【聯名物業甩名】聯名物業甩名手續是什麼?

聯名物業的定義

兩夫妻聯名置業可以一同分擔龐大的置業開銷,不止夫妻,有些感情穩定的情侶也會聯名上會,不止是給對方安全感同時可以增加借貸能力一起承擔房貸。其他聯名如父母和子女等都是常見的。今天這則文章將跟大家討論聯名的好處、需要注意的地方及甩名相關的完整指南。

聯名物業的定義

一個物業的持有人可以超過一個人,因此凡是物業持有人超過一個就算是聯名物業。一般上常見的聯名持有人都是夫妻或者家人。

聯名物業的方式

聯名物業有兩種方式: i) 「聯權共有」或 ii)「分權共有」.



i) 「聯權共有」(Joint Tendency)

俗稱「長命契」,是不可分割的方式共同擁有物業。在法律層面,「聯權共有」的所有聯名的業主擁有同等的權益,因此聯權共有的業主都可以稱自己是整個物業的擁有者。

 「長命契」之所以被稱為長命契就是哪位業主的命最長,最終物業的一切權益都會歸該業主所有,無需走承業手續、也無需做資金轉移、更無需通過立遺囑的方式來處理物業權益因爲其他還在世的業主會自動成爲物業擁有人。

ii)「分權共有」( Tenancy in Common)

分權共有指的是每個聯名業主都持有物業一部分的權益,每個聯名人的權益是分開和未必是均等的。一般的權益占比是根據各個買家所支付的物業價格比例來分配,當然各個業主之間也可以自由分配業權。比如業主A可以持有75%的業權而業主B 佔25%。分權共有的業主無需通過他人的同意可以自由售出自己的業權因爲每個人都是獨立的部分。

 與「聯權共有」不同的是,分權共有物業聯名的業主們可以把各自的業權放進自己的遺囑裏。

聯名物業的好處

1. 買樓時容易通過壓力測試

聯名買樓時,每個業主集大家的收入申請按揭,只要每個業主都會固定收入,聯名申請可以輕鬆通過壓力測試順利借到按揭上會。

2.物業相關的決定必須所有業主同意

無論是要將物業出售、放租或是轉讓等跟物業相關的決定都必須經過聯名業主們的同意和簽字才可以進行。這個是變相的在保障聯名業主,尤其是夫妻或是情侶,當二人都有付首期和一同供房貸,如果真的不幸將來感情散了,任何一方都不能夠私下和擅自對物業下手。

3.自動繼承業權

以上有説到聯權共有(長命契)的特質是當其中一個聯名業主過世後,還在生的業主將自動繼承業權,無需通過遺囑,也可以減少家庭紛爭。

4.近親轉讓,申請更高的按揭成數

分權共有的聯名物業可以透過近親轉讓的方式,讓一人擁有100% 業權後,無論是申請轉按或是加按套現都可以爭取更好的按揭成數,尤其是在2022年3月政府宣佈放寬按揭成數後。如果您也是聯名業主同時想要爲您的物業做轉按或加按套現WhatsApp +852 9683 2200 我地 28 Mortgage 嘅按揭專員,我們按揭專員提供一站式按揭轉介服務,全天候24小時都在綫爲您解答。

聯名物業的壞處

1.聯名業主信貸報告

多一個人的入息證明一起申請按揭的確可以在壓力測試方面更容易過關,不過所有的聯名業主的信貸報告都會留下記錄。打個比方,貸款額是500萬,兩個人聯名購入,那麽所有聯名業主的信貸報告上都會顯示500萬。信貸報告是不會因爲是兩個人聯名而分一半的比例來顯示的。萬一沒有準時還貸款,那麽所有業主信貸報告的評級都會受影響。 

2.業主失去首置身份

聯名上車的業主們都會失去首置人士的身份。首置人士在購買物業時會得到很多的優惠如高成數按揭、慳印花稅和免壓力測試等。聯名業主若想要再置業就必須要繳付更多的印花稅和銀行在審批按揭時會對壓力測試的要求更嚴格。

 因此很多聯名業主會通過近親轉讓使自己恢復首置人士的身份。不然還有另一種做法就是不一定要聯名但是可以其中一人做按揭借款人,另一個做按揭擔保人,擔保人的入息可以用來計入壓力測試,日後做轉按時就可以除名,程序簡單得多。想要了解擔保人的相關事項,可以參考這篇文章。

3. 物業相關決定都要聯名人簽名

任何跟物業相關的買賣行爲都需要聯名人簽署,這是一種保障同時也是一種挑戰。尤其是當兩個人的意見不和時(例如:一個要出售,另一個不願意)或是因爲另一方的拖拖拉拉都會導致分分鐘錯失好的買賣機會。

聯名物業甩名步驟

步驟1:雙方會先簽轉讓臨時合約,合約上應訂明文書日期、成交日子、物業地址、樓價、雙方姓名(假設夫婦聯名物業甩名,先生將物業甩名予太太,即賣方為二人,買方就是太太)及雙方身份證號碼。

 步驟2:申請人帶著簽署好的合約到銀行做轉按,轉按獲批後就轉交給律師處理相關手續。

步驟3: 律師樓會安排支付甩名印花稅。一般甩名過程會需要1-2個月的時間。

聯名物業甩名印花稅

在香港置入第二間物業需要支付15%印花稅。因此大多數的聯名業主都會在打算買入第二間物業時,要進行甩名恢復首置人士身份。準業主若是首置人士及香港永久性居民則可以參考第二標準稅率繳交較低的印花稅。第二標準稅率的印花稅是根據物業價格來計算。

表1:物業印花稅

物業價格 印花稅計算方法

(樓價之百分比)

超過 不超過
0 HK$ 3,000,000 HK$ 100
HK$ 3,000,001 HK$ 3,528,240 HK$ 100 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10%
HK$ 3,528,240 HK$ 4,500,000 1.5%
HK$ 4,500,001 HK$ 4,935,480 HK$ 67,500 +超過 HK$ 4,500,000的餘額的10%
HK$ 4,935,481 HK$ 6,000,000 2.25%
HK$ 6,000,001 HK$ 6,642,860 HK$ 135,000 +超過 HK$ 6,000,000的餘額的10%
HK$ 6,642,861 HK$ 9,000,000 3%
HK$ 9,000,001 HK$ 10,080,000 HK$ 270,000 +超過 HK$ 9,000,000的餘額的10%
HK$ 10,080,001 HK$ 20,000,000 3.75%
HK$ 20,000,001 HK$ 21,739,120 HK$ 750,000 +超過 HK$ 20,000,000的餘額的10%
HK$ 21,739,121 4.25%

參考以上圖表,王生夫婦已聯名購入第一間物業,其後又再共同聯名置入第二間物業價值600萬,15%印花稅等於需要繳付90萬元。如果王生先將原有的物業甩名給太太,然後自己以首置人士買入價值600萬的物業,按以上表1物業印花稅,他只需付13.5萬的印花稅,他們省了約76萬。

轉讓價和甩名印花稅的關係

轉讓價和甩名印花稅的關係是成正比的。當業主在做近親轉讓時可以自行訂立轉讓的物業價格,話雖如此,我們根據過往處理過物業轉讓的經驗建議業主不要把物業價格訂太低。稅局有權利在7年内追回稅項差價,尤其不要低於市價2成以上。銀行也有機會拒絕按揭申請。因此最穩妥的做法是先找您信得過的按揭專員替您的物業向各大銀行申請估價,再從不同的銀行估價中找出最低的銀行申請按揭。這一方面您絕對可以信任我地28 Mortgage,我們將爲您解決所有煩惱并且給予最適合您的解決方案同時還提供額外全港最高現金回贈。

做近親轉讓需要注意的地方

  1.     做近親轉讓而取得物業權益的一方需要再重新做壓力測試,如果不能通過壓力測試,也就代表該業主不能單方面承造按揭,近親轉讓就不能進行除非再物色下一個適合人選。
  2.     在罰息期内做近親轉讓需要支付銀行所規定的額外罰息。
  3.     近親轉讓的價格雖然可以自訂,不過千萬不要低於市價太多,稅局有權利在7年内追討差價。
  4.     樓花或預售單位在還沒落成前不可以做近親轉讓。

關於聯名物業甩名常問問題:

1. 聯名物業甩名後要相隔多久才使首置身份生效?

基本上就算未真正辦好甩名手續,只要大家已簽好臨約將聯名物業甩名,法律上已是重拾首置身份。不論是否收取15%印花稅,買新物業和甩名手續最好在同一間律師行辦理,會比較方便。

2. 聯名物業甩名按揭成數最高幾多?

按揭條例修訂後,1000萬元物業或以下,甩名按揭成數可高達8成,不過由於出租物業只能造最高5成,所以按保公司可能會懷疑另一間物業是否屬自住,而且如果原先第1間物業已有按揭保險,有可能為第2間物業申請按揭保險遭拒。

3. 如用送契樓做甩名,可否節省印花稅?

銀行一般不為送契樓批按揭,就算是零成交價,一樣有機會被稅局按市價追稅。所以最好仍以買賣形式為聯名物業甩名,而在田土廳consideration一項,應列明完整樓價,只要在合約上列明是甩名,印花稅依然是用一半樓價去計。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

買賣按揭H+1.3%,高達2.20%回贈  |  轉按回贈高達0.85%