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自僱人士按揭

【自僱人士按揭】入息證明包括哪些?如何計算壓力測試?

與一般固定受薪人士不同,自僱人士一向買樓申請按揭時都有難度,就算收入高,都未必申請到高達9成的按揭,究竟自僱人士定義是什麼?要準備什麼證明文件做入息證明? 自僱人士壓力測試怎樣計算? 申請自僱人士按揭要注意什麼?

自僱人士定義及入息證明文件

如果你是開補習社、開網店、醫生開診所、的士司機、Uber司機、Freelancer、教琴等,都是自僱人士,就算收入高,最高只能按8成。如經按保申請按揭一般需要以下證明文件: 最近一年利得稅稅單、最少6個月公司及個人主要銀行往來帳紀錄,當中要顯示到公司至少8成的生意額記錄、最近一至兩年已核數的財務報表,這些都有助證明公司有沒有足夠的營運能力。除此之外,不少自僱人士無商業登記,但是無論你是freelancer、Slasher都好,只要你有經營業務,賺取收入,根據香港稅務條例,都需要申請商業登記證(BR),費用每年只是250元。在置業前,銀行批核自僱人士按揭時還要查閱有效商業登記證、假如是開診所的醫生,就要有效執業證書。

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自僱人士按揭成數和壓力測試

雖然去年政府公佈按保新措施「林鄭Plan」,買家如購入800萬以下的物業,可享高達9成按揭,雖然如此放寬按揭成數,但林鄭plan自僱人士只能只能造最高8成按揭。有些自僱人士以為自己定期支薪予自己,就可以有入息證明,但記著銀行有權了解公司主要股東是否申請人,就算公司大股東只是直系親屬,例如父母,聘請申請人打工,都是叫做自僱人士。而且銀行要看看公司有沒有足夠的營運、賺利潤的能力,其中交利得稅、薪俸稅是證明之一,如果公司虧損,未能交利得稅,即使自己公司支薪予自己,也不能計入息。

對於沒有固定受薪的人士而言,在目前按保制度下只能造最多8成按揭,加上有些銀行會將自僱人士入息打八折計算,假設平均入息為2萬元,那折後就得1.6萬元,故首期支出都要比一般固定受薪人士預多1至2成。除非以固定受薪的另一半名義購入物業,否則銀行有權要求自僱人士再提交多一年的平均入息證明,若供款佔入息比率仍很高,可能要找其他固定受薪的直系親屬如父母、配偶擔保。

有些行業會計算佣金做入息,例如地產經紀、保險經紀等,通常看過去半年平均佣金計算。如果這些人士底薪高,例如年尾花紅、雙糧,只要每月供款不多於入息一半,都可以試試申請9成按揭。

剛才提到的Uber司機,本身行業性質帶有法律灰色地帶,當然難造較高成數按揭,可能只有6成,如果想有更好的置業預算,還是先向銀行申請做按揭預批。

那一些如找換店、麻雀館、賭場公司的員工都是一些較高風險的行業,難造高成數按揭了。如果是裝修、地盤工人就要準備2年稅單、強積金紀錄等,增加獲批8成按揭的機會。

留意的是如果開公司,但公司不是全權屬個人擁有,例如A朋友與B朋友合夥開公司,各佔一半股權,那就要按比例將公司盈利計入入息。有些人會疑問,如果公司借貸,會不會影響到申請人的壓測呢?其實只要公司貸款不是以個人身分做擔保,而個人TU報告又未反映到貸款,就不用計入壓測。但如申請人正是公司董事,並以董事身份借貸,就要計入壓測中。

FAQS:

1.如果由受薪轉創業,應該幾時申請按揭好?

如果想穩當地享有高成數按揭,當然最好在仍受薪的情況下置業,否則要註冊公司後至少2年才能提交到足夠的入息證明、稅單、審計報告等文件以助申請按揭。

2.自僱人士用現金出糧會如何影響按揭批核?

有些freelancer或者的士司機,或會以現金出糧形式獲得薪金,這樣就不能夠提供到有效的入息證明以及清晰的月結單紀錄以反映申請人的平均收入,不是間間銀行都肯接受這類申請,所以有心置業者最好多問一至兩間銀行,或就個人狀況向按揭專員查詢。

3. 自僱人士為公司報多幾項開支,會如何影響按揭批核?

不少公司老闆為交少點稅,都會盡量用公司數報多幾項開支,從而令利潤減少,但是這些自僱人士的收入正是與公司盈利息息相關,如果公司盈利太少,當然很難過到供款與入息比率和壓力測試要求。如果董事兼申請人為公司借貸,這筆款額又會計入每月供款,隨時令月供大於入息50%,這些情況都為自僱人士按揭增加難度。

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