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買樓開支

【買樓開支】買樓要預多少開支? 地產經紀佣金、買樓律師費要多少?

近期新盤銷售反應熾熱,吸引買家計劃置業,不過勿以為只計算好首期開支就夠買樓,當中還涉及各種開支,例如買樓律師費、地產經紀佣金等,如果你沒法靠父幹上車置業,就真是要好好預算,以免錯失上車大好機會。下文為你介紹各種必備買樓開支、賣樓開支。

1. 地產經紀佣金

按現時的按揭指引,首置上車客買入800萬以下的單位可借最高9成按揭,假設購入700萬單位,一般地產代理收取的佣金都是物業成交價的1%,如果首期為80萬元,那要另外付8萬元作佣金。有買家在買新樓時會提出回佣,但最好有書面承諾保障自己。如果買賣均由地產代理負責,則買家和賣家都要付佣金,雖說多數是1%,不過實際金額最好事前與彼此商量好,準備佣金開支。如果是一手樓,地產佣一般都是發展商支付,買家也可在達成共識下提出回佣要求。至於二手樓方面,坊間多數是1%,但其實仍需要與地產代理協議好,有些為求促成交易,拉近叫價差距,會主動向其中一方提出減佣。

2. 印花稅

印花稅可以說是首期以外的最高成本,就算是首置,印花稅稅率偏低,由樓價的$100至4.25%不等,假設是700萬單位,首置就要付3.75%,即26.25萬元 ; 相反,非首次置業者,印花稅便是700萬 X 15%,即105萬元,這是由於買家本身已有1個單位或以上,就要交買家從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD),為樓價15%。

如你不是香港本地買家,就要再另外交海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD),也是劃一收取樓價15%款項。轉售物業方面,現時買入物業後36個月內出售的住宅物業都要收額外印花稅。如賣家持有該物業6個月或以內,則要支付20%的額外印花稅(SSD) ; 超過6個月至12個月或以內的,額外印花稅為15%,而超過12個月至36個月或以內的則為10%。

根據稅務局資料,下圖為從價印花稅(按第2標準稅率計算)

第2標準物業印花稅
第2標準物業印花稅

3. 律師費

律師費不能省,買樓過程中有不少文件要處理,一來律師會向土地註冊處做屋契註冊手續,開支一般不逾1萬。其他程序例如做轉讓契、就物業權糾紛作質詢、寄存買樓資金、即使二手樓也會涉及查冊等,最好找有口碑、找相熟朋友介紹的律師處理,費用一般是視律師涉及的工作、物業新舊等因素而定,二手樓要處理的資料較多,律師費也相對提高,數千到數萬元不等。

4. 按揭保險與利息

不是每位買家都有能力造較低按揭,如果想造高成數按揭,多數都要買按揭保險,現時保費是貸款額1.15%至5.04%不等,還要看看按揭成數、還款年期、貸款額等因素而定,舉個例,購入800萬住宅單位,如造9成按揭,即按720萬元,年期是30年,按保是36萬(900萬以下物業X 5% ) 。有些按保公司會考慮到申請人信貸良好而提供折扣,最好向個別按揭公司查詢。在計算月供時,別忘記還有按揭利息要支付,例如購入700萬物業,按9成,還30年,那首年利息都要15萬元,而二按的話,首2至3年利息雖較少,但往後亦會提高,留意現金流問題。

5. 裝修費

不少一手樓已有基本不俗的裝修和配備,有些買家要求轉地板、拆部分牆身、做地台床、加玻璃趟門,以增加空間感等等,特別是納米盤,自然想多利用樓底空間,增加收納位置。如果以一間300尺1房單位為例,裝修預算最少要20萬元或以上。如果購入二手樓,略為陳舊,就要預更多金錢大修,例如改用一些更耐用、時尚感的物料設計等,還要計上買入新家具、電器,以上都需要預更多資金,打造舒適安樂窩。

6. 管理費及雜費

屋苑的保安、會所管理等都是大家重視的地方,管理費都是不可小看的開支,一些一手樓每尺成4元,開頭又要付管理費按金(一般3個月)、水電按金,假設單位500尺,剩計管理費就要約2000元。二手樓相對管理費較便宜得多,但保安管理、清潔服務等質素也不能要求很高。

7. 差餉或地租

差餉一年分4期繳付,每年差餉及地租分別為應課差餉租值的5%和3%,實際金額會是按該季度餘下的日期比例去計算。一般分層業主只需交差餉,而應課差餉租值是假設物業在某一指定日期空置出租時,估計可取得的全年市值租金。後者是由差估署評定,例如單位面積、樓齡、地點、交通設施、物業質素等都會是考慮因素。不過有時政府會對此寬減,例如最新2021年4月至2022年3月,各住宅物業單位於首2季的寬減額,上限是每季1500元,之後2季最多每季減1000元。

FAQS:

1. 萬一買樓開支失預算,可以怎樣做?

其中一個常見情況,就是銀行對物業估價不足,低於成交價,以致最終批出按按揭貸款額不似預期,買家要再多付首期促成交易,萬一不夠首期就易撻訂,除了靠父幹,還可選擇轉按套現,以獲得額外資金,但要視乎買家收入是否可通過壓測,如果本身已有多於1個物業者,壓測要求也提高。如果本身有任何私人貸款,又會影響TU評級,按揭申請門檻也相應調整。

2. 在繳付地產經紀佣金前,要注意什麼?

不論買賣,在與代理簽訂協議時,應訂明協議的有效期、佣金繳付時間,另外也要留意你所委託的形式是否獨家代理,如是獨家代理,就算你過程中經另一地產經紀賣樓,該名獨家代理也可能收取佣金。另要留意委託代理是只代表賣家,還是同時代表買賣雙方? 後者的話,地產經紀要如實告知彼此,向雙方透露從另一方收的佣金金額或比率。

3. 賣樓開支方面,如業權文件不齊或簽臨約後想停止交易,那有什麼費用?

賣家可以找律師在土地查冊處申請補契,一般費用只是幾百元。最後需要提醒賣家,如果簽臨約、收好訂金後,想停止買賣交易,由於買方可以提出訴訟,索取賠償,所以如果你未有簽訂正式買賣合約,賣方必須賠償雙倍訂金、買方的地產經紀佣金、律師費。

4. 不經地產經紀買賣可以嗎?

理論上是可以,但為求保障,加上要經常與賣方聯絡、查清單位有沒有事故、洽談較佳的價錢等,建議最好交予專業的地產經紀處理。

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