【call loan】什麼原因會導致call loan?

CALL LOAN

疫情下不少人都面臨失業危機,有人指一失業、樓價負資產就會call loan 收樓,究竟哪些說法才是正確?還有哪些原因有機會令銀行call loan?

甚麼是call loan?

Call loan即指收回貸款,銀行根據按揭契約文件,如果借款人延遲供款、破產等,都有機會引致銀行call loan,要借款人即時還貸款。

call loan的原因

其一,取消銀行戶口。近年對洗黑錢監管愈趨嚴謹(由AML(anti-money laundering)部門專門調查),如一些供款戶口的交易不尋常,有大量現金出入,就會向戶主查問有關交易的資料,假如銀行仍有懷疑就會取消戶口,兼call loan。

其二,違反按揭契約條款。舉個例,業主為物業申請高成數按揭後私下由自住轉出租,但根據本港按揭措施,物業如要放租,就只可按最多5成。如業主未能提供有效的自住證明,銀行獲悉後就會要求交出額外貸款額的差價。至於抽樣的次數,就間間銀行做法不同,另外如果本身是6成按揭,將物業出租,而樓價已升值或借貸額降至估價的5成,那就不用補差價。所以相反,升幅未抵得上令借貸額降至估價的5成,一樣都是被call loan。以上行為都是違反按揭保險聲明和契約條款。

其三,為物業再抵押,申請二按。物業二按會交到土地註冊處留記錄,而政府就會通知負責物業一按的銀行,業主就要向一按銀行提交二按貸款文件,萬一即使加擔保人仍有高風險,就會要求業主先還部分貸款額,被call loan。

其四,延遲還款。如果業主失業,其實未必即刻call loan,主要是看過去的供款

記錄,本身遲供款,自然被銀行觀察,如拖欠款逾60日之久,就會成為觀察名單之一。所以一般來說,6個月都沒有還款就會被call loan。

其五,樓市向下。大多情況下,銀行不會因樓市不景氣,樓價下跌時而業主準時還款下call loan。他們考慮到的是繁瑣法律程序,故未必一斷供就要業主還款。

其六,在未得銀行同意下,將物業抵押借其他貸款。由於在按揭契約上有列明negative pledge covenant,即不可加按,所以銀行知道後就大條道理call loan,而且這樣也是反映了供款人的財政有變,銀行都會將曾違反按揭契約的戶口列入觀察中。

怎樣做才減少被call loan的機會?

首先要計算好自己的負擔能力,一般來說如果被call loan,銀行有見業主未可還款,就當成銀主盤拍賣,不過其售價比市價少,就算賣出,都不等於可全數清還欠款。所以最核心的做法,就要衡量好自己的財政能力,如果想了解清楚自己的供款能力、首期預算、按揭資訊、現金回贈,不妨先找28 Mortgage 按揭專員為你提供合適的置業方案,解答疑難。

其次,如果你造高按揭成數貸款即使當時樓市轉差,都不需太擔心被call loan,因為造得高成數按揭都有按保公司做擔保,只要沒有拖欠供款的話,就比較安全。例如未補地價居屋有政府做擔保也是同樣道理。

其三,將資產分散。在一般的銀行按揭契約條款之一,列明All-Moneys,意指客人向A銀行承造按揭,如果在同一間銀行有信用卡、私人貸款有所拖欠,該銀行都可以用抵押物業還款。最好分散資產在其他銀行。

其四,避免用聯名持有物業。假設其中一人破產,即意味著供款情況有重大改變,就算不是負資產,銀行都可以call loan,將物業拍賣還款,減低風險。

FAQS:

1. 將物業由自用改為出租,會否被call loan?

業主為物業申請高成數按揭後私下由自住轉出租,但根據本港按揭措施,物業如要放租,就只可按最多5成。如業主未能提供有效的自住證明,銀行獲悉後就會要求交出額外貸款額的差價。至於抽樣的次數,就間間銀行做法不同,另外如果本身是6成按揭,將物業出租,而樓價已升值或借貸額降至估價的5成,那就不用補差價。所以相反,升幅未抵得上令借貸額降至估價的5成,一樣都是被call loan。以上行為都是違反按揭保險聲明和契約條款。

2. 延遲還款就會立即被call loan?

如果業主失業,其實未必即刻call loan,主要是看過去的供款記錄,本身遲供款,自然被銀行觀察,如拖欠款逾60日之久,就會成為觀察名單之一。所以一般來說,6個月都沒有還款就會被call loan。

3. 為物業二按,call loan機會大嗎?

為物業再抵押,申請二按,土地註冊處會為此留記錄,而政府就會通知負責物業一按的銀行,業主就要向一按銀行提交二按貸款文件,萬一即使加擔保人仍有高風險,就會要求業主先還部分貸款額,被call loan。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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