【All Monies】All Monies按揭好處和風險有哪些?

【All Monies】

當準業主買樓前進入查冊程序時,如見到業主申請按揭的方件有一條款寫著「All Monies」,即無上限貸款,究竟這種按揭方式有何好處和風險?

什麼是「All Monies」?

All Monies是反映業主以無上限貸款方式跟銀行借貸,例如信用卡和私人貸款,都屬物業貸款之一,如申請人過期未還清信用卡貸款或私人貸款,銀行都有權以放售物業來還款。

本來借按揭時,都有一明確的借款額,但如註明了是All Monies按揭,實際的金額是銀行以貸款信(Facility Letter)形式與客人協議。那將來想加按,就算借多過原先金額,彼此只需簽簡單的貸款協議,而不用再簽按揭契約文件。

原意是為了保障銀行,也是方便業主進行加按程序,但當然都會有其他風險。

All Monies好處

其實以All Monies登記貸款是可以讓申請人將來加按或者調整貸款額時更有方便,更靈活,而不用修改原先的契約文件。在銀行與律師樓之間的文件來往或贖契的申請時間都可節省,加上在原先銀行加按,不用涉及到律師樓,也節省了有關費用。申請人只是加簽就可完成程序。

All Monies壞處

當申請人向某銀行借按揭貸款,同時也取得私人貸款及信用卡服務,如果對方沒有多次逾期不還,就算以往有準時還按揭貸款都好,較嚴重情況下,原先銀行都可以將抵押物業放售以還清款項。剛才提到,這種按揭方式是沒有貸款上限,所以抵押物業不是純粹還清按揭貸款,而是包括其他所有在該銀行的債項。

另一方面,如果物業為聯名物業,同時是All Monies按揭的話,假如有聯名業主向原先按揭銀行取得另一些貸款,那物業都會再作新貸款的抵押用途。聯名的話,承擔債務風險都會大點,所以聯名前最好先溝通清楚,以免有人隱瞞私下因向該銀行借款而衍生債務。

如果借貸牽涉到按揭擔保人,也會有額外債務風險。例如擔保人為一份All Monies按揭擔保,而借款人去向該銀行借其他貸款時其實是不用獲得擔保人同意,換言之,如借款人無力還債,擔保人隨時要承擔更高的債項。

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FAQS:

1. 除了All Monies,還可向銀行申請哪類貸款?

借款人可與銀行簽Fixed Amount的按揭契約,不過間間銀行做法不同,不可保證銀行實批。理論上如果業主申請Fixed loan後,還清該金額,即使有其他信用卡或私人貸款,都不會涉及到物業貸款。

2. 為何仍有不少業主選擇All Monies按揭?

因為業主考慮到手續繁複與費用的問題,始終Fixed loan已定額,當日後想加按,都要重新處理按揭契約、律師樓手續及費用等。All Monies是可以讓申請人將來加按或者調整貸款額時更有方便,更靈活,而不用修改原先的契約文件。在銀行與律師樓之間的文件來往或贖契的申請時間都可節省,加上在原先銀行加按,不用涉及到律師樓,也節省了有關費用。申請人只是加簽就可完成程序。

3. 如果買家查冊時發現All Monies,從中可以反映到什麼?

如果用Fixed loan,買家會較易了解到物業是否負資產 ; 而用All Monies借貸,新買家就未必知業主背後還有沒有其他隱藏債務。

4. 銀行是否在什麼情況下將All Monies抵押物業放售?

當申請人向某銀行借按揭貸款,同時也取得私人貸款及信用卡服務,如果對方沒有多次逾期不還,就算以往有準時還按揭貸款都好,較嚴重情況下,原先銀行都可以將抵押物業放售以還清款項。剛才提到,這種按揭方式是沒有貸款上限,所以抵押物業不是純粹還清按揭貸款,而是包括其他所有在該銀行的債項。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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