業主在跟銀行簽署按揭合約時，裏面一定會清楚寫明如果借貸人在罰息期内轉按或是提早還款是要付額外的費用。今天這篇文章跟大家討論關於罰息期的一切如什麽是罰息期，香港各大銀行的罰息期細節等資訊最後再跟您分享小貼士如何在罰息期内轉按。
內容大綱
什麼是罰息期？
當借貸人跟銀行申請按揭時，為了保障放貸銀行的收入，銀行會訂立罰息期以避免借貸人提早還清貸款或提早把物業按揭轉去別間銀行而遭受利息的損失。按揭罰息通常是按照貸款額的某個百分比計算罰款。每間銀行都有各自罰息期的細則條件，如有些銀行除了要求借貸人支付利息，還要收回批核按揭時發出的現金回贈以及手續費等。一般上銀行的罰息期是2年，部分銀行是3年，罰款的金額是逐年減少，這些資料都會在貸款信件上清楚列明的。
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除此之外，香港大多數銀行是以借貸人原有的貸款金額計算罰息，比如王生向銀行借貸500萬港元的按揭，如果王生在罰息期內還清貸款，王生要需要額外支付罰息，罰息將以500萬港元為基數計算，看銀行是要徵收貸款額多少的百分比。只有小部分的銀行是以剩餘的按揭貸款額作為罰息計算基準。
香港20間銀行罰息細則
以下表1顯示的是香港間銀行罰息細則，需注意的是銀行時不時都會更新按揭貸款條例和罰息，因此表1只是一個參考，最新的資訊還是參考銀行官網或先向我們28 Mortgage按揭專員詢問更準確。
表1：香港20間銀行罰息細則
| 銀行 | 罰息期 | 第1年罰款 | 第2年罰款 | 第3年罰款 |
| 匯豐銀行 | 2年 | 2年 | 現金回贈 | – |
| 恒生銀行 | 2-3年 | 3% 或 5萬元 +現金回贈 | 2% 或 2萬元 + 現金回贈 | 1% 或 1萬元 +現金回贈 |
| 中國銀行 | 2年 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | – |
| 渣打銀行 | 2年 | 2% 或現金回贈 | 現金回贈 | – |
| 花旗銀行 | 2年 | 2% 或現金回贈 | 1% 或一半現金回贈 | – |
| 東亞銀行 | 2年 | 2% + 現金回贈 | 1% + 一半現金回贈 | – |
| 中國工商銀行 | 3年 | 2% | 現金回贈 | 未供貸款額 1％ |
| 中國建設銀行 | 2年 | 未供本金 2％ | 現金回贈 | – |
| 星展銀行 | 2年 | 未供貸款額2% + 現金回贈 | 未供貸款額1% + 現金回贈 | – |
| 大眾銀行 | 2年 | 2% | 1% | – |
| 創興銀行 | 2年 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | – |
| 富邦銀行 | 2年 | 未供本金 2% | 未供本金 1% | – |
| 華僑永亨銀行 | 1年 | 1% | – | – |
| 招商永隆銀行 | 3年 | 2% | 1% | 0.5% |
| 上海商業銀行 | 1 – 2年 | 1-3% | – | – |
| 中信銀行 | 2年 | 2% | 1% | – |
| 交通銀行 | 2-3年 | 還款額 3% 或 HK$50,000 | 還款額 2% 或 HK$30,000 | 還款額 1% 或 HK$10,000 |
| 大新銀行 | 2-3年 | 2% | 1% | 視乎計劃 |
| 南洋商業銀行 | 2年 | 1% | 現金回贈 | – |
| 集友銀行 | 2-3年 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | 視乎計劃 |
××注意：
1）罰款如有兩個項選擇，一定是以較高者為準。比方說，王生向恆生銀行借500萬港元置業，參考以上表1,第一年的罰息為3% 或 5萬元 + 現金回贈。500萬的3% 是15萬港元。銀行會以較高者為準的準則計算罰息，因此王生需要支付的是15萬 + 現金回贈而不是 5萬元 + 現金回贈。
2）如果您是通過我們28 Mortgage的按揭轉介服務上會，表1的《現金回贈》不包括我們給出的獨家現金回贈。
如何計算罰息期？
罰息期是由貸款人提取貸款的日期開始計算。例如王生是在2021年3月1號跟銀行正式提取他的按揭貸款，若罰息期為2年，王生的罰息期是到2023年3月1號。2023年3月1號後無論王生是還清貸款或是申請轉按去別家銀行都不需要支付罰息。不過我們在這裡提醒一下業主們，別忘了3年特別印花稅 (SSD)的捆綁期。這個我們在印花稅的文章裡面會細細討論。
罰息期內轉按
罰息期是設來保障銀行收入。一份按揭還款期都是長達10到最長30年，如果借貸人提早還清貸款，站在銀行的角度是會有利息上的損失。借貸的銀行更不希望買家是為了取得更多按揭優惠、賺取現金回贈後馬上轉按至另一家銀行。
不過換個角度思考，站在借貸人的角度來說當然是希望賺取最大的按揭優惠和現金回贈所以部分業主每隔一段時間都會申請轉按。業主在申請轉按時，除了罰息，同時也不要忽略其他的開支如手續費、律師費、印花稅等。
有沒有辦法在罰息期間轉按又可以賺到盡？
其實方法是有的。不過業主不要操之過急。我們根據過往的經驗在這裡同您分享一個妙招。一般情況下銀行的按揭貸款批核有效期是3個月。所以借貸人可以好好的利用這三個月的時間做轉按所需要的準備功夫。假設原先貸款的銀行罰息期是2年（24個月），借貸人可以在供了第21個月的時候向另一間銀行提交轉按申請以鎖住息口、按揭優惠和現金回贈。只要銀行批核轉按申請，貸款人就可以鎖定自己按揭利率和現金回贈，該銀行後來再有什麼利率上的變動都不會有影響。申請人可以事先跟律師跟申請轉按的銀行溝通好，那就一定萬無一失。
銀行有沒有不設罰息期的按揭方案？
凡事都有得商量。理論上罰息期是為了保障銀行的收益。如果身為業主的您覺得自己有足夠的能力跟銀行談條件縮短罰息期，我們也是相當鼓勵您試試看。尤其如果您本身是某家銀行的VVIP顧客很多生意上的往來，加上之前都是準時還款，您真的可以嘗試，畢竟世事無絕對，有開口就有機會。
關於罰息期的常見問題：
1.罰息期是什麼?
當向銀行申請按揭貸款時，銀行會在按揭貸款確認信顯示罰款，即借款人在指定時間內提早還款，就要按貸款額某百分比收取費用作罰息。
2.罰息期是由哪日開始計起?
這是由提取貸款日開始計，例如該日是2021年3月1日，罰息期為2年，即到2023年3月1日後提取的貸款按揭，就不用支付原先罰息期的開支。
另一種計算方法是用供款的期數來計算。假設罰息期是兩年，也就是等於24個月的供期。借貸人在完成第24期供款才可以算是過了罰息期。借貸人可以在每月按揭供款單內查看到按揭已供款的期數。當供款單顯示為第25期，代表借貸人已經過了2年（24個月）的罰息期。
3.如果貸款人在罰息期內換樓，可不可以要求銀行免罰息？
可以試試看。我們聽過有些銀行可以免罰息，但條件是新物業的按揭必須要跟舊銀行申請。銀行不時會有新的優惠，業主們可以根據最新的優惠計劃換樓。如果有什麼不確定的可以隨時跟我們28 Mortgage專員對話，只需點擊右下角的WhatsApp按鈕。28 Mortgage同時提供全港最高現金回贈。
4.借貸人在罰息期內把按揭轉去別間銀行，這樣子會不會在舊銀行留下不好的紀錄影響以後的借貸？
不會的，這種現象滿常見。借貸人在罰息期內轉走按揭，只需要付清銀行要求的罰款，絕對不會在銀行內留下任何不好的紀錄，所以請不用擔心。
