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【call loan】什麼原因會導致call loan?

call loan

疫情下不少人都面臨失業危機,有人指一失業、樓價負資產就會call loan 收樓,究竟哪些說法才是正確?還有哪些原因有機會令銀行call loan?

甚麼是call loan?

Call loan即指收回貸款,銀行根據按揭契約文件,如果借款人延遲供款、破產等,都有機會引致銀行call loan,要借款人即時還貸款。

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call loan的原因

其一,取消銀行戶口。近年對洗黑錢監管愈趨嚴謹(由AML(anti-money laundering)部門專門調查),如一些供款戶口的交易不尋常,有大量現金出入,就會向戶主查問有關交易的資料,假如銀行仍有懷疑就會取消戶口,兼call loan。

其二,違反按揭契約條款。舉個例,業主為物業申請高成數按揭後私下由自住轉出租,但根據本港按揭措施,物業如要放租,就只可按最多5成。如業主未能提供有效的自住證明,銀行獲悉後就會要求交出額外貸款額的差價。至於抽樣的次數,就間間銀行做法不同,另外如果本身是6成按揭,將物業出租,而樓價已升值或借貸額降至估價的5成,那就不用補差價。所以相反,升幅未抵得上令借貸額降至估價的5成,一樣都是被call loan。以上行為都是違反按揭保險聲明和契約條款。

其三,為物業再抵押,申請二按。物業二按會交到土地註冊處留記錄,而政府就會通知負責物業一按的銀行,業主就要向一按銀行提交二按貸款文件,萬一即使加擔保人仍有高風險,就會要求業主先還部分貸款額,被call loan。

其四,延遲還款。如果業主失業,其實未必即刻call loan,主要是看過去的供款

記錄,本身遲供款,自然被銀行觀察,如拖欠款逾60日之久,就會成為觀察名單之一。所以一般來說,6個月都沒有還款就會被call loan。

其五,樓市向下。大多情況下,銀行不會因樓市不景氣,樓價下跌時而業主準時還款下call loan。他們考慮到的是繁瑣法律程序,故未必一斷供就要業主還款。

其六,在未得銀行同意下,將物業抵押借其他貸款。由於在按揭契約上有列明negative pledge covenant,即不可加按,所以銀行知道後就大條道理call loan,而且這樣也是反映了供款人的財政有變,銀行都會將曾違反按揭契約的戶口列入觀察中。

怎樣做才減少被call loan的機會?

首先要計算好自己的負擔能力,一般來說如果被call loan,銀行有見業主未可還款,就當成銀主盤拍賣,不過其售價比市價少,就算賣出,都不等於可全數清還欠款。所以最核心的做法,就要衡量好自己的財政能力,如果想了解清楚自己的供款能力、首期預算、按揭資訊、現金回贈,不妨先找28 Mortgage 按揭專員為你提供合適的置業方案,解答疑難。

其次,如果你造高按揭成數貸款即使當時樓市轉差,都不需太擔心被call loan,因為造得高成數按揭都有按保公司做擔保,只要沒有拖欠供款的話,就比較安全。例如未補地價居屋有政府做擔保也是同樣道理。

其三,將資產分散。在一般的銀行按揭契約條款之一,列明All-Moneys,意指客人向A銀行承造按揭,如果在同一間銀行有信用卡、私人貸款有所拖欠,該銀行都可以用抵押物業還款。最好分散資產在其他銀行。

其四,避免用聯名持有物業。假設其中一人破產,即意味著供款情況有重大改變,就算不是負資產,銀行都可以call loan,將物業拍賣還款,減低風險。

FAQS:

1. 將物業由自用改為出租,會否被call loan?

業主為物業申請高成數按揭後私下由自住轉出租,但根據本港按揭措施,物業如要放租,就只可按最多5成。如業主未能提供有效的自住證明,銀行獲悉後就會要求交出額外貸款額的差價。至於抽樣的次數,就間間銀行做法不同,另外如果本身是6成按揭,將物業出租,而樓價已升值或借貸額降至估價的5成,那就不用補差價。所以相反,升幅未抵得上令借貸額降至估價的5成,一樣都是被call loan。以上行為都是違反按揭保險聲明和契約條款。

2. 延遲還款就會立即被call loan?

如果業主失業,其實未必即刻call loan,主要是看過去的供款記錄,本身遲供款,自然被銀行觀察,如拖欠款逾60日之久,就會成為觀察名單之一。所以一般來說,6個月都沒有還款就會被call loan。

3. 為物業二按,call loan機會大嗎?

為物業再抵押,申請二按,土地註冊處會為此留記錄,而政府就會通知負責物業一按的銀行,業主就要向一按銀行提交二按貸款文件,萬一即使加擔保人仍有高風險,就會要求業主先還部分貸款額,被call loan。

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