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聯名物業甩名

【聯名物業甩名】聯名物業甩名手續是什麼?

不少人結婚都會想聯名買樓,亦有些人為達至首置人士要求,不用繳交雙倍印花稅而選擇甩名。除了要了解聯名物業的方式、優劣、申請按揭注意事項外,也要留意有關甩名手續的必知事項。

聯名物業的方式

主要有兩種,一種是俗稱長命契,共有人可優先繼承其他人死後權益,直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。

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第二種是分權共有,例如一對夫婦按比例共同持有物業,例如其中一方是70%,另一方是30%。與前者不同的是,如果屬長命契,一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上,都可各持獨立的物業佔用權利。

聯名物業好處

銀行會以申請人的供款與入息比率去評估通過壓力測試與否,如一同聯名,即兩人入息總額都可以易點通過壓測。

而且,物業的放租或出售、轉讓,這些重大決定都要由2人簽署同意,在兩人都夾份付首期、一齊供樓的情況下,這樣都對大家有保障,即使感情生變都不需擔心自身利益受損。

另一方面就是可享有更高按揭成數,聯名買入物業後,都可轉按、加按,以近親轉讓方式,讓一人獨享所有業權,重做按揭。

剛才提到長命契的特質就是業權可因共有人死亡後自動轉予另一共有人,而最長命的那位可透過正常買賣、送贈方式轉讓其他人,最重要是有文件註明其餘業權持有人已有死亡證、如2006年前已過身,死者的遺產已納了遺產稅。如果已逝的業主,想生前權益轉由後 繼承,就要有一份瓜份業權的契據,通知其他共有人,註田土廳紀錄冊,這些都要交由律師處理。瓜分後,這些業權可以自由繼承,都可以自由買賣。

聯名物業壞處

雖然買賣活動要由2人同時簽署才有效,但也是弊處,因為在成交過程上有很多分歧的話,就要錯過買賣良機,如果有人去到關鍵時間不簽樓契,就不能成功買賣了。

其次,二人的入息都可增加壓測通過機會,但大家的信貸報告都有此記錄,例如貸款額是300萬,即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬,不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款,也是會影響大家的評級。

第三,大家都會失去首置身分,故買另一間物業,就要再付15%雙倍印花稅,按揭成數都沒有首置那麼高。通常做法是用近親轉讓,甩名令自己重拾首置身分,自然可享有較高按揭成數及免壓力測試。坊間較可取的方法是,一人做借款人,另一人做擔保人,日後做轉按時已可除名,手續比較簡單,擔保人收入又可計入壓力測試。

如果你想為物業做分權持有,或者對聯名物業有任何疑問,歡迎向我們28 Mortgage按揭專員查詢,為你解答疑難!

聯名物業甩名步驟

雙方會先簽轉讓臨時合約,合約上應訂明文書日期、成交日子、物業地址、樓價、雙方姓名(假設夫婦聯名物業甩名,先生將物業甩名予太太,即賣方為二人,買方就是太太)、雙方身份證號碼。準備好合約,就要到銀行做轉按,獲批後就轉交律師處理手續。

要留意的是,一去到律師處理甩名步驟,如要之後取消甩名,就要交付部分律師費,故最好要事先確認好按揭是否成功批出,按揭成數又是否理想。

當簽好臨約1個月內,就要由律師樓代支付甩名印花稅,萬一期內未有獲批按揭,就重簽新一張臨時買賣合約,理論上聯名物業甩名最快可以2個月完成,視乎律師樓和銀行處理按揭時間,有些銀行造聯名物業甩名不需要買賣雙方提交臨時買賣合約。

聯名物業甩名印花稅

不少人都會以聯名物業甩名方式,節省印花稅。如果首間物業以聯名方式買入,一同再購第2間物業就要付15%印花稅。如有一人甩名後,重拾首置身分(要是在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民、香港永久性居民購入住宅物業及在香港沒有擁有其他任何住宅物業),就按以下列表計印花稅。

代價款額或價值 第2標準稅率
< HKD 2,000,000 HKD 100
> HKD 2,000,000 至 < HKD 2,351,760 HKD 100 + 超過HKD 2,000,000的款額的10%
> HKD 2,351,760至 < HKD3,000,000 1.50%
>HKD3,000,000至 < HKD3,290,320 HKD 45000 +超過HKD 3,000,000的款額的10%
>HKD3,290,320至 < HKD 4,000,000 2.25%
> HKD 4,000,000至 < HKD 4,428,570 HKD 90000 +超過HKD4,000,000的款額的10%
> HKD 4,428,570至 < HKD 6,000,000 3%
> HKD 6,000,000至 < HKD 6,720,000 HKD 180,000 +超過HKD6,000,000的款額的10%
> HKD 6,720,000至 < HKD 20,000,000 3.75%
> HKD 20,000,000至 < HKD 21,739,120 HKD 750,000 +超過HKD20,000,000的款額的10%
HKD 21,739,120 4.25%

例如夫婦聯名購入500萬元物業,再聯名買第2間600萬元物業,計15%印花稅即90萬元。如甩名予太太,先生以首置買第2間600萬元物業,按上表計即付印花稅18萬元,節省了70多萬元。

一般而言,由2人聯名物業甩名成1人,大家都是各有一半業權,印花稅就是按樓價一半計。如果3人聯名物業甩名成1人,即彼此都是1/3業權,就是以樓價2/3計算。

如果甩名予已有物業的對方,只要是近親轉讓(指夫婦、兄弟姊妹、父母),印花稅就是以上表計算。一些特別情況,例如雙親已逝,可以申請祖孫關係為近親,最好向稅局職員就個人情況查問多點,惟老爺奶奶此等關係不在此範圍之內。

如果想就聯名物業、甩名印花稅的計算有任何疑問,歡迎聯絡28 Mortgage按揭專員為你解答,還可了解更多按揭資訊、現金回贈!

轉讓價對甩名印花稅的影響

將聯名物業做近親轉讓,其樓價是由大家訂立,理論上成交價與印花稅成正比關係,但當然不應太離地,因為稅局可以7年內追回稅項差價,特別是一些與市價相差2成以上的轉讓,另一方面轉讓價低,也是會令按揭貸款額減少,如果想留多點現金做首期,就不太建議定價太低了。

最穩妥的做法當然是先向銀行做估價,比較一番選最低估價者。

FAQS:

1. 聯名物業甩名步驟是怎樣?

雙方會先簽轉讓臨時合約,合約上應訂明文書日期、成交日子、物業地址、樓價、雙方姓名(假設夫婦聯名物業甩名,先生將物業甩名予太太,即賣方為二人,買方就是太太)、雙方身份證號碼。準備好合約,就要到銀行做轉按,獲批後就轉交律師處理手續。

2. 聯名物業甩名後要相隔多久才使首置身份生效?

基本上就算未真正辦好甩名手續,只要大家已簽好臨約將聯名物業甩名,法律上已是重拾首置身份。不論是否收取15%印花稅,買新物業和甩名手續最好在同一間律師行辦理,會比較方便。

3. 聯名物業甩名按揭成數最高幾多?

按揭條例修訂後,1000萬元物業或以下,甩名按揭成數可高達8成,不過由於出租物業只能造最高5成,所以按保公司可能會懷疑另一間物業是否屬自住,而且如果原先第1間物業已有按揭保險,有可能為第2間物業申請按揭保險遭拒。坊間一些說法,例如第1間物業是予家人住,另一間是自住,未必成合理申請理由。

4. 如用送契樓做甩名,可否節省印花稅?

銀行一般不為送契樓批按揭,就算是零成交價,一樣有機會被稅局按市價追稅。所以最好仍以買賣形式為聯名物業甩名,而在田土廳consideration一項,應列明完整樓價,只要在合約上列明是甩名,印花稅依然是用一半樓價去計。

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