450萬港元或以上 – 600萬港元或以下 | 90% |
| 600萬港元或以上 – 800萬港元或以下 | 90% |
| 800萬港元或以上 – 900萬港元或以下 | 80% – 90%, 上限為720萬港元 |
| 900萬港元或以上 – 1,000萬港元 | 80%，上限為800萬港元 |
注*
- 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
- 所有申請人須為固定受薪人士
- 2022年 《波叔Plan》
《財政預算案》公布的放寬按揭保險計劃，連價值千萬以上的物業都可以申請高成數按揭。這個新修訂的計劃讓準首次置業人士有更寬鬆的借貸和更多物業選擇。
表4《波叔Plan》
| 物業價格 | 按揭成數 |
| 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 | 80% 或 90%* |
| 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 | 80% – 90%*， 上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-
1,920萬港元 |
80%, 上限為960萬港元 |
資料來源： 香港按揭證券有限公司官網
注*
- 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
- 所有申請人須為固定受薪人士
終結香港物業價格和按揭成數 （2022年9月更新）
以上的圖表是讓讀者有個清晰的概念關於香港政府持續的在更新和根據經濟情況放寬按揭成數以幫助港人順利上車。閣下可以參考以下終結以上4個圖表而終結出來的資料方便參考，或者呢想直接知道自己可唔可以利用最高按揭成數置業，可以馬上WhatsApp +852 9683 2200 我地 28 Mortgage 嘅按揭專員會立即為你服務。
表5終結
| 物業價格 | 按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 | 90% |
| 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 | 80% – 90%*， 上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-
1,920萬港元 |
80%, 上限為960萬港元 |
| 1,920萬港元或以上 | 50% |
影響【按揭成數】的因素
看過了以上香港政府逐年更新的政策規定， 接下來我們一一剖析影響【按揭成數】審批的因素，如買家的身份、買家的入息方式、不同物業類型、轉按的按揭成數、還有我們所收集大量現實中的一些特殊申請情況供讀者參考。
1.準買家的身份與【按揭成數】
政府在每次修訂新規定時，都一再强調準買家必須是首置客，置業用途為自住才可以申請最高九成的按揭成數。
1.1 首置人士 VS 非首置人士
首置人士是指在向銀行申請按揭時，申請人申請人並未有在香港持有住何住宅物業。一般首置可以分為兩個類型：
- 第一類是買家在香港從來沒有擁有過任何物業，而置業用途為自住
- 第二類是買家曾經和其他人聯名購買物業，而目前已將物業轉名，或已移除物業契上的擁有權，這情況下，亦算是回復置業人士身份
只要申請人符合以上首置人士的條件，購入物業為自住，就有資格申請9成按揭。如果非首置人士申請則最高可以做到80%按揭成數。
1.2 換樓客
如果準買家不是首置人士但是購入物業是為自住，一般最高只能申請80%按揭（注：買家需要向銀行和HKMC提供這方面所需證明。如果被發現欺詐，可以構成刑事罪，買家會被要求還清所有按揭貸款）。但是如果是投資類型買家就最高可以申請50%按揭。
換樓客承造按揭的時間點一定要算準才有資格申請更高的按揭成數。
- 「先買後賣型」- 在這樣的情況下承造按揭的換樓客在銀行眼中就等於是購買第二個物業，銀行很大可能就會把這份按揭申請當作是投資物業看待。這種情況下的換樓客，銀行一般只能批出最高50%按揭。
- 「先賣後買」- 這類型的換樓客只要在成交期釋出所持物業，銀行方便還是有可能以首置人士的身份申請到最高9成按揭成數上車。
如果你或是身邊的人是屬於換樓客，又想再次穩妥的申請到最高的按揭成數置業，非常歡迎WhatsApp +852 9683 2200同我地 28 Mortgage 嘅按揭專員聯絡。28 Mortgage按揭專員在過去處理過非常多換樓客的經驗一定可以幫你解決承造按揭時間點的難題。
1.3 擔保人
有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。 銀行在審批擔保人這一塊也會較嚴謹但如果擔保人本身是還沒有任何按揭在身，一切就會依照正常程序。除了審查有無按揭在身，銀行對擔保人的身份也同樣有著嚴格要求，只接納借款人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受朋友閒作為擔保人。 在有擔保人協助上車且符合條件的申請人同樣可以借到最高9成的按揭成數，不過需要繳付較高的保費。
1.4 用公司名義置業
有些公司老闆們會用公司名義購買物業，銀行同樣也會嚴格審批這類型的按揭申請。銀行會審查公司的穩定性、財務狀況、業務性質等。加上疫情過後，很多公司都面臨倒閉危機，所以銀行在批准按揭成數時更小心謹慎。這種情況的按揭成數申請，一般上最高銀行只會借出5成按揭。
2. 申請人的基本入息和壓力測試
申請人如向銀行申請按揭，銀行最基本是需要衡量按揭申請人的供款入息比率和壓力測試結果。這個部分申請人需要兩個部分來了解分別是 【入息】和【壓力測試】。
2.1 申請人的入息是直接影響【按揭成數】
- 固定收入人士
2022年新按揭保險計劃規定，物業價格1000萬港元以下可以申請最高90% 按揭，當然借貸人必須是首置人士和物業做自住用途 《波叔Plan》； 400萬港元以下的物業可以用舊按揭保險計劃申請90%按揭。
根據金管局、銀行和按揭證券公司的明文規定，要借到最高的9成按揭，申請人一定要是固定收入人士。怎麽定義固定收入人士呢？申請人必須出示入息證明過去3至6個月的收入是固定的。收入屬於【月薪】的申請人比較簡單直接上交月薪單而【日薪】的申請人，只要日薪裏面沒有佣金成分同樣可以視爲固定收入人士。不論月薪或日薪，銀行重視的是申請人的收入是否穩定。一般佣金收入不計算在内因爲佣金不算是固定的收入來源。
值得一提的是受薪人士每年都會有花紅 (bonus) 收, 這個部分的收入是可以被接納在壓力測試計算内以幫助申請人借到90%按揭，不過花紅收入需要連續兩年都記錄在稅單裡面。如果這個部分是保證的話，貸款可以做到9成按揭
- 自僱人士或收入非固定人士
香港滿多自僱人士、現金收入人士或佣金收入人士因爲大家現在都自己出來創業、做生意。這類型的申請人在銀行的指引裡是屬于收入非固定人士。自僱人士或收入非固定人士只可以借最多8成按揭。
若申請人要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數來計算。
非固定收入的計算方式會比較複雜，强烈建議申請人向28Mortgage 嘅按揭專員聯係， WhatsApp +852 9683 2200。我地的按揭專員會手把手帶著你處理按揭申請事項，讓你少走冤枉路。
- 收入不來自香港
這類的申請也是越來越常見所以值得好好討論。 如果借貸人的總收入有50%不是來自香港，按揭成數會較原先扣減一成。比如物業價格600萬港元，原本銀行可承造最高60%按揭，但由於申請人收入不來自香港，申請人的按揭成數會收緊至50%。銀行也會看申請人有無其他按揭在身，這也會造成按揭成數持續下調。同時壓力測試方面也會更嚴謹。
如果申請人的收入不來自香港可是依然想借高成數按揭的話，申請人必須在提交按揭申請時證明本身與香港有密切關係。通常最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。直系親屬包括父母、配偶及子女。
很常處理到的是如果申請人純粹由公司外派駐守外地，那申請人必須向銀行或按揭證券公司提供證明，按證公司會視乎外派地點而再進行審批，或需透過書面聲明及關係證明，表示單位是給直系親屬(只限父母、配偶及子女)在香港定居，方可視為本地收入看待才有機會獲批高成數按揭。另一種情況是申請人也可以考慮將直系親屬列為擔保人或借貸人來向銀行提出高成數按揭申請。
- 沒有收入，可以用資產作爲入息申請嗎？
部分申請人可能因爲年齡大了、沒有工作或者退休人士可以通過名下資產做按揭申請。大衆熟悉的資產包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。一般資產計算是比較直接就是取其市面價值。
但是如果申請人是希望用名下物業當作資產的話，銀行的規定是只取物業估值一半作準及需要扣減尚未償還的按揭金額。無論什麽物業，凡是用資產作為按揭申請，其按揭成數不可以超過40%。如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。
一個簡單的例子，如果林先生本身擁有一個價值400萬港元的的物業，按揭尚有50萬餘額未還清， 這個物業的淨值就是150萬（400萬/2-50萬）。因爲申請人還有按揭在身，所以再購入新物業時，銀行最多只能批40%按揭所以申請人只可以用這個名下的資產價值60萬去申請下一個新按揭。
表6：物業資產的最高按揭成數
| 物業作爲入息 | 最高按揭成數 |
| 第一間物業 | 40% |
| 第二間物業 | 30% |
2 【壓力測試】
借按揭買樓涉及大筆款項，所以銀行須要做過重重按揭批核，確認申請人通過壓力測試、有能力供款，才會批准放貸。置業客在申請按揭前，首先可以先了解自己的每月供款與入息比率(Debt to Income Ratio, DTI)能否成功通過壓力測試。供款與入息比率(DTI) 是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。2022年公佈新政策放寬按揭成數後有列出指明首置人士申請高成數按揭，可免除壓力測試，但DTI要求方面是不可以超過50%。
每月供款與入息比率：
置業客如果是購入物業作自住用途，不同樓價的可借按揭成數，以及壓力測試前後供款與入息比率可參考以下圖表:
表7: 【自住物業】供款與入息比率
| 自住物業 | 物業價格 | 按揭成數 | 壓測前~
供款與入息比率 |
壓測后~
供款與入息比率 |
| 無未供完
按揭 |
1000萬港元或以下 | 90% | 50% | 60% |
| 1000萬港元以上-1200萬港元 | 80% – 90% | 50% | 60% | |
| 1200萬港元以上-1920萬港元 | 50%-80% | 50% | 60% | |
| 1920萬港元以上 | 50% | 50% | 60% | |
| 有未供完
按揭 |
1000萬港元或以下 | 90% | 35%-40% | 45%-50% |
| 1000萬港以上-1200萬港元 | 80%-90% | 35%-40% | 45%-50% | |
| 1200萬港元以上-1920萬港元 | 50%-80% | 35%-40% | 45%-50% | |
| 1920萬港元以上 | 40% | 40% | 50% |
置業客如果是購入物業作出租用途，不同樓價的可借按揭成數，以及壓力測試前後供款與入息比率可參考以下圖表:
表8：【出租物業】供款與入息比率
| 出租物業 | 物業價格 | 按揭成數 | 壓測前~
供款與入息比率 |
壓測后~
供款與入息比率 |
| 無未供完
按揭 |
任何價格 | 50% | 40% | 50% |
| 有未供完
按揭 |
任何價格 | 50% | 30% | 40% |
表9：新制下，首置人士基本入息要求和壓測下入息要求
| 物業價格 | 按揭成數
上限 |
首期 | 每月供款 | 基本入息要求 | 壓測下入息要求 |
| 400萬 | 90% | 40萬 | 14,843 | 9,686 | 35,549 |
| 500萬 | 90% | 50萬 | 18,669 | 37,339 | 44,713 |
| 600萬 | 90% | 60萬 | 22,403 | 44,807 | 53,656 |
| 700萬 | 90% | 70萬 | 26,137 | 52,274 | 62,599 |
| 800萬 | 90% | 80萬 | 29,871 | 71,541 | 59,742 |
| 900萬 | 90% | 90萬 | 33,698 | 67,396 | 80,706 |
| 1000萬 | 90% | 100萬 | 37,442 | 74,884 | 89,674 |
表10：假設王先生購買一個價值1,000 萬的物業，我們可以計算他在正常壓力測試對比免壓力測試《波叔Plan》的每月供款所需：：
| 正常壓力測試 | 免壓力測試
《波叔Plan》 |
|
| 王先生購買價值1,000 萬港元的物業 | ||
| 按揭成數 | 90% | 90% |
| 按揭額 | 900 萬 | 900 萬 |
| 供款年期 | 30年 | |
| 按揭利率 | 假設封頂利率2.5% | |
| 按揭保險費 | 47.61萬 （每月供款$1,422港元） | |
| 每月還款 | $35,561 + $1,881 = $37,442 | |
| 壓力測試詳細計算方式和對比 | ||
| 壓力測試后按揭利率 | 2.5%+3%=5.5% | 每月供款不能超過
收入50% |
| 壓力測試后每月還款 | $53,804 (不能超過收入60%） | $37,442 (不能超過
收入50%) |
| 壓力測試后每月收入需求 | $53,804 / 60%
= $89,673 |
$37,442 / 50%
= $74,884 |
3. 物業類型與按揭成數
如今香港市面上提供多種物業類型，包括村屋、唐樓、工商舖、綠表居屋、白表居屋、房協單位等等。各類型物業可申請的按揭成數是完全不同，並不是所有物業種類都可以借盡最高9成按揭。
3.1按揭成數 – 住宅
2022年2月23日發表的財政預算案中，宣布放寬按揭成數，根據金管局最新的按揭成數上限修訂指引，樓價1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬可以借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。申請人可以參考以下圖表於不同物業價格下的最高按揭成數，不過實際最高按揭成數仍會因不同物業或申請人入息類別而有所差異。
表11： 金管局最新的按揭成數上限修訂指引
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 首置人士要求 | 固定收入要求 |
| 1000萬或以下 | 90% | 需要 | 需要 |
| 1000萬以上-1,125萬或以下 | 80%-90%，上限900萬 | 需要 | 需要 |
| 1,125萬以上-1,200萬 | 80% | 不需要 | 不需要 |
| 1,200萬以上-1，920萬 | 50%-80%，上限960萬 | 不需要 | 不需要 |
表12：新舊按揭成數首期對比
| 物業價格 | 按揭成數 | 舊Plan首期 | 按揭成數 | 新Plan首期 |
| 1,000萬 | 80% | 200萬 | 90% | 100萬 |
| 1,200萬 | 50% | 600萬 | 80% | 240萬 |
| 1,371萬 | 50% | 685.5萬 | 70% | 411.3萬 |
| 1,600萬 | 50% | 800萬 | 60% | 640萬 |
| 1,920萬 | 50% | 960萬 | 50% | 960萬 |
3.2 按揭成數 -村屋、唐樓
近年較為熱門的村屋因業權在法律上比一般私樓較為複雜故在銀行審批角度一般較為審慎。若申請人是首置業人士加上有固定收入，凡是物業價格是800萬或以下，村屋按揭可以透過按揭保險申請最高85%按揭或上限為800萬的貸款數目；而如果物業價格1000萬的村屋就只可以借最多80%按揭。申請村屋按揭還有一點需留意那就是按揭年期。申請人如果是通過按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話，一般上銀行都會用75減樓齡算出還款年期。
銀行在審批唐樓按揭同樣也是比較謹慎。不過只要唐樓素質不算太差的情況下是有可能借到90%按揭。年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。不過根據以往的經驗，按保公司及銀行在審批唐樓按揭的過程會需要比較長的時間。
若申請人對村屋和唐樓按揭不熟悉，建議質詢 28 Mortgage的按揭專員，WhatsApp +852 9683 2200。我們的按揭專員會從頭協助呢直到成功上車。
表13：村屋和唐樓的最高按揭成數
| 物業價格 | 村屋按揭成數 | 唐樓按揭成數 |
| 1000萬或以下 | 80% | 90% |
| 1000萬以上-1125萬 | 80%，上限900萬
（以較低者爲準） |
90%，上限900萬
（以較低者爲準） |
| 1125萬以上 – 1920萬 | 80%，上限960萬
（以較低者爲準） |
80%，上限960萬
（以較低者爲準） |
3.3 按揭成數-房協資助房屋
房協單位門檻低，受不少新上車買家青睞，如果準買家打算購入一手房協樓，只要乎合條件，經房協做擔保可申請最高90%按揭。但因繞過香港證券有限公司(HKMC) ，直接向銀行申請高成數按揭，過程中不涉及按揭保險，銀行在入息審查和壓力測試的重視度會提高。
如買家打算購買房協二手樓，在單位未補地價的情況下，一般只可做60% 按揭。但若購買單位為青衣綠悠雅苑、長沙灣的喜盈、喜韻、喜薈及喜漾，或者是房協「住宅發售計劃」第二市場旗下的「住宅發售計劃」和「資助出售房屋項目第二市場」單位，則有機會可做90%按揭。
3.4 按揭成數- 非自住單位
最新修訂的按揭保險計劃對象為以自住用途的首置客為目標，因此非自住單位未能受惠。不論投資收租用途的住宅單位、工商物業，還是車位，按揭成數都各異。
如果買家新購入的物業在申請按揭時申報為投資收租用途，不論單位價格過低，最高只能申請5成按揭。值得留意的是，租金收入或者「擬租金收入」可以用作收入計算壓力測試。
若按揭申請人以自住名義申請高成數按揭，但實際是收租或投資用途，一經發現HKMC便會Call Loan之外，亦有可能會要求強制性加徵保費，到時真是得不償失！當然你可能心裏會問，按證公司如何得知單位的真正用途? 每年HKMC和銀行亦會抽樣調查按揭申請人的物業情況，亦會抽樣寄信給按揭申請人，要求就自住物業提供水、電、煤等單據作自住物業証明。上的山多終遇虎！你永遠不會知道下一個「幸運兒」是不是自己，所以都是乖乖如實申報最安心！
表14：不同物業用途的最高按揭成數
| 物業用途 | 最高按揭成數 |
| 自住 | 90% |
| 投資/收租 | 50% |
3.5 按揭成數 -居屋綠表、居屋白表
- 按揭成數-綠表
香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。
- 按揭成數-白表
至於白表申請人最高按揭成數可以做到90%，而白表申請人會設有收入及資產限額。
另外有兩點要留意，如果政府擔保期已屆滿，按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。另外，2002 年之前落成的居屋，或2007年或之前落成的公屋，還款期會少於25年，申請人也不能透過按揭保險提高按揭成數，因此申請人在計算還款能力時要多留意一下。
3.6 按揭成數 – 工商舖物業
工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。若按揭申請人已有其他物業按揭在身，或者已為其他人任按揭擔保人，按揭成數上限就會減至40%。
但如果你是老闆級人物，要入手非住宅物業，只要花點心思，一樣可以做到高成數按揭。簡單來說，如果身爲老闆的你手上未有任何物業按揭，也不是任何人的按揭擔保人，在按揭上算是「清白之身」，可以先申請5成按揭購入心儀非住宅物業，若公司生意經驗得不錯，有營利，就可再向中小企貸款申請3 成貸款，當然既要申請按揭，又要申請貸款，一點都不容易，要節省時間，增加成功率？可以找28 Mortgage，除了保證有最高回贈，還有專人做好比較及跟進個案之餘，即使非住宅物業要做到高成數按揭不是夢！做生意懂得借力，一切都可以很輕鬆達標。
3.7 按揭成數 -車位
至於購入車位又要做按揭，單做按揭就最高只做到50%按揭，但如果按揭申請人如在同一地方有單位，部分銀行會接受將車位做6成按揭。
4.轉按按揭成數
簡單來説，轉按是指將現有的按揭貸款由目前的A銀行轉移到B銀行。業主需要注意的是申請轉按時，確保按揭已過罰息期，不然就需要向銀行繳付費用，那轉按就沒有意義了。
轉按通常有3個情況：
情況A: 沒有按揭保險、沒有高按揭成數
在一般按揭轉按個案裡面，業主是有100%自主權可以任意申請轉按。業主在沒有按揭保險的情況下，物業價格1000萬或以下可以轉按最多60%按揭，而貸款額上限為500萬；然而，物業價格為1000萬以上則可以轉按最多50%。在這個情況下，業主申請轉按可以包含套現成分。
例如黃先生擁有一層價值800萬物業尚有按揭100萬未還清，黃先生在收入允許的情況下可以申請轉按為上限480萬的按揭 （800萬x60%），業主最後還可以額外套現380萬。
情況B: 有申請按揭保險、有申請高按揭成數（非套現）
若業主是屬於情況B，他可以直接透過按揭保險申請高成數按揭轉按。業主可以將原先銀行的非套現高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。申請轉按時沒有套現成分的話，1200萬物業可以借最多80%按揭。
情況C：有申請按揭保險、有申請高按揭成數（套現）
情況C的業主在申請轉按時只可以用物業價值600萬或以下，借最多80%，這表示任何高成數按揭套現轉按或加按只能夠借最多480萬。
現時，一些置業客是通過發展商按揭呼吸Plan上車。這類型的業主想要由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭是辦得到的，不過須注意的是業主不能夠得到任何現金套現。
如果大家對於轉按或是按揭申請有任何疑問，想了解更多，28 Mortgage都是你的最佳資訊站，有專人解決你的任何疑難，還可以在「貸款提取日」一星期後即可有現金回贈，立即按右下方WhatsApp連結郵聯絡我們吧！
按揭成數及壓力測試常見問題
1. 因每月佣金部分而每月薪金不同，是否不能享最高9成按揭?
不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。
2. 被迫放無薪假，申請按揭時會否影響按揭成數？
有機會受影響！因為肺炎疫情，有不少公司勒令員工放無薪假。但原來在部分銀行眼中，放無薪假就等於失業，部分銀行就會當作浮動收入看待，即是最高做8成按揭。但若果已重新投入工作，新一期糧單沒有再放無薪假期，就可視作回正常入息計算。
3. 如果按揭申請人於海外工作，入息是否可以計入壓力測試，可否做到9成按揭?
基本上不能！在新修訂的按揭成數細節中，按揭申請人主要收入來源必須是來自香港，計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」時並不接受非來自香港的收入來源，除非借款人可以証明他們的工作收入是與香港有密切聯繫，如能証明被僱主派駐外地工作，或能証明按揭申請人的直系親屬定居在香港。如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。
4. 已有按揭或擔保按揭在身，最高按揭成數多少？
$800萬以下的物業最多可做8按。 簡單來說，如果已有按揭或擔保按揭在身，再申請按揭時，最高的按揭成數會由原來上限減10個百分點，即是原本$800萬以下的物業可做最高9成按揭，因已有按揭或擔保按揭在身而減10個百分點至8成，如此類推。
5. 首次置業會涉及甚麼費用？
單位首期是必須，此外還有經紀佣金一般是樓價1%（注：1手新盤不需要佣金，2手物業一般是樓價1%）、印花稅是 $100港元-4.25% 、貸款額1.15%-4.35%的按揭保險費和律師費等等。至於管理費、水電煤等費用就入住時才需要計算 （補充説明：1手物業會有其他管理費雜費上期和按金）。
6. 如果手持一百萬左右,應該做9成?
單單以首期來計算，100萬只可以支付800萬樓的首期，但如果將其他印花稅等雜項支出計算在內，似乎若不做９成按揭，手持資金會變得所剩無幾。是否做９按要視乎本身樓價高低，如只是400萬樓，可以考慮做低一點的按揭成數。當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。
7. 做了發展商按揭,過了罰息期,可否轉按整合按揭到銀行
發展商罰息期一般是兩年，當到了第三年便會變得高息，分分鐘高過最優惠利率(P)，所以一般都會過了罰息期，便會把整筆貸款轉按，而銀行一般息口會低很多，但如果您轉按到銀行時要做最高8成按揭，就需要額外付按揭保險費了。不同銀行一般都會有回贈或打折，至於哪一間銀行抵，就可以找28 Mortgate做銀行按揭比較，就絕對錯不了！
