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在疫情下車位仍有不少創新高的成交，特別在一些供不應求的地區，車位更是難求，掀動車位按揭市場。加上香港停車場收費高昂，月租至少幾千元，如想一勞永逸便要買入車位，方便一家大細出外玩樂或上班，究竟申請車位按揭時有什麼要注意？如何選擇合適的車位投資？ 以下介紹必知的車位按揭懶人包! 購入車位要注意什麼？ 不同車位按揭皆有異 車位可分為私家車、電單車、貨車車位、電動車車位，當中又可分為獨立車位及合契車位，如日後如果想獨立出售車位，便要進行分契。 做好研究 宜先了解心水地區停車場的供求情況。例如停車場數目有多少？附近有沒有公共停車場競爭？如果是屋苑停車場，就要留意住戶與車位比例，如果為5:1以上，代表需求大，將來升值潛力亦愈高。你可以到代理行、住宅屋苑告示板、網上交易平台尋找盤源，查看附近成交及租賃紀錄，衡量價格是否合適。當你選好心水車位後，要查冊看車位業權，如車位只限出租予該屋苑住戶，投資價值亦會較低。 實地視察 網上做好功課就要實地視察。如果車位臨近柱位，泊車較不方便，又要看看附近是否有喉管失修情況，如出現漏水會影響車位價格。即使同一停車場，車位價格亦會有很大分別，視乎車位配套與質素。 業主一般享有認購權 如果屋苑出售車位，一般會讓業主優先認購，例如太古城及LP6出售車位，會讓同期數的業主優先認購，其後才由屋苑其他業主甚至公眾認購。 買車位要留意地契 買入前宜看清地契條款，因為地契或會規定住客購買車位的數量，一般每個業主不得購入多於3個車位。 了解車位開支 車位也要支付管理費、差餉及地租，差餉根據每年租值評估，近年為5%。假設車位月租租值為4000元，1年為4萬8千，即每季支付600元差餉。地租一般為3%，即每季要支付360元，合共為$960。管理費每個屋苑收費各異，買入前應向地產代理了解清楚。 留意車位付款方法 賣方一般只提供1個即供付款方法，例如在簽署臨約時支付5%訂金，簽署正式買賣合約再支付5%售價，再於簽臨約後90日內支付90%售價。也會有人會直接簽正約，並落10%訂金，安排視乎買賣雙方協議。賣方不設自家按揭計劃，但個別賣方會提供額外優惠，如果有業主在簽署住宅單位的臨時買賣合約後行使權利購買車位，便能獲得折扣優惠。賣方會提供租金保證，買入前必須細閱條款細則。 簽署法律文件 簽約後，一般於45日內，雙方需要完成過戶手續，如果不牽涉按揭，律師費會較少，交易時間亦會較短；如牽涉按揭，律師費會較多，交易時間亦會較長。 車位按揭3大重點 車位按揭P按為主 車位按揭利率一般比住宅單位略高，現時車位按揭以P按（最優惠利率）為主，實際按息為3.65%，最多供15年。如車位為100萬以上，可獲得0.5%現金回贈。假設車位售價為120萬，供款15年，如使用3.65%的按揭計劃，首期為72萬，貸款額48萬元，每月供款3257元，全期利息約為近11萬元，並獲取現金回贈2400元。 住宅連車位買入 做更高按揭 如果想車位同樣享有住宅按揭優惠，置業時可選擇連車位的單位，使用住宅按揭進行供款，買家可根據住宅按揭選擇P按或H按，供長達30年。不過要注意如果希望日後獨立賣出車位，便要進行分契。 特定車位可以扣稅 如果車位是自用，以及與住宅單位一樣，位於同一物業內，當向稅務局申請扣除住宅貸款利息時，連車位按揭貸款利息申請扣除。現時居所貸款利息每年的最高限額為10萬元。 車位印花稅要多少？ 車位的印花稅稅階屬於非住宅物業，自2020年11月26日起，印花稅階則與住宅相同。由於一般車位的成交價都少於300萬元，所以繳付印花稅大約數萬元。 舉個例，如果車位200萬元，根據非住宅物業的印花稅稅階，稅率為1.5%，所須繳付的印花稅是3萬元，也沒有三年鬆綁期的限制。購買車位雜費一般是經紀佣金與律師費，前者按照成交價而定，一般是成交價的1%，或最低1萬元；後者最多只是數千元。   物業售價或價值〔以較高者為準〕 第2標準稅率 2,000,000元或以內 100元 2,000,001元至2,351,760元< 100元+超出2,000,000元的款額的10% 2,351,761元至3,000,000元 1.5% 3,000,001元至3,290,320元 45,000元+超出3,000,000元的款額的10% 3,290,321元至4,000,000元 2.25% 4,000,001元至4,428,570元 90,000元+超出4,000,000元的款額的10% 4,428,571元至6,000,000元 3.00% 6,000,001元至6,720,000元 180,000元+超出6,000,000元的款額的10% 6,720,001元至20,000,000元 3.75% 20,000,001元至21,739,120元 750,000元+超出20,000,000元的款額的10% 21,739,121元或以上 4.25% […]

樓宇轉名原本是很正常也是很普遍的事情尤其是夫妻轉名（俗稱甩名）或父母轉讓物業給子女，可是樓宇轉名前提是必須要處理妥當不然很多手尾，嚴重的還會鬧家變。這些相信大家都很常在一些八卦新聞上看到。28Mortgage在這裡為您整理了所有關於樓宇轉名最齊全的咨訊，讓您順利轉名還可以慳回不少稅款。 什麼是樓宇轉名？ 樓宇轉名即是把物業的業權轉讓予別人。轉讓業權最常見的三個原因如： 業主年紀漸大，想早日將名下物業妥善安排給下一代 業主想恢復首置人士的身份再買新物業 透過近親轉讓物業作為按揭套現 樓宇轉名的做法 樓宇轉名有兩種做法：以「轉讓契」轉讓物業或以「送讓契」送出物業。 1.以「轉讓契」轉讓物業 近親轉讓，即直系親屬之間轉讓業權。這是很常見的做法，是以「轉讓契」轉讓物業，物業買賣中除了簽署買賣合約，再簽署一份「轉讓契」，以確認業權轉讓。何謂 「近親」呢？在物業買賣中，「近親」的定義為父母、兄弟姐妹、配偶及子女。 直系親屬之間轉讓業權是屬於内部轉讓，目的是令其中一位業主回復首置人士的身份，以享政府為首置人士而設的置業優惠政策。這種轉讓防守形式上是以買賣操作，實際並不涉及資金轉移，只是純粹業權轉讓，故不涉及地產代理，通常由律師辦理手續，所以是需要繳交律師費的。 2.以「送讓契」送出物業 另一個樓宇轉名做法是通過「送讓契」、「送贈契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業，該物業即屬「送契樓」。這類型的轉名如其成交價嚴重偏離市價，又不經代理交易，亦有機會被銀行視作送契。 樓宇轉名要繳多少印花稅? 買樓印花稅是依物業售價或價值來計算，而一般物業售價是由買賣雙方商議而決定。不論是內部轉讓或是送契樓，稅局都會追討有關稅項。假設物業成交價為零元或遠低於市價，稅局會自行就物業作出物業估價，然後向業主追討相差之印花稅。 如果是一般的近親轉讓，政府視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅（低於15%）。近親轉讓會以舊稅率計算，即300萬元以下物業，印花稅為100元。詳情可查閱印花稅的第二標準稅率 （表1）。 表1：物業印花稅 物業價格 印花稅計算方法 （樓價之百分比） 超過 不超過 0 HK$ 3,000,000 HK$ 100 HK$ 3,000,001 HK$ 3,528,240 HK$ 100 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10% HK$ 3,528,240 HK$ 4,500,000 1.5% HK$ 4,500,001 HK$ 4,935,480 HK$ 67,500 +超過 HK$ 4,500,000的餘額的10% HK$ 4,935,481 HK$

一般準業主買樓都是自己準備一部分首期然後跟銀行申請按揭貸款上車。對於有資金壓力卻又很迫切想要擁有屬於自己的物業的買家們要怎麽辦呢？準買家通常會有兩種選擇：1）向按揭證券公司申請按揭保險，或 2）申請「二按」。而且現時發展商在推出新樓時也會提供發展商二按。今天這篇文章我地來好好討論所有跟二按相關的事宜尤其是業主在申請二按時需要多加注意的地方。 什麽是二按？ 在了解「二按」之前，先開始説説「按揭」及「一按」。按揭是業主以資產或物業為抵押品，簡單來説就是將資產轉移到貸款人（通常是銀行）名下，等還清貸款後，再將資產轉回到借款人（抵押人）名下。任何正式的按揭都需要貸款人和借款人簽訂按揭契Mortgage Deed，裏面包含所有貸款人對於抵押物業的權益。當買家申請按揭時，銀行最高一般是批核50%-60%的按揭成數，這個就是「一按」。 對剛出社會的年輕人來説，要準備40%-50%簡直是天方夜譚。接下來，買家可以通過向按揭證券公司申請按揭保險或申請「二按」借高成數按揭上車。關於按揭保險的高成數按揭可以點擊這裏。「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下，再次抵押物業，申請第二份按揭。相信您或許聽過「三按」、「四按」等。背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。 誰提供「二按」？ 在香港，銀行通常是不提供「二按」。業主若有興趣要申請就需要去跟財務公司申請。市場上提供二按的財務公司如華人財務、宏亞按揭證券、新鴻基信貸、大眾財務、華僑永亨信貸、中原財務、Orix Asia Limited、利星行信貸、靄華押業、新鴻基信貸等等。如果是一手樓的話， 部分發展商亦提供二按服務，準買家可以跟發展商旗下財務公司，或是跟發展商合作的財務公司提出申請。所有正規二按的申請是一定要經過批核一按銀行的同意。由於銀行會介入所以申請人必須計算壓力測試。 「二按」提供者的特點 不受金管局監管 – 提供業主二按的財務公司是自由機構，不受金管局監管，所以跟財務公司申請按揭就不似銀行般嚴格。所以不難發現市場上的有些呼吸Plan不要求申請人做入息審查、計算供款佔入息比率或做壓力測試等。一切都照著財務公司自訂的流程去審批。 《放債人條例》- 財務公司雖不受金管局監管，不過卻是要遵守《放債人條例》。在這《放債人條例》裏面主要有三方正規的機構規管：「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」來維護法制。 「放債人註冊辦事處」是負責財務公司牌照申請 「牌照法庭」是負責對財務公司牌照申請作最終批核 「警方」是負責維護借貸人權益、執法及處理續牌申請 申請人要記得，條例上有明確指出任何一間財務公司放債年息超過60%已經構成犯罪行爲，所以自己多加留意。若您對財務公司借貸有興趣或是想要進一步了解，歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員。 二按申請手續需知 由於不受金管局規管，業主做二按申請比起跟銀行申請一按時相對就簡單多。申請手續簡單，文件準備方面一般上都是一些簡單的文件即可。當然這也是取決於不同財務公司有自己的申請需求。有些財務公司會要求遞交三個月的入息證明、有些則要求提供稅單、有些也會看信貸報告等。主要是證明申請人有還款能力。您可能有聽過身邊親戚朋友說有些財務公司可以很快甚至在一天内就可以批核申請、也毋須準備入息文件，遇到這些財務公司我地要提醒業主多加小心，因爲擔心遇到不正規的財務公司，二按的申請還是需要經過銀行同意的。除此之外，申請人要留意的是私人貸款跟財務公司也是不一樣的。私人貸款就像一般信用卡貸款，而不是真正用作抵押物業的按揭服務。 發展商提供的新樓二按服務也是很普通的事情。通常發展商都會事先跟銀行達成共識。購買一手樓的買家只需要先通知發展商會申請二按，隨後再跟著正常的程序到銀行申請一按。銀行在審批按揭時會將一按和二按的供款一同列入供款與入息比率計算，申請人必須同時通過一二按的壓力測試。銀行在計算壓力測試時會採用「二按」的最高息部份。只要計算出來的每月供款不超過每月收入60%（首置人士）及50% （第二個物業業主）就可以過關。銀行批准一按后，業主就可以正式向發展商提交二按申請。 補充一點，業主需要支付申請手續中的律師費用和雜費，包括由發展商代表律師辦理的二按按揭貸款法律文件。當然業主可以選擇自己信任的律師樓處理二按相關手續。 二按的風險 1.一定要選擇正規的二按服務 正規的二按服務是必須經過銀行同意的。業主若在未得銀行同意下而擅自抵押手上物業申請二按，一旦被銀行發現是可以構成違約的行爲。銀行有權利要求業主提供另外的資產來抵押、增加擔保人，馬上提高按揭利率、甚至向違約的業主立刻全數償還二按貸款。 此前因爲有過不少違約案例，金管局在2011年起推出了新方案，每一個新造按揭的業主在承造按揭時，必須簽署同意書授權銀行可隨時查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」。其後在2017年再加强該方案，要求業主作書面同意，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，處方會向銀行發出電子提示以防止業主不論是在知情或不知情的情況下申請違規二按。 2.二按審批準則不清晰 跟一按的審批比起來，跟財務公司申請的二按審批過程相對的寬鬆許多。不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決于財務公司的要求，所以沒有像銀行般清楚列明。所以如果業主有需要申請二按就需要跟財物公司了解所需要的文件。還有一點關於新樓盤需要業主需要注意的是，在發展商開始預售新樓盤時，發展商跟自己旗下的財務公司合作提供二按計劃。不過一般上財務公司預留的高成數按揭是有特定的配額(quota), 一旦配額滿了，不管準買家的入息有多高也申請不到財務公司提供高成數按揭的二按。買家不要太過於自信認定買新物業就一定可以借到高成數的二按。 3.二按息口變化及供款年期較短 財務公司二按的借貸利率會比銀行批的一按高一些，而發展商提供的二按利率也是會跟著指點年份上調。通常首兩年的按揭利率跟一按差不多介於2.5厘-2.75厘；第三年開始則會上調至5厘-6厘左右。二按在第三年的上調幅度差不過接近原來的1倍，這會讓借貸人在財務方面造成一定的壓力。 二按的供款年期稍微短了一些。市場上二按的供款年期最長是25年而銀行的一按供款年期最長是30年。 提到二按的利率和供款年期，我地 28Mortgage 作爲專業的按揭轉介公司會建議業主若真的需要二按計劃借到高成數按揭置業，可以貨比三家，同時也參考最新按揭保險計劃。業主不要在衝動下決定，歡迎先聯絡我地，直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕，我們跟您做個詳細的分析后再決定也不遲畢竟買樓不像買菜，是要供幾十年的。 4.轉按有難度 二按的利率會在第三年大幅度上調，業主需要在調息前做轉按。可是卻因爲借貸的金額大，要申請轉按是有一定的難度。 打個比分：王生購入一個價值800萬的物業 自己支付20%首期 準備向銀行申請60%按揭 （一按） 向發展商申請20%按揭 （二按） 假設用現在2.875%按揭利率 第三年前（註: 即二按高息期開始之前），王生的貸款額為612.3萬元，在沒有任何使用按揭保險的情況把整筆貸款額轉往傳統銀行申請轉按計劃，王生手上的這個物業估價需要上調至1,224萬才可轉按。這是一筆不小的數目。

2020年香港政府統計處在報告裏指出香港男性的平均壽命是83年，女性則是88年。香港人算是在已發展的國家中長壽的代表。活得越長亦代表需要更多的金錢來支撐退休后的生活費。畢竟時代不同，現代人壓力也很大。如果子女願意或是有能力負擔兩個老人家的生活費那是很慶幸的事情。不過説句很現實的話，姑且不提孝不孝順，但是他們自己的收入要負擔自己和自己的小家庭都蠻壓力的了。所以人道老年時，還是要有錢比較穩陣。安老按揭是一個可以好好利用的工具。28Mortgage在這章會跟大家聊一聊關於安老按揭的需要注意的事項。 安老按揭是什麼？ 香港金管局也於2011年推出安老按揭計劃。在市場上不論您是聽到安老按揭或是「逆按揭」都是一樣的意思。一般上買家置業時所申請的按揭是抵押還未供完的物業來跟銀行借錢；而安老按揭則是抵押已經供完的物業來借錢，所以是逆向操作稱之為「逆按揭」(Reverse Mortgages)。香港的安老按揭現時由香港按揭證券公司全權管理，有興趣的業主可透過按揭公司或銀行提交申請。 這項計劃只開放給過了55歲月的長者申請。他們可以考慮將已供滿的物業拿到銀行抵押貸款，然後每月收取一筆固定的年金。這樣長者們就有自己的收入可以負擔自己的基本開銷。申請人在提取安老按揭貸款後，業主仍可居住在原有物業，至百年歸老、直到去世，物業才被銀行收回。 安老按揭資格及限制 安老按揭跟一般按揭不同，所以業主必須要注意以下的申請資格和一些限制： 1.年齡 – 申請人必須年滿55歲、須、無任何破產申請或債務重組記錄 注** 如果物業是未補地價單位則業主需年滿60歲才可以申請 2.持有香港身份證- 申請人不一定要是香港公民，不過必須持有香港身份證并且無任何破產申請或債務重組記錄。 3.還款年期- 業主可自由選擇10年、15年或20年的固定年期或申請人選擇在有生之年内借出款項都可以。業主年紀越大，年金期越短，那麽每月可得的金額就越多。 4.物業要求- 一定要是香港的住宅物業，并且是個人名義持有。如果是聯名物業的話，安老按揭只接受最多3名借款人聯名申請。 5.樓齡 – 樓齡須為50年或以下，如果樓齡已超過50年，銀行通常就會要求驗樓再審批按揭申請。 6.轉售限制 – 用來申請安老按揭的物業並無任何轉售限制。除非是未補地價居屋或是香港房屋協會（房協）單位就需要根據之前簽署的合約裏面的條例，不可以隨意轉售。 7.物業用途 – 不接受出租、只可以自住。凡事有例外，如果借款人是退休人士或者借款人可以證明自己是需要長期接受醫療護理服務而遷出物業，那物業就可以放租。 申請安老按揭程序 若業主決定要申請安老按揭，可以直接參考以下的步驟一步一步的去進行： 第一步驟：聯絡有提供安老按揭服務的銀行，不是每間銀行都有提供安老按揭計劃（滙豐和恆生銀行均沒有提供此計劃）。申請人先完成初步評估然後銀行隨後會提供《資料表》、《重要通知》及《貸款資料列表》。 注**提供安老按揭計劃的銀行名單點這裏 第二步驟：申請人需要聯絡合資格的輔導顧問進行輔導。輔導顧問會很詳細的跟申請人解釋安老按揭特色，申請人的權益、責任及法律後果。完成輔導後，申請人會獲發《輔導證書》一張。 第三步驟：申請人獲發《輔導證書》後，可以聯絡銀行正式申請貸款。與此同時，申請人需要完成一份由按證保險公司提問的健康問卷。待一切就緒后，申請成功通過就可以直接前往律師樓簽署所有法律文件。 各位長者如果不是很確定這些步驟，或是家中有老人想要申請安老按揭，如果子女沒有時間處理可以直接WhatsApp+852 9683 2200我地28Mortgage專員會協助您一步一步完成申請。一旦成功申請時銀行會有現金回贈，我地28Mortgage也會有獨家現金回贈。 安老按揭利率 申請安老按揭的業主可自由選擇要浮息或定息計劃來計算按揭利率。浮息利率約為 P-2.25%，而定息利率首 4 年為 4%，其後 P – 2.25%。全球通貨膨脹居高不下，各大央行很大可能還會繼續加息，準置業人士若想獲得第一手關於按揭利率的資訊，歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查問詳情。 安老按揭成數 安老按揭是根據物業價值去計算貸款額；物業價值越高，業主就可以獲得更多的安老按揭年金，您可以參考表1： 表1： 物業價值與安老按揭成數的對比 物業價值 按揭成數

在造按揭時，銀行會讓買家選擇用P按和H按作為按揭息率，其實兩者都是浮息按揭，供樓的利息會因時間變化，但是準買家要衡量哪些因素來作出選擇？ 坊間俗稱的大P細P 又有何分別？ 下文為你解釋以上各類分別和特色！ 什麼是P按？ 「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。傳統上，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P + 1.5%」。但1994年取消利率協議後，為求增加客源，借私人貸款或按揭貸款時，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–2.5%」。 P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 P按也會浮動 最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。根據以往的利率走勢，「P」自從2008年開始長期維持接近5%，主要是聯邦資金利率自從金融風暴後一直維持接近0%（「P」會參考聯邦資金利率），加上香港的「P」並不是十分敏感，令過去這十年的走勢沒有太大波幅。 究竟加息減息對供樓有何影響？我們試試比較一下當P維持在5%、升至6%的分別： 假設陳先生買入600萬物業，支付了240萬首期，餘下60%向銀行承造按揭，申請30年供款年期，陳先生選用P按，銀行批出P-2.5%利息，即每月供款為14255元。 假如P升到6%，用以上同一個例子，每月供款則為16166元，多了約1911元。所以準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。 最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018年），但一般比拆息利率高。 「大P」及「細P」是甚麼？ 最優惠利率（P按）是由銀行本身決定是否跟隨美國加按息的，而香港銀行業界對按息普遍一致。最優惠利率（P按），可分為「大P」(5厘)及「細P」(5.25厘)兩種，使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行，其餘的銀行如渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信都是使用「大P」。 什麼是H按？ H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率，有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。大部份銀行用作保費融資時都會用「一個月銀行同業拆息」，但亦有部分銀行使用「兩個月銀行同業拆息」，投資者需十分留意。 延伸閱讀: 【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR？HIBOR走勢圖全面睇！分析HIBOR兩大優勢！H按、P按又要點選擇？ 銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。 投資者大可留意每天早上11：15公布的結算率： 銀行公會：https：//www.hkab.org.hk/index.jsp？lang=b5  由於每天的借貸資金流量大，息率十分波動。一般銀行不會做蝕本生意，因此按照「銀行同業拆息」而批出的貸款計劃會在「H」之上加一個固定點子，如「H+1.2%」 當香港銀行體系資金短缺時，息率會上升，相反會下降，買家可以留意香港銀行公會在網頁公佈的最新息率。 H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%，但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險，H按會設封頂位（CAP），計算方式與P按一樣是「P – X%」。 資金流會影響銀行同業拆息 銀行同業拆息走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。當市場資金減少，拆息也自然會上升。美息也會是帶動因素，因受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。 H按設P-Cap封頂息率 所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。 例如原本計劃是H+1.2%，「P-Cap」則是P-2%（假如P=5%），當「HIBOR」抽升高於1.8%，該會則會自動按3%（5%-2%）計算。換句話說，銀行最高也只是收取最多3%利息封頂。 再舉多個例，假如以上一個月之截數日Hirbor作為基準，首次供款日為10月3日，即以9月3日之Hibor為基準。好像匯豐銀行，2021年9月3日Hibor為0.05000%，即供款按息是 0.05000% + 1.38%(新造按揭)=1.43%，當月不會觸及P-Cap封頂息率。

香港作爲已發展和高收入經濟國家，人口越來越密集，各國的行業精英都來香港發展。這讓原本國家面積不特別大的香港面臨土地問題。土地問題也間接導致居住單位愈來愈細，所以就出現了「納米樓」的趨勢。這篇文章我們28 Mortgage要跟大家討論「納米樓」相關事項，供您以後無論是要做自住或投資用途都可以參考。 什麽是納米樓？ 首先先來了解 「納米」在數理科解釋為微米的千分之一倍，也稱毫微米（nanometer）.簡單來説就是形容非常微小的度量單位。「納米樓」是用來形容面積細小的物業或單位。坊間也有許多不同説法如「迷你樓」、「奀豬盤」或其他國家如新加坡也有人會稱「納米樓」為「鞋盒公寓」。 最低居住空間標準 用宏觀的角度看全球，部分人口較密集和已發展國家地方政府都有明確指定人民「最低居住空間標準」以保障市民的基本居住水平，意思是單位實用面積的最下限，相等於不同國家對「納米樓」的面積要求。 表1：不同國家的最低居住空間標準 國家 最低居住空間標準 香港 280平方呎 日本 269平方呎 英國 398平方呎 新加坡 500平方呎 台灣 147 方呎 或許您心裏會有疑問在香港的每閒納米樓真的有如上所記錄為280平方呎的居住空間嗎？這就要提一提根據香港的《一手物業住宅銷售條例》，一個單位的實用面積指的是整個單位的面積，其中包括露台、工作平台及陽台的面積。如果單位是圍封單位的話，面積需要從「圍封牆」外部開始計算，因此極大可能真正度量後的納米樓面積只有大約215平方呎可供住戶使用。打個比分，早在2018年出售的屯門菁雋納米樓中有部分單位的實際可使用面積僅剩128平方呎，所以當時被稱爲「龍床盤」。「龍床盤」的由來是因爲當年發展商說了句「紫禁城再大，皇帝也不過睡張床」而引起港人的注意。有興趣了解香港納米樓新樓盤的買家歡迎WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員做進一步咨詢。 爲何納米樓愈建愈多？ 香港納米樓的數量從2010年至今，差不多12年閒已經翻了100倍。2010的納米樓數量為21個單位，根據2020的記錄，香港發展商總共建了2143個納米樓。 1.政府房屋政策 第一個原因還是從政府的房屋政策説起，香港政府一直以解決房屋供求為首要政策。這是因爲香港土地總面積對比越來越密集的人口（本港與外來者增加）導致房屋供求失衡；加上香港政府近期開放後開始發佈消息要廣招人才到香港發展，所以站在政府的角度來看建屋量和居住面積這兩件事情，建屋量絕對是優先必須解決的。試想想，一般的單位裏通常包含兩到三間房、客廳、厨房等的總面積，發展商可以劏為兩到三個「納米盤」模式出售，房屋供應大大提升。政府本身并沒有制止納米樓的興建，因此發展商才會快速的實行納米盤興建計劃。 2.「限呎地」及「限量地」條款 追朔2010年開始，香港政府爲了抑制急速攀升的物業價格因此在地皮的賣地條款中引入「限呎地」及「限量地」兩個條款。「限呎地」指的是個別地皮的住宅單位不可超出指定面積；「限量地」則是要求單位數量不可以超出指定的數量。這兩個條例限制及要求減少大單位的興建，變相鼓勵發展商多開發納米樓計劃。只是值得思考的是，單位變小，價格是否也下調以達到幫助人民更容易上車的母的？ 3. 幫助年輕人實現置業夢想 香港樓價節節上升導致剛出社會的年輕人、單身人士或二人小家庭很難存到足夠錢購買樓宇。發展商把一個大的單位分割成面積較小的納米樓出售。物業價格的確比一般私樓低，不過如果您以每方呎的價格仔細計算，其實并沒有節省多少。 不過有時形勢所迫，買家首期有限，可是急需買樓，納米樓面積雖小不過裏面尚且可以説有著齊全的基本配備如開放式厨房（現代人也很少下厨）、厠所、工作平台、放迷你雪櫃的空間。納米樓所需的首期較低，加上2022年政府放寬按揭成數，資金不充裕的買家可以通過新按揭保險借到高成數按揭上會。欲知道更多如何通過高成數按揭置業的準買家歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員，我們提供免費咨詢服務，幫助您順利上車還給您全港最高的現金回贈。 納米樓的投資價值 納米樓到底是自住多還是用於投資？根據研究調查結果顯示，納米樓業主平均持有納米樓只得3.48年；超過50%的業主在度過三年額外印花稅轉售限制期限後就陸續賣出手上的納米樓；甚至10年樓齡内的出售率高達80%。由此可見，納米樓的買家還是以投資客居多。 接下來，我們28 Mortgage以主觀的角度跟您分析關於納米樓最新的投資價值和所需要考量的事項： 1.租金有下調的壓力 這三年的疫情導致股市崩盤及美國通脹問題日益嚴重導致全港租金的市場面對租金下調的壓力。因此租客們可以通過可負擔的租金去選擇更大面積的單位。  2.酒店開始收月租客 疫情導致大陸客不能入境，香港的酒店生意嚴重被打擊因此開始提供月租服務。酒店房間的可用面積月120呎，兩種戶型供顧客選擇（雙床房間或大床房間），WIFI，，洗手間和清潔用品全部有酒店提供，每個星期有兩次的收拾房間服務，洗衣服務和提供簡單早餐。酒店房的每月租金差不多在9000元至1,2000 左右。價格方面跟納米樓有得競爭，納米樓的月租一般都超過1,2000元。  3. 納米樓按揭

近日樓市市場反應回暖，為了避免置業後增加不必要的壓力，計錯數，各位準備上車做業主的買家最好做足新樓按揭功課，了解發展商按揭轉按的詳情、陷阱。一手樓按揭又會怎樣影響供款？以下會為你介紹發展商按揭計劃。 不少發展商為催谷新盤銷情，均推出各種新樓按揭置業優惠供買家選擇，常見如發展商以高成數一按作招徠，助人輕鬆入市。如果買家想買600萬以上物業，首期又不夠多的話，自然要轉而尋求發展商的一按，甚至發展商二按。 發展商會與旗下財務公司合作推出的按揭計劃，高達九成。買家需要提供入息和還款能力等證明文件。相比傳統銀行，部分發展商一按的審批或會較為寬鬆，部分就比較嚴謹，加上為免入票和簽約後才發現不能過壓力測試，最好先計好數。 一手樓按揭計劃可減輕首期負擔 以1,100萬元的物業為例，根據金管局指引，1,000萬元或以上的物業，銀行最高承造五成按揭。因此買家需支付600萬元首期；如選用發展商一按，最高可造九成按揭，首期只需支付110萬元，大大減低上車壓力。但從另一角度看，這也產生錯覺，隨時忽略幾年後息口飆升的風險，如「首3至5年為最優惠利率（P）減2%、其後P +1%」等。往後供款負擔會增加，故買家多會在數年蜜月期完結前，選擇轉按至傳統銀行，希望享受銀行較低的按揭息率。 例如早前新地推出的匯璽II，按揭成數為淨樓價最高的80%，首24個月利率為P-2.85%，其後為P。如果買家未能及時轉按至銀行，供樓負擔即大幅上升。 息口連發展商二按計算 如果一些缺乏充裕首期，又想盡快上車，亦可選擇申請發展商二按計劃。發展商二按須經一按銀行同意和審批，付款方式或有限制，樓價折扣比一按低。如此比較起來，發展商一按便較適合換樓人士，或想有靈活資金流的投資買家。 更值得一提的是，有些買家會先向銀行申請一按，餘額就申請發展商二按，而由於傳統銀行受金管局監管，故在審批按揭時就要進行壓力測試，但其壓力測試並非只計算一按息口部份，而是需連同二按計算。所以千萬不要錯判二按部份的壓力測試，導致未能通過入息審查，撻訂收場。 把握從發展商按揭轉按的時機 其實在考慮發展商按揭方案前，宜先了解按揭條款細則，發展商多數會保留權利，在指定年期後重新審視貸款計劃是否再繼續。雖然發展商一按頭兩至三年的供款較輕鬆，主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排，但始終非長遠，最好及早諮詢銀行及專業人士，把握從發展商按揭轉按的時機。 避免中伏 發展商按揭難甩走 買新盤樓花時，有些準業主會選擇靈活度較高的發展商二按上樓，理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按，甩走發展商二按，但當中要小心幾個伏位。 準業主宜先計算好關鍵日期，因為向銀行申請轉按時，不論按揭成數高低，都需要收樓後才可以提取貸款，所以一般都是收樓前3個月開始申請轉按，再在收樓後正式轉按。 「預計關鍵日期」其實是不似預期，皆因是樓盤工程進度只是估算而已，有些樓花期會長達兩三年，又會有發展商提早收樓，令人大失預算。 注意的是，大部分採用發展商二按的業主，一般都借8成或以上，即使要轉按至銀行都需要重造8成按揭，並經按揭保險公司進行。在新按揭成數下，金管局容許1,000萬元物業以按揭保險轉按最多8成，可助甩走發展商二按，但前提是不能套現。 而按揭保險公司審批一向嚴格，例如要求提供物業自住證明。若新樓都未收到，則難提供水電煤單，最終或未能成功預早批核按揭，甚至要等入伙後才入紙申請。 轉按存有風險，如果屆時樓價跌，導致估價不足，銀行批出較少貸款額，買家便要臨時籌備資金應付。 發展商按揭常見問題: 1. 如果太早申請甩發展商二按，會有什麼問題? 在未入伙前，銀行估價必定是以買入價計算，不能按市價進行，到時再造按揭的貸款額或較預期少。 2. 如果入伙後申請轉按，市價會如何影響按揭成本? 當心急想收樓前轉按甩發展商二按，宜考慮物業是否已經升值，屆時估價或有意想不到的驚喜。如果銀行參考同區物業，估價比買入價高，按揭有機會由8成轉至6成，甩發展商二按之餘，甚至毋須申請按揭保險，節省保費。 3. 轉按不一家成功，萬一估價不足，會有何影響? 如物業買入時價值 700 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 490 萬的貸款。但轉按時，銀行評估物業只值 650 萬，即使銀行同樣批出 7 成按揭，貸款額亦跌至 455 萬，即是借款人需要填補 35 萬的差額，才能成功轉按。換言之，業主有機會要承擔發展商按揭的高息期。

樓在，樓契一定要在；樓在，樓契不在，多的是您想不到的麻煩。不要小看那一疊紙，樓契是物業超級重要的文件，任何物業買賣及關於按揭申請程序都需要查核樓契。如果樓契不見或是不完整，買家的貸款申請分分鐘泡湯因為銀行有可能因為風險原因而拒絕批核按揭申請。28Mortgage在這一篇文章帶您了解樓契所有相關知識也讓您知道為什麼保管好樓契如此重要。  樓契的定義 根據第219章《物業轉易及財產條例》第4條：『土地的法定產業權只可以契據予以設定、終絕或處置』。明文規定，樓契是產業權轉讓的的唯一認可的正式文件。一般的手續是當買家和賣家雙方經過協議，律師就會把買賣雙方根據「正式買賣合約」談妥的條件和協議去準備成一份契約或也可以稱為轉名契。當買賣雙方確定一切都沒有問後就可以簽署這份轉名契，顧名思義就是賣家把物業轉移給新業主的一份有法律效應的文件。之後，新業主就名正言順在法律上成為物業的新主人。 樓契VS買賣合約 樓契是單位業權的證明；是在有法律效用的情況下，把物業由原來的業主轉移給新買家的一份正式文件。 買賣合約純粹就是一個代表買家擁有買入單位的權利但是卻不能作為證明物業轉讓的證據。買賣合約是沒有法律效用的。但是律師就是根據買賣合約裡面的協議轉化成契約。 物業轉讓不似一般商場買東西，它必須有法律保護作用，所以樓契就是一份證明物業轉讓的正式文件。 業權種類 在簽署樓契時，業權種類一般可分為兩大類： 1.個人擁有(Sole Owner) ：由業主一個人全部擁有或由一間公司全權擁有。 2.共同持有(Joint Owner) ：超過一個物業擁有人，兩個人或以上共同擁有業權。常見的例子如兩夫婦聯名購入物業。這一部分還可以細分為聯權共有 (joint tenant) 或分權共有(tenant in common)： 聯權共有 (joint tenant) 也稱「長命契」，就是大家共同擁有一份業權，各人所享有的權益是一樣的。 分權共有(tenant in common) 俗稱「半契樓」，這是透過百分比（%）去分配出各個業主所持有的業權佔比，而每名業主都有100%的權力去處理自己的業權份數。 我們稍後會為大家詳細講解「長命契」與「半契樓」。 樓契保存方式 樓契文件不少，以下是平時常見的保存方式的利與弊供您參考： 銀行：存放於銀行較安全，每年銀行會向業主收取約$2,000至$4,000的存放費用。不同的銀行的收費會有一點出入但是不會差太多。 銀行保險箱：這也是另一個很讓業主放心的方法，一般收費也較為優惠，年費介乎$1,000至$2,000，但現時保險箱供應較緊張，輪候時間較長。加上有些樓契文件厚厚一疊，保險箱容量也不是很大除非是市場上現在開始使用CD契就不須要擔心容量問題。 律師樓：在接近供完物業按揭的前幾個月，銀行一般會發信通知業主需要贖契，並在律師協助下處理贖契手續，此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。贖樓契律師費約$1800至$2000元不等。但是，存放在律師樓等於是把樓契存放在律師樓裡的倉庫或是其中一個樓層裡面，一旦發生火災或是不可以預料的事故，一樣會遺失樓契。所以安全性不高。 家中夾萬：最節省成本但也是最危險的方法。火警、被家庭成弄丟或當廢紙、盜竊等意外都有可能發生。 有部份精打細算的業主為了節省樓契存放成本，會向原來申請按揭的銀行加按借取少量借貸額，可以調用一資金的同時把加按多餘的金額存放於按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link）。這是一舉兩得的存放小妙招因為可以抵銷加按利息開支又能繼續把樓契安全地存放在銀行。 長命契 各個業主共同持有一份業權，各人權益均一致。 長命契的好處 1.確保業權不被另一方所以出售 寫在長命契上的聯名共有人名字都對物業有著一樣的就業權所以不論是哪一方想對物業做任何動作如轉讓或出售都必須全體同意才可以進行。這個做法充分保障了所有聯名人的物業產權以防止有人動歪心思。 2.聯名人去世後 無須重新做按揭 假設長命契其中一名聯名人去世，但物業仍有按揭貸款未供完，銀行不會要求還在世的業主重新做測試或call loan。現業主只需準時還按揭就可以了。 3.避免遺產爭議 長命契下，若其中一名持有人不幸離世，物業的全數權益便將自動歸其他還在生的業主共有。 這個權益是凌駕於遺囑之上的，仍在世的聯名人士只需把已過世的業主的死亡證提向上去土地註冊處登記，辦理手續後，便可轉讓至在世聯權人，因此可以有效的避免一些不必要的遺產紛爭。 長命契的風險 凡是有利必有弊，長命契的風險如： 聯名人要共同面對財困 所有物業聯名人被視為一個個體，只要其中一名聯名人面臨財困，其他的聯名人也能會受到牽連。夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛；有長命契在身，誰都飛不了了。 買賣不方便 任何物業買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效。打個比方，大家都想用舊物業申請按揭，但如果其中一名聯名人反對而堅決不簽署文件，就有可能令到其他聯名人無法進行買賣或申請銀行按揭。 半契樓

港府為防樓市過熱，早於2010年起，接連推出多項辣招印花稅措施，例如SSD額外印花稅、買家從價印花稅等等。這些稅項眼花繚亂，非首次置業印花稅與首置印花稅的分別是什麼？ 雙倍印花稅豁免又是怎樣計算？ 為了更清楚各類物業印花稅計算方法，以下來個印花稅大集合！ 香港目前有三種印花稅，包括「從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，AVD）」 、「額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）」及「 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty，BSD）」。 額外印花稅 (Special Stamp Duty，SSD) 政府為針對短炒物業的人士，優先照顧香港永久性居民的置業需要，特設SSD額外印花稅。任何以個人或公司名義取得住宅物業，並在取得後36個月內將其轉售： 取得住宅物業的時間 例子 2010 年 11 月 20 日或之後取得，並在24 個月或以內，以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。 如物業是在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間取得。 2010 年 11 月 20 日或之後取得，並在36 個月或以內，以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。 如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得 按不同的物業持有期繳付額外印花稅，限6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。 SSD額外印花稅計算方法： – 物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率 ; – 適用稅率按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定： 如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得

政府早於2020年發表的施政報告表示，會重啟工廈活化計劃，以增加過渡性房屋供應。 近年在商舖租金高企、細單位辦公室需求上升的現象下，不少人都有意轉向投資工廈，究竟工廈按揭需要注意甚麼？ 按揭年期又與住宅有何分別？ 下文為你講解工廈按揭和工廈估價策略，做個精明的投資者！ 揀選工廈策略 近年不少網店都發展線上線下經營模式，可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈，就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題，以便用更短時間完成收購，大家可以先做好土地查冊，找找有沒有心水工廈。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 那麼熱門工廈地區又有什麼選擇？ 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。 二手單位估價打折 選好心水單位後，就可查詢工廈估價。要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 避免工廈按揭陷阱 早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。 另一點要注意的是，一些工廈樓齡太舊，沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受該工廈按揭申請。 工廈按揭較保守 最多5成 工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。 如果買家沒有按揭在身，工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。 工廈按揭年期最長是20年，但若買家年齡或工廈樓齡太大，就未必可以做足20年。 如何增加通過壓力測試的機會？ 工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。而預計租金是由估價行評估的，以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 工廈按揭常見問題： 1. 在造工廈按揭前，有什麼因素會影響工廈估值？ 買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 2. 工廈按揭成數高嗎？ 如果買家沒有按揭在身，工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 3. 如果工廈劏出來的單位太細，會否影響到工廈按揭獲批？ 有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。