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【樓宇轉名】樓宇轉名律師費多少? 遺產樓宇轉名手續是什麼?

樓宇轉名配圖

樓宇轉名原本是很正常也是很普遍的事情尤其是夫妻轉名(俗稱甩名)或父母轉讓物業給子女,可是樓宇轉名前提是必須要處理妥當不然很多手尾,嚴重的還會鬧家變。這些相信大家都很常在一些八卦新聞上看到。28Mortgage在這裡為您整理了所有關於樓宇轉名最齊全的咨訊,讓您順利轉名還可以慳回不少稅款。

什麼是樓宇轉名?

樓宇轉名即是把物業的業權轉讓予別人。轉讓業權最常見的三個原因如:

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  1. 業主年紀漸大,想早日將名下物業妥善安排給下一代
  2. 業主想恢復首置人士的身份再買新物業
  3. 透過近親轉讓物業作為按揭套現

樓宇轉名的做法

樓宇轉名有兩種做法:以「轉讓契」轉讓物業或以「送讓契」送出物業。

1.以「轉讓契」轉讓物業

近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權。這是很常見的做法,是以「轉讓契」轉讓物業,物業買賣中除了簽署買賣合約,再簽署一份「轉讓契」,以確認業權轉讓。何謂 「近親」呢?在物業買賣中,「近親」的定義為父母、兄弟姐妹、配偶及子女。

直系親屬之間轉讓業權是屬於内部轉讓,目的是令其中一位業主回復首置人士的身份,以享政府為首置人士而設的置業優惠政策。這種轉讓防守形式上是以買賣操作,實際並不涉及資金轉移,只是純粹業權轉讓,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續,所以是需要繳交律師費的。

2.以「送讓契」送出物業

另一個樓宇轉名做法是通過「送讓契」、「送贈契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,該物業即屬「送契樓」。這類型的轉名如其成交價嚴重偏離市價,又不經代理交易,亦有機會被銀行視作送契。

樓宇轉名要繳多少印花稅?

買樓印花稅是依物業售價或價值來計算,而一般物業售價是由買賣雙方商議而決定。不論是內部轉讓或是送契樓,稅局都會追討有關稅項。假設物業成交價為零元或遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,然後向業主追討相差之印花稅。

如果是一般的近親轉讓,政府視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅(低於15%)。近親轉讓會以舊稅率計算,即200萬元以下物業,印花稅為100元。詳情可查閱印花稅的第二標準稅率 (表1)。

表1:物業印花稅

樓價 印花稅計算方法

(樓價之百分比)

超過 不超過
0 HK$ 2,000,000 HK$ 100
HK$ 2,000,000 HK$ 2,351,760 HK$ 100 +超過 HK$ 2,000,000的餘額的10%
HK$ 2,351,760 HK$ 3,000,000 1.5%
HK$ 3,000,000 HK$ 3,290,320 HK$ 45,000 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10%
HK$ 3,290,320 HK$ 4,000,000 2.25%
HK$ 4,000,000 HK$ 4,428,570 HK$ 90,000 +超過 HK$ 4,000,000的餘額的10%
HK$ 4,428,570 HK$ 6,000,000 3%
HK$ 6,000,000 HK$ 6,720,000 HK$ 180,000 +超過 HK$ 6,000,000的餘額的10%
HK$ 6,720,000 HK$ 20,000,000 3.75%
HK$ 20,000,000 HK$ 21,739,120 HK$ 750,000 +超過 HK$ 20,000,000的餘額的10%
HK$ 21,739,120 4.25%

*購入第二個或以上物業之住宅印花稅,一律為樓價之15%

打個比方,假設王生和王太已擁有價值400萬元的聯名物業,兩人再購買第二間600萬元的物業,將需要支付15%印花稅,即90萬元。

相反,如王生先將聯名物業甩名給王太,須以400萬的一半價值計算印花稅,稅項為100元(400萬除2個人=200萬,參考表1)。其後王生就可以利用首置人士的身份,再買入第二間600萬元物業,印花稅為18萬元。

這樣整個流程跟足正確的物業甩名手續然後再置業,王生和王太共付18.01萬元印花稅,相比90萬元,省了接近72萬元的巨額稅款。這是一筆不小的數目。如果業主們想要像王生夫婦一樣做樓宇轉名又要省印花稅就一定要WhatsApp +852 9683 2200我們 28Mortgage按揭大師,我們會手把手協助您完成所有程序,印花稅又再送您獨家現金回贈。

聯名物業甩名如何計算稅款?

如是2轉1甩名(可以直接參考以上王生夫婦的例子),每份都是50%業權,印花稅會以物業價格一半來計算,稅率可參考上以上表一或是點擊這裏。同樣的,如果是3轉1,每人業權是1/3,印花稅便以樓價的2/3計算。簡單的做法就是以甩名的業權等值去計算稅款就可以了,當然在計算稅款時,物業價格越接近市價越準確。超過90%以上的香港業主都以為可以自行訂立偏低樓價意圖避稅,不過稅局絕對有權在7年内重新評估物業價值再重新徵收印花稅。

怎樣節省印花稅?

買賣物業時印花稅是避無可避的花費,不過怎樣節省印花稅是一門學問,以下有三種方法供買家參考:

1. 進行多次物業估價,找出最低估值

印花稅的關鍵在於物業價格高低,業主可以先行向多間銀行要求進行物業估價,之後再根據不同的估價選擇最低的估價所得作為近親轉讓的售價。這個做法其實對業主來說是一石二鳥的。一來,日後若稅局質疑樓價偏低,業主可以出示估價證據;二來,如果如果業主想要重新申請按揭,同樣可以提交給銀行。不同的銀行的估價始終有所出入,所以强烈建議業主先跟28Mortgage按揭專員聯絡。我們可以幫忙業主向銀行爭取使用最低物業估值。不過,要提醒業主的是假設銀行批核的按揭成數一樣,拉低物業估價同時也會拉底按揭貸款額。

2. 避用送讓契

即使送契樓成交價是零元或是價格遠遠低於市價,稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送讓契或無償轉讓契來避稅是絕對不可行的。送契樓不享免額外印花稅,如果是送贈日期起計 36 個月內放售物業,仍要支付額外印花稅。還有一點要留意,假設送贈者破產、送贈契或涉業權問題,有些銀行基於風險考量,一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。

3. 延遲簽正約 以保另一半不會即時放售物業

一般上夫妻倆要做樓宇轉名目的是讓其中一人可以恢復首置人士的身份可以以最優惠的方式購入第二個物業。如果兩夫妻原有的物業依然有按揭在身,甩名時還是需要重新向銀行提交按揭申請。有一種情況是按揭是由夫妻其中一人全力承擔,而另一方則是沒有收入;那麼這對夫妻可以透過延遲簽署正式買賣合約,供款人繼續供直到另一方有穩定的收入後再正式完成整個物業轉名的手續。 樓宇轉名沒有明文規定的實際期限,所以有些業主會無限拉長轉名期限以確保另一方不會即時出售物業,主要還是給自己一個保障。不過如果在物業還沒正式甩名,供款人已經向銀行提交第二個物業的按揭申請,銀行在計算壓力測試時會連原本物業的按揭也一同計算,供款人必須有足夠的收入證明才可以通過銀行的審批。

甩名的申請流程?

業主可以甩名申請流程如下:

第一步驟:雙方先簽一份轉讓臨時合約,然後到銀行申請轉按

第二步驟:待銀行按揭批核後,雙方再到律師樓辦甩名手續。

有一點須提醒業主的是,一旦向律師樓提出申請物業甩名,便算是「開了file」,如果日後改變想法決定取消甩名,亦要支付部份律師費。相反,如果業主是先到銀行辦理按揭,萬一按揭不批或批出來的按揭成數不符合業主的當初的想法,業主可以隨時取消甩名,可節省額外支出。

强烈建議業主凡是跟按揭或物業轉名相關疑問,先不要急著行動。您可以先跟28Mortgage按揭專員聯絡,請點擊右下角的WhatsApp 按鈕,我們會根據您的需求給予最專業和最有建設性的協助。

至於臨時合約,合約格式可以自制,但内容需要有以下幾個重點:

  • 文書日期
  • 成交日期
  • 物業地址
  • 物業價格
  • 買賣雙方的名稱和身份證號碼

近親轉讓需要注意的幾個要點

相較於送契樓宇轉名,只要業主是透過近親轉讓正常程序來完成樓宇轉名,一般上是沒有什麽大問題。只是在甩名的過程中,有4個業主需要多加留意:

1.銀行會要求透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭,如果申請人未能通過,那麽整個近親轉讓就不會被批准;

2.銀行會設有罰息期,在罰息期內近親轉讓都要繳付額外罰息;

3.近親轉讓買賣價格不能低於市價太多,如果被發現,稅局有機會也有這個權力討回差價;

4.一手樓花未落成前是不允許做任何轉售或轉讓動作的。

透過近親轉讓甩名可以做最高幾成按揭?

在銀行的審批標準裏,近親轉讓的按揭也和一般按揭申請相同。所以銀行會根據2022年按揭保險計劃新例來審批:

1.物業價格1000萬港元以下可以最多申請90%按揭;

2.物業價格1000萬港元至1125萬港元最多可以借900萬;

3.物業價格1125萬-1200萬港元最多可以借80%;

4.物業價格1200萬-1920萬最多借960萬。

借送契樓宇轉名還會有哪些風險?

另一種樓宇轉名的做法是透過「送讓契」、「送贈契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業。 首先,大家可以到網上 「土地註冊處(俗稱田土廳)」查冊,先了解物業過去5年紀錄有沒有「送讓契」(Deed of gift)的字眼。即使契約屬轉讓契(Assignment),亦要留心「代價」(Consideration)一欄是否有填上款額,如沒有寫明金額,或屬「無償轉讓契」 (Assignment at nil consideration),與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價,亦有機會被視作送契樓。

這個是十分重要,因為除了上文提到送契樓或會繳更多稅外,也對野豬日後按揭、稅務及業權均有影響:

1. 物業或被收回

用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內,假若原業主不幸出現財務問題,終致破產,根據《破產法》,破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前,刻意把自己的資產轉移,從而逃避還債責任。相反,假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親樓宇轉名,因該項交易乃屬正常物業買賣,交易被視為無效而物業被討回的機會較低。

2. 按揭遭拒導致物業難以轉售

送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,業權並不穩固。受贈人如想於這段時間內轉售物業,根據執業通告指引,代理有責任告知準買家該物業為送契樓,並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核,這多數會令人卻步。大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,加上送贈人破產的話又引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見,有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業的市場。所以一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作,無後顧之憂。

如何使樓宇轉名過程受到保障?

在樓宇轉名的過程中,28Mortgage的經驗是奉勸業主一定要做好最壞或者換個説法,做好最萬全的打算,因爲人性還是多變的。我們過去看過子女與父母反目或是夫妻離婚的個案多不勝數。如果想確保受贈人不會收樓後隨即變賣,業主可以不完全轉讓出 100% 業權(如轉讓 70% 至 99%),對方便難以轉售。

如果業主是想將物業留給子女,可以「長命契」方式加入對方名字。業主過身後,子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己老年無家可歸。

至於最常見的,就是夫婦共住物業,即使業權只有丈夫名字,在法律上所有資產都是夫婦共同擁有。如他朝不幸婚姻走不下去要離婚,法庭一般判決都是平均分配。不少人擔心樓宇轉名給另一半後,對方成為合法業權擁有人,可以突然賣樓而毋須知會另一方,在法律上亦沒有方法阻止。其實還有解決方法的,那就是延遲簽正約。只是想補充一點,大家都要留意在法律上,業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計,而不是成交期。在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契,訂立臨約當天便是轉名之日。

所以,想做轉名的夫婦可先到律師樓簽買賣合約,繳交印花稅,律師樓會將合約註入土地註冊處,然後可以把成交期定得很長。這樣一來,雙方在法律上便成功轉名,但要很長時間以後才正式完成,物業狀態就變成了「待簽轉讓契」(pending assignment)。在這種狀態下,任何一方皆不能賣樓,因為買賣交易尚未完成。這種做法既可以令其中一方回復首置身份,亦可以避免另一半賣樓,雙重保障。

不過這做法有利也有弊,由於物業業權已轉移,只是處於待辦狀態,而原先一方無權轉按或加按。此時,原先一方只能默默地繼續供舊按揭,銀行亦不會call loan。

雖然原先一方已回復首置身份,但如果再買樓,舊物業每月供款仍會計入供款入息比率(DSR)。而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭,下一個物業的按揭成數便會扣減一成。這意味丈夫除了要準備多一成首期之外,亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。

除了以上做法,倘若夫婦沒有子女,最好持有100%業權的妻子寫一份遺囑,以防一旦發生不幸事故,單位可以歸由丈夫擁有;否則妻子的近親便有權分家產,也會引起很多不必要的爭拗。

我們不能預測人性和人的貪念,所以一定要處理好轉名步驟,保障每個人,防範于未然。歡迎業主隨時WhatsApp +852 9683 2200我們 28Mortgage按揭大師詢問詳情,千萬不要物業轉完名后卻被迫要睡街邊,無比凄涼。

遺產樓宇轉名需要交多少印花稅?

當遺產物業轉名至繼承人後,律師樓會把死亡證登記在物業的土地登記冊。因此可經查冊了解到上手業主是否已經死亡。如果在屋內自然死亡,銀行都不會視為凶宅。

在香港,申請人毋須繳付遺產稅,而遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。那如物業仍有按揭, 一般會由繼承人負責還款,除非遺囑另有安排,如由其他遺產作還款之用例如保險費。如果物業有租金收入,業主去世後就算業權未轉,遺產執行人也須就租金收入報稅及填寫物業稅報稅表,而業權繼承人則須就租金收入交稅。

業主的遺囑除了要寫明資產如何分配外,也應該要寫清楚執行人權限,例如正式轉名前不能變賣物業,以保障受益人。雖然就算加入這項條款,執行人依然有權賣樓,但受益人進行民事訴訟的話勝算高,打官司取證時間也短得多。

業主要留意關於樓宇轉名的5種稅項

1.印花稅-物業聯名甩名,以物業價格一半去計算印花稅

2.利得稅-物業轉名或甩名當作是買賣,稅局有機會追收利得稅

注:如果樓價升值,轉名可能需要付利得稅,稅率為物業升幅的15%。如果物業買入的時間很短,比如1-2年内轉名,稅局追討利得稅的機會便很大。

3.從價印花稅-如轉名雙方為非直屬近親,而獲轉名一方本身有住宅的話,需要付從價印花稅,金額為樓價的15%

4.額外印花稅-如轉名雙方非直屬近親,而物業買入時間少於3年,需令額外印花稅

5.買家印花稅 – 如轉名雙方非直屬近親,而獲轉名一方不是香港居民,需付買家印花稅15%

需留意的是,轉名是以業權份數去計印花稅,轉名如是1轉1,基本印花稅以樓價乘第二基準稅率去計算。如果不是1轉1,則以業權份數去計算。如轉讓1/3業權,便以樓價的1/3去計,如此類推。任何疑問,馬上WhatsApp +852 9683 2200我們 28Mortgage按揭大師詢問詳情。

樓宇轉名常見問題:

1. 繼承遺產算不算送契樓?

不算,雖然遺產繼承不涉及「代價」,但因為是由法院判令,因此業權得到保障。即使業主生前欠下巨債,而有關債務沒有登記於物業上,日後有關債主都不能將債登記在物業業權上。

2. 轉名把定價低於市價,能不能慳印花稅?

答案是不能。因如果定價過份低於市價,稅局有權以市價來追討各項印花稅的差價。建議定價時先參考各銀行的估價,盡量不要定太低。

3. 最常見的樓宇轉名做法是怎樣?

以「轉讓契」轉讓物業。近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權。藉此也令其中一位業主回復首置身份,以享首置優惠政策,亦多數是簽轉讓契。「轉讓契」就是形式上以金錢買賣的方式轉讓業權,屬內部轉讓,實際並不涉及資金轉移,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續,定下交易日期,因此需要繳交律師費。

另外一種是,「送讓契」送出物業,可用「送讓契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,即屬「送契樓」。如其成交價嚴重偏離市價,不經代理交易,亦有機會被銀行視作送契。

4. 如夫婦各持50%物業,如果一方轉讓50%物業權益時印花稅如何計算?

會以樓價成交價的的轉讓權益對應舊印花稅率計算,如成交價為600萬元,計劃印花稅會以成交價600萬的一半權益作價即300萬,對應稅率為1.5%計算。以上個案印花稅為4.5萬元。

5. 樓宇轉讓價如何影響印花稅?

由於轉名的樓價由雙方自訂,轉讓價越低、印花稅越少。但樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權於7年內,追討印花稅差價。若轉讓價比市價低兩成或以上,稅局追收機會便很大。另如定價太低,銀行按揭貸款額亦會下降,未必能套足現金,作為購買第二層樓的首期。業主應先到不同銀行估價,尋找估價最低的銀行。部分銀行容許以估價行估價為基礎,再調低10至20%作為轉名價。

6.何時需要支付甩名印花稅?甩名過程需時多長?

甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內支付,並須由律師樓代為支付。若一個月內銀行未能批出按揭,雙方只要重簽另一張臨約便成。

部分銀行承做甩名按揭,毋需雙方提供臨約,業主可於批出按揭後,自行到律師樓再做轉名合約。整個甩名過程最快可於1至2個月內完成,主要取決於律師樓的處理速度,因銀行批核按揭只須1至2個星期。

7.近親的定義是什麽?

近親指夫婦、兄弟姊妹、父母,而且同父異母兄弟亦為近親,但要提供出世紙證明。祖父和孫兒不當作近親,但如父母已離世,則可向稅局申請祖父和孫兒的關係是近親,最終以稅局批核為準。至於外父外母、老爺奶奶則不算近親。

8.查冊若沒出現「Deed of Gift」等相關字眼,是否代表物業並非以送贈契轉讓?

除了要留意有沒有「Deed of Gift」字眼,以及列出的代價 (consideration) 是否為零外,若估價嚴重低於當時市價,亦有機會被視之為送契樓。

9.甩名後何時回復首置身份,何時可再買第二間物業?

雙方簽署臨約甩名後,法律上已回復首置身份,即使未完成實際轉名手續,亦可簽臨約買入第二間物業,而不需要支付15%印花稅。建議甩名及買新樓經同一律師樓進行。因收不收取15%稅由律師樓代辦的。

10.物業甩名後買入第二間物業,其後轉名予配偶再買另一物業,無限輪迴避稅是否可行?

不可行,如重覆轉名避稅操作,尤其短時間內進行,稅局會以「不代表自己行事」為由,追收15%印花稅的差價。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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