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高成數按揭出租

【高成數按揭出租】放租按揭成數多少? 有什麼放租技巧?

香港低息環境下,不少放租單位的租金可抵上接近物業月供,以租養房,吸引投資者買樓後將單位出租賺被動收入,不過當中有很多細節要注意,一不留神隨時跌入法網,放租技巧有哪些? 9成按揭出租會有什麼注意重點?

如果買入單位是自住用途,就算當時仍有租約在身,只要成交時是以交吉形式進行,延長成交期買賣,待租客遷出,或由業主與租客商議提早解除租約,就可以交吉成交,理論上可以造高成數按揭,但買家要面對銀行估不足價影響按揭的風險。可是,按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓,如發現物業仍有租客使用,便會不批按揭。如果直到收樓租客仍佔用物業,賣家便需負上法律責任,買家當然可向賣家追討賠償。

高成數按揭出租物業前 要甩按保

跟自住用途不同,如果物業連租約買入,用途屬出租物業,那最多可造5成按揭。如想造高成數按揭7成至9成,由於按保公司契約已列明單位必須用作自住,若用作出租用途,便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信,以調查單位是不是仍是自住。如果不想面對法律責任,最好先甩按保:

申請人可到銀行申請甩按保,要將按揭成數減至5成或以下,才可出租。若物業已大幅升值,甩按保就要補回差價。如買樓時間不足3年,甩按保可取回一成半保費,同時申請人要重回律師樓做手續。

至於購入新盤放租,若連租約買就要報出租,如交吉形式買,就可選擇報自住或出租。前者在沒按保下,最多按6成,壓力測試以50%/60% 計算(2.5%下每月供款不能超過每月收入50%,+3%後每月供款不能超過每月收入60%)。後者按最多5成,壓力測試以40%/50% 計算,有些銀行肯將擬租金收入計算入息,有助壓測過關。

高成數按揭出租有何風險?

正如上文提到,物業必須申明是自住用途,銀行及按保公司才會批出高成數按揭。按揭契上亦訂明該物業不能出租或分租。貸款人有責任向銀行主動申報,重新造按揭。如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成),貸款人於申請新造按揭時,要補回差額。若被發現違反條款,銀行有機會Call Loan,變相影響現金流。另一方面,如果出租單位申請按揭後,想轉按,報自住,就要提供退租書證明,有些銀行更要求提供水電煤單據,各銀行做法不同,宜好好向銀行查詢。

有什麼聲明要申報?

由於貸款人須作出自住聲明及提供水電煤單據作自住證明,如物業已出租,但貸款人沒有讓租客轉名,仍保留水、電、煤費單到自己名下,或當銀行及按保公司每年抽樣檢查,寄信要求貸款人回覆不果(信件未必寫上貸款人姓名,可能只寫the occupant),貸款人作虛假自住證明而被銀行及按保公司發現,就有機會要面對call loan或刑事責任,假若9成按揭,按揭成數會跌至5成,例如700萬物業,業主要補回280萬元(即4成按揭)。另外,也有機會不call loan,有些銀行會要求加息,徵收額外按保費用。

新盤放租注意事項

買新盤經按保公司做高成數按揭,是不能出租。若是借發展商按揭上會(一按或二按),都可出租。當中如選擇發展商二按,要看看銀行一按按揭成數有多少,如一按銀行借5成,剩下3成是發展商二按,出租也是可以。那申請按揭時應報自住還是出租呢? 買樓時連租約的話,必定要報出租,最多借5成。報自住者最多借6成按揭,假如首期不足,惟有先報自住,再待資金鬆動補回差價後,就減低10%按揭,再將單位改回出租用途。

公屋放租注意事項

近日大圍顯徑邨374呎公屋月租逾1萬,其實不少人都想找公屋租盤,不過將正在尋找租盤的朋友,可能經常在網上或地產代理舖看到公屋租盤,到底將公屋放租,是違法嗎?其實只要先補地價,解除轉讓限制,將單位出租、出售或轉讓,按現行法例規定,不論有沒有租金收入,公屋和居屋是可以出租。其實房屋署有突擊隊定期探訪公屋租戶,如業主偷雞未補地價便出租單位,違反房屋條例,可被判罰款50萬元及監禁1年。

另一方面,如果放租者是公屋租戶,將單位租上租,也是違法行為,視為濫用公屋資源,將會不予警告,終止租約。該租戶和其18歲或以上家庭成員,於終止日起兩年內,不符合資格申請公屋,不會獲配地理、樓齡等比之前條件好的單位。

如想放租物業,要注意以下放租技巧

以下是放租注意事項,出租打釐印是非常重要的步驟,目前厘印費約為月租的5%,由業主及租客需要各自支付一半,費用很少,如月租1.3萬,費用只是650元。有些業主為節省15%物業稅,就不想打釐印。但這是具法律效力的,萬一之後有任何糾紛,這就是證據之一,可保障雙方。

租客又能否自保? 如果租客租住有按保的物業,當業主被call loan,會有被趕走風險。租客可先查冊,了解業主買入單位時的銀行貸款,衡量下當時其他樓價單位。一般銀行的按揭在查冊上很多時都會顯示「alll monies」,即無限額或不定額按揭,未列明實際貸款,方便將來業主加按。所以要打釐印保障自己,可試要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。

簽租約後業主要在一個月內向差餉物業估價署交cr109表格(新租出及重訂協議通知書,只適用於住宅物業,非住宅物業要繳交r1a,即物業詳情申報表),差餉物業估價署收到後加簽,會一式兩份寄予業主及租客。可保障業主。如果不幸地遇租霸,業主可向土地審裁處憑已打釐印的租約、cr109表格複本,就可提出追租,否則業主難以採取法律行動追討租金。

當業主將單位出租後,便有責任要向稅務局主動申報租金收入,如果業主刻意避稅,被稅務局查到,輕則會被罰款、追收物業稅,重則會被判監。

租約時期應該定多久?

香港租約多是一年生約一年死約,即2年,現時不少業主都肯短期出租,記得一般民居的租約最少不得短過28日,否則視作經營旅館,業主就違反大廈公契和法律。

FAQS:

1. 如本身有按揭,中途自住轉為出租,要減按揭嗎?

若物業用途由自住轉為出租,按揭成數須降至5成,不過如於同一間銀行將自住物業轉出租,銀行不會重新看TU,故不會扣按揭成數。但如轉按,就要重新查TU,扣減成數。

2. 放租物業前,要向銀行申請同意書嗎?

把物業由自住轉為出租後,就要問銀行取得出租同意書,申請人要付手續費,有些銀行可能會加息。而且銀行可能要在田土廳做rental assignment,當中產生額外律師費,假如將來物業由出租轉回自住,就需要提供退租書。

3. 如果打了厘印,銀行會否知道出租情況?

理論上基於私隱問題,稅局無權將客人資料交予銀行,但若申請人申請以供樓利息扣稅,稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。

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