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按揭成數

【按揭成數】各類物業按揭成數有何限制? 入息如何影響按揭成數?

大家在購入車位、村屋、居屋等各種物業時都要考慮這些物業性質和用途,這些都影響到按揭成數,當準業主交付部分首期,其他就要向銀行借貸,承造按揭,隨著2019年按揭保險措施修訂,按揭成數都隨之放寬,下文可讓你了解按揭成數的詳情。

比較新舊按揭成數

要了解各類物業的按揭成數有何不同之前,首先要知道按揭成數措施的背景。銀行一般都會讓833萬以下物業承造最高6成按揭,而833萬元以上至1000萬物業則可申請最高500萬貸款額或6成按揭成數,1000萬以上物業就只有5成按揭成數。

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為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車,香港按揭證券公司就推出按揭保險,讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之,買家可以準備1至2成首期,借8至9成的按揭。在未有新修訂之前,400萬以下物業按揭成數最高是9成,400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成,貸款額最多是360萬元,450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成,

不過有見樓價600萬以下的盤源愈來愈少,林鄭在2019年施政報告提出放寬按揭保險,變相可提高按揭成數,當中400萬至800萬元物業可最高承造9成按揭,800萬以下至900萬以下物業則最多承造8成至9成按揭,最高貸款額為720萬元。900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭,當中要符合各種用途及申請條件。

如果想清楚自己的申請條件可以承造多少按揭成數,建議聯絡專業的28 Mortgage按揭專員,讓你有更好的財政預算!

各種物業類型按揭成數比較

村屋和唐樓按揭成數

村屋800萬以下可借最多8成半按揭成數,800萬以上至900萬元最多借8成半,而貸款額最多是720萬元,900萬元至1000萬元為最多8成按揭成數,而貸款額最多是800萬元。

至於唐樓,800萬以下可借最多9成按揭成數,800萬以上至900萬元最多借9成,而貸款額最多是720萬元,900萬元至1000萬元為最多8成按揭成數,而貸款額最多是800萬元。

不論是業權較複雜的村屋,或是本身已有悠久歷史的唐樓,銀行都會以保守態度處理按揭成數審批,另一方面,如果申請按保,800萬以下村屋的按揭成數最多是8成半(假如是首置人士和固定收入人士),如非前者,則最高有8成按揭。如果1000萬以下村屋則最多借8成按揭。留意的是,如果是樓花村屋、有轉售限制、屬堂及祖的類型,都不獲按揭證券公司接受申請。

一般住宅

如果你是首置人士,購入400萬以下、401萬至800萬物業可獲最高9成按揭成數,而800萬以上至900萬物業則最高獲8至9成按揭(貸款額上限為720萬),900萬以下至1000萬物業則最高獲8成按揭(貸款額上限為800萬),高於1000萬物業則獲5成按揭。

不過都要視乎個別條件,例如一些自僱人士、已持有其他住宅物業、換樓先賣後買(但出售物業未成交,最多是8成)、屬即供樓花、轉按(僅600萬以下物業才可按8成)、非固定收入、以現金形式出糧、60歲以上又無擔保人,這些人士即使為800萬物業申請,都未必可承造9成按揭成數。

換言之,如果換樓客想造9成按揭成數,就最好先完成賣樓程序(以轉讓契約為依據,臨約和正約不獲接納),再簽臨時買賣合約買樓,就可不受限制,可視為首置。如倒轉來說,如在申請按揭成數時,已同時持第2間物業,則被當作是投資用途,那就最多批5成。也有一個情況是,如果未證明到另一間物業是自住用,仍有被拒批按保的可能,銀行只能批最多5成按揭。

剛才也提到,首置人士可享較高按揭成數,惟在單位用途上只限自住,定義是指在申請時未有任何香港住宅物業。那如果不是首置,但單位是自住,同樣地都是最多造8成按揭,如不是自住,投資用途的物業最多按5成。

想證明是自住用途,就要按要求,在申請按揭保險時、提取貸款及按保公司指定時間,提交自住聲明、證明文件,否則有機會要求清還全部貸款。

各類居屋、公屋

如購入房委會新居屋,綠表人士可最多有9成半按揭成數,白表人士可最多有9成按揭成數,還款期25年,這是由於有政府擔保,不用通過壓測,惟仍要證明有還款能力。而房協新居屋,則與以上不同,沒有政府擔保,只是同樣地都不用申請按揭保險,最多有9成按揭。

在未補地價居屋方面,政府會為房委會居屋和綠置居做擔保,多數擔保年期多於10年的話,綠表第二市場、綠置居買家付出的首期較少,按揭成數高至可獲9成半。白居二買家按揭成數則可享9成按揭。惟如部分房屋樓齡大,會縮短擔保年期,有些銀行會類似私樓做法,只批6成按揭成數,因為銀行做法是,一旦屆滿擔保期,要按揭餘額少於樓價6成,才可有高成數按揭,否則就要相應扣減按揭成數。

舉個例,政府擔保期只有7年就屆滿,申請人是不可獲批足9成半按揭,申請人要做壓力測試和交入息證明。通常還款年期是25年,如果這麼短的時間,未必可供滿4成或更多的樓價,自然不能批到高按揭成數。

銀行在考慮按揭成數或還款年期時,都要視乎居屋首次出售日期,例如2001至2002年後出售的綠表居屋及2007年後出售的綠表公屋,一般都可借到高成數按揭。

居屋公屋的按揭成數因應類型都有不同情況,如果想清楚個別物業類型可承造多少按揭成數,可以聯絡專業的28 Mortgage按揭專員幫忙,以免首期不足,影響置業計劃。

公司名義持有物業

如以公司名義買樓,不能享有高按揭成數,最多可獲5成按揭,還要看看業務經營情況、實務性質等,如有需要就會要求找擔保。

車位、工商舖2020年8月金管局放寬非住宅物業按揭成數上限1成,工商舖、車位最多借5成按揭,如本身已有按揭,就由3成變4成,有些銀行可讓住宅物業連帶車位(屬同一屋苑)一併申請按揭,不用合契,還款年期30年,造6成按揭。

擔保人與按揭成數

如果買家人齡較高,或手上資金不多,就要找擔保人承造按揭,如果擔保人有按揭在身,銀行會收緊1成按揭成數,例如由原本6成減至5成。買家如遇此情況,可以申請額外的按揭保險,借更高成數按揭,注意的是,在按揭證券公司而言,擔保人只接受借款人或抵押人的直系親屬、未婚夫婦或親戚,朋友是不可以做擔保的。

FAQS:

1. 固定收入如何影響按揭成數?

如單位是自住又有固定收入者,都可有最高9成按揭(新按保800萬以下物業),例如年終花紅(不超過月薪3倍)、日薪計工資者都是固定收入,如底薪加佣金出糧,就只計底薪。相反,如總收入有一半都是來自非本地,收入不穩定者都會收緊按揭成數,例如由6成按揭下調1成變50%按揭成數。

2. 買第二間物業如何影響「按揭成數」?

首置人士可享較高按揭成數,惟在單位用途上只限自住,定義是指在申請時未有任何香港住宅物業。那如果不是首置,但單位是自住,同樣地都是最多造8成按揭,如不是自住,投資用途的物業最多按5成。想證明是自住用途,就要按要求,在申請按揭保險時、提取貸款及按保公司指定時間,提交自住聲明、證明文件,否則有機會要求清還全部貸款。

3. 唐樓和村屋按揭成數多少?

村屋800萬以下可借最多8成半按揭成數,800萬以上至900萬元最多借8成半,而貸款額最多是720萬元,900萬元至1000萬元為最多8成按揭成數,而貸款額最多是800萬元。至於唐樓,800萬以下可借最多9成按揭成數,800萬以上至900萬元最多借9成,而貸款額最多是720萬元,900萬元至1000萬元為最多8成按揭成數,而貸款額最多是800萬元。

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