【樓花期】買樓花的風險是什麼? 樓花按揭要注意什麼?

買樓花的風險是什麼

年輕一代的在考慮買樓時,超過一半都比較鍾情于購買全新的物業。發展商也開始迎合年輕一代人的市場需求如新穎的理念、設有會所、健身房等。除此之外,發展商在一開始準備興建新的樓宇計劃時就已經大打廣告及提供很多早鳥優惠以吸引有興趣置業的買家儘快下訂。我們之前有在這篇文章討論過關於樓花相關事項,建議大家可以先點開看看然後再繼續我們這一篇要分享的《樓花期》話題。這一篇我們28 Mortgage會更準確的跟大家分享各大銀行的樓花按揭成數、壓力測試、樓花期間的注意事項等内容。

什麽是樓花?

一手新樓分為樓花和現樓。一般上興建一座新樓直到完成需要2-5年不等,時間長短要看發展商的速度當然也會有一些其他的環境因素。樓花指的是未落成的樓盤。發展商爲了早早鎖定樓盤銷量及儘快讓資金回籠以便周轉會在樓宇還沒完全落成就開始售賣。發展商爲了鼓勵顧客購買樓花都會推出很多吸引人的優惠和折扣。

什麽是樓花期?

當準業主購入樓花時,物業項目是還沒完成興建,所以業主是無法立刻入住。從簽屬臨時買賣合約直到正式入住的這段時間稱爲「樓花期」,最長可達30個月。發展商爲了保留足夠的建築時間都會把預計完工的日期定在2-3年後。

買樓花流程

以下圖表顯示樓花的整套流程,準業主從挑選選樓花到最後真正入伙的程序。有興趣的買家可以參考最重要是讓買家可以選到自己喜歡的物業及順利承造按揭上會。

表1:購入樓花流程

步驟 流程
1 查詢線上售樓書,了解新樓範單位、VR看樓
2 參觀發展商安排的示範單位,預備好心儀單位的名單

**注:香港揀樓氣氛蠻熱烈,建議買家先預備自己揀樓名單,準備好 Plan B。如果同時有其他買家也競爭同一個單位,最好有個後備補上。

3 買家入票 (金額約為10萬,支票抬頭是發展商指定的律師樓)
4 樓盤開售後填申請表
5 發展商會就申請人進行抽籤,中籤者便可以進行揀樓程序

**注:有大筆資金的投資家會獲優先揀樓資格

6 簽臨時買賣合約,同時申請按揭

**注:建議通過專業的按揭中介申請,可以WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,免費提供咨詢同時享有全港最高現金回贈

7 樓宇落成後,發展商正式交樓時會向業主發出收樓信
8 買家可以預約收樓,並在收樓當日安排驗收單位

**注:業主可以自行或委託測量師驗樓

如果您想知道更多新的發展項目或是想要知道更多香港新建的樓花,可以點擊這裏,我們28 Mortgage 的專員會爲您提供關於樓花項目完整的資料,一定有您相中的。

樓花按揭

樓花按揭分2種:即供樓花或建期樓花

表2:即供樓花VS建期樓花

即供樓花 建期樓花
定義 單位還未落成、還未開始入住,業主便已經承造按揭上會,并且開始供款 在住宅落成後才正式供款的樓花
按揭成數 2019年新按保條例下,按保公司不接受即供樓花造高於60%的按揭,換言之,不適用90%按揭 屬已落成物業,按保公司可接受較高成數按揭申請,首期會少點
優惠/折扣 比較多 比較少

*注:每間發展商的優惠和折扣都不相同而且通常都還會有談判空間。

樓花期按揭:P按 VS H按

申請樓花按揭的業主可以選擇 P按 或者 H按,您可以參考以下各家銀行的按揭利率。

表3:P按計劃

銀行 最優惠利率 最高現金回贈
中國銀行 

「中國銀行最優惠利率計劃」

P(5.875%)-1.750% 2.0% 
東亞銀行 

「東亞銀行最優惠利率計劃」

P(6.125%)-2.000% 2.0%
花旗銀行

「花旗銀行最優惠利率計劃」

P(6.125%)-2.000% 1.75%

表4:H按計劃

銀行 H按計劃

利率

H按封頂位 最高現金回贈
渣打銀行 「渣打銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」 H+1.3% P(6.125%)-2.000% 2.0%
中國銀行「中國銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」 H+1.3% P(5.875%)-1.750% 2.0%
恆生銀行「恆生銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」 H+1.3% P(5.875%)-1.750% 1.75%
匯豐銀行「匯豐銀行香港銀行同業拆息按揭計劃」 H+1.3% P(5.875%)-1.750% 1.75% 

這裏補充説明,通常建築期的樓花期按揭可承造高達90%, 但即供樓花按揭成數就做不到如此高。在2023年政府公佈的新按保計劃下,已落成的住宅物業按揭才可造9成按揭,惟即供樓花不適用。

按揭利率是以銀行最終審批的結果爲準。業主們如果決定了要置業,想要在申請按揭獲得最新的按揭利率和最划算的折扣,都歡迎先WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,我們會全力協助您取得最適合的按揭計劃。您在表3 和表4裏看到的最高現金回贈只是個別銀行所提供的,經由我們協助上會的客戶還可以享有28 Mortgage的額外現金回贈!

申請樓花按揭的注意事項

申請人在向銀行提交按揭貸款申請時時需要提供的文件如下:

-按揭申請表

-臨時買賣合約

-身份證明文件

-入息及工作證明

同一般按揭申請相同,銀行隨時會向申請人討要相關文件再根據申請人提供的資料和信貸評級審批按揭成數和貸款年期。

除了可以向銀行申請按揭貸款,發展商也會為購買樓花的買家提供不同的貸款計劃,所以買家在選擇貸款計劃不要衝動,要仔細計算按揭利息,做好財務規劃。 關於發展商按揭貸款俗稱呼吸Plan的利與弊都可以在這裏讀到。

樓花壓力測試

在最新的政策(2022年3月)之下,業主只要是首置人士,是可以透過新按揭保險計劃,不必做壓力測試;因此同樣地,如果購買樓花的買家符合首置人士的條件,在香港從未擁有過物業,同樣可以透過額外的按揭保費,免做壓力測試,只要每月按揭供款不超過收入50%即可。

樓花印花稅

買樓花的印花稅和買新樓相似,業主需要在物業轉讓後30日內交印花稅,印花稅的計算方式也跟其他物業一樣。如果印花稅是以百分比計算,那麽準確的計算基數是扣除優惠及折扣的折實價。

按照現時香港的稅制,選擇即供樓花的業主在正式入住單位之前的所有供款利息是不允許納入扣稅額內。

關於買樓花攻略的常見問題:

1. 發展項目的關鍵日期與收樓日期有什麽分別?

請注意,這兩個日期是不一樣的。發展項目的關鍵日期是指樓宇的預計落成日期;收樓日期是指當發展商取得滿意紙、入伙紙,通知業主可以收樓的日子。

2. 準買家應該在什麽時候申請樓花按揭?

準買家需要知道的是購買樓花離正式可以入伙是有一段時間的差距。樓花按揭分成2種,即供樓花和建期樓花。

即供樓花的做法是在單位還未落成、還未開始入住,業主便已經承造按揭上會,并且開始供款。相反建期樓花準業主在發展商開始預售樓花時(樓花期)先落訂繳付一小部分的物業價格,直到物業興建完畢,發展商通知可以入住後,再跟銀行提交按揭申請,之後開始每月供款。

3.買樓花需要做壓力測試和繳付印花稅嗎?

買樓花和買一手樓是一樣的。 2022年3月政府公佈的新政策放寬了壓力測試的要求,業主只要是首置人士,不論是置入已落成物業或是樓花都是可以透過新按揭保險計劃,不必做壓力測試。不過每間銀行或許有不一樣的貸款條件。

樓花按揭的印花稅也跟一般物業沒有分別,一般於物業轉讓後30天內繳交。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

買賣按揭H+1.3%,高達2.20%回贈  |  轉按回贈高達0.85%