【財務公司 】 財務公司的貸款、呼吸Plan 、財務公司按揭與銀行按揭的對比

財務公司

在香港,財務公司或俗稱「財仔」其實也是一種金融機構。這裏指的是合法及正規的財務公司而不是我們在電視上看到那些違法的「大耳窿」。香港保守估計至少有超過1000家是政府發牌的合法財務公司。合法的財務公司主要是提供財務服務 – 借貸給有需要的人。他們通過借出去的貸款收取利息來運作。銀行其中一個收入來源也是通過借貸收取利息來運營的。財務公司和銀行賺錢的原理是一樣,只是個中當然有一些細節和借貸人一定一定要注意的事項。這篇文章我地28 Mortgage 會從頭到尾用最客觀和中立的立場帶您了解財務公司的運作、與銀行的對比、提供的財務服務類型、借貸的利與弊等等大家需要知道的資訊。

財務公司的定義

在香港,財務公司也是金融體系裏重要的環節之一所以才會有超過1000間合法的財務公司存在。正規的財務公司需要跟公司註冊處領取牌照同時也要得到香港警務處的許可,不過卻不受金管局監管。不同規模的財務公司提供不同規模的借貸服務從私人貸款到物業按揭都有。早期的一些規模大的財務公司可以把生意做到敲鐘上市,當然現時競爭激烈加上財務公司要上市也不如從前容易了。

香港的財務公司主要分成兩大類,那就是銀行營運和獨資營運

i)   銀行營運的財務公司是由銀行為背景,這類型的財務公司必須遵守銀行審批貸款的規定如需要計算借貸人的收入與供款能力、通過壓力測試等要求,所以審批程序會更嚴謹一些。

ii) 獨資營運的財務公司,顧名思義就是持有放債人牌照獨立運作的借貸機構。對於借貸人的要求和審批借貸的過程會寬鬆許多。

雖然這兩種類型的財務公司都有各自的特點,不過一般上若是跟財務公司申請貸款,借貸人需要留意的是貸款利息,畢竟貸款不像上菜市場買菜,數目越大的貸款需要長時間供款。這個部分我們稍後也會跟大家做更深入的討論。

財務公司的貸款服務/產品

1.  私人貸款

不論規模大小的財務公司都一定會提供私人貸款,這也是最普遍的產品。財務公司的私人貸款的批核過程和要求比銀行寬鬆的多,不過借貸利率就會比較高一點。財務公司批核的首要條件是看私人貸款的金額。金額越大,批核的速度和所需文件就比較多一點,畢竟財務公司也是做生意的,他們也要確保借款人可以提供相關資料要確保有足夠的還款能力與準時還款。

2.  物業按揭貸款

與銀行一樣,財務公司也提供物業按揭服務甚至可以說比銀行更全面、範圍更廣。各種物業類型如私樓、唐樓、寫字樓、地皮等等都可以做抵押向財務公司申請按揭貸款。準業主在準備購入心儀的物業時除了可以向銀行申請按揭貸款,同時也可以嘗試跟規模比較大的財務公司遞交按揭申請來做個比較。這也是市場最傳統的一按。物業做過一按之後,若業主依然可以向財務公司申請二按、三按,簡單來説財務公司可以做重按。

 看到這裏,您心裏會不會想説爲什麽業主不是向銀行申請而是選擇財務公司?畢竟二胺、三按、重按的利息這麽高。其實主要的原因有3個:

a)     借款人不能符合銀行的審批條件。銀行是受到金管局的監管所以對於借款人的條件比較嚴苛如,入薪證明、強積金記錄信貸評級、入息和供款比例、一定要通過壓力測試等等。相反財務公司對於申請人的這些條件都不似銀行版嚴厲所以當銀行不批准,借貸人又很需要按揭貸款的情況下,財務公司是很好的備選,雖然利率會比較高也甘願。

b)     同一個物業,銀行一般上是不會批核業主的二按、三按、重按的申請。這也是銀行在按揭貸款比較欠缺的部分。市道艱難,就像2020年的疫情是我們始料未及的,還有現在股市大崩盤,不幸的業主們或許深陷財務危機,急需資金周轉。財務公司的各樣化的按揭貸款計劃無疑給了這些業主一條出路。

c)     銀行方面由於必須遵守金管局的規範,所以除了審批條件嚴苛、按揭服務不完善、審批的時間也是比財務公司來的長。從提出申請到批准需要3至4個星期甚至很常因爲文件不足或是其他問題導致拖慢整個流程。不是每個業主都有耐心和能力去等待,畢竟急著用錢的時候是很焦慮的。業主也會擔心等到最後依然是不批出貸款。

至於按揭利率方面,香港所有的銀行都是采用H按和P按利率:

P按 (Prime Rate)是以最優惠利率計算,一般跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定

-H按稱為銀行同業拆息(HIBOR),就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 

以下簡單總結P按與H按之間的關係:

  • 當HIBOR下跌至封頂位以下,H按的利率會比P按低
  • 當HIBOR上升,H按的利率會跟封頂位即P按利率相同
  • 一般上,H按的封頂位是與P按相同,不過最近因美聯儲升息,導致香港銀行也開始調高利率,所以,最近P按利率會比H按封頂位低。

財務公司的按揭利率是公司内部而定,影響利率的主要因素是申請人的背景和有沒有抵押品。按揭利率是財務公司主要收入來源,所以利率一定比銀行的P按及H按利率來得高。一按的利率一般介於6%至15%;二按利率大約15%至24%,不過一切也都要看財務公司最終審批的利率爲準。

討論了這麽多,您可以參考以下我們 28 Mortgage 為大家整理的圖表方便您比較財務公司按揭與銀行按揭相關資訊如:

  • 表1:財務公司按揭與銀行按揭的對比
  • 表2:申請財務公司與銀行按揭按揭所需文件
  • 表3:香港的財務公司的按揭利率 (這只是一部分的財務公司名單,若您想了解更多關於財務公司的利率,歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員

表1:財務公司按揭與銀行按揭的對比

財務公司 銀行
按揭種類 財務服務很廣(各種按揭計劃如一按、二按、三按、重按都可以申請) 財務服務有限(二按不容易申請、三按機會更是渺茫)
利率 一般是6-15%、二按就15%以上 P按和H按;一般H+1.3%, P-2.5%,最優惠利率約5.125%
申請所需文件 收入證明、住址證明等文件 所有規定的入息證明如:糧單、月結單、收入證明、住址證明、稅單、強積金記錄等
審批時間 最快1日 三至五個星期
壓力測試/收入與供款比率 不一定需要,取決於財務公司 需要計算

表2:申請財務公司與銀行按揭按揭所需文件

財務公司 銀行
-入息證明

-最近3個月銀行月結單

水電或煤住址證明

-入息證明

公司僱傭合約

3-6個月糧單

3-6個月銀行月結單

稅單

強積金紀錄

水電或煤住址證明

-自僱人士需要提供審計報告及利得稅單

-現金收入人士需提供現金入賬戶口證明

表3:香港的財務公司的按揭利率

財務公司 按揭利率
華僑永亨信用財務 大約3.5%起跳
華人財務 大約3.5%起跳
大眾財務 大約3.5%起跳
歐力士財務 大約5.5%起跳
按揭360 大約8.0%起跳
利星行信貸 大約9.0%起跳
靄華押業 大約9.0%起跳
新鴻基信貸 大約9.0%起跳
環球信貸 大約10.0%起跳
康業信貸快遞 大約14.0%起跳
香港信貸 大約12.0%起跳
永豐財務 大約12.0%起跳
順億物業按揭 大約12.0%起跳
象錢寶 大約12.0%起跳
Zero Finance 大約18.0%起跳

注意事項:

  1. 以上的按揭利率是一個參考,申請人拿到利率和條規還是由各個財務公司最終p批核結果爲準。
  2. 以上的財務公司只是香港千多閒的一部分,不代表全部財務公司。
  3. 欲了解更多,直接WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員因爲我們可以幫你免費分析各個財務公司利率而且若成功批核還有現金回贈入袋。

3. 呼吸Plan

「呼吸plan」意思是任何人申請都可以獲批的高成數按揭。發展商通過旗下的財務公司推出的高成數按揭計劃幫助準業主成功上車。申請呼吸plan的買家不需要做任何壓力測試、不需要呈報收入而且初期的按揭利率也是和一般的按揭計劃差不大大約2%-3%。不過任何選擇呼吸Plan的業主一定要注意的是一旦過了低息的「蜜月期」,業主要儘快申請轉按至傳統銀行,不然業主一定會吃不消每月供樓的高利息。

業主需要注意的是不是任何情況下的轉按申請會順利獲批。銀行需要重新對物業進行估價,除非物業價格升值,不然很難轉按。加上向銀行申請轉按就不似跟財務公司申請按揭那麽寬鬆,銀行會要求業主提供入息證明而且也要過壓力測試。如果樓價下跌,物業估價不足,業主要自己補差額不然就只能被呼吸Plan的高利息貸款綁死。

4.單邊按揭

聯名置業是很常見的現象如兩夫妻聯名買樓或父母與子女聯名。單邊按揭是指聯名物業的其中一個業主將其擁有的部分業權單方面去重新抵押再申請按揭或私人貸款。在香港的銀行都不接受單邊按揭的申請,所以業主只要向財務公司尋求幫助。業主若會想要申請單邊按揭一般上都是需要緊急資金套現和周轉,所以也是沒有選擇中是選擇。

單邊按揭的申請人只要處理妥當和嘴巴夠緊,其他業主是不會察覺的因爲財務公司在批核單邊按揭也沒有强制要求樓契正本。不過凡事有兩面,申請是容易可是利息很高,大約18%或是更高,所以借貸人一定要三思。

5. 空中釘

每位業主承造按揭時都需要簽署按揭契約文件然後律師樓就會將所有文件遞交去土地註冊處(田土廳)登記。坊間有一種做法就是當業主簽完所有相關文件後要求律師樓暫時延遲在田土廳登記,在田土廳未收到律師樓上交按揭註冊前,借貸人可以向財務公司申請的一種私人貸款就叫空中釘。銀行因爲有金管局監管所以沒有提供空中釘的貸款服務,但是財物公司可以做到。

辦理空中釘的三個好處:

幫助業主申請樓按意外貸款

避免銀行發現業主申請物業二按而被銀行Call Loan.

業主利用這個空隙可以更快拿到貸款現金去做不同的私人用途

辦理空中釘一定不可以忽略的幾點如下:

–    借貸利息非常高,可以借貸的金額也不會很高

–    一旦業主逾期還款,那貸款人會立刻將業主的借貸資料送去田土廳注冊,銀行發現就會進行Call Loan

現在在閲讀這篇文章的業主們或是身邊認識的人若是有做空中釘的話,真的不要大意忘記定時還款,不然下場很嚴重。

6. 業主貸款

業主貸款也是一項銀行不做但是財務公司有提供的財務服務。業主貸款就是為業主而設的貸款計劃,申請人必須是有實體物業的業主們。申請人不需要做壓力測試或抵押物業,只需要一天的批核時間。

其實業主貸款主要的顧客群是公屋、居屋的業主們因爲他們如果想要申請加按必需得到房署批准加上程序很冗長,也不一定會批准。所以有緊急需求的業主們會直接找上財務公司。

申請業主貸款的業主們要注意雖然申請過程很方便,批核也容易通過,但是如果這筆貸款有被財務公司登記到田土廳就有可能影響未來的物業按揭。銀行會拒批已被記錄在田土廳的公屋和居屋。最後需要補充的依然是高息口,畢竟業主貸款只有財務公司可以提供這樣的便利或服務,所以貸款利率都不低的。

7.無契樓按揭

如果業主的樓契真的不見了,怎麽找也找不到,在法律上就是業權不齊了。沒有樓契的物業價格馬上跌最少30%甚至更多。銀行也不太接受這類型的物業按揭。業主真的走投無路可以向財務公司申請按揭貸款來過關。無樓契按揭可借的貸款額度不多、利息又高、可是有時爲了解決燃眉之急也是沒有辦法中的辦法。

以上是我們 28 Mortgage 為大家準備的7種市場上常見財務公司提供的財務服務。我們相信當您看完這些服務後會發現一個重要的訊息就是財務公司的彈性很大。怎麽説呢?大多數銀行不批或是銀行沒有的財務服務,財務公司都可以做到。這也是爲什麽財務公司會存在的原因。市場依然有這麽多在財務上的需求。不過任何跟錢相關的事務,大家還是要小心謹慎。您若想知道更多關於財務公司的按揭貸款,不管什麽情況,請一定要先向專業人士詢問,千萬不要衝動做決定,因爲我們過去看過太多被高利息壓得喘不過氣的貸款人。如果您身邊沒有認識的專業人士,可以WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,我們可以給您最專業和免費的咨詢服務,還有給您推薦絕對合法正規的財務公司,請您相信我們。

 

向財務公司申請按揭貸款不可不知道的5個要點!

  1.   申請任何貸款前,一定一定要做功課!要先了解財務公司的背景和找可靠又專業的人質詢。請專家做一個利弊分析再做決定。
  2.   不要隱瞞申請資料,提供申請貸款所需的文件。只要您接洽的是合法的財務公司,資料依然安全保密的。
  3.   再最終決定之間,看清楚按揭貸款的所有條件,注意利息是否可以負擔,好好規劃接下來的財務和金錢開銷。制定還錢計劃并且嚴格執行直到還清貸款。
  4.   千萬不要亂付錢給按揭中介,一定要找可靠的中介,如果沒有認識的,WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage專員不會讓你走冤枉路。
  5.   千萬不要幫人借貸!不要當冤大頭!

關於財務公司按揭借貸的常見問題:

1. 什麼是財務公司?

財務公司或俗稱「財仔」其實也是一種金融機構。合法的財務公司主要是提供財務服務 – 借貸給有需要的人。他們通過借出去的貸款收取利息來運作。銀行其中一個收入來源也是通過借貸收取利息來運營的。在香港有有超過1000間合法的注冊財務公司。

2. 財務公司有監管機構嗎?

正規的財務公司需要跟公司註冊處領取牌照同時也要得到香港警務處的許可

,不過卻不受金管局監管。正當和合法的財務公司是由香港法例第163章《放債人條例》規管的。

3.財務公司有甚麼服務?

財務公司的財務服務範圍很廣也很多樣化。財務公司可以提供私人貸款、任何類型的物業按揭貸款計劃、發展商呼吸Plan、單邊按揭、空中釘、業主貸款和無樓契按揭等等。

4.財務公司貸款和銀行有何分別?

這裏請您直接參考以下圖表一目瞭然。 

表4:財務公司貸款和銀行的分別與優缺點

財務公司 銀行
監管機構 公司註冊處領取牌照

香港警務處

-受香港法例第163章《放債人條例》規管

-香港金管局
優點 -批核時間短(1天可以搞定)

-不需要提交很多文件證明

(一般上就是最近三個月的入息證明和住址證明)

-可不用通過壓力測試

-利息低

-可通過按揭保險做高成數按揭

缺點 -借貸利息高

-借貸金額有限 (難以申請超過80%高成數按揭)

– 沒有按揭保險計劃可申請

– 批核時間長 (3-4個星期或更久)

-入息文件一定要充足

-一定要通過壓力測試

-金管局監管按揭成數上限

5. 財務公司服務適合我嗎?

這個問題其實沒有對錯。但是我們中肯的建議是當您真的有起心動念想要跟財務公司借錢時,先回答以下兩大問題:

  1. 我真的走投無路了嗎?
  2. 我會不會很自律的還錢?

如果您的答案都是 ‘YES’, 那您就可以開始做一些調查如財務公司的背景和貸款利率。畢竟每個人的情況都不一樣,在很多金錢的難關面前,財務公司的彈性的確是每個遇到緊急情況的人都需要的如:批核時間短跟無需太多的文件證明。不過要奉勸各位的是,這裏提到的財務難關是那種真正的困難如生意倒閉、家人沒錢吃飯了等等,而不是借錢買最新的電話或是做不正當的投資。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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