在申請按揭之前，買家都要向銀行查詢物業估價，估唔足價可以影響到申請唔到理想的按揭成數，如無法支付更多首期，就要面臨撻訂。究竟有哪些因素會影響物業估價? 有哪類物業難以網上查詢估價?
什麼是物業估價？
物業估價是由測量師因達至買賣、租賃交易等目的，為某物業做價值估算，銀行以此作重要指標，考慮風險管理，不會借比估價更多的按揭貸款額。按揭成數上限亦因物業價值決定。
一般而言，當業主交好按揭申請，亦簽署好臨時買賣合約，測量師會在同區類似物業單位近日成交價(參考土地註冊處資料)去估量指定單位的物業價值，所以多幢式的屋苑理論上更易得出估價。如果物業是唐樓、村屋、地舖，或因要了解物業質素問題而要經實地考察後再估價。
網上估價僅作參考
坊間有不少途徑可以輕鬆查詢各銀行提供的估價。除了網站，例如恆生、中銀各大銀行都設免費網上估價，他們會向估價行或測量師行索取成交數據，亦可經按揭經紀、銀行等查估價，按揭經紀可以幫客戶一次過比較各大銀行的按揭資訊。
一般常見的估價方法有2種，第一種是參考附近同類屋苑成交，以此基準計市值，透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種，則是以物業租金收入回報估算，例如地舖、酒店項目等。
留意的是，網上物業估價都是參考而已，不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則，如果將網上估價信到十足十，萬一銀行最後的估價比網上低，就未必順利借足按揭了。
有別於大型屋苑物業，一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價，最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。
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影響物業估價4大因素
1.成交額與成交量
由於銀行會參考同區附近物業成交量作估價因素，如果一些單幢式物業成交本身已是不及大型屋苑多，就有機會估唔足價。如果物業所屬的屋苑成交額都比昔日增加，那理論上該單位的估價都會隨之上升。反之，近2年成交疏落，那估價是未必反映最新的市值變化，因為會有落後情況出現。
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2.物業景觀與結構問題
坐向、景觀、層數、樓齡、有沒有僭建、維修令等都會影響物業的價格，查冊步驟更見重要。例如同一屋苑樓齡相同，惟某上下兩層單位，一個景觀望海，一個景觀有樓景阻擋，理論上前者估價會較高。
3.凶宅背景
如是凶宅，發生過嚴重事故，同層相鄰或上下層的單位估價都會受影響，估價行會翻查內部資料、新聞了解單位背景，轉售次數都是影響因素之一，如果過去反映有一定的轉售能力，才容易些獲批按揭。
4.經濟環境
新盤提供即供、建築期付款計劃，如果是後者，通常收樓前6個月才做估價及按揭，但如果屆時樓市轉淡、附近成交淡靜，買家就要承受風險，要準備多些資金。
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物業估唔足價點解決?
買家最好先向銀行、按揭經紀查詢好，以免銀行估唔足價的話，就批不到理想的按揭貸款額，令買家要用更多錢做首期上車。一般而言，如果該物業本身成交量不多，估價行難以有充份數據參考，或土地註冊處未有反映實時成交情況，令估價落後，就要諗諗以下方法了:
常見的做法就是用臨時買賣合約成交價作申請，以望提高估價約5%，但仍要有心理準備支付額外金錢。另外就是用加按套現，增加資金流，不用擔心首期不足，銀行又借不足的問題。買樓前也應向按揭經紀多比較各間銀行估價，揀選估價較高者申請按揭。查冊時要睇清楚物業資料，例如有沒有僭建、法令問題。
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FAQS:
1. 物業估價通常用哪些方法?
一般常見的估價方法有2種，第一種是參考附近同類屋苑成交，以此基準計市值，透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種，則是以物業租金收入回報估算，例如地舖、酒店項目等。
2. 網上物業估價可靠嗎?
留意的是，網上物業估價都是參考而已，不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則，如果將網上估價信到十足十，萬一銀行最後的估價比網上低，就未必順利借足按揭了。有別於大型屋苑物業，一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價，最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。
3. 如何解決估唔足價的問題?
常見的做法就是用臨時買賣合約成交價作申請，以望提高估價約5%，但仍要有心理準備支付額外金錢。另外就是用加按套現，增加資金流，不用擔心首期不足，銀行又借不足的問題。買樓前也應向按揭經紀多比較各間銀行估價，揀選估價較高者申請按揭。查冊時要睇清楚物業資料，例如有沒有僭建、法令問題。
