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舊樓按揭

【舊樓按揭】影響按揭成數因素有哪些?

一些買家喜歡買舊樓多於新樓,例如其面積較實用、尺價較低等,不過要認清舊樓的按揭成數有什麼限制。隨政府放寬按揭成數規限,如以800萬元入手舊樓已有3房單位可供選擇,下文讓你了解買舊樓要留意的事項。

舊樓按揭年期及成數

不少舊樓座落在交通方便、民生商店及配套都發展成熟的地方,例如北角、灣仔、西灣河等地區。如果心水單位的舊樓樓齡大,就要留意以下幾點。

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理論上銀行提供按揭,還款期不可超過30年,不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久,特別是一些樓齡較高的單位。當然,每間銀行內部做法不同,不過理論上,樓齡及按揭年期都不超過70年或75年。舉個例,位於沙田的愉景花園,樓齡為35年,售845萬元,那按揭年期最多為30年。假如另一樓齡為55年的舊樓單位,那按揭年期最多為20年。

不過,一些大型藍籌屋苑、傳統豪宅,都比較寬鬆,樓齡即使是高,都有機會批足30年按揭。

除了要留意按揭年期外,也要留意因而受影響的月供金額。假如申請人未有任何按揭在身,亦沒有欠債,如借400萬貸款,以按揭利率為2.5%計,年期為30年,月供約15804元,那其收入都要至少37853元才可通過壓測,假如縮減按揭年期為5年,那月供就多成2000元,收入都要至少40940元才可過壓測。

所以,即使你心儀一些樓齡高的單位,價錢又適合的話,也不要以為可承造高成數按揭,因為還款年期未必如理想。

個別銀行都會以80年減去樓齡計,例如買家承造6成按揭,如果以此方法計算,都有望將還款期加長。

另一方面,就是買家的人齡。銀行批出的最長按揭年期為(80年減去樓齡),換言之,如果樓齡大於50年,就未必批足還款期為30年。而且,有些銀行會減去唐樓的按揭年期,所以小心即使樓齡不逾45年,都可能批不到30年還款期。另外銀行同時以人齡和樓齡去計算最長還款期,不過以較短者為準,舉例說,人齡為65歲,計出最長還款期為10年(75-65);如樓齡為45年,計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」,最長還款期將為10年。假設買家想延長按揭供款年期至30年,那就要找擔保人拉長還款期。

舊樓質素也是影響按揭成數之一,假設物業沒有電梯,有些銀行的按揭年期則會用55減。

舊樓按揭成數與一般私人住宅無異,一般按揭情況下1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額),1000萬或以上可以做5成按揭。反之,使用按揭保險1000萬或以下物業最多可造9成按揭,1000至1125萬以下最高造8至9成按揭(最高900萬貸款額),1125至1920萬以下最高造8成按揭(最高960萬貸款額)。

由於舊樓有不少潛在問題,樓齡高,又要考慮折舊問題,所以銀行舊樓按揭成數未必高至8、9成,通常一般舊樓可承造6-7成按揭,有些單位有維修令,例如Order 26、Order 24,特別是非法劏房,一般都不獲按保公司批出。如果舊樓質素太低,例如樓宇結構問題等等,有機會扣減一成按揭。如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。

有些買家想購入舊樓收租,留意想將舊樓出租,最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。

轉售舊樓注意事項

當你購入舊樓,日後想套現變賣,要留意以下情況: 假設單位為50年樓齡,還款年期為30年,在10年後賣出,那該名接貨的新業主只能有最長20年按揭,屆時對申請人的月入要求會增加,這些都容易令人卻步。

換言之,購入舊樓作自住是不用擔心以上情況,但如是投資用途,就要小心按揭年期問題,加上一般舊樓按揭成數較低,成交也不及樓齡較小的盤活躍。

FAQS:

1. 舊樓老化會如何影響按揭成數?

由於不少舊樓都會有老化問題,銀行有機會要求實地驗樓,以觀察有否以上問題及結構改動問題,如有改動,就可能影響批出按揭批核按揭,所以大家買入前,要查清有否涉及違規僭建。近年舊樓都有不少劏房出租,只有幾間中小型銀行肯接受申請,當一般出租物業批最多5成按揭。注意批核時間會較一般為長。

2. 舊樓按揭年期會批足30年嗎?

理論上銀行提供按揭,還款期不可超過30年,不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久,特別是一些樓齡較高的單位。當然,每間銀行內部做法不同,不過理論上,樓齡及按揭年期都不超過70年或75年。舉個例,位於沙田的愉景花園,樓齡為35年,售845萬元,那按揭年期最多為30年。假如另一樓齡為45年的舊樓單位,那按揭年期最多為25年。不過,一些大型藍籌屋苑、傳統豪宅,都比較寬鬆,樓齡即使是高,都有機會批足30年按揭。

3. 想將舊樓出租,按揭成數如何計算?

由於舊樓有不少潛在問題,樓齡高,又要考慮折舊問題,所以銀行舊樓按揭成數未必高至8、9成,通常一般舊樓可承造6-7成按揭,有些單位有維修令,例如Order 26、Order 24,特別是非法劏房,一般都不獲按保公司批出。如果舊樓質素太低,例如樓宇結構問題等等,有機會扣減一成按揭。如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。

有些買家想購入舊樓收租,留意想將舊樓出租,最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。

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