置業新手想一嚐業主夢，難以預算可負擔的物業，自政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後，600萬物業首期就更易負擔，究竟按揭應如何部署？按揭成數又可承造多少?
內容大綱
600萬物業按揭成數
銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭，而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭（上限500萬），1000萬以上物業就只有5成按揭成數。
為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車，香港按揭證券公司就推出按揭保險，讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之，買家可以準備1至2成首期，借8至9成的按揭。在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。
不過有見樓價600萬以下的盤源愈來愈少，林鄭在2019年施政報告提出放寬按揭保險，變相可提高按揭成數，當中400萬至800萬元物業可最高承造9成按揭，800萬以下至900萬以下物業則最多承造8成至9成按揭，最高貸款額為720萬元。900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭，當中要符合各種用途及申請條件。
600萬物業首期及其他支出
按金管局指引，首置人士購買1000萬元或以上住宅物業，一按最高可造5成按揭成數，而1000萬元以下住宅物業，一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元)，如果購入600萬元物業，首期就要準備4成首期，約240萬元。
假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，假設P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。
例如元朗尚悦3座高層F室，實用357呎，售585萬元，10%首期約58.5萬元，如按最高9成，P按按揭利率為2.5%，分30年供款，即月供21843元。
除了首期之外，還有不少雜費支出，例如印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。假設裝修費20至30萬元、佣金為成交價1%，首置客印花稅計3%，如用上述尚悅為例，即付印花稅175500元，佣金約5.85萬元，加加埋埋約近90萬元。
600萬物業壓力測試
準備好首期，還要看收入是否通過壓力測試，在新按保計劃下，首置可免壓測，只要供款與入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇，例如上段尚悅585萬樓宇，每月收入43687元就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少52315元。
下表可以比較一下，在有申請按揭保險與沒有按揭保險情況下的首期及壓測要求:
沒有按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算
| 樓價 | 最高按揭貸款額 | 首期開支 | 壓測月薪要求 |
|---|---|---|---|
| $6,000,000 | $3,600,000 | $2,400,000 | $34,067 |
| $5,000,000 | $3,000,000 | $2,000,000 | $28,389 |
| $4,000,000 | $2,400,000 | $1,600,000 | $22,712 |
| $3,000,000 | $1,800,000 | $1,200,000 | $17,034 |
| $2,000,000 | $1,200,000 | $800,000 | $11,356 |
| $1,000,000 | $600,000 | $400,000 | $5,678 |
申請按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算
| 樓價 | 最高按揭貸款額 | 首期開支 | 壓測月薪要求/免壓測月入 |
|---|---|---|---|
| $6,000,000 | $5,400,000 | $600,000 | $53,656 / $44,807 |
| $5,000,000 | $4,500,000 | $500,000 | $44,713 / $37,339 |
| $4,000,000 | $3,600,000 | $400,000 | $35,549 / $29,686 |
| $3,000,000 | $2,700,000 | $300,000 | $26,662 / $22,265 |
| $2,000,000 | $1,800,000 | $20,0000 | $17,775 / $14,843 |
又以沙田珀玥高層C室為例，實用面積201呎，售560萬元，申請按保下，總共造9成按揭，2.5%按揭利率，30年供款期，首期約56萬，加3%息率後，要月入41820元才達至月供比率要求。
FAQS:
1. 如果首期不足，按保計劃如何幫助增加按揭成數?
為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車，香港按揭證券公司就推出按揭保險，讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之，買家可以準備1至2成首期，借8至9成的按揭。在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。
2. 購買600萬物業首期要預算多少?
按金管局指引，首置人士購買1000萬元或以上住宅物業，一按最高可造5成按揭成數，而1000萬元以下住宅物業，一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元)，如果購入600萬元物業，首期就要準備4成首期，約240萬元。假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。
3. 首置人士購入600萬以下的物業，壓力測試多少?
首置可免壓測，只要每月供款不超過入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇。例如元朗尚悅585萬樓宇承造9城按揭，只要達月入44807元，就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少53656元。
