在申請按揭時，除了比較各銀行提供的按揭息率外，當然少不得按揭回贈，不論買一手樓或是轉按，都要看清楚按揭優惠和轉按優惠。最近有銀行更推出綠色按揭計劃，為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。下文為你介紹按揭回贈，以便獲取最抵的按揭優惠。
什麼是按揭現金回贈?
根據金管局資料顯示，這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項；免息或免供期優惠，都有以下限制:
1. 現金回贈超過住宅按揭貸款額1% :
在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈（銀行和中介回贈）需要扣減在按揭總額。例如100萬按揭金額，2%現金回贈，實際到手會有100萬貸款，而剩餘供款會變成98萬。
2. 現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% :
該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。例如100萬按揭金額，1%現金回贈，實際到手會有101萬貸款，而剩餘供款會是100萬。
3. 地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼:
在計算按揭成數時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。
一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計，例如貸款額是400萬，現金回贈0.8%，就獲得共3.2萬元。當取得貸款額後14日就會過戶，隨著按揭貸款額增加，回贈優惠都愈多。
我們看看以下的情況，理論上按揭成數多少不影響實際的回贈金額，例如物業樓價是830萬元，造6成按揭，按揭現金回贈為1%，那貸款額是490萬，現金回贈金額為4.9萬元。
如果申請按保，銀行會以6成借款額作基礎，計算現金回贈，假設800萬樓宇借9成，現金回贈就是480萬 (800萬的6成)的1%，即4.8萬元。
又假如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元)，兩者相加就不超過6成按揭限制。
現金回贈應考慮什麼?
前段提到，金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕，可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者，可以考慮用更高的按揭優惠計劃，剩餘貸款額少一點，長遠供樓負擔也會少一點。例如為720萬樓宇借6成按揭，如果使用1%按揭現金回贈，就獲得43200元，相反如使用1.2%按揭現金回贈，就獲得51840元。
按揭息率
無論買新樓造按揭，或是想造轉按，都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。
1. 私人住宅樓宇(一手及二手)
貸款額門檻為100萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%
回贈最高: 新樓(1.2%) ; 轉按 (1.2%)
貸款額門檻為300萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%
回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.4%)
貸款額門檻為400萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%
回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.6%)
貸款額門檻為600萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%
回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.73%)
2. 未補地價物業
按揭息率: P-2.75%
回贈最高: 1.7%
3. 車位
貸款額門檻為50萬 ; 按揭息率可低至P-2.65%
回贈最高: 0.3%
4. 工商物業
貸款額門檻為100萬 ; 按揭息率可低至3個月H+1.3% 或 P-2.65%
回贈最高: 0.3%
賺取轉按優惠
選擇轉按的原因有幾個，除了獲取比現有物業較低的按揭息率外，還方便套現，假設480萬物業造6成按揭(貸款額為288萬元)，雖然未還的金額會下跌，但樓價可能同時上升，例如600萬，假如造6成轉按，即借360萬，扣除雜費，會多了資金作其他投資用。另一個原因當然是獲得銀行轉按回贈，不論業主本身想不想套現、前後按揭計劃息差問題，新按揭都可獲轉按回贈，例如貸款額300萬，轉按回贈率1.4%，即可獲42000元。
另一個好處就是退回按揭保險保費，假設樓市向好，變相貸款額下跌，不用再利用按保，那選擇退按保時，就可獲取按揭保費，例如首年退4成、2年內退25%，只限首3年，最少都有15%的按揭保費。
另一方面，如果現時按揭計劃沒有Mortgage Link 戶口(該戶口存款利率與按揭利率一樣)，那就可經轉按而獲得，減輕一下利息開支。大多上限是貸款額的5至6成。
按揭回贈注意事項
前段提到，如現金回贈高於貸款額1%，業主借足成數上限，現金回贈的方式則是扣減貸款額，例如貸款額上限500萬，優惠回贈率為1.2%，那扣除5萬元後，申請人還495萬，而這些都是計入供款的，變相不算白白浪費回贈。
另一方面，銀行批出按揭都有其成本，故為免出現有人為取貸款而頻密轉按賺回贈，通常會在按揭貸款確認信列出罰息期，例如有些是3年、2年不等，如果第一年提早全數還款，首年就會徵收現金回贈+貸款額1%、第2年徵收現金回贈，假如借300萬，回贈3萬，即首年提早全數還款就要付3萬加3萬即6萬元開支。所以最好正式申請轉按之前，計清楚成本開支。
FAQS:
1. 轉按可賺取幾多現金回贈？
做轉按時，一般新銀行會提供轉按現金回贈，如果向坊間按揭中介取得轉按信，一般會有更多轉按優惠，合共可高至貸款額約1.7%，留意避開兩年罰息期，再比較一下當時轉按利率。
2. 如首期不算多，那應該選哪種按揭回贈計劃?
金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕，可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者，可以考慮用更高的按揭優惠計劃，剩餘貸款額少一點，長遠供樓負擔也會少一點。
3. 按揭現金回贈有何限制?
根據金管局資料顯示，這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項；免息或免供期優惠，都有以下限制:
A.現金回贈超過住宅按揭貸款額1% :
在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈。
B.現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% :
該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。
C.地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼:
在計算按揭成數時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。
