【資產按揭】如何計算資產? 資產按揭成數有多少?

置業都要通過銀行壓力測試，不過隨林鄭plan放寬1000萬元物業按揭後，吸引不少人物色這類範圍的樓盤。有些靠父幹，即使父母已退休，無入息可計，都可以憑已供滿的單位造資產按揭，下文為你解答如何計算資產水平、資產按揭成數。

資產按揭計算方法

一般而言，月供佔入息比率都是常見評估借款人還款能力的方式，例如提供糧單、稅單等入息紀錄，而另外還有一種資產水平評估方式，審批要求比較高，最多批4成按揭，而如果是第2間物業或以上，則減1成按揭。

過去都有不少個案將父親已供完物業(現契)套現，讓子女有首期買樓。一般銀行都以資產淨值做審批基礎，即將持有資產總值減去負債的淨額。以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款（以面值計算）、股票、債券、基金（以估值計算）、物業（以估值一半計算），舉個例，如果單位值600萬，而按揭餘額是100萬，即計算的資產值就是300萬再減100萬元，即200萬元。如果單位持有者有多於一位業主，就要計業權比例。即分權契就要所持的業權比例計資產值，已供完現契樓方面，有些銀行可批4成按揭，但有些銀行只借樓價的25%。從以上可見，有部分資產是要先打折扣才可計算，而股票一類，有個別銀行都會計100%做資產值，但始終每間銀行做法不同，監管機構對於計算資產的標準沒有統一。理論上，淨額要高過擬貸款額才可通過，銀行會要求提交證明，要顯示申請者已持有相關資產3個月。

如果你已無收入，但仍擁大量現金、債券、股票，都可批按揭，除非有個情況是，按揭餘額與估值相距甚遠，例如物業市值1000萬元，只欠銀行十幾萬元，否則如果想用一間未供完的物業承造資產按揭，就有難度。

海外資產如何計算?

不少港人都在海外國家置業，其實海外資產都可以計算在內，但要受條件限制:

首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲，而物業沒有按揭在身，提供當地房產證明。由於香港銀行不能對海外物業作估價，所以會將當年買入價50%去計資產值。如果是中資銀行，對於內地物業的估價相對容易點，可憑估價得出資產值，同時，未必每間銀行都肯接納海外資產。

有人會疑惑假如物業出租，可否將租金收入都計入淨資產值? 其實如果採用資產按揭，就不會因租金收入而提高對該資產的估值，海外資產仍是用買入價計。

資產按揭適合人士

如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，就適合這些資產按揭。有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可200萬按揭貸款額，而申請人不可超過60歲。

資產按揭好處

通常已供滿單位的業主都退休，假如60歲，將75減去60人齡，即15年為最長供款年期，而如果計入息做壓力測試，入息要求就要比人齡較小的申請人高很多。

所以比較一下，用資產按揭會較適合，只需考慮申請人的資產淨值、物業市值去計貸款額。而且比起傳統入息計算，資產按揭的證明文件不算多，例如現契樓業主，本身沒有任何債務，只要提供身分證明文件、住址證明、主要銀行戶口來往紀錄，比傳統入息按揭需要較短審批時間，而由於免卻了將擔保物業按揭供款計算，又不用要其他人為其擔保，故沒有太多負擔。

FAQS:

1. 資產按揭包括哪些?

一般銀行都以資產淨值做審批基礎，即將持有資產總值減去負債的淨額。以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款（以面值計算）、股票、債券、基金（以估值計算）、物業（以估值一半計算），舉個例，如果單位值600萬，而按揭餘額是100萬，即計算的資產值就是300萬再減100萬元，即200萬元。如果單位持有者有多於一位業主，就要計業權比例。

2. 如在內地有物業，這些可否計入資產按揭?

海外資產都可以計算在內，但要受條件限制: 首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲，而物業沒有按揭在身，提供當地房產證明。由於香港銀行不能對海外物業作估價，所以會將當年買入價50%去計資產值。如果是中資銀行，對於內地物業的估價相對容易點，可憑估價得出資產值，同時，未必每間銀行都肯接納海外資產。

3. 資產按揭適合哪些人士?

如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，例如退休又上了年紀的人，就適合這些資產按揭。有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可200萬按揭貸款額，而申請人不可超過60歲。