2022年11月更新
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影響物業估價4大因素

物業估價

在申請按揭之前,買家都要向銀行查詢物業估價,估唔足價可以影響到申請唔到理想的按揭成數,如無法支付更多首期,就要面臨撻訂。究竟有哪些因素會影響物業估價? 有哪類物業難以網上查詢估價?

什麼是物業估價?

物業估價是由測量師因達至買賣、租賃交易等目的,為某物業做價值估算,銀行以此作重要指標,考慮風險管理,不會借比估價更多的按揭貸款額。按揭成數上限亦因物業價值決定。

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一般而言,當業主交好按揭申請,亦簽署好臨時買賣合約,測量師會在同區類似物業單位近日成交價(參考土地註冊處資料)去估量指定單位的物業價值,所以多幢式的屋苑理論上更易得出估價。如果物業是唐樓、村屋、地舖,或因要了解物業質素問題而要經實地考察後再估價。

網上估價僅作參考

坊間有不少途徑可以輕鬆查詢各銀行提供的估價。除了網站,例如恆生、中銀各大銀行都設免費網上估價,他們會向估價行或測量師行索取成交數據,亦可經按揭經紀、銀行等查估價,按揭經紀可以幫客戶一次過比較各大銀行的按揭資訊。

一般常見的估價方法有2種,第一種是參考附近同類屋苑成交,以此基準計市值,透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種,則是以物業租金收入回報估算,例如地舖、酒店項目等。

留意的是,網上物業估價都是參考而已,不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則,如果將網上估價信到十足十,萬一銀行最後的估價比網上低,就未必順利借足按揭了。

有別於大型屋苑物業,一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價,最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。

28 Mortgage是一間持地產代理執照,為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務,這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作,提供免費銀行估價服務,客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務,同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊,提高效率,以免錯過置業良機!

影響物業估價4大因素

1.成交額與成交量

由於銀行會參考同區附近物業成交量作估價因素,如果一些單幢式物業成交本身已是不及大型屋苑多,就有機會估唔足價。如果物業所屬的屋苑成交額都比昔日增加,那理論上該單位的估價都會隨之上升。反之,近2年成交疏落,那估價是未必反映最新的市值變化,因為會有落後情況出現。

如果你對按揭資訊、物業估價有疑問,記得搵28 Mortgage由專業按揭中介團隊為你跟進個案,了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃!

2.物業景觀與結構問題

坐向、景觀、層數、樓齡、有沒有僭建、維修令等都會影響物業的價格,查冊步驟更見重要。例如同一屋苑樓齡相同,惟某上下兩層單位,一個景觀望海,一個景觀有樓景阻擋,理論上前者估價會較高。

3.凶宅背景

如是凶宅,發生過嚴重事故,同層相鄰或上下層的單位估價都會受影響,估價行會翻查內部資料、新聞了解單位背景,轉售次數都是影響因素之一,如果過去反映有一定的轉售能力,才容易些獲批按揭。

4.經濟環境

新盤提供即供、建築期付款計劃,如果是後者,通常收樓前6個月才做估價及按揭,但如果屆時樓市轉淡、附近成交淡靜,買家就要承受風險,要準備多些資金。

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物業估唔足價點解決?

買家最好先向銀行、按揭經紀查詢好,以免銀行估唔足價的話,就批不到理想的按揭貸款額,令買家要用更多錢做首期上車。一般而言,如果該物業本身成交量不多,估價行難以有充份數據參考,或土地註冊處未有反映實時成交情況,令估價落後,就要諗諗以下方法了:

常見的做法就是用臨時買賣合約成交價作申請,以望提高估價約5%,但仍要有心理準備支付額外金錢。另外就是用加按套現,增加資金流,不用擔心首期不足,銀行又借不足的問題。買樓前也應向按揭經紀多比較各間銀行估價,揀選估價較高者申請按揭。查冊時要睇清楚物業資料,例如有沒有僭建、法令問題。

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FAQS:

1. 物業估價通常用哪些方法?

一般常見的估價方法有2種,第一種是參考附近同類屋苑成交,以此基準計市值,透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種,則是以物業租金收入回報估算,例如地舖、酒店項目等。

2. 網上物業估價可靠嗎?

留意的是,網上物業估價都是參考而已,不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則,如果將網上估價信到十足十,萬一銀行最後的估價比網上低,就未必順利借足按揭了。有別於大型屋苑物業,一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價,最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。

3. 如何解決估唔足價的問題?

常見的做法就是用臨時買賣合約成交價作申請,以望提高估價約5%,但仍要有心理準備支付額外金錢。另外就是用加按套現,增加資金流,不用擔心首期不足,銀行又借不足的問題。買樓前也應向按揭經紀多比較各間銀行估價,揀選估價較高者申請按揭。查冊時要睇清楚物業資料,例如有沒有僭建、法令問題。

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