【英國物業】英國買樓首期要多少? 英國買樓程序是什麼?

不少港人到英國移民都會計劃買樓，甚至想投資英國物業希望可以收租賺取被動收入，不過英國稅務繁複，究竟英國物業稅有哪幾種? 買樓首期又要多少?今次為你講解英國買樓程序、首期開支、找英國二手物業代理又有什麼要注意?

英國買樓程序

買一手還是二手樓，都要先了解基本的買樓程序，以免招致損失:

1. 物色樓盤

英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市，不少海外地產公司都會舉辦展銷會，各位可以留意這些機會了解物業資料，不過如以一手樓而言，這些展銷會多為樓花，不會有落成日期，只有預期落成日期。現樓也有，不過價錢都會貴些。二手樓方面，可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站，列明房型、平面圖、價錢等。

2. 預約睇樓

如看中了一手樓樓花，可直接去展銷會看看示範單位，相反如想親身看二手樓或樓花，就要靠video tour、VR、圖片，或請已在當地的物業代理幫忙視察，email或打電話請代理live 睇樓。

3. 付訂金

如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。

4. 簽正式買賣合約

如果房屋背景無問題，簽署二手樓合約前，買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權，以免引起爭拗。

5. 申請按揭

一手二手樓造按揭前都要找銀行估價，例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞，都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是，它們按揭會因應城市地區而有限制，可能只限大城市。一手樓方面，只要買家擁有預留信（Reservation Form），就可申請按揭，樓花者，多數入伙前半年開始申請。二手樓方面，則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄（Memorandum of Sale），代理會協助買家填表申請按揭貸款)，雙方才會簽買賣合約。

6. 簽臨時買賣合約

簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付)，由發展商的律師樓託管，再根據條款分期交樓價，例如向發展商購買樓花，有些發展商會要求買家簽訂合約半年後，繳付部分樓價，所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面，買家要向賣家出offer，例如包不包家電等，都可向賣家提出，傾好價錢就由雙方律師接手處理手續，同時律師會通知買家收樓，要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。

7. 交樓

一手樓方面，買家會收到通知要驗樓，交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款，完成交易後，雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面，業主會在簽約後約1個月，還原物業、清雜物，交樓予買家，之後買家按揭貸款額和首期，就由律師轉交業主。

英國買樓首期

在海外買樓，物色完心水單位後就要預算好首期，這要視按揭成數而定，銀行大多承造最多七成按揭，故宜預留3成資金作首期。除了本身樓價的首期之外，也要留意以下英國物業稅，計算在買樓首期，那就有更好的準備了。

1.印花稅

本身如買125,000英鎊以下的物業，可豁免印花稅 ; 在此以上的稅率就由2%起計算，最高為12%。首置與有第2層物業以上的稅率有別。留意首置定義是全球均不持物業而論，在香港本身已有物業，那購入英國物業就要交非首置稅率。早前政府推出寬限措施，在2021年6月30日前都可以豁免首次置業人士500,000英鎊以下的印花稅，下圖對比原有稅率和豁免後的稅率分別。

**留意在2021年4月1日起，英國政府會對非英國居民，在現行印花稅再加2%印花稅。想了解更多英國印花稅計算: 可前往https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#/intro

2. 律師費

海外買樓都會委託中介處理，中介都會再轉介當地律師，另一方面買家都可自行請律師處理手續。一般是向買家400至1500鎊律師費，這是因應地區和物業複雜程度，費用還包括將按揭貸款額匯款給銀行、代收首期、代表簽買賣合約、交證明文件、查冊等。

3. 測量費

跟香港一樣，在英國都要聘請當地的測量師做驗樓，確保房屋結構問題，英國不少房屋都已有一定的歷史，所以詳細驗樓是必做步驟。通常是200至500英鎊。

4. 按揭安排費

買家要準備按揭安排費，可高至2000鎊，有個別銀行會收樓價的2%。這是不論經本地還是英國銀行申請按揭，都要交這筆費用的，例如幫忙審核文件。期間買家要做基本物業估值，最平可以去到150鎊。有些銀行會要求買家交全面單位報告(Homebuyer’s Report)及結構報告(building survery)，約350至500鎊。

5. 按揭中介費用

不少首置買家都會獲經紀轉介，或自行聯絡按揭經紀（Mortgage Broker），讓對方盡量替買家取得更高成數，甚至取得利率優惠，這些都涉及中介費 (broker fee )(例如500至800鎊)；銀行又會收取估價費(Valuation fee) (約300至500鎊)。

6. 經紀佣金

這是由賣家負責，當買賣二手樓，就要交樓價0.75至3.5%作佣金。

英國物業稅

英國稅務複雜，買樓前後都要好好計算好要交齊哪種稅項，例如地方市政稅 (Council Tax)、收入稅 (Income Tax)、增值稅(Capital Gain Tax)。剛才提到的印花稅，也要留意以下幾點:

1. 目前海外買家如購入永久業權（Freehold）和租賃財產（Leasehold ），就要比本地英國居民交多2%的印花稅
2. 就算未入籍，都會被視為英國居民，只要你於英國逗留了183天或以上。換言之，只要你在完成房屋交易前的12個月內，同時又在英國逗留少於183天，就要支付海外買家額外2%的印花稅。

除了上述所提到的，還有以下幾種:

1. 地方市政稅 (Council Tax)

業主要將Council tax交予地方政府，用作維修地方設施、收垃圾等，這是按物業banding收費，A至H級之中，物業價值愈高，等級就愈高，council tax愈高，一年要交1400至1800鎊，這可上網查找物業地址、室號，從而得知稅項，業主可以選擇12期或10期繳付，不過要準時繳交，否則會罰款，也影響credit score，從而又影響申請的了。

**了解更多物業等級，可前往:https://www.gov.uk/council-tax-bands

2. 資本增值稅(Capital Gain Tax)

假如成為英國公民後，一賣樓獲利，就要付資本增值稅(Capital Gain Tax)，英國稅項也是全球性的，所以如果你在香港而且是全球性的，即你在香港有物業，出售後就要申報，還可扣減代理佣金和律師費等，根據利潤徵收18%至28%山稅項。有什麼被視為資產呢? 一般證券基金、非自住物業、股票、(除汽車以外)價值超過6千鎊以上的個人財產。以下是豁免條件、符合Private Residence Relief:

1. 售出之物業是你唯一居所，也是主要居所，擁有以來已住在裏面。
2. 已婚夫婦或同居伴侶，在同一時間只有一個物業作為二人的主要居所
3. 沒有任何部份出租
4. 沒有任何部份作商業用途
5. 平面總面積不多於5,000平方米
6. 不是為了賣掉獲利而買回來

**夫婦被政府視為同一身分

以上銷售收益，扣除每年免稅額12300英鎊後，再扣雜費、翻新費、代理佣金、律師費、估價費、宣傳費等，剩下的為利潤，以此為基礎計算，並要在售樓後30日內向英國稅務海關總署(HMRC)申報。

https://www.tax.service.gov.uk/calculate-your-capital-gains/resident/properties/disposal-date

3.收入稅 (Income Tax)

如果在UK買樓收租，在租金收入再減去維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後，再以此為基礎，向政府交最高為45%的稅項不等。有些物管公司會將代收的租金扣了稅項，也可申請要先取所有收入才自行交稅。

注意，由2020年4月起，不能以按揭利息扣稅，而每年10月30日前都要向英國稅局報稅。

下圖為英國收入稅稅階:

英國二手物業代理

據統計，隨著英國脫歐，單單6個月內，查詢樓盤的海外投資者增加了1成，不少業主購入英國物業投資時，都要提供大部分的家電、衣櫃床架等，與香港租約有少許不同，租期可短至6個月，當中有列明中斷條款，即規定起租到哪一段時間後，要提前多久去終止租約。每位業主做法不同，不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客，都要經過一個叫reference check背景審查的程序，業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等，通常托agent完成，萬一對方未有工作、credit score不足，就會要求預付6個月至1年租金。

綜合而言，當地的物業代理是非常重要，例如為業主尋找及篩選租客、收租、作溝通橋樑、提供清潔等服務。要尋找專業的英國二手物業代理，就要看看該公司有沒有獲得Redress Scheme 政府認證: The Property Ombudsman Limited

、Property Redress Scheme或Ombudsman Services。另，由於租金會經他們處理，故為保障租客，政府規定公司要參與Tenancy Deposit Protection Scheme.

例如Deposit Protection Service, MyDeposits, Tenancy Deposit Scheme。

如果在Rightmove、Zoopla這些網站，經常做置頂廣告，盤源又多，都可考慮這些物業代理。另可看看本地大型海外業務代理:

FAQS:

1. 一手樓管理費高嗎?

二手樓管理費比一手便宜，不過有利也有弊，一手樓的結構、裝修都比較好，通常全新物業會有十年外牆結構保養，但apartment管理費在當初買樓花時與收樓時可能會有大加幅，試過有發展商加一成多，而未必會通知買家。

2. 如何挑選合適的發展商?

不論是英國物業自住或投資，都很怕買到爛尾樓，特別是樓花，萬一發展商周轉不靈，就會遲交樓、爛尾，有些小型發展商會在未取得政府正式文件就預售，所以可以先網上找找各發展商的樓盤新聞，再自行定奪。

3. 何謂交易完成日 (Completion Date)?

根據英國稅務及海關總署，當物業完成交易後14日內就要報印花稅，即當你

交易代價已過戶、擁有業權的法律文件(如屋契等已轉讓至買家)、賣家遷出、地區政府亦承認這次交易、買家已取匙、物業正式歸於買家。