2022年01月更新
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【樓花按揭2022】買新樓必學攻略!即供樓花、建期樓花、樓花按揭成數!

買樓花懶人包

一手樓分成現樓和樓花。發展商在興建新樓或是開始新的項目時就開始以預售方式發售,這種預售的物業也就是我們日常所理解的「樓花」。現時樓花的需求量也一直在提升。這篇文章我地 28 Mortgage會講解入手樓花的程序、樓花按揭申請、樓花最高按揭成數、樓花按揭需要注意事項等等。

樓花的定義

一般上興建一座新樓直到完成需要2-5年不等,時間長短要看發展商的進度。樓花是未落成的樓盤,發展商在樓宇還沒完全落成就開始售賣,這樣一來發展商可以先鎖定樓盤的銷售量及讓資金可以周轉。

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當準業主購入樓花時,物業項目是還沒完成興建,所以業主是無法立刻入住。從簽屬臨時買賣合約直到正式入住的這段時間稱爲「樓花期」。

購入樓花的好處

當準業主購入樓花時,沒得看實體單位,還需要等待樓花期過了才能正式入住新屋。話雖如此,樓花在市場上的需求依然很高。這一切都因爲香港樓市的需求量一直都很穩定性的增加,港人個個都想擁有自己的物業。除了香港本地的買家,其他地方如大陸或國外的買家更是紛紛往香港發展和置入物業。

發展商在預售樓花時通常都會提供很讓人心動的優惠如折扣優惠或超低首期承造發展商按揭計劃來吸引準買家以最快的速度支付物業價格。如果您對樓花新的項目有興趣

歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,我們可以幫您提供您適合的樓花物業,讓您搶先別的顧客一步選擇自己鍾意的單位。

樓花按揭

樓花按揭分成兩種: 

i)即供樓花 

意思是在單位還未落成、還未開始入住,業主便已經承造按揭上會,并且開始供款。發展商預售樓花主要也是希望在興建新樓期間有資金可以回籠及周轉所以發展商會提供更多的業主更多折扣優惠,成交期越短、折扣越多,最高還可以折扣20%樓價,變相來説,業主是賺到了。

凡事都有兩面,選擇即供樓花的業主需要在簽訂買賣合同時繳付5%的訂金,之後簽署臨時買賣合約後再繳付剩餘的訂金并且需要馬上向銀行提交按揭申請,整個過程就像跟時間賽跑。銀行的按揭貸款需要在正式的買賣成交日前批核,隨後貸款人將貸款和首期交給發展商後開始每月供款。這裏補充一點,如果業主不是首次置業,銀行的按揭申請方面壓力測試計算會比較嚴格。

ii) 建期樓花

建期樓花或建築期付款計劃意思是準業主在發展商開始預售樓花時(樓花期)先落訂繳付一小部分的物業價格,直到物業興建完畢,發展商通知可以入住後,再跟銀行提交按揭申請,之後開始每月供款。簡單來説,業主在整個樓花期是無需繳付任何貸款,相對來説就有更多的時間存首期和入住時的一些費用。

由於建築期付款是在單位落成後才開始供款所以准業主所得到的優惠或折扣一定會比即供樓花來的少。建築期付款其實跟購入現樓申請的按揭計劃滿相似的。選擇建築期付款的買家也有一些潛在風險,因爲從下訂直到樓宇落成有一段時間、時間長短要看發展商的速度。這段時間若不幸樓價下跌導致要正式上會時估價不足,買家需要再準備多一些資金、業主收入受影響(比如失業或周轉不靈)或樓市有變數等等。畢竟天有不測風雲,等待的期間會發生什麽我地沒有人可以預料。

無論是即供樓花或建築期付款,根據我地以往的經驗,隨著這幾年經濟的動蕩加上恆大財務事件過後,銀行在審批樓花按揭申請有變得比較嚴謹。因此,我們的專業建議依然是先向按揭專員咨詢關於樓花按揭,讓專業人士爲您分析市場最新動向再進一步提交按揭申請。若您或您身邊的人有任何關於樓花按揭的疑問,我們 28 Mortgage 的按揭專員一定可以提供最新、最全面和市場上最划算的按揭申請服務,您可以直接點這裏跟我們聯絡。

樓花按揭成數

樓花按揭分成即供樓花及建期樓花,兩種按揭成數有一些不同。

i) 即供樓花 – 如果準業主是選擇即供樓花,在申請400萬以下的按揭可以通過按揭保險借到最高90%按揭;400萬以上至600萬以下的按揭同樣可以通過按揭保險借到最高80%按揭;600萬以上的樓花則不可透過即供計劃申請按揭保險計劃。

ii) 建期樓花

建期樓花是在物業落成後才向銀行提交按揭申請所以建期樓花的按揭成數與一般現樓相同。2022年3月,政府放寬按揭保險成數,所以選擇建期樓花的業主可以參考以下表2為不同物業價格可申請的最高按揭成數指南。

表1:新按揭保險(2022波叔Plan

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%*
1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*, 上限為900萬港元
1,125萬港元或以上-

1,920萬港元

80%, 上限為960萬港元

資料來源: 香港按揭證券有限公司官網

注*

  1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 (首次置業
  2. 所有申請人須為固定受薪人士

樓花按揭上限

參考以上樓花按揭成數不難發現即供樓花的最高按揭成數可以做到90%,但是樓花成交金額一定不可以超過400萬港元。

至於建期樓花或建築期付款計劃則可以通過新按揭保險計劃,俗稱《波叔Plan》,即使是1000萬元的物業都可以申請最高90%按揭成數的貸款。樓花是未落成的物業,沒有一個「實體」。新政策有明文規定,新按揭保險計劃的最高按揭成數只適用於「已落成住宅物業按揭」。

樓花按揭保險

根據現時最新按揭保險的規例,若樓盤仍在樓花階段,物業還未落成,成交金額600萬以上,而買家選擇用即供方式購買樓花,便不能透過新按保上會。

如果買家是選擇購入建期樓花,需要等到物業落成再申請按揭,只要業主能夠取得入伙紙和滿意紙等相關文件,那就可以通過2022年最新按揭保險的最高成數申請按揭貸款(可以參考表1)。

買樓花流程

接下來我們來討論購入樓花的整套流程,從選樓花到最後真正入伙讓有興趣的買家可以參考最重要是讓買家可以選到自己喜歡的物業及順利承造按揭上會。

表2:購入樓花流程

步驟 流程
1 查詢線上售樓書,了解新樓範單位、VR看樓
2 參觀發展商安排的示範單位,預備好心儀單位的名單

**注:香港揀樓氣氛蠻熱烈,建議買家先預備自己揀樓名單,準備好 Plan B。如果同時有其他買家也競爭同一個單位,最好有個後備補上。

3 買家入票 (金額約為10萬,支票抬頭是發展商指定的律師樓)
4 樓盤開售後填申請表
5 發展商會就申請人進行抽籤,中籤者便可以進行揀樓程序

**注:有大筆資金的投資家會獲優先揀樓資格

6 簽臨時買賣合約,同時申請按揭

**注:建議通過專業的按揭中介申請,可以WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,免費提供咨詢同時享有全港最高現金回贈

7 樓宇落成後,發展商正式交樓時會向業主發出收樓信
8 買家可以預約收樓,並在收樓當日安排驗收單位

**注:業主可以自行或委託測量師驗樓

在了解購入樓花流程後,我們再更進一步看看樓花按揭流程。樓花按揭分成即供樓花和建期樓花。

表3:即供樓花 VS 建期樓花按揭申請程序

即供樓花 步驟 建期樓花
-準業主入票

-進行揀樓程序

1 -準業主入票

-進行揀樓程序

-簽臨時買賣合約

-支付細訂

2 -簽臨時買賣合約

-支付細訂

-簽署正式買賣合約

-繳付部份樓價

-繳付印花稅

-向銀行申請按揭

3 -簽署正式買賣合約

-繳付部份樓價

-繳付印花稅

-簽署樓花按揭契及

所有相關法律文件

4 -等待物業落成,

收到發展商通知才申請按揭

-借貸人/業主開始每月供款 5 收樓準備入住新居
收樓準備入住新居 6 -簽署現樓按揭契及所有相關法律文件
-簽署現樓按揭契及所有相關法律文件 7

申請樓花按揭的注意事項

準業主向銀行申請按揭貸款時需要提供按揭申請表、臨時買賣合約、身份證明文件、入息及工作證明。銀行在審核按揭時也會根據不同的情況再向申請人討要相關文件。之後銀行會根據申請人提供的文件和信貸評級審批按揭成數和貸款年期。除了可以向銀行申請按揭貸款,發展商也會為購買樓花的買家提供不同的貸款計劃,所以買家在選擇貸款計劃不要衝動,要仔細計算按揭利息,做好財務規劃。 

樓花按揭貸款金額

先前提到購買樓花的買家都會多多少少享有發展商給的折扣優惠。假設所有折扣優惠加起來有20%,如果樓價是600萬港元,那麽扣除折扣優惠,買家只需向銀行申請480萬 [600萬 – 120萬(20% 折扣)] 的按揭上會。

發展商按揭

發展商興建樓宇的主要目的就是希望可以把所有單位全部出售,沒有一個生意人想做虧本買賣。發展商爲了鼓勵和幫助有興趣的買家上會,通常都會跟旗下的財務公司合作推出「呼吸Plan」。呼吸 Plan顧名思義就是只要有呼吸的人都可以申請。申請人可以免壓力測試、不用準備繁瑣的文件就可以提交按揭申請,並且在最快一天内就可以批准。不過凡事都有兩面。通過呼吸 Plan上車的業主要注意的是一旦過了蜜月期(一般是2-3年)按揭利率會大幅度的提高壓得業主喘不過氣,所以業主一定要有心理準備和做好事先財務規劃申請轉按。轉按時若樓價太高,呼吸Plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭貸款,業主就要向銀行補回差價。我地 28 Mortgage 一向對顧客都是公開透明的,我們是以中立和專業的角度替每個顧客分析您的情況來看那種按揭適合您,所以無論是您或是身邊的親朋好友對按揭有任何疑問都歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員討論。

樓花按揭常問問題:

1.樓花按揭需要做壓力測試嗎?

在最新的政策(2022年3月)之下,如果是首置人士,是可以透過新按揭保險計劃,不必做壓力測試;因此同樣地,如果購買樓花的買家符合首置人士的條件,在香港從未擁有過物業,同樣可以透過額外的按揭保費,免做壓力測試,只要每月按揭供款不超過收入50%。

2. 買樓花需要付印花稅嗎?

樓花按揭的印花稅跟一般物業沒有分別,一般於物業轉讓後30天內繳交。

3. 建期樓花可否轉即供樓花?

做得到。如果業主一開始是打算做建期可是中途改變想法想做即供,一般上是沒問題的,只需向發展商申請就可以。站在發展商的角度,其實即供樓花可以更快收回資金,所以他們會很樂意的批准。

4.即供樓花可否轉建期樓花?

機會渺茫。如果業主一開始選了即供計劃可是中途想轉做建期就不太可能因爲業主已經開始供款了,可是卻想中途停止供款直到物業落成後再繼續是不切實際的想法。所以奉勸業主們想清楚在做決定。

5.新樓樓花可以轉按嗎?

不能。新樓的樓花要等想收樓完成後才能轉按

 

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