2022年12月更新
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【9成按揭】懶人包!九成按揭條件/壓力測試大揭秘

9成按揭

9成按揭是最近受到關注的議題,想買樓的朋友一定會想知道申請九成按揭的條件大家都會有興趣知道本港最初是如何推行銀行住宅按揭,依照金管局對按揭成數的規定,以1,000萬以下的物業才能夠接受六成按揭的成數,如果想申請更高成數按揭,需要透過銀行向香港按揭保險公司申請按揭保險

9成按揭源起

政府在2022年3月放寬按揭保險成數,樓價8400萬至1,000萬元以下的樓宇,可以做到9成按揭,$1000萬以上至$1125萬元以下,可以做到8至9成按揭,上限900萬,$1125萬元以上至1920萬元物業,便可以做到8成按揭,上限960萬。對於未存夠首期但有較高收者,也能夠有足夠借貸能力首次買房。不過申請九成按揭門檻會比一般成數按揭較高。

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申請9成按揭的條件

想申請 9 成按揭不是每個人都有資格做的,買入物業前需要注意以下條件,確認是否符合9成按揭資格:

9成按揭條件一: 收入、薪資為固定

需要申請九成按揭的業主必須有固定收入才符合資格,雙糧有在僱傭合約中列出,即可計算在收入之中,佣金則不能計算在內,則花紅須依銀行而定。如果申請人薪酬主要是以佣金或現金形式發放,而底薪不足,最高只可借八成,如果本身為自僱人士,同樣最高只能申請八成按揭

9成按揭條件二: 未持有任何香港住宅物業

申請按揭保險的業主,必須為「首置人士」,承造按揭物業需要為自住。此處之首置,不一定是第一次買樓,只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業,都可屬首置人士。
如果手上持有工商物業或車位,也不會影響申請九成按揭保險,另外換樓人士也能申請九成按揭保險。

9成按揭條件三: 現樓只接受600萬以上

香港物業有分為「現樓」及「樓花」,想要600萬以上的物業申請九成按揭,物業必須屬於現樓,則樓花並不符合資格。如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險,現樓和樓花都可以接收,例如打算買入400萬樓花,業主可以透過申請九成按揭保險。

延伸閱讀: 【樓花期】買樓花的風險是什麼? 樓花按揭要注意什麼?

申請9成按揭條件四: 村屋不能接受九成

在選擇物業前,需要仔細留意物業類型,村屋按揭成數最高只能八成半,沒辦法九成按揭。

9成按揭的壓力測試

依據2022年3月按揭保險修訂,申請人只需要供款入息比率不超過50%,就能批出按揭,不需計算壓力測試(只有部分銀行能不計算壓力測試,詳情請與我們的按揭專員聯絡。如果首置人士未能符合壓力測試,需要額外增加保費條件申請高成數按揭。不過每間銀行會根據內部風險管理情況進行調節,個別銀行仍有機會要求首次置業人士進行壓力測試。

1000萬樓首期計算及壓力測試例子 (含波叔Plan比較)

 正常壓力測試例子免壓力測試例子 (波叔Plan):
購買$1000萬物業
按揭成數9成按揭
按揭額1000萬
供款年期30年
按揭利率假設封頂利率2.875%利率
按揭保險費47.61萬 (每月供款$1,422)
每月還款$37,340 + $1,975 = $39,316 (不能超過收入50%)
壓力測試詳細計算方式
壓力測試後按揭利率2.875% + 2% = 4.875%每月供款不能超過收入50%
壓力測試後每月還款$50,148 (不能超過收入60%)$39,316 (不能超過收入50%)
壓力測試後每月收入需求$50,148 / 60% = $83,581$39,316 / 50% = $78,632

按揭保險限額緊張

每間銀行的按揭保險名額有限,只要向一間銀行申請九成按揭保險,因對方有機會滿額不再接受申請。申請按揭保險前可先向按揭轉介公司查詢,按揭專員日常專注按揭工作,代表向適合的銀行提交申請,保障自己申請按揭順利。

9成按揭常見問題

9成按揭申請時所需的文件?

香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明

9成按揭擔保人一定要直系親屬嗎?

九成按揭擔保人一定要直系親戚,即父母、子女或配偶,如果是未婚夫婦亦都可以接受,並未婚配偶必須在本地定居

600 萬元以上之物業需要現樓嗎?

九成按揭只適用於私人樓宇,當中價值600萬元或以下之物業可為樓花,而樓花期須為12個月內,價值600萬元以上的則必須為已落成住宅物業,亦即現樓。

9成按揭是否要做壓力測試?

有首置免壓測的說法,事實上銀行仍然會為首置申請人進行壓力測試。則壓力測試的用處是來評估申請人是否付額外按揭保險費用,而非用來調整按揭成數。即使首置申請人未能符合壓測要求,只要供款不超過個人或家庭入息之50%,便依然合資格申請九成按揭。

我想買入住宅物業作放租之用,能否做九成按揭?

不能,按保新例下的按揭成數放寬只限於自住物業,非自住物業的按揭成數不可超過五成。

公司的名義買入住宅物業,能否做 9 成按揭?

不能,所有以公司名義持有的住宅物業,按揭成數不可超過五成。

按揭保險有助於置業人士以較低首期資金上車,只要帶備香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明,按揭專員將會協助處理申請。

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