【物業估價】影響物業估價4大因素 物業估唔足價點解決?

影響物業估價4大因素

在申請按揭之前,買家都要向銀行查詢物業估價,估唔足價可以影響到申請唔到理想的按揭成數,如無法支付更多首期,就要面臨撻訂。究竟有哪些因素會影響物業估價? 有哪類物業難以網上查詢估價?

什麼是物業估價?

物業估價是由測量師因達至買賣、租賃交易等目的,為某物業做價值估算,銀行以此作重要指標,考慮風險管理,不會借比估價更多的按揭貸款額。按揭成數上限亦因物業價值決定。

一般而言,當業主交好按揭申請,亦簽署好臨時買賣合約,測量師會在同區類似物業單位近日成交價(參考土地註冊處資料)去估量指定單位的物業價值,所以多幢式的屋苑理論上更易得出估價。如果物業是唐樓、村屋、地舖,或因要了解物業質素問題而要經實地考察後再估價。

網上估價僅作參考

坊間有不少途徑可以輕鬆查詢各銀行提供的估價。除了網站,例如恆生、中銀各大銀行都設免費網上估價,他們會向估價行或測量師行索取成交數據,亦可經按揭經紀、銀行等查估價,按揭經紀可以幫客戶一次過比較各大銀行的按揭資訊。

一般常見的估價方法有2種,第一種是參考附近同類屋苑成交,以此基準計市值,透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種,則是以物業租金收入回報估算,例如地舖、酒店項目等。

留意的是,網上物業估價都是參考而已,不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則,如果將網上估價信到十足十,萬一銀行最後的估價比網上低,就未必順利借足按揭了。

有別於大型屋苑物業,一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價,最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。

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影響物業估價4大因素

1.成交額與成交量

由於銀行會參考同區附近物業成交量作估價因素,如果一些單幢式物業成交本身已是不及大型屋苑多,就有機會估唔足價。如果物業所屬的屋苑成交額都比昔日增加,那理論上該單位的估價都會隨之上升。反之,近2年成交疏落,那估價是未必反映最新的市值變化,因為會有落後情況出現。

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2.物業景觀與結構問題

坐向、景觀、層數、樓齡、有沒有僭建、維修令等都會影響物業的價格,查冊步驟更見重要。例如同一屋苑樓齡相同,惟某上下兩層單位,一個景觀望海,一個景觀有樓景阻擋,理論上前者估價會較高。

3.凶宅背景

如是凶宅,發生過嚴重事故,同層相鄰或上下層的單位估價都會受影響,估價行會翻查內部資料、新聞了解單位背景,轉售次數都是影響因素之一,如果過去反映有一定的轉售能力,才容易些獲批按揭。

4.經濟環境

新盤提供即供、建築期付款計劃,如果是後者,通常收樓前6個月才做估價及按揭,但如果屆時樓市轉淡、附近成交淡靜,買家就要承受風險,要準備多些資金。

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物業估唔足價點解決?

買家最好先向銀行、按揭經紀查詢好,以免銀行估唔足價的話,就批不到理想的按揭貸款額,令買家要用更多錢做首期上車。一般而言,如果該物業本身成交量不多,估價行難以有充份數據參考,或土地註冊處未有反映實時成交情況,令估價落後,就要諗諗以下方法了:

常見的做法就是用臨時買賣合約成交價作申請,以望提高估價約5%,但仍要有心理準備支付額外金錢。另外就是用加按套現,增加資金流,不用擔心首期不足,銀行又借不足的問題。買樓前也應向按揭經紀多比較各間銀行估價,揀選估價較高者申請按揭。查冊時要睇清楚物業資料,例如有沒有僭建、法令問題。

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FAQS:

1. 物業估價通常用哪些方法?

一般常見的估價方法有2種,第一種是參考附近同類屋苑成交,以此基準計市值,透過與指定物業做比較得出物業估價。第二種,則是以物業租金收入回報估算,例如地舖、酒店項目等。

2. 網上物業估價可靠嗎?

留意的是,網上物業估價都是參考而已,不一定等於銀行會以此網上資料做批出按揭的衡量準則,如果將網上估價信到十足十,萬一銀行最後的估價比網上低,就未必順利借足按揭了。有別於大型屋苑物業,一些如唐樓、單幢式物業、工商舖、車位都不適用於網上估價,最好直接向銀行或按揭經紀查詢了解。

3. 如何解決估唔足價的問題?

常見的做法就是用臨時買賣合約成交價作申請,以望提高估價約5%,但仍要有心理準備支付額外金錢。另外就是用加按套現,增加資金流,不用擔心首期不足,銀行又借不足的問題。買樓前也應向按揭經紀多比較各間銀行估價,揀選估價較高者申請按揭。查冊時要睇清楚物業資料,例如有沒有僭建、法令問題。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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