在銀行的貸款文件中,都會顯示如借款人在罰息期內提早還款要付額外費用。業主在申請按揭時都需留意罰息期生效期、比較一下銀行罰款細則,從而選擇最適合自己的按揭貸款計劃。下文會介紹罰息期必知細節。
罰息期是什麼?
當向銀行申請按揭貸款時,銀行會在按揭貸款確認信顯示罰款,即借款人在指定時間內提早還款,就要按貸款額某百分比收取費用作罰息,隨年期增加,例如在第2年、第3年罰息都較少。例如按揭貸款額為500萬,現金回贈有5萬,銀行就會在第1年收取現金回贈及貸款額的1%,即首年提前還款開支為10萬元,如此類推。不同銀行都各有罰息期的細則條件。
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提前還款要罰息
即使業主想提早供完按揭,都要考慮罰息期問題,不宜一時因有多餘資金就預繳供款,提前還款分2種: 全數還款、部份還款。
有些銀行會在首年收取按揭貸款額1至3%不等,也會有些銀行不用扣現金回贈,可以想像到如果沒有仔細比較眾多銀行罰息期的做法,分分鐘支付額外費用。例如借了600萬,現金回贈是6萬,如果甲銀行規定要罰息貸款額3%及現金回贈,借款人選擇全數還款,要罰息共24萬元。但如果另一間乙銀行不用扣現金回贈,就可節省了6萬元。
至於罰息期的年期,多數是2年,有個別銀行只有1年期,有些則3年,實際要視乎貸款信規定。
其實坊間有發展商提供一按、二按計劃,罰息期不算長,也有些可免罰息,只是留意息口會否比銀行高,所以業主在置業時不妨列入考慮因素之一。
罰息期生效期、最低罰款額
那罰息期是由哪日開始計起的呢? 這是由提取貸款日開始計,例如該日是2021年3月1日,罰息期為2年,即到2023年3月1日後提取的貸款按揭,就不用支付原先罰息期的開支。
正如前段所講,多數計2至3年罰息期,例如首年提早還款要付3%貨款額或最低3萬元做罰息費用,第2年就2%,第3年就1%。多數這筆罰息都是以原先貸款額做計算基礎,通常罰息會以較高者為準。
過早轉按 小心罰息
罰息期的原意,是要保障銀行收入,在長達10至30年貸款期內,銀行如提早收到貸款就會有利息上的損失,同時亦不想申請人為取更多優惠、現金回贈後,就轉而向另一銀行轉按。
不過仍有不少業主為賺盡優惠,獲得更好按揭條件而轉按,萬一真是要轉按,通常在罰息期完結前3個月左右申請。
如果在未完罰息期就做轉按,即提早續回按揭,就要按一定的百分比罰息,退回當初現金回贈。另一個做法是,改向按揭轉介服務,那罰息部分就不用退還轉介時的回贈。
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比較本港銀行的罰則
轉按一般是提前清還全數貸款,比較一下各大銀行的罰則:
銀行 | 罰息期 | 第1年罰款佔貸款額的百分比 | 第2年罰款佔貸款額的百分比 | 第3年罰款佔貸款額的百分比 |
恆生 | 3年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
HSBC | 2年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
中銀 | 2年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
渣打 | 2年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
花旗 | 2年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
東亞 | 2年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
銀行 | 罰息期 | 第1年罰款佔貸款額的百分比 | 第2年罰款佔貸款額的百分比 | 第3年罰款佔貸款額的百分比 |
中國工商銀行 | 3年 | 2% | 回贈 | 未供的貸款額1% |
中國建設銀行 | 2年 | 未供的貸款額2% | 回贈 | / |
星展 | 2年 | 2% +回贈 | 1% +回贈 | / |
大眾 | 2年 | 2% | 1% | / |
創興 | 2年 | 1% +回贈 | 回贈 | / |
富邦 | 2年 | 未供本金的2% | 未供本金的1% | / |
華僑永亨 | 1年 | 1% (如無回贈) | / | / |
招商永隆 | 3年 | 2% | 1% | 0.5% |
上海商業銀行 | 1年 | 1-3% | / | / |
中信 | 2年 | 2% | 1% | / |
交通銀行 | 3年 | 還款額3%或5萬元 | 還款額2%或3萬元 | 還款額1%或1萬元 |
大新 | 2-3年 | 2% | 1% | 視計劃而定 |
南洋商業 | 2年 | 1% | 回贈 | / |
集友 | 2-3年 | 1%+回贈 | 回贈 | 視計劃而定 |
註: 以上資料只供參考,銀行罰息會隨時轉變。
FAQS:
1. 罰息期是什麼?
當向銀行申請按揭貸款時,銀行會在按揭貸款確認信顯示罰款,即借款人在指定時間內提早還款,就要按貸款額某百分比收取費用作罰息,隨年期增加,例如在第2年、第3年罰息都較少。例如按揭貸款額為500萬,現金回贈有5萬,銀行就會在第1年收取現金回贈及貸款額的1%,即首年提前還款開支為10萬元,如此類推。不同銀行都各有罰息期的細則條件。
2. 罰息期是由哪日開始計起?
這是由提取貸款日開始計,例如該日是2021年3月1日,罰息期為2年,即到2023年3月1日後提取的貸款按揭,就不用支付原先罰息期的開支。正如前段所講,多數計2至3年罰息期,例如首年提早還款要付3%貨款額或最低3萬元做罰息費用,第2年就2%,第3年就1%。多數這筆罰息都是以原先貸款額做計算基礎,通常罰息會以較高者為準。
3. 罰息期需要扣現金回贈嗎?
視銀行按揭貸款信條款而定,有些銀行會在首年收取按揭貸款額1至3%不等,也會有些銀行不用扣現金回贈,可以想像到如果沒有仔細比較眾多銀行罰息期的做法,分分鐘支付額外費用。例如借了600萬,現金回贈是6萬,如果甲銀行規定要罰息貸款額3%及現金回贈,借款人選擇全數還款,要罰息共24萬元。但如果另一間乙銀行不用扣現金回贈,就可節省了6萬元。