如今的社會，男女都有自己的事業及收入，結婚聯名兩夫妻一同置業、一同供樓也是常見的現象。今天的文章我們28 Mortgage將用3分鐘的時間與您一起了解聯名買樓的話題、好處及需要留意的地方。
聯名物業的定義
一個物業的持有人可以超過一個人，因此凡是物業持有人超過一個就算是聯名物業。一般上常見的聯名持有人都是夫妻或者家人。不過我們也處理過情侶聯名置業的個案。既然決定聯名置業，其實重要的還是雙方之間的信任已經是非常堅固的。
聯名物業的方式
聯名物業有兩種方式: i) 「聯權共有」或 ii)「分權共有」.
i) 「聯權共有」（Joint Tendency）
俗稱「長命契」, 是不可分割的方式共同擁有物業。在法律層面，「聯權共有」的所有聯名的業主擁有同等的權益，因此聯權共有的業主都可以稱自己是整個物業的擁有者。
「長命契」之所以被稱為長命契就是哪位業主的命最長，最終物業的一切權益都會歸該業主所有，無需走承業手續、也無需做資金轉移、更無需通過立遺囑的方式來處理物業權益因爲其他還在世的業主會自動成爲物業擁有人。
ii)「分權共有」（ Tenancy in Common）
分權共有指的是每個聯名業主都持有物業一部分的權益，每個聯名人的權益是分開和未必是均等的。一般的權益占比是根據各個買家所支付的物業價格比例來分配，當然各個業主之間也可以自由分配業權。比如業主A可以持有75%的業權而業主B 佔25%。分權共有的業主無需通過他人的同意可以自由售出自己的業權因爲每個人都是獨立的部分。
與「聯權共有」不同的是，分權共有物業聯名的業主們可以把各自的業權放進自己的遺囑裏。
聯名物業的好處
1. 買樓時容易通過壓力測試
聯名買樓時，每個業主集大家的收入申請按揭，只要每個業主都會固定收入，聯名申請可以輕鬆通過壓力測試順利借到按揭上會。
2. 物業相關的決定必須所有業主同意
無論是要將物業出售、放租或是轉讓等跟物業相關的決定都必須經過聯名業主們的同意和簽字才可以進行。這個是變相的在保障聯名業主，尤其是夫妻或是情侶，當二人都有付首期和一同供房貸，如果真的不幸將來感情散了，任何一方都不能夠私下和擅自對物業下手。
3. 自動繼承業權
以上有説到聯權共有（長命契）的特質是當其中一個聯名業主過世後，還在生的業主將自動繼承業權，無需通過遺囑，也可以減少家庭紛爭。
4. 近親轉讓，申請更高的按揭成數
分權共有的聯名物業可以透過近親轉讓的方式，讓一人擁有100% 業權後，無論是申請轉按或是加按套現都可以爭取更好的按揭成數，尤其是在2022年3月政府宣佈放寬按揭成數後。如果您也是聯名業主同時想要爲您的物業做轉按或加按套現WhatsApp +852 9683 2200 我地 28 Mortgage 嘅按揭專員，我們按揭專員提供一站式按揭轉介服務，全天候24小時都在綫爲您解答。
聯名物業的壞處
1. 聯名業主信貸報告
多一個人的入息證明一起申請按揭的確可以在壓力測試方面更容易過關，不過所有的聯名業主的信貸報告都會留下記錄。打個比方，貸款額是500萬，兩個人聯名購入，那麽所有聯名業主的信貸報告上都會顯示500萬。信貸報告是不會因爲是兩個人聯名而分一半的比例來顯示的。萬一沒有準時還貸款，那麽所有業主信貸報告的評級都會受影響。
2. 業主失去首置身份
聯名上車的業主們都會失去首置人士的身份。首置人士在購買物業時會得到很多的優惠如高成數按揭、慳印花稅和免壓力測試等。聯名業主若想要再置業就必須要繳付更多的印花稅和銀行在審批按揭時會對壓力測試的要求更嚴格。
因此很多聯名業主會通過近親轉讓使自己恢復首置人士的身份。不然還有另一種做法就是不一定要聯名但是可以其中一人做按揭借款人，另一個做按揭擔保人，擔保人的入息可以用來計入壓力測試，日後做轉按時就可以除名，程序簡單得多。想要了解擔保人的相關事項，可以參考這篇文章。
3. 物業相關決定都要聯名人簽名
任何跟物業相關的買賣行爲都需要聯名人簽署，這是一種保障同時也是一種挑戰。尤其是當兩個人的意見不和時（例如：一個要出售，另一個不願意）或是因爲另一方的拖拖拉拉都會導致分分鐘錯失好的買賣機會。
聯名容易，甩名呢？
以我們過往處理過超過3000個按揭的經驗，聯名上會是非常直接簡單，真正需要多加注意的是聯名物業甩名。我們亦希望每個聯名業主一直相安無事，只是多知道一些或許可以幫到以後真的有什麽不測風雲發生或者身邊的人需要。建議您點擊《聯名物業甩名》繼續閲讀。如果任何疑問，歡迎隨時與我們28 Mortgage專員聯絡，我們一定提供最專業的按揭相關意見，爲您解決難題。
關於聯名物業常見問題：
1. 聯名物業分為哪幾種方式？
聯名物業分成兩種模式：
a) 「聯權共有」, 俗稱長命契，共有人可優先繼承其他業主死後權益，直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人因此整個過程是不需要走任何手續和資金轉移直接讓還在世的業主自動成爲物業擁有人。
b) 分權共有，例如一對夫婦按比例共同持有物業，假設是以先生佔70%，太太則佔30%。每個業主在分權共有上，都可各持獨立的物業佔用權利，也可以把自己的物業產權放進遺囑裏。
2. 居屋單位以聯名物業持有，轉名加名要怎樣做?
理論上轉名、除名、加名都不用事先補地價，但都要獲得房委會批准，即使是將長命契轉為分權共有方式持有物業，都不用先補地價。但如果單位未供滿，銀行就要衡量擔保人利益加以評估，所以可先向律師查詢。
3. 聯名物業會如何影響TU評級?
聯名物業的好處就是可以通過二人的入息以增加壓測通過機會，但大家的信貸報告都會留有此記錄。例如貸款額是300萬，即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬，不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款，也是會影響業主們的評級。
