【高成數按揭出租】放租按揭成數多少? 有什麼放租技巧?

【高成數按揭出租】放租按揭成數多少

香港低息環境下,不少放租單位的租金可抵上接近物業月供,以租養房,吸引投資者買樓後將單位出租賺被動收入,不過當中有很多細節要注意,一不留神隨時跌入法網,放租技巧有哪些? 9成按揭出租會有什麼注意重點?

如果買入單位是自住用途,就算當時仍有租約在身,只要成交時是以交吉形式進行,延長成交期買賣,待租客遷出,或由業主與租客商議提早解除租約,就可以交吉成交,理論上可以造高成數按揭,但買家要面對銀行估不足價影響按揭的風險。可是,按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓,如發現物業仍有租客使用,便會不批按揭。如果直到收樓租客仍佔用物業,賣家便需負上法律責任,買家當然可向賣家追討賠償。

高成數按揭出租物業前 要甩按保

跟自住用途不同,如果物業連租約買入,用途屬出租物業,那最多可造5成按揭。如想造高成數按揭7成至9成,由於按保公司契約已列明單位必須用作自住,若用作出租用途,便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信,以調查單位是不是仍是自住。如果不想面對法律責任,最好先甩按保:

申請人可到銀行申請甩按保,要將按揭成數減至5成或以下,才可出租。若物業已大幅升值,甩按保就要補回差價。如買樓時間不足3年,甩按保可取回一成半保費,同時申請人要重回律師樓做手續。

至於購入新盤放租,若連租約買就要報出租,如交吉形式買,就可選擇報自住或出租。前者在沒按保下,最多按6成,壓力測試以50%/60% 計算(2.5%下每月供款不能超過每月收入50%,+3%後每月供款不能超過每月收入60%)。後者按最多5成,壓力測試以40%/50% 計算,有些銀行肯將擬租金收入計算入息,有助壓測過關。

高成數按揭出租有何風險?

正如上文提到,物業必須申明是自住用途,銀行及按保公司才會批出高成數按揭。按揭契上亦訂明該物業不能出租或分租。貸款人有責任向銀行主動申報,重新造按揭。如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成),貸款人於申請新造按揭時,要補回差額。若被發現違反條款,銀行有機會Call Loan,變相影響現金流。另一方面,如果出租單位申請按揭後,想轉按,報自住,就要提供退租書證明,有些銀行更要求提供水電煤單據,各銀行做法不同,宜好好向銀行查詢。

有什麼聲明要申報?

由於貸款人須作出自住聲明及提供水電煤單據作自住證明,如物業已出租,但貸款人沒有讓租客轉名,仍保留水、電、煤費單到自己名下,或當銀行及按保公司每年抽樣檢查,寄信要求貸款人回覆不果(信件未必寫上貸款人姓名,可能只寫the occupant),貸款人作虛假自住證明而被銀行及按保公司發現,就有機會要面對call loan或刑事責任,假若9成按揭,按揭成數會跌至5成,例如700萬物業,業主要補回280萬元(即4成按揭)。另外,也有機會不call loan,有些銀行會要求加息,徵收額外按保費用。

新盤放租注意事項

買新盤經按保公司做高成數按揭,是不能出租。若是借發展商按揭上會(一按或二按),都可出租。當中如選擇發展商二按,要看看銀行一按按揭成數有多少,如一按銀行借5成,剩下3成是發展商二按,出租也是可以。那申請按揭時應報自住還是出租呢? 買樓時連租約的話,必定要報出租,最多借5成。報自住者最多借6成按揭,假如首期不足,惟有先報自住,再待資金鬆動補回差價後,就減低10%按揭,再將單位改回出租用途。

公屋放租注意事項

近日大圍顯徑邨374呎公屋月租逾1萬,其實不少人都想找公屋租盤,不過將正在尋找租盤的朋友,可能經常在網上或地產代理舖看到公屋租盤,到底將公屋放租,是違法嗎?其實只要先補地價,解除轉讓限制,將單位出租、出售或轉讓,按現行法例規定,不論有沒有租金收入,公屋和居屋是可以出租。其實房屋署有突擊隊定期探訪公屋租戶,如業主偷雞未補地價便出租單位,違反房屋條例,可被判罰款50萬元及監禁1年。

另一方面,如果放租者是公屋租戶,將單位租上租,也是違法行為,視為濫用公屋資源,將會不予警告,終止租約。該租戶和其18歲或以上家庭成員,於終止日起兩年內,不符合資格申請公屋,不會獲配地理、樓齡等比之前條件好的單位。

如想放租物業,要注意以下放租技巧

以下是放租注意事項,出租打釐印是非常重要的步驟,目前厘印費約為月租的5%,由業主及租客需要各自支付一半,費用很少,如月租1.3萬,費用只是650元。有些業主為節省15%物業稅,就不想打釐印。但這是具法律效力的,萬一之後有任何糾紛,這就是證據之一,可保障雙方。

租客又能否自保? 如果租客租住有按保的物業,當業主被call loan,會有被趕走風險。租客可先查冊,了解業主買入單位時的銀行貸款,衡量下當時其他樓價單位。一般銀行的按揭在查冊上很多時都會顯示「alll monies」,即無限額或不定額按揭,未列明實際貸款,方便將來業主加按。所以要打釐印保障自己,可試要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。

簽租約後業主要在一個月內向差餉物業估價署交cr109表格(新租出及重訂協議通知書,只適用於住宅物業,非住宅物業要繳交r1a,即物業詳情申報表),差餉物業估價署收到後加簽,會一式兩份寄予業主及租客。可保障業主。如果不幸地遇租霸,業主可向土地審裁處憑已打釐印的租約、cr109表格複本,就可提出追租,否則業主難以採取法律行動追討租金。

當業主將單位出租後,便有責任要向稅務局主動申報租金收入,如果業主刻意避稅,被稅務局查到,輕則會被罰款、追收物業稅,重則會被判監。

租約時期應該定多久?

香港租約多是一年生約一年死約,即2年,現時不少業主都肯短期出租,記得一般民居的租約最少不得短過28日,否則視作經營旅館,業主就違反大廈公契和法律。

FAQS:

1. 如本身有按揭,中途自住轉為出租,要減按揭嗎?

若物業用途由自住轉為出租,按揭成數須降至5成,不過如於同一間銀行將自住物業轉出租,銀行不會重新看TU,故不會扣按揭成數。但如轉按,就要重新查TU,扣減成數。

2. 放租物業前,要向銀行申請同意書嗎?

把物業由自住轉為出租後,就要問銀行取得出租同意書,申請人要付手續費,有些銀行可能會加息。而且銀行可能要在田土廳做rental assignment,當中產生額外律師費,假如將來物業由出租轉回自住,就需要提供退租書。

3. 如果打了厘印,銀行會否知道出租情況?

理論上基於私隱問題,稅局無權將客人資料交予銀行,但若申請人申請以供樓利息扣稅,稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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