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600萬首期

【600萬首期】首期如何計算? 按揭成數多少?

置業新手想一嚐業主夢,難以預算可負擔的物業,自政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後,600萬物業首期就更易負擔,究竟如何部署?按揭成數又可承造多少?

600萬物業按揭成數

銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭,而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭(上限500萬),1000萬以上物業就只有5成按揭成數。

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為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車,香港按揭證券公司就推出按揭保險,讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之,買家可以準備1至2成首期,借8至9成的按揭。在未有新修訂之前,400萬以下物業按揭成數最高是9成,400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成,貸款額最多是360萬元,450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。

不過有見樓價600萬以下的盤源愈來愈少,林鄭在2019年施政報告提出放寬按揭保險,變相可提高按揭成數,當中400萬至800萬元物業可最高承造9成按揭,800萬以下至900萬以下物業則最多承造8成至9成按揭,最高貸款額為720萬元。900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭,當中要符合各種用途及申請條件。

600萬物業首期及其他支出

按金管局指引,首置人士購買1000萬元或以上住宅物業,一按最高可造5成按揭成數,而1000萬元以下住宅物業,一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元),如果購入600萬元物業,首期就要準備4成首期,約240萬元。

假如手上資金緊張,也可申請按揭保險,購入600萬住宅物業的首期為60萬元,假設P按按揭利率為2.5%,分30年供款,月供為22403元。

例如元朗尚悦3座高層F室,實用357呎,售585萬元,10%首期約58.5萬元,如按最高9成,P按按揭利率為2.5%,分30年供款,即月供21843元。

除了首期之外,還有不少雜費支出,例如印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。假設裝修費20至30萬元、佣金為成交價1%,首置客印花稅計3%,如用上述尚悅為例,即付印花稅175500元,佣金約5.85萬元,加加埋埋約近90萬元。

600萬物業壓力測試

準備好首期,還要看收入是否通過壓力測試,在新按保計劃下,首置可免壓測,只要供款與入息比率上限為50%,即要購入600萬以下樓宇,例如上段尚悅585萬樓宇,每月收入43687元就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%,即入息要求至少52315元。

下表可以比較一下,在有申請按揭保險與沒有按揭保險情況下的首期及壓測要求:

沒有按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算

樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求
$6,000,000 $3,600,000 $2,400,000 $34,067
$5,000,000 $3,000,000 $2,000,000 $28,389
$4,000,000 $2,400,000 $1,600,000 $22,712
$3,000,000 $1,800,000 $1,200,000 $17,034
$2,000,000 $1,200,000 $800,000 $11,356
$1,000,000 $600,000 $400,000 $5,678

申請按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算

樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求/免壓測月入
$6,000,000 $5,400,000 $600,000 $53,656 / $44,807
$5,000,000 $4,500,000 $500,000 $44,713 / $37,339
$4,000,000 $3,600,000 $400,000 $35,549 / $29,686
$3,000,000 $2,700,000 $300,000 $26,662 / $22,265
$2,000,000 $1,800,000 $20,0000 $17,775 / $14,843

又以沙田珀玥高層C室為例,實用面積201呎,售560萬元,申請按保下,總共造9成按揭,2.5%按揭利率,30年供款期,首期約56萬,加3%息率後,要月入41820元才達至月供比率要求。

FAQS:

1. 如果首期不足,按保計劃如何幫助增加按揭成數?

為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車,香港按揭證券公司就推出按揭保險,讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之,買家可以準備1至2成首期,借8至9成的按揭。在未有新修訂之前,400萬以下物業按揭成數最高是9成,400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成,貸款額最多是360萬元,450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。

2. 購買600萬物業首期要預算多少?

按金管局指引,首置人士購買1000萬元或以上住宅物業,一按最高可造5成按揭成數,而1000萬元以下住宅物業,一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元),如果購入600萬元物業,首期就要準備4成首期,約240萬元。假如手上資金緊張,也可申請按揭保險,購入600萬住宅物業的首期為60萬元,P按按揭利率為2.5%,分30年供款,月供為22403元。

3. 首置人士購入600萬以下的物業,壓力測試多少?

首置可免壓測,只要每月供款不超過入息比率上限為50%,即要購入600萬以下樓宇。例如元朗尚悅585萬樓宇承造9城按揭,只要達月入44807元,就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%,即入息要求至少53656元。

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