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樓花期

【樓花期】買樓花的風險是什麼? 樓花按揭要注意什麼?

近期新盤紛紛推出市場,更有項目獲超額入票,目前不少一手樓都分現樓及樓花,準備置業的你,就要留意有人喜歡買樓花的原因,例如申請樓花按揭有何注意事項? 又有什麼風險?

樓花期意思是什麼?

在一手樓正式落成前,買家已對這些樓盤預先購入擁有權,是為樓花。在住宅入伙前,這個階段都是樓花期。某程度上是發展商想盡快套現,畢竟由公開發售到落成都相距3年多(即至關鍵日期),這可讓資金回籠,也想掌握銷售量,做好風險管理,所以都會推出不同的折扣、靈活的付款方式,吸引買家購買樓花,而一手樓的樓花銷售程序和資金存放都是由《一手住宅物業銷售條例》規管。

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買樓花的程序

首先買家要留意發展商公佈售樓說明書,例如當中的物業圖則、可實地視察附近環境、座向,之後待發展商公布價單及銷售安排,參觀示範單位。 在接受公開認購期間入票(一般是 5 – 10萬元,支票抬頭是發展商的律師行代表),而售樓處都會分為幾個區 : 抽籤區、等候區、選樓區、簽約區,如果大手認購者都會獲優先揀樓。

如抽中,就可簽署臨時買賣合約,並向按揭公司或銀行申請按揭,準備好個人入息文件證明。簽完正式買賣合約後,就按付款方式的規家繳付樓價,完成交易,收入伙通知書。

在收樓當日收匙,發展商通常會有保證期,買家就要把握時間請專業測量師的驗樓。

樓花期按揭成數

買家宜注意所選的付款及按揭方式,在價單上都會有列明有關細則條款,才可令承造按揭時更順利,減少撻訂風險。

由於樓花距離正式入伙的時間至少半年,有些更長達3年,通常首期不算充裕的買家都會用建築期付款方式支付樓價,待入伙時才支付樓價餘款,在入伙關鍵期前幾個月才申請按揭。

留意的是,一般銀行在審批按揭時都會查閱TU環聯信貸紀錄,但文件只有3個月有效期,為配合查核時間,都會在3個月內申請按揭,否則一過期,銀行又要重批。

以下比較一下部分銀行樓花期按揭P按及H按的選擇:

1. P按計劃

中國銀行 「中國銀行最優惠利率計劃」

最優惠利率: P(5%)-2.5%

最高現金回贈: 1.3%

 

東亞銀行 「東亞銀行最優惠利率計劃」

最優惠利率: P(5.25%)-2.75%

最高現金回贈: 1.4%

 

花旗銀行「花旗銀行最優惠利率計劃」

最優惠利率: P(5.25%)-2.75%

最高現金回贈: 1.4%

 

2. H按計劃

渣打銀行 「渣打銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」

H+1.3%

封頂位: P(5.25%)-2.75%

現金回贈: 1.3% + $6,888

 

中國銀行「中國銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」

H+1.3%

封頂位: P(5 %)-2.5%

現金回贈: 1.3% + $6,888

 

恆生銀行「恆生銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」

H+1.3%

封頂位: P(5 %)-2.5%

現金回贈: 1.25%

4.匯豐銀行「匯豐銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」

H+1.3%

封頂位: P(5 %)-2.5%

現金回贈: 1.2%

另一方面,通常建築期的樓花期按揭可高達9成,但即供樓花按揭成數就不及前者。而在新按保計劃下,已落成的住宅物業按揭才可造9成按揭,惟即供樓花不適用。

比較下即供及建期的樓花:

即供樓花建期樓花
意思在未落成住宅期間內,即付清樓價申請按揭,而又開始供款的樓花在住宅落成後才正式供款的樓花
按揭成數2019年新按保條例下,按保公司不接受即供樓花造高於6成的按揭,換言之,不適用9成按揭。屬已落成物業,按保公司可接受較高成數按揭申請,首期會少點
優惠比較多比較少

買樓花的印花稅、壓力測試

通常在物業轉讓後30日內交印花稅,其計算方法亦與其他一般物業一樣,留意的是如果印花稅是計百分比,那計算基數是扣除優惠、折扣的折實價。按現行稅制,如揀即供樓花,正式入伙前的供款利息都不可以納入扣稅額內。要扣稅者,都要符合部分資格,例如物業位於香港、是納稅人主要居所等。

首置客可豁免壓力測試,而如果首置客揀選建期付款,想易點通過壓力測試者,就可考慮增加額外保費。

買樓花的好處、注意事項

在買家角度來看,當然想付款前可以見到現樓,不過發展商提供不少樓花期優惠,及早付款的話,自然有著數,例如有些樓盤即供的話可享最高10-20%折扣。

不過在銀行及按揭公司而言,不一定接受即供而且高成數的樓花按揭,不同於建期,只要申請人達到入息要求,就可造高成數按揭。不過關鍵日期未必準確,有時工程延誤都會推遲入伙,假如買樓花後屆時TU報告過了有效期,申請人要重交最新入息證明文件,若撞正經濟欠佳,工作有變,例如裁員、轉工薪金減少了,就難以提供達要求的入息證明了。

例如有地政總署資料顯示,藍田KOKO HILLS第3A期、3B期預計2024年9月和10月落成,項目的樓花期差不多近40個月,也是本港這7年來樓花期最長的。

另外對於本來出來租屋住的人來說,在樓花期間,又未可正式入伙,但又開始供樓,即要背負同時供樓及交租的財務負擔。假如是用來投資,這段期間就成為收租空窗期。

如果是樓換樓,萬一可提早收樓,那舊屋就要盡快完成交易套現,因為未甩名的話,新屋就要交15%額外印花稅,要待一年內出售舊屋才可退稅。所以綜合以上,樓花期的變數對現金流構成一定影響。

FAQS:

1. 發展項目的關鍵日期與收樓日期是否一樣?

不一樣,前者是指樓宇的預計落成日期,發展商取得滿意紙、入伙紙,通知收樓,是為收樓日期。

2. 樓花按揭應該幾時申請?

由於樓花距離正式入伙的時間至少半年,有些更長達3年,通常首期不算充裕的買家都會用建築期付款方式支付樓價,待入伙時才支付樓價餘款,在入伙關鍵期前幾個月才申請按揭。留意的是,一般銀行在審批按揭時都會查閱TU環聯信貸紀錄,但文件只有3個月有效期,為配合查核時間,都會在3個月內申請按揭,否則一過期,銀行又要重批。

3. 買樓花有什麼程序?

留意發展商公佈售樓說明書,例如當中的物業圖則、可實地視察附近環境、座向,之後待發展商公布價單及銷售安排,參觀示範單位。 在接受公開認購期間入票(一般是10萬元,支票抬頭是發展商的律師行代表),而售樓處都會分為幾個區 : 抽籤區、等候區、選樓區、簽約區,如果大手認購者都會獲優先揀樓。

如抽中,就可簽署臨時買賣合約,並向按揭公司或銀行申請按揭,準備好個人入息文件證明。簽完正式買賣合約後,就按付款方式的規家繳付樓價,完成交易,收入伙通知書。在收樓當日收匙,發展商通常會有保證期,買家就要把握時間請專業測量師的驗樓。

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