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【資產按揭】如何計算資產? 資產按揭成數有多少?

資產按揭

置業都要通過銀行壓力測試,不過隨林鄭plan放寬1000萬元物業按揭後,吸引不少人物色這類範圍的樓盤。有些靠父幹,即使父母已退休,無入息可計,都可以憑已供滿的單位造資產按揭,下文為你解答如何計算資產水平、資產按揭成數。

資產按揭計算方法

一般而言,月供佔入息比率都是常見評估借款人還款能力的方式,例如提供糧單、稅單等入息紀錄,而另外還有一種資產水平評估方式,審批要求比較高,最多批4成按揭,而如果是第2間物業或以上,則減1成按揭。

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過去都有不少個案將父親已供完物業(現契)套現,讓子女有首期買樓。一般銀行都以資產淨值做審批基礎,即將持有資產總值減去負債的淨額。以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款(以面值計算)、股票、債券、基金(以估值計算)、物業(以估值一半計算),舉個例,如果單位值600萬,而按揭餘額是100萬,即計算的資產值就是300萬再減100萬元,即200萬元。如果單位持有者有多於一位業主,就要計業權比例。即分權契就要所持的業權比例計資產值,已供完現契樓方面,有些銀行可批4成按揭,但有些銀行只借樓價的25%。從以上可見,有部分資產是要先打折扣才可計算,而股票一類,有個別銀行都會計100%做資產值,但始終每間銀行做法不同,監管機構對於計算資產的標準沒有統一。理論上,淨額要高過擬貸款額才可通過,銀行會要求提交證明,要顯示申請者已持有相關資產3個月。

如果你已無收入,但仍擁大量現金、債券、股票,都可批按揭,除非有個情況是,按揭餘額與估值相距甚遠,例如物業市值1000萬元,只欠銀行十幾萬元,否則如果想用一間未供完的物業承造資產按揭,就有難度。

海外資產如何計算?

不少港人都在海外國家置業,其實海外資產都可以計算在內,但要受條件限制:

首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲,而物業沒有按揭在身,提供當地房產證明。由於香港銀行不能對海外物業作估價,所以會將當年買入價50%去計資產值。如果是中資銀行,對於內地物業的估價相對容易點,可憑估價得出資產值,同時,未必每間銀行都肯接納海外資產。

有人會疑惑假如物業出租,可否將租金收入都計入淨資產值? 其實如果採用資產按揭,就不會因租金收入而提高對該資產的估值,海外資產仍是用買入價計。

資產按揭適合人士

如果申請人資產多,但未有收入,提供不到入息證明,就適合這些資產按揭。有個別銀行會提供較簡單的方式,假如有一個現契樓,還清按揭,銀行可以借出估值的25%,假如市值800萬,可200萬按揭貸款額,而申請人不可超過60歲。

資產按揭好處

通常已供滿單位的業主都退休,假如60歲,將75減去60人齡,即15年為最長供款年期,而如果計入息做壓力測試,入息要求就要比人齡較小的申請人高很多。

所以比較一下,用資產按揭會較適合,只需考慮申請人的資產淨值、物業市值去計貸款額。而且比起傳統入息計算,資產按揭的證明文件不算多,例如現契樓業主,本身沒有任何債務,只要提供身分證明文件、住址證明、主要銀行戶口來往紀錄,比傳統入息按揭需要較短審批時間,而由於免卻了將擔保物業按揭供款計算,又不用要其他人為其擔保,故沒有太多負擔。

FAQS:

1. 資產按揭包括哪些?

一般銀行都以資產淨值做審批基礎,即將持有資產總值減去負債的淨額。以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款(以面值計算)、股票、債券、基金(以估值計算)、物業(以估值一半計算),舉個例,如果單位值600萬,而按揭餘額是100萬,即計算的資產值就是300萬再減100萬元,即200萬元。如果單位持有者有多於一位業主,就要計業權比例。

2. 如在內地有物業,這些可否計入資產按揭?

海外資產都可以計算在內,但要受條件限制: 首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲,而物業沒有按揭在身,提供當地房產證明。由於香港銀行不能對海外物業作估價,所以會將當年買入價50%去計資產值。如果是中資銀行,對於內地物業的估價相對容易點,可憑估價得出資產值,同時,未必每間銀行都肯接納海外資產。

3. 資產按揭適合哪些人士?

如果申請人資產多,但未有收入,提供不到入息證明,例如退休又上了年紀的人,就適合這些資產按揭。有個別銀行會提供較簡單的方式,假如有一個現契樓,還清按揭,銀行可以借出估值的25%,假如市值800萬,可200萬按揭貸款額,而申請人不可超過60歲。

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