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英國按揭

【英國按揭】英國買樓按揭成數有多少? 壓力測試怎樣計算?

不少港人都會想在英國置業,看中樓價比香港平一點、地方寬敞等賣點,在香港和英國買樓的按揭條款有不少相異之處,不過英國樓宇買賣不如香港般容易,確實要做足功課,注意按揭申請條件等等。下文講解英國買樓按揭、壓力測試、按揭成數和利率等必知資訊。

哪類人士合資格申請按揭?

不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司,都可以申請英國按揭,最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓),如果credit score夠高,可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship,BC),首期就是樓價2成 ; 最高貸款額是年收入的3.5至4.5倍。如持有有效的身分證明文件,例如BC護照證明、Visa證明 (持LOTR人士除外)、地址證明、3個月銀行月結單(最好再準備多幾個月的月結單證明)、首期現金銀行紀錄證明(英國銀行為防洗黑錢,程序都會比較嚴謹,故要多加注意資金的來往紀錄,並提供到合理解釋),都可以申請英國按揭。那如何證明你的收入,以便申請按揭呢? 首先你要有英國工作證明,例如3至6個月的糧單、當地僱主聲明書(列明申請英國按揭者的收入)。

申請英國按揭的銀行費用

當然,各銀行做法不一,如果未有那麼快出發,想及早買定英國物業自住,可以經本地HSBC銀行、中銀、東亞,做定英國按揭。

例如匯豐銀行,可選英格蘭及蘇格蘭城市的物業,不論自住或出租,申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊,前者最高批75%,後者最高批75%,還款期最長25年。又以東亞銀行為例,可選倫敦、伯明翰、曼徹斯特城市的物業,但只限出租物業,不過申請者的年薪要求則要視個別情況而定,出租最高批75%, 還款期最長20年。

如果買英國物業的一手樓,當買家在展銷會付了訂金後,就會收到預留信(Reservation form),這份文件有助向銀行申請按揭。如是樓花,則入伙後半年申請。二手物業的話,買家會先獲批按揭,才會付訂金和交換買賣合約。當出完offer,成功議價,就會簽銷售備忘(memorandum of sales),用大約4個月時間向銀行申請按揭。

經香港銀行幫助申請英國按揭,銀行多會向申請人收取各項雜費,例如東亞銀行,會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。

英國按揭利率是多少?

按揭利率會因應樓宇種類、各銀行的做法而有異,所以難以定論哪個地方的利率較低,作為買家宜瀏覽本地銀行英國按揭最新利率。不過,不論是在海外還是UK申請按揭,都是以英鎊結算,大部分UK銀行會以Bank’s Base Rate 加上指定利率計,現時為Base rate 0.1% ,指定利率為3.5%,有點似本地H按。另外還有實際利率(俗稱APRC),約2.5%至4%,這是因應申請人的信貸紀錄、收入及按揭成數而定。

按揭利率分幾種,第一是定息按揭(Fix Rate Mortgage),利率首2至3年都是已固定,不用擔心首幾年的利率變化衍生之風險,申請人可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。

第二是浮息按揭(Tracker Mortgage),這是跟市場變動的,剛才提到定息利率過後,其浮息多會比市場的浮息利率高,所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境,兩者的實際利率(APRC),介乎3%-4%的水平。

第三是還息不還本(Endowment Mortgage),即每月只還利息,如果買家想保持一定的現金流,不想增加還款壓力,這是頗吸引的,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。

Help to Buy 置業貸款計劃

不少英國年輕人都會因工資問題難以負擔樓價,故在2013年起,政府推出Help To Buy計劃,延長至2023年,只要你是英國公民,有效Visa文件並合法居留,有穩定收入的話,首置(指全球性而言)買家只須付5%首期,而政府會在已獲按揭外,再提供15%至40%的貸款(Equity Loan),頭5年不用還息,惟要支付每月1鎊管理費,由於銀行的按揭成數低了,即審批、供樓負擔上都會容易點。第6年開始仍要付這項管理費,另要付政府每月1.75%的利息。這計劃的樓價上限是60萬英鎊。

英國買樓按揭按揭成數、供款年期

英國按揭的還款年期大多為5至30年,利率約3.5%,而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡,減去供款年齡30歲,則最高可還款年期為30年,最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。如果是海外人士,本身不是BC,只可以用Buy to Let方式(即買完物業後放租)申請按揭,但如果將來要改回自住用途,就要再交入息文件重新造按揭。有些銀行會批75%按揭,但條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。所以如果想在申請按揭時做好預算,就大可以在網上找找心水單位的出租記錄,大概可計到大不大機會可批75%。以上的按揭利率和自住差不多,大約是2至3%,不過年薪要求都高,例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊,又不設擔保人,如果夫婦一同購入物業,入息相加不夠6萬鎊,那物業就要註冊2人姓名。

想了解更多英國物業按揭計算方法,可瀏覽:

https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/mortgage-rate-calculator/

海外人士可向英國銀行申請按揭預批,只要申請按揭成功,就會收「Approval In Principle」(AIP)信件,得到預先貸款批核。

除了上文提到買賣時要付訂金外,銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金,存放1年,如你還款準時,期後可申請取回款項。

英國按揭壓力測試

剛才提到年薪的要求,例如東亞銀行,申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ; 又以HSBC銀行為例,自住按揭個人名義申請者要年薪5萬英鎊、公司名義則要年薪7萬5英鎊。不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息,即會以底薪作基礎。

如經本地銀行造英國物業按揭,基於風險管理問題,審批會較嚴,如另找當地按揭經紀處理,就要視乎英國的供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。

例如香港的DSR要求是入息50%,當加息3厘,供款人DSR不可超過6成。對比一下英國的DSR,如果個案的DSR較高,就會提高利率對沖,一般最高不可以超過6成。

如果以剛才提到的Buy To Let方式申請按揭,則租金收入成為DSR計算,如租金收入超過壓測利率下供款145%,即租金回報不能少於4%。另外與香港不同的是,英國銀行會看看供款人的生活日常開支和債務,而不是只看入息。香港銀行會查閱TU報告,但英國銀行不會查這份TU。

FAQS:

1. 預批書(AIP)有何好處?

在英國,臨成交前取消交易並不罕見。如果想增加促成交易的機會和對方信心,當然最好準備這份文件,類似是銀行的貸款意向書,顯示有充足資金,也有心買,始終面對海外隔岸買樓人士,部分賣家或會持保守態度。不過注意,這文件所批的貸款額,不一定是最終獲批的貸款額。

2. 英國按揭利率分哪幾種?

首先是定息按揭(Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。第二是浮息按揭(Tracker Mortgage),這是跟市場變動的,利率比前者低,所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。第三是還息不還本(Endowment Mortgage),每月只還利息,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。

3. 申請英國按揭有什麼必備文件?

除了一般的糧單、月結單、有效身分證明外,買英國物業的一手樓,當買家在展銷會付了訂金後,就會收到預留信(Reservation form) ; 二手物業的話,買家出完offer,成功議價,就會簽銷售備忘(memorandum of sales),用大約4個月時間向銀行申請按揭。

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