按揭資訊

不少大型二手屋苑樓價愈攀愈高，例如置富花園、太古城等等，這些地區已發展多年，形成較成熟和完善的配套、交通，所以仍有不少買家有意購入二手樓，究竟買二手樓程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?下文為你逐一講解。 二手樓買賣流程 首先應計好所有首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費，當中如你想找代理辦理有關事宜和睇盤，通常要簽睇樓紙(3個月為有效期)，如果最終買入紙上所列的物業，就要向該名經紀付佣金(一般坊間是買賣雙方各樓價1%) 。之後就要考慮心水物業的地區、交通配套、景觀、樓齡、附近及上下樓層的最新成交價等等，還有凶宅問題、結構問題等，當然，最好預先向經紀說明要求，安排實地視察。 買家可選擇自行查冊或托經紀查冊，在土地註冊處的網站文件上，可以核實到賣家身份、單位有無業權不清的問題、與維修或清拆有關的法令等。有些買家擔心購入凶宅或凶宅附近的單位樓層、僭建問題都會影響未能申請更高的按揭成數。同時，這些也可以作為議價的有利條件。 至於業權問題，也要在一擲首期前好好想清楚，如果買家想業主涉及另一人，例如夫婦關係，就要選擇分權共有或聯權共有，從而決定各人按比例付出樓價後，獲配的業權。 當買家已決定好，就要與賣方簽臨時買賣合約，付細訂金(一般是樓價的3至5%，以支票或本票交付)。這份具法律效力的文件會列明物業成交價及日期、付款方式等細項，也會描述單位目前狀況、會否包家電等。事前最好找專業的律師樓處理有關事項，如其中一方終止交易，就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。 下一步就準備臨約，向銀行、按揭轉介公司了解適合自己的按揭計劃、現金回贈、利率。審批過程需時幾星期，可以準備多一間銀行申請按揭事宜。同時，也要準備好入息證明、身分證明等等，留意如連按揭與火險一同購買，銀行會否提供有關優惠。如果在接受銀行按揭條款後，中途想轉用其他銀行，隨時要賠償款項。而按揭金額將存入你所選的律師行戶口。 一般簽完臨約後14天就簽正式買賣合約，此時買家就要再付大訂，連同之前付的細訂，多數是樓價的1成。律師會解釋多次買賣細則，做多次查冊，搞清楚有關的法律問題。當簽完正式買賣合約後30日內，就要付住宅印花稅。 差不多到成交日前，買家就要向律師行交物業印花稅、首期餘額，同時要找驗樓師做檢驗，例如間隔、房數、結構與當初簽的合約描述的狀況是否一致，作最後的環境視察。 最後就是在律師樓簽轉讓契，確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等，審視樓契及買賣文件，買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓，所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。 二手樓按揭成數 在正式批出按揭之前，要留意估價，畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價，最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例，二手樓單位樓價為550萬，如申請人想造6成按揭，即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬，估不足價，變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢，特別是凶宅，一般都是指自殺、謀殺等，其實坊間亦有不少凶宅查詢網站，不過各間估價行內部紀錄不一，同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。 根據現時金管局指引，1000萬以下自住物業，最多可按6成(上限貸款額為500萬)，1000萬以上者最多按5成。如要按保，就可申請更高的2手樓按揭成數。800萬以下可最多按9成，800萬以上至900萬者，可最多按8至9成(上限貸款額為720萬)，900萬至1000萬的物業就最多按8成。 當然，不同類型的2手物業在按揭成數上都有其限制，而且要視申請人的財政能力才可批出所屬的成數，宜先向銀行或按揭公司查詢。 大多數銀行的按揭利率為2.5%，如果買家想申請按保，因應貸款年期、浮息按揭等因素下，要交額外的貸款額的1.32至5%為保費之用。而在目前低息的環境下，用H按會比較優惠(低至H+1.3%)，如P按的利息開支就會比前者高，假如是買入二手未補地價的資助房屋，更受制只能用P按。 二手樓的還款期及壓測 理論上是最長30年為按揭還款年期，但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算，例如很多二手屋苑樓齡已逾45年，那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計，當申請人是50歲，就是75減50，得出最長為25年還款期，如有需要就要加入年齡較細的擔保人。至於二手樓按揭的壓力測試方面，假設利率升3%，每月供款不可以大於入息的6成。 一覽最新二手樓成交: 地區 單位 成交價(港元) 尺價(港元) 大角咀 帝柏海灣2座高層F室 1143萬 24149.9 馬鞍山 錦雅閣高層5室 563萬 10162.5 將軍澳/坑口 天晉IIIA 第5座高層B室 1818萬 18996.9 將軍澳/坑口 帝景灣5座高層D室 1000萬 18518.5 屯門 卓爾居2期6座低層F室 979萬 13739.4 元朗 嘉湖山莊7期13座高層H室 638萬 11663.6 *綜合地產網資料 FAQS: 1. 二手樓按揭方面有何風險? 在正式批出按揭之前，要留意估價，畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價，最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例，二手樓單位樓價為550萬，如申請人想造6成按揭，即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬，估不足價，變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢，特別是凶宅，一般都是指自殺、謀殺等，其實坊間亦有不少凶宅查詢網站，不過各間估價行內部紀錄不一，同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。 2. 二手樓買賣流程中，訂金要準備多少? […]

對於一些首期勉勉強強、財務不算非常靈活的買家而言，政府由2020年推出的定息按揭計劃就特別適合，以免業主承受加息環境下帶來的供款風險。究竟定息按揭計劃年期有哪些? 要否過壓力測試? 定息按揭計劃轉按要留意什麼? 下文為你遂一介紹。 定息按揭計劃 早於2020年政府宣佈推出定息按揭計劃，目的是想減少置業人士因利率變化帶來的還款能力。這個計劃下，每單私人住宅貸款上限1千萬，樓價最高2,000萬元，總貸款額是10億港元，結束定息期後可以自行決定是否要繼續定息按揭計劃還是要轉浮息按揭計劃。申請期要6個月，再會有更新申請期及定新息率。這個按揭計劃是在供款期內其利率是固定不變。特別是當市場要加息，甚至預期將會出現加息周期時，就會惹來關注。 由香港按揭證券有限公司推出的這個計劃分別設有10、15、20年期的選擇，置業人士減少因按揭利率波動帶來的風險(*可接受一般按揭貸款或由按揭證券公司承保的按揭保險貸款。) 定息按揭利率 10年定息按揭年期 (定息按揭利率1.99%) ; 15年定息按揭年期 (定息按揭利率2.09%) ; 20年定息按揭年期 (定息按揭利率2.19%) 。 以上可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%，而全數或部分提前還款罰款，則為: 於第1年提前還款 : 還款額的3% ; 於第2年提前還款 : 還款額的2% ; 於第3年提前還款 : 還款額的1% ; 如果對比當初政府公佈的初步息率，目前𨤳訂的息率已減低，例如10年期定息按揭計劃，由2.75厘降到1.99厘。一般而言，銀行因為要面對定息期利率上升的風險，故定息期較長，利率都愈高。 參與定息按揭銀行 參與以上計劃的銀行包括中銀、創興、大新、中國工商銀行（亞洲）有限公司、上海商業銀行有限公司、渣打、東亞銀行。 定息按揭計劃壓力測試 一般審批按揭貸款時，都要計算供款與入息比率，假如自住用的住宅物業，現息下的供款與入息比率不可超過50%，而當按息加3%壓測下，供款與入息比率不可高於60%。而定息按揭計劃則不會因加息情況出現而增加供款，所以可免去壓力測試，如定息期達10年以上的按揭計劃，只要符合供款不超過入息50%便可。對比一下浮息按揭，就要進行壓測，即同一樣的每月入息下，前者可取的貸款可能會比浮息按揭多，減少上車壓力。 理論上定息按揭讓供款人以指定不變息率供款，風險較低，特別是首期比較勉強的人士。不過定息按揭也是類似打賭將來息口般，如果期內沒有大規模加息，就會蝕息。當定息期完了，供款人最後都是選用H按或P按，分別未必太大。 定息按揭轉按 供款人當初要告知銀行貸款年期，而當中又會在首幾年選用定息按揭計劃，一旦完結，就可以繼續用定息按揭續期，也可用浮息按揭續期，或申請其他銀行轉按。如果是第一種，就要看看市場價格才可再𨤳定。如果是第二種，就要按2.9厘計算(P-2.35%)。如申請人申請定息按揭轉按到其他銀行做浮息按揭，大多是2.5厘。 定息按揭轉按時，可配合新按保，最高造8成。條件仍是物業是現樓才可申請，也可讓本身用呼吸plan及建築期付款的買家，趁高息期前轉為定息按揭，節省利息開支。所以大家在置業前，要好好考慮個人對息口的預期，如預期息口向下，自然未必首選定息按揭計劃。 FAQS: 1. 定息按揭有何好處? 可免去壓測，惟仍要符合供款佔入息比率50%的要求，也可自行選擇不同年期的定息期，待之後轉浮息。可配合新按保，如800萬元物業最高借9成。 2. 定息按揭有何壞處? 由於利率固定，所以低息環境下未必受惠，計劃總貸款額是10億，未有明確表示會否增加額度。而且沒有現金回贈、銀行理論上不會提供高息掛鈎戶口；首年罰息期為3%，但銀行多數是首年2%。 3. 定息按揭利率分多少年期可選? 分別設10年定息按揭年期 (定息按揭利率1.99%) ;15年定息按揭年期 (定息按揭利率2.09%) ;20年定息按揭年期 (定息按揭利率2.19%) 。

準業主在申請銀行按揭上會必須要通過每月入息比率和壓力測試，因此許多買家都會找身邊親近的人尤其是家屬做按揭擔保人。按揭擔保人責任重大同時也承擔著一定的風險，所以在成爲按揭擔保人之前，建議您先做好功課，您可以先閲讀這篇關於按揭擔保人所有需要注意的25的事項。而這一篇文章我們 28Mortgage將跟大家一起深入探討關於按揭擔保人除名的課題。 什麽情況下需要按揭擔保人？ 首先「按揭擔保人」， 就是當買家一個人財力不足以應付物業按揭時、他或她無法靠自身的入息通過銀行要求的「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」而必須依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。簡單來説就是合雙方（借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」來置業。 一般上常見需要按揭擔保人的情況如下： 1.按揭申請人的入息不足或入息不穩定  銀行在審批按揭時最看重的就是按揭申請人的入息是否穩定所以只要申請人的入息不足或不穩定都不可能通過按揭申請的每月供款佔入息比率 (DSR) 及壓力測試。這種情況下，銀行一定會要求增加按揭擔保人來合併計算入息比例。 補充一點，政府在2022年3月宣佈的新按揭保險計劃的新條例有提到買家若是首置人士可以通過新按保借到高成數按揭而且可以免壓力測試。不過借錢的是銀行，只要銀行對借款人的供款能力存疑，銀行還是有權利要求加按揭擔保人。尤其疫情過後，很多行業都受到打擊，銀行對借款人的還款能力審批更是嚴謹了許多。 2. 按揭申請人的年紀大了 銀行對按揭申請人的年齡和供款年期皆設有上限。試想象申請人年齡60歲，銀行根本不能批足30年的供款期。因此面對稍微年長的借款人同時又想要延長供款年期，銀行會要求增加一位較年輕並且收入穩定的擔保人。 做按揭擔保人需要承擔的責任與風險 通常按揭擔保人都會是身邊親近的人如夫妻、子女、兄弟姐妹、情侶，因爲不會有陌生人無端端願意抗這麽大的責任用自己的名字做按揭擔保人。我們很時不時在報章或是臉書看到「借款人和擔保人鬧翻」、「夫妻離婚，身爲按揭擔保人的另一半怎麽辦？」、「情侶分手，借款人不願意為按揭擔保人甩名」等案例。所以在還沒正式簽字之前，每個按揭擔保人都必須清楚知道需要承擔的風險，再落筆無悔。 1)擔保人的買樓成數下調，需要支付更高的按揭保費 做爲一名按揭擔保人，在銀行的定義會被視爲有按揭在身。如果擔保人未來想申請按揭時，比如置入自己的物業，可是他/她做為擔保人原先的按揭還沒供完，那麽擔保人在申請自己的物業按揭貸款時的按揭成數就會被下調一成。比方說原本不經按揭保險，一般按揭是可以借到6成，但是因爲申請人同時還背著擔保人的身份就只能借5成。另一種情況就是業主可以通過按揭保險借貸高成數按揭，不過就需要付更高的按揭保費。 2) 供款與入息比率和壓力測試要求收緊 一個沒有按揭在身的借款人壓力測試前最高供款與入息比率要求是不可以超過50%，壓力測試後是60%。借款人若同時也是按揭擔保人在申請新按揭時的供款與入息比率和壓力測試計算就變嚴格一些，以下是兩種不同按揭成數（高按揭成數VS低按揭成數）的供款與入息比率和壓力測試要求： 打算借高按揭成數（7成按揭或以上）：壓力測試前最高供款與入息比率要求收緊變不可以超過35%，壓力測試後是45% 打算借較低按揭成數（6成按揭或以下）：壓力測試前最高供款與入息比率要求是不可以超過40%，壓力測試後是50% 如果您對供款與入息比率和壓力測試要求有任何疑問WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員爲您分析和計算因爲每個借款人的情況都不一樣，交給專業的按揭中介才是最穩妥的做法。 3)借款人半途斷供，擔保人需要承擔還款責任 按揭借款人如果突然無能力償還每月貸款，銀行就會開始發出書面通知給借款人和擔保人追討欠下的貸款。若追討不回來，就會開始走法律程序收回樓宇、進行拍賣，拍賣的款項如果不夠抵債，銀行就會向擔保人討要餘額。 4)信貸評級被連累 如果借款人不定時還款或常常拖欠每月款項，即使只是遲了一天，借貸人和擔保人一樣會被記錄在信貸評級裏而且記錄要很長時間才會刪除。這是直接影響擔保人日後申請按揭或其他貸款，銀行很注重申請人的信貸評級。信貸評級不好的人很難借到高成數按揭甚至銀行有可能拒絕借貸申請。 5)還清按揭不等於完全甩名 很多擔保人會以爲借款人還清貸款後就代表任務完成回復自由身。其實不是。擔保人需要等借款人向銀行贖回樓契，走完一切流程才算完全除名。 6)除名需要借款人的配合 按揭擔保人的身份其實相當被動。擔保人是不能單方面跟銀行申請除名而是需要借款人的配合，有借款人提交申請。銀行方面也不會隨隨便便除名除非確認借款人的收入足夠應付貸款、或除名過後借款人依然可以通過壓力測試、或有新的擔保人補上。只有符合以上條件後，擔保人才能順利除名。市場上的買家如果您同時也是擔保人不過有計劃置業申請按揭可以與我們28 Mortgage 專員聯絡，我們提供免費咨詢服務和全港最高現金回贈給我們的客戶，您可以直接點擊右下角的WhatsApp按鈕就可以了。 按揭擔保人如何除名？ 按揭擔保人如想單方面要求除名不是件輕而易舉的事，除名涉及銀行將重新批核整個按揭手續。一般情況下需要擔保人需要通過以下條件才有機會除名: 確定借款人的收入有改善， 甩擔保後仍可通過壓測，或 已有另一擔保人頂替 否則銀行一般是不會同意替按揭擔保人除名。 如果是借款人想為擔保人「甩保」，只要符合上述條件，說可單方面處理，可以完全不通知擔保人直接進行除名。 另一種常見的個案是當供款已經完成，但樓契和按揭契仍然在銀行之手，擔保人必須要主動去贖回才算是甩保。只要系統裏一日未除名，所擔保的物業就依然計入mortgage count，這會使來日擔保人自己借按揭時候會更棘手。 一般在擔保人成功甩保後，環聯資料庫沒那麽快更新，預計需要一個月的時間。如果急著要申請新的按揭，那銀行會要求曾擔保的物業最原始的貸款信（Facility Letter）及甩了擔保後的新貸款信兩份文件。貸款信一定是由按揭款款本人收著所以擔保人只能向銀行索取相關貸款信副本。這些都是需要時間及付相關手續費的。 借擔保人按揭上會的做法雖然很普遍，但當中牽涉到太多而且每個個案都是千變萬化的。所以不論是借貸人和擔保人都必須清楚瞭解個中細節和後果。如果您任何疑問，都歡迎隨時與28 Mortgage的專員聯係，您可以直接WhatsApp +852

抽中首期便宜的居屋是不少港人夢寐以求的，不過對於要選購二手居屋的買家來說，要了解清楚二手居屋按揭成數、供款年期、擔保期，以便好好預算置業資金。 不論是綠表、白表人士都可以購買二手居屋，當中白表人士要參加白居二(即白表居屋第二市場計劃)，經抽簽才可購買二手居屋(只提供5千個配額)。 二手居屋按揭成數上限 綠表人士購買未補地價的二手居屋，按揭成數上限是95%，最長還款年期是25年 ; 已補地價二手居屋的話，經按保計劃下，按揭成數上限是8至9成，最長還款年期是30年。白表人士購買未補地價的二手居屋，按揭成數上限是90%，最長還款年期是25年 ; 已補地價二手居屋的話，經按保計劃下，按揭成數上限是8至9成，最長還款年期是30年。 銀行就以上種類的居屋，都是以30年減樓齡考量供款年期。當然，沒有多少買家可承受太短的供款年期，故銀行會有以下做法: 針對19年樓齡或以下的二手居屋，仍會設25年供款期，可造9成按揭。如大於19年樓齡又少於30年，當擔保期屆滿前仍是9成按揭，屆滿後則降到6成按揭，如果買家未還清的樓價大於當時樓價的6成，就要補回差價。另一個做法是，當樓齡大於30年，銀行就批6成或以下的按揭。 政府的擔保期 理論上政府會為房委會提供的居屋做擔保而申請人不用做壓力測試，但如果二手未補地價的居屋樓齡高於20年、已過30年擔保期，大多是與私樓按揭做法類似，仍要進行壓測，特別是非首置的人士。 二手居屋按揭利率 與私樓不同，購買未補地價二手居屋，只可選P按（最優惠利率按揭，P (5%) – 2.5%）。而已補地價二手居屋，可選H按或P按，而目前H按比P按低。 轉按加按須獲房署批准 私樓轉按加按都比較靈活，但未補地價二手居屋須獲房署批准，才可加按，而如只是將剩下的貸款額轉移到另一銀行，供款壓力不變，會增加獲批機會。相反，如果為了增加貸款額做套現，房署未必批准轉按加按，除非證明到業主有經濟困難，如因為籌措醫藥費、殮葬費、因離婚或分居而要向配偶付樓價或支付贍養費、生意有財政困難等。 FAQS: 1. 有什麼情況不批二手居屋轉按加按? 實際情況因個別而定，惟欠信用卡卡數、私人借貸一般不批。 2. 二手居屋按揭利率是多少? 與私樓不同，購買未補地價二手居屋，只可選P按（最優惠利率按揭，P (5%) – 2.5%）。而已補地價二手居屋，可選H按或P按，而目前H按比P按低。 3. 政府擔保期多長? 理論上政府會為房委會提供的居屋做擔保而申請人不用做壓力測試，但如果二手未補地價的居屋樓齡高於20年、已過30年擔保期，大多是與私樓按揭做法類似，仍要進行壓測，特別是非首置的人士。

公務員是大家眼中的鐵飯碗，又享有不少福利和津貼，假如買樓時公務員按揭可以借幾多成? 房屋津貼又計不計入公務員壓力按揭測試? 下文為你講解公務員買樓按揭和壓力測試的注意事項。 公務員兩大津貼 不少人會問，公務員的供樓津貼會如何影響銀行的壓力測試? 首先要了解最主要的公務員的房屋福利:供樓津貼和首期貸款，根據政府資料顯示，2000年6月1日之後獲聘的公務員則可受惠於非實報實銷現金津貼計劃(新制) (最多120個月): 對 於 總 薪 級 表 第 34 點 或 以 上 或 同 等 薪 點 的 人 員 ， 這 項 津 貼 是 服 務 條 件 之 一 ； 對 於 總 薪 級 表 第 22 至 33 點 或 同 等 薪

近期新盤銷售反應熾熱，吸引買家計劃置業，不過勿以為只計算好首期買樓開支就下決定，當中還涉及各種開支，例如買樓律師費、地產經紀佣金等，如果你沒法靠父幹上車置業，就真是要好好預算，以免錯失上車大好機會。下文為你介紹各種必備買樓開支、賣樓開支。 1. 地產經紀佣金 按現時的按揭指引，首置上車客買入800萬以下的單位可借最高9成按揭，假設購入700萬單位，一般地產代理收取的佣金都是物業成交價的1%，如果首期為80萬元，那要另外付8萬元作佣金。有買家在買新樓時會提出回佣，但最好有書面承諾保障自己。如果買賣均由地產代理負責，則買家和賣家都要付佣金，雖說多數是1%，不過實際金額最好事前與彼此商量好，準備佣金開支。如果是一手樓，地產佣一般都是發展商支付，買家也可在達成共識下提出回佣要求。至於二手樓方面，坊間多數是1%，但其實仍需要與地產代理協議好，有些為求促成交易，拉近叫價差距，會主動向其中一方提出減佣。 2. 印花稅 印花稅可以說是首期以外的最高成本，就算是首置，印花稅稅率偏低，由樓價的$100至4.25%不等，假設是700萬單位，首置就要付3.75%，即26.25萬元 ; 相反，非首次置業者，印花稅便是700萬 X 15%，即105萬元，這是由於買家本身已有1個單位或以上，就要交買家從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)，為樓價15%。 如你不是香港本地買家，就要再另外交海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)，也是劃一收取樓價15%款項。轉售物業方面，現時買入物業後36個月內出售的住宅物業都要收額外印花稅。如賣家持有該物業6個月或以內，則要支付20%的額外印花稅(SSD) ; 超過6個月至12個月或以內的，額外印花稅為15％，而超過12個月至36個月或以內的則為10％。 根據稅務局資料，下圖為從價印花稅(按第2標準稅率計算) 3. 律師費 律師費不能省，買樓過程中有不少文件要處理，一來律師會向土地註冊處做屋契註冊手續，開支一般不逾1萬。其他程序例如做轉讓契、就物業權糾紛作質詢、寄存買樓資金、即使二手樓也會涉及查冊等，最好找有口碑、找相熟朋友介紹的律師處理，費用一般是視律師涉及的工作、物業新舊等因素而定，二手樓要處理的資料較多，律師費也相對提高，數千到數萬元不等。 4. 按揭保險與利息 不是每位買家都有能力造較低按揭，如果想造高成數按揭，多數都要買按揭保險，現時保費是貸款額1.15%至5.29%不等，還要看看按揭成數、還款年期、貸款額等因素而定，舉個例，購入1000萬住宅單位，如造9成按揭，即按800萬元，年期是30年，按保是47.61萬(900萬 x 5.29% ) 。有些按保公司會考慮到申請人信貸良好而提供折扣，最好向個別按揭公司查詢。在計算月供時，別忘記還有按揭利息要支付，例如購入700萬物業，按9成，還30年，那首年利息都要15萬元，而二按的話，首2至3年利息雖較少，但往後亦會提高，留意現金流問題。 5. 裝修費 不少一手樓已有基本不俗的裝修和配備，有些買家要求轉地板、拆部分牆身、做地台床、加玻璃趟門，以增加空間感等等，特別是納米盤，自然想多利用樓底空間，增加收納位置。如果以一間300尺1房單位為例，裝修預算最少要20萬元或以上。如果購入二手樓，略為陳舊，就要預更多金錢大修，例如改用一些更耐用、時尚感的物料設計等，還要計上買入新家具、電器，以上都需要預更多資金，打造舒適安樂窩。 6. 管理費及雜費 屋苑的保安、會所管理等都是大家重視的地方，管理費都是不可小看的開支，一些一手樓每尺成4元，開頭又要付管理費按金(一般3個月)、水電按金，假設單位500尺，剩計管理費就要約2000元。二手樓相對管理費較便宜得多，但保安管理、清潔服務等質素也不能要求很高。 7. 差餉或地租 差餉一年分4期繳付，每年差餉及地租分別為應課差餉租值的5%和3%，實際金額會是按該季度餘下的日期比例去計算。一般分層業主只需交差餉，而應課差餉租值是假設物業在某一指定日期空置出租時，估計可取得的全年市值租金。後者是由差估署評定，例如單位面積、樓齡、地點、交通設施、物業質素等都會是考慮因素。不過有時政府會對此寬減，例如最新2021年4月至2022年3月，各住宅物業單位於首2季的寬減額，上限是每季1500元，之後2季最多每季減1000元。 FAQS: 1. 萬一買樓開支失預算，可以怎樣做? 其中一個常見情況，就是銀行對物業估價不足，低於成交價，以致最終批出按按揭貸款額不似預期，買家要再多付首期促成交易，萬一不夠首期就易撻訂，除了靠父幹，還可選擇轉按套現，以獲得額外資金，但要視乎買家收入是否可通過壓測，如果本身已有多於1個物業者，壓測要求也提高。如果本身有任何私人貸款，又會影響TU評級，按揭申請門檻也相應調整。 2. 在繳付地產經紀佣金前，要注意什麼? 不論買賣，在與代理簽訂協議時，應訂明協議的有效期、佣金繳付時間，另外也要留意你所委託的形式是否獨家代理，如是獨家代理，就算你過程中經另一地產經紀賣樓，該名獨家代理也可能收取佣金。另要留意委託代理是只代表賣家，還是同時代表買賣雙方? 後者的話，地產經紀要如實告知彼此，向雙方透露從另一方收的佣金金額或比率。 3. 賣樓開支方面，如業權文件不齊或簽臨約後想停止交易，那有什麼費用? 賣家可以找律師在土地查冊處申請補契，一般費用只是幾百元。最後需要提醒賣家，如果簽臨約、收好訂金後，想停止買賣交易，由於買方可以提出訴訟，索取賠償，所以如果你未有簽訂正式買賣合約，賣方必須賠償雙倍訂金、買方的地產經紀佣金、律師費。 4. 不經地產經紀買賣可以嗎?

油尖旺、深水埗一帶都是唐樓集中地，對一些首期不足，又想盡快上車的人來說，唐樓入場費都是200至300萬起，面積都比較實用，一般都可造到8至9成按揭，稍為裝修一下，又可以放租。不過當中又要注意僭建改動的問題，今次為你分析唐樓按揭成數、按揭年期、注意風險。 唐樓為何有吸引力? 香港有不少自第二次世界大戰後留下來的樓宇，樓底高，只有樓梯而沒有升降機，樓層不高，僅有5至10層，不過很多唐樓面積都比較實用，400呎以上甚至700多呎都有，有些還有騎樓。為何如此都會吸引到買家自住或投資放租? 首先，由於唐樓歷史悠久又舊，例如土瓜灣、港島都有望重建，投資的買家都寄望將來單位會被獲政府或發展商收購。其次是入場費低，300萬起都有交易，相比一般二手住宅，尺價都低點，而且夠實用，受情侶或單身一族歡迎。 唐樓按揭成數與一般私人物業有何分別? 如果沒有按揭保險下，1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額)，反之，900至1000萬最多可造8成按揭，800至900萬以下最高造8至9成按揭(最高720萬貸款額)，800萬以下最高造9成按揭。 留意的是，不少唐樓樓齡都是高，未必借到高成數按揭，除非是50年以下，或有機會借到8成按揭。不過物業質素會影響到銀行和按保公司批出的按揭成數，舉個例，如果該唐樓的業主立案法團會定期維修樓宇，例如一些位於高尚住宅區之唐樓，都可以有助增加按揭成數。 另外，如果你想將唐樓出租，最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬，首期就要250萬，當然，如你已正在收租，租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印，則可將租金七成計入壓力測試，反之只能計算租金六成作壓力測試。 如果你本身有按揭，或收入來自非香港，按揭成數要減一成。 唐樓還款年期多久? 銀行批出的最長按揭年期為（75年減去樓齡），換言之，如果樓齡大於45年，就未必批足還款期為30年。而且，有些銀行會減去唐樓的按揭年期，所以小心即使樓齡不逾45年，都可能批不到30年還款期。如果申請高成數按揭，也會有銀行同時以樓齡及人齡計最長還款期，不過以較短者為準，舉例說，人齡為65歲，計出最長還款期為10年(75-65)；如樓齡為45年，計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」，最長還款期將為10年，那就要找擔保人延長還款期，加上不是間間銀行都肯承按唐樓，就連有沒有升降機都是考慮因素，建議簽約前先向銀行查詢好。 唐樓壓力測試 唐樓的壓力測試於一般情況下，其實與其他私樓相若，當利率上升3%，每月供款不得超過月入6成。但正如上文所指，如還款年期縮減，就要注意壓力測試能否過關。假設500萬唐樓借六成按揭，還款期為30年，實際按息1.6%的話，壓力測試月入就要接近2萬9元。當縮減10年還款，壓測月入要求就升至34394元，多了至少6千元。 唐樓按揭計劃應是H按還是P按? 一般唐樓可以選用H按或P按，在低息環境下，仍可用低息H按。至於有劏房設計的唐樓，有些銀行只肯批P按。參考下表，看看部分銀行的按揭計劃: 銀行 計劃 利率 最高現金回贈(%) 東亞銀行 東亞銀行最優惠利率計劃 P(6.000%)-2.5% 2.5% 富邦銀行 富邦香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.4% 渣打銀行 渣打香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.25% 恆生銀行 恆生香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.2% 恆生銀行 恆生最優惠利率計劃 P(5.750%)-2.250% 3% 中國銀行 中銀最優惠利率計劃 P(5.750%)-2.250% 2.9% 中國銀行 中銀香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.23% +$3000 匯豐銀行 花旗香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1% **如欲獲得最新資訊，宜再向28Mortgage的按揭專員查詢。 銀行驗樓影響批核時間 由於不少唐樓都會有僭建和老化問題，銀行有機會要求實地驗樓，以觀察有否以上問題及結構改動問題，如有改動，就可能影響批出按揭批核按揭，所以大家買入前，要查清有否涉及違規僭建。近年唐樓都有不少劏房出租，只有幾間中小型銀行肯接受申請，當一般出租物業批最多5成按揭。注意批核時間會較一般為長，買唐樓預至少2個月成交期會較好。

香港低息環境下，不少放租單位的租金可抵上接近物業月供，以租養房，吸引投資者買樓後將單位出租賺被動收入，不過當中有很多細節要注意，一不留神隨時跌入法網，放租技巧有哪些? 9成按揭出租會有什麼注意重點? 如果買入單位是自住用途，就算當時仍有租約在身，只要成交時是以交吉形式進行，延長成交期買賣，待租客遷出，或由業主與租客商議提早解除租約，就可以交吉成交，理論上可以造高成數按揭，但買家要面對銀行估不足價影響按揭的風險。可是，按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓，如發現物業仍有租客使用，便會不批按揭。如果直到收樓租客仍佔用物業，賣家便需負上法律責任，買家當然可向賣家追討賠償。 高成數按揭出租物業前 要甩按保 跟自住用途不同，如果物業連租約買入，用途屬出租物業，那最多可造5成按揭。如想造高成數按揭7成至9成，由於按保公司契約已列明單位必須用作自住，若用作出租用途，便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信，以調查單位是不是仍是自住。如果不想面對法律責任，最好先甩按保: 申請人可到銀行申請甩按保，要將按揭成數減至5成或以下，才可出租。若物業已大幅升值，甩按保就要補回差價。如買樓時間不足3年，甩按保可取回一成半保費，同時申請人要重回律師樓做手續。 至於購入新盤放租，若連租約買就要報出租，如交吉形式買，就可選擇報自住或出租。前者在沒按保下，最多按6成，壓力測試以50%/60% 計算（2.5%下每月供款不能超過每月收入50%，+3%後每月供款不能超過每月收入60%）。後者按最多5成，壓力測試以40%/50% 計算，有些銀行肯將擬租金收入計算入息，有助壓測過關。 高成數按揭出租有何風險? 正如上文提到，物業必須申明是自住用途，銀行及按保公司才會批出高成數按揭。按揭契上亦訂明該物業不能出租或分租。貸款人有責任向銀行主動申報，重新造按揭。如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成)，貸款人於申請新造按揭時，要補回差額。若被發現違反條款，銀行有機會Call Loan，變相影響現金流。另一方面，如果出租單位申請按揭後，想轉按，報自住，就要提供退租書證明，有些銀行更要求提供水電煤單據，各銀行做法不同，宜好好向銀行查詢。 有什麼聲明要申報? 由於貸款人須作出自住聲明及提供水電煤單據作自住證明，如物業已出租，但貸款人沒有讓租客轉名，仍保留水、電、煤費單到自己名下，或當銀行及按保公司每年抽樣檢查，寄信要求貸款人回覆不果(信件未必寫上貸款人姓名，可能只寫the occupant)，貸款人作虛假自住證明而被銀行及按保公司發現，就有機會要面對call loan或刑事責任，假若9成按揭，按揭成數會跌至5成，例如700萬物業，業主要補回280萬元(即4成按揭)。另外，也有機會不call loan，有些銀行會要求加息，徵收額外按保費用。 新盤放租注意事項 買新盤經按保公司做高成數按揭，是不能出租。若是借發展商按揭上會(一按或二按)，都可出租。當中如選擇發展商二按，要看看銀行一按按揭成數有多少，如一按銀行借5成，剩下3成是發展商二按，出租也是可以。那申請按揭時應報自住還是出租呢? 買樓時連租約的話，必定要報出租，最多借5成。報自住者最多借6成按揭，假如首期不足，惟有先報自住，再待資金鬆動補回差價後，就減低10%按揭，再將單位改回出租用途。 公屋放租注意事項 近日大圍顯徑邨374呎公屋月租逾1萬，其實不少人都想找公屋租盤，不過將正在尋找租盤的朋友，可能經常在網上或地產代理舖看到公屋租盤，到底將公屋放租，是違法嗎？其實只要先補地價，解除轉讓限制，將單位出租、出售或轉讓，按現行法例規定，不論有沒有租金收入，公屋和居屋是可以出租。其實房屋署有突擊隊定期探訪公屋租戶，如業主偷雞未補地價便出租單位，違反房屋條例，可被判罰款50萬元及監禁1年。 另一方面，如果放租者是公屋租戶，將單位租上租，也是違法行為，視為濫用公屋資源，將會不予警告，終止租約。該租戶和其18歲或以上家庭成員，於終止日起兩年內，不符合資格申請公屋，不會獲配地理、樓齡等比之前條件好的單位。 如想放租物業，要注意以下放租技巧 以下是放租注意事項，出租打釐印是非常重要的步驟，目前厘印費約為月租的5%，由業主及租客需要各自支付一半，費用很少，如月租1.3萬，費用只是650元。有些業主為節省15%物業稅，就不想打釐印。但這是具法律效力的，萬一之後有任何糾紛，這就是證據之一，可保障雙方。 租客又能否自保? 如果租客租住有按保的物業，當業主被call loan，會有被趕走風險。租客可先查冊，了解業主買入單位時的銀行貸款，衡量下當時其他樓價單位。一般銀行的按揭在查冊上很多時都會顯示「alll monies」，即無限額或不定額按揭，未列明實際貸款，方便將來業主加按。所以要打釐印保障自己，可試要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。 簽租約後業主要在一個月內向差餉物業估價署交cr109表格(新租出及重訂協議通知書，只適用於住宅物業，非住宅物業要繳交r1a，即物業詳情申報表)，差餉物業估價署收到後加簽，會一式兩份寄予業主及租客。可保障業主。如果不幸地遇租霸，業主可向土地審裁處憑已打釐印的租約、cr109表格複本，就可提出追租，否則業主難以採取法律行動追討租金。 當業主將單位出租後，便有責任要向稅務局主動申報租金收入，如果業主刻意避稅，被稅務局查到，輕則會被罰款、追收物業稅，重則會被判監。 租約時期應該定多久? 香港租約多是一年生約一年死約，即2年，現時不少業主都肯短期出租，記得一般民居的租約最少不得短過28日，否則視作經營旅館，業主就違反大廈公契和法律。 FAQS: 1. 如本身有按揭，中途自住轉為出租，要減按揭嗎? 若物業用途由自住轉為出租，按揭成數須降至5成，不過如於同一間銀行將自住物業轉出租，銀行不會重新看TU，故不會扣按揭成數。但如轉按，就要重新查TU，扣減成數。 2. 放租物業前，要向銀行申請同意書嗎？ 把物業由自住轉為出租後，就要問銀行取得出租同意書，申請人要付手續費，有些銀行可能會加息。而且銀行可能要在田土廳做rental assignment，當中產生額外律師費，假如將來物業由出租轉回自住，就需要提供退租書。 3. 如果打了厘印，銀行會否知道出租情況? 理論上基於私隱問題，稅局無權將客人資料交予銀行，但若申請人申請以供樓利息扣稅，稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。

從提交按揭申請到批核按揭的時間會需要多久？買家到底要預留多久的時間再跟賣家做最終的物業成交？在等待按揭批核結果時，可不可以同時向不一樣的銀行提交申請？想請問在心裏是不是也有同樣的疑問呢？今天這篇文章就讓我地28Mortgage帶您了解所有關於按揭批核時間細節。 各銀行按揭批核時間 首先我地整理了各家銀行的按揭批核時間供準業主參考。一些大銀行如滙豐銀行、恆生銀行、中國銀行等在的批核時間的確會比其他銀行快，不過業主有時候也會想要向不同銀行申請按揭。您可以參考以下表1，但是按揭批核時間也是會被其他因素影響，我們會在接下來的文章一一説明。 表1：香港各銀行按揭批核時間 銀行 按揭批核時間 滙豐 2-3 星期 恆生銀行 2-3 星期 中國銀行 2-3 星期 渣打銀行 2-3 星期 花旗銀行 2-3 星期 東亞銀行 2-4 星期 富邦銀行 2-4 星期 集友銀行 2-4 星期 交通銀行 2-4 星期 南洋商業銀行 2-4 星期 中國工商銀行（亞洲） 2-4 星期 創興銀行 2-4 星期 中信銀行 2-4 星期 招商永隆銀行 2-4 星期 OCBC華僑永亨銀行 2-4 星期 如何加快按揭批核過程? 可以加快按揭批核過程最有效的方法就是申請人主動交齊所有文件。不然在審批的過程中，銀行職員發現文件不足，要求申請人補交，一來一回就肯定會拖延整個批核過程。我地28Mortgage的按揭專員已經為各位申請人準備好所有所需文件的checklist, 您可以ScreenCap以下表2，或是直接打印出來，或是直接WhatsApp +852

自從金管局放寬按揭成數，不少人置業時都會考慮更多物業選擇，1000萬以下按揭又與1000萬以上按揭有何分別? 另一方面，有些買家早年置業，現已成家立室，當想換樓時會發現心水的單位不少都要成千萬，如果預算不足就會影響計劃，究竟1000萬物業按揭有何攻略? 影響按揭成數因素 昔日未放寬按揭成數前，政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業，最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成，但貸款額最高為500萬港元。後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數，上車更輕鬆，特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。以800萬元物業為例，未放寬前首期要四成，即320萬，放寬後首期只需80萬。 以下是影響按揭成數因素: 1. 收入來自其他地區 如果申請人收入來自香港以外地區，1000萬以下按揭成數最高五成，貸款上限不得超過400萬。1000萬以上物業最高按揭成數四成。 2. 申請人為擔保人或已有按揭 如果申請人本身有按揭，收入來自香港以外地區，樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1000萬以上按揭成數為三成。如果想換買樓價一千萬以上的你，最好衡量下還款能力。 3. 以公司名義買入 最高按揭成數為五成。 4. 申請人以資產計算收入 不論任何樓價，最高按揭成數以物業價值40%計算。 參考下表: 申請人財務狀況 按揭成數 收入來自其他地區 50%（貸款上限400萬） 申請人有做擔保人或已有按揭在身 50%（貸款上限400萬） 以公司名義買入 50% 以資產計算收入 40% 自住VS出租 按揭大不同 1. 自住: 1000萬以下最高六成按揭（貸款上限500萬），1000萬以上為五成。(指沒有購買按揭保險計劃的情況下) 2. 出租: 不論任何樓價，最高按揭成數為五成。這物業的租金收入可幫助通過壓測，假設未正式出租，都可以用擬租金收入計算。 1000萬以下資助房屋按6成 如以物業種類來劃分: 1. 工廈、商廈或獨立車位: 不論任何價格，最高按揭成數為五成，如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話，就要減一成。 2. 資助房屋: 如果是居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數可造九成半，白表最高按揭成數為九成。如果買入的是房協物業就跟私樓無異，即1000萬以下最高六成按揭，如果用按保，最高去到9成。 3. 村屋: 800萬以下最多造八成半按揭，800萬至900萬最高按揭成數為八成（貸款上限720萬），900至1000萬最高按揭成數為八成。 有按保下 1000萬以下按揭成數高達8成 800萬以下按揭成數最高達九成; 800至900萬則八至九成(貸款額為720萬上限) ; 900至1000萬貸款上限為八成。