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維港匯I至III期

維港匯I、II、III期 價單+景觀+配套一覽

由五大財團聯乘發展的西九龍GRAND VICTORIA維港匯,提供1,437個單位,分三期發展,其中第一期位於地盤較西側的位置,合共有524個單位,共由四座組成,分層最細為277呎開放式單位,另外,一房至四房單位也有提供,戶型多元,關鍵日期在2023年3月31日。本年9月中推出第3期價單,新價單內的39伙及連同舊價單尚未售出的單位,於中秋節翌日合共推出88伙發售,其中以價單方式發售82伙,另有6伙以招標方式銷售。

不少買家都關心雖然項目望昂船洲,但旁邊有垃圾轉運站,未知屆時散發臭味會否對樓盤構成影響,加上最近的南昌站仍有一段距離。究竟維港匯周邊配套完不完善?價單和景觀有否吸引之處?

項目背景

維港匯前身是長沙灣副食品批發市場第二期的一部份,昔日是用作工業及貨物裝卸用途,部份用地曾用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。地皮佔地約9.5公頃,東面是長沙灣副食品批發市場、北面則公屋海達邨、西面為新世界第一渡輪船,後來就因應需求而改劃作住宅項目發展。

規劃署建議改劃為「住宅甲類」用地以發展2700個出租公屋、約900個居屋單位,容納人口11,500人,其後已發展今天的公屋海盈邨及居屋凱樂苑。

南面臨海用地靠東,將會由新地負責發展酒店項目,樓高25層高,提供975個酒店房間,最快在2024年落成;靠西面發展住宅,計劃沿海約350米長海岸興建20米闊的公眾海濱長廊供市民享用。

西面用地則被五大財團信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產聯手以172.88億元投得,一度成為當時全港單一造價最貴的官地。這幅西九龍臨海地王,每呎地價計也高達17,501元,並發展為今天的維港匯。

未來增3647個單位

想用作投資的買家當然要考慮到未來區內供應,其實將來會由嘉里、新地及華潤持有的嘉里鴻基貨倉、於2018年獲批城規會准建3647個住宅單位,分兩個地盤發展,提供7座住宅單位,物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅,會被視乎未來的市區供應熱點。這個項目會較近港鐵站,未必有海景。

生活配套一般

未來維港匯的居民要步行5-8分鐘才抵達南昌站,跟較近港鐵站的「匯璽」比下去。由南昌站前往維港匯可以選擇往西面的行人天橋,並且穿越西九龍公路,才能連接公屋海達邨及深旺道一帶。或由南昌站B出口,經東面進入凱樂苑範圍。若選擇揸車的住戶,屋苑一期共提供143個車位,車位比例未做到豪宅級數的一對一,維持在3.6戶單位分一個車位。

公共交通方面,維港匯跟海盈邨及凱樂苑隔著荔盈街,這裡設有一個巴士總站。乘701A巴士可直達旺角;新巴702B循環來往白田邨; 前往九龍灣、牛頭角、尚德一帶就可乘九巴296C。

其他生活配套則不算多,只有十間商舖,大部份均為一些兒童教育中心,少量食肆、中西藥房、麵包店、日本城、OK便利店。如需要購物買餸,最近也只能前往南昌站的V WALK,或者北河街街市。可能待日後新地酒店項目落成後,可為區內注入更多消閑元素。

項目座落深水埗40區校網,並非九龍城、或九龍塘的傳統名校網,另有大坑東宣道小學、聖公會聖安德烈小學、五邑工商總會學校等。

維港匯樓盤資料

樓盤名稱維港匯一期二期三期
位置荔盈街6號及8號
單位數目524個525個388個
面積256-2,189呎278-3029呎256-1611尺
戶型開放式:277呎(22個)
一房: 308-320呎 (110個)
兩房: 448-597呎(222個)
三房: 793-966呎(112個)
四房: 1385呎(21個)
特色: 256-2189呎(37個)
開放式:278呎(23個)
一房: 318-328呎 (66個)
兩房: 490-605呎(154個)
三房: 741-826呎(180個)
四房: 1001-1536呎(66個)
特色: 256-3029呎(36個)
開放式、1房、2房、3房連套房、4房連套房及多用途房

(**最新加推為8個開放式單位、31個一房單位,面積介乎277至331方呎)

車位143個待定待定
校網40區校網
關鍵日期2023年3月31日2023年5月31日2023年5月31日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商信和、會德豐、嘉華、爪哇、世茂房地產

維港匯I 景觀

第1期分4座: 第1座、第2座、第3A座及第5座,T字型的樓盤南望奧運站至九龍站一帶的維港美景。不過第3B座景觀受其座落於後方影響,偏向西南,景觀包括垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠、葵涌貨櫃碼頭及荃灣藍巴勒海峽方向,一覽昂船洲大橋景緻。如果想看海景的買家可以留意第1座。

雖然毗鄰新地發展的酒店項目,不過相比第三期「T7」及「T8」較正面望向新地酒店項目,第一期是較遠離該酒店項目,受酒店阻擋景觀影響較輕微。

注意的是樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍,渠務署會定期進行檢查及清淤。工程期間不排除有噪音如起重機、機械設備、水泵等,甚或傳出氣味。

而西南方單位正望「昂船洲垃圾轉運站」。自從將軍澳停收家居垃圾後,部份都市固體垃圾需分流至這裡,處理後再轉往新界西堆填區。昂船洲對出海床多淤泥,更為區內產生臭味。

部份單位因西九龍公路的影響,會進行措施以降噪,例如樓盤的1座AC室、3A座D室、3B座A室等。另第1期少數單位會望向公屋,3A座D室的客房、以及5座D室的儲物室會望到公屋海盈邨,另第2座AC室、3A座A室、1座AC室的客房主要是望向項目3B座景觀。

另一關注的是垃圾房位置,如果比較重視氣味、害怕昆蟲者,就次選第一和第五座,皆因它們均設於電梯大堂,再推門進入,萬一有人懶關垃圾房門,家門口的觀感就會欠佳。相反,第二至三座的垃圾房要推開後樓梯門才可進入。另外留意樓層,因第三及五座的基座稍為墊高,所以樓盤會比起第一及二座的同層為高。例如三五座的17樓,實為第一二座的16樓。選擇低層單位的買家要特別留意,一二座的五樓單位,只到達三五座單位的平台樓層。

維港匯I期戶型分佈

戶型單位面積數目
開放式3B座H室277呎22個
1房3B座B室
3B座C室
3B座E室
3B座F室
3B座G室
380-320呎110個
2房(開放式廚房)2座B室
3A座B室
3A座C室
3B座D室
5座B室
5座C室
448-493呎134個
2房(梗廚)3A座D室
5座A室
522-532呎44個
2房連儲物室3B座A室
5座D室
536-597呎44個
3房1套連工人房及工人廁2座A室
2座C室
3A座A室
793-835呎70個
3房1套+儲物室+工人房及工人廁1座B室
1座C室
948-966呎42個
4房雙套+工人房及工人廁1座A室1,385呎21個
特色單位256-2,189呎37個

以3B座H室開放式單位(面積277呎)為例,大門前已是開放式廚房,入屋即有小玄關位,如果不計廚廁,客飯廳面積約131呎,大約等於一個主人房般大小,這些單位都是入場價600多萬。

以下單位則集中位於3B座,屬一房單位: 3B座B室(308呎)、3B座C室(320呎)、3B座E室(319呎)、3B座F室(320呎)、3B座G室(319呎)。而其中3B座B比較細,缺乏入門口玄關位。

兩房單位之中,主打兩房開放式廚房,其他為兩房梗廚或兩房連儲物室。其中,兩房梗廚為3A座D室(532呎)及5座A室(522呎),兩者中間有斜牆身,變相內櫳空間未必實用,而3A座D室的睡房會向公路,或受噪音影響。5座A室屬黑廁。相比之下,2房開放式單位也會有玻璃間隔,較前2者單位優勝。

兩房開放式廚房

開放式廚房(設玻璃間牆)開放式廚房(沒有玻璃間牆)
單位2座B室(489呎)
3A座B室(489呎)
3A座C室(493呎)
3B座D室(448呎)
5座B室(448呎)
5座C室(448呎)
客飯廳+開放式廚房183呎 (客飯廳: 142呎、廚房: 41呎)160呎
客房47-48呎46呎
主人房82呎82呎
洗手間37呎37呎
露台及工作平台38呎38呎
走廊21呎23呎
玄關17呎7呎

留意的是,設計上一大特色就是開放式廚房會設玻璃門阻隔,與梗廚分別不大, 如果買家仍屬意沒有門阻隔的話,就可考慮3B座D室(448呎)、5座B室(448呎)及5座C室(448呎),內櫳面積相同,只是景觀角度不同。相反,如買家希望廚房屬梗廚,可考慮兩房開廚(設玻璃間牆)的單位,包括 2座B室(489呎)、3A座B室(489呎)、3A座C室(493呎),二座景觀角度較3A座遼闊一點。

示範單位參考第2座18樓B室搭建,屬兩房無改動間隔,實用面積489平方呎:

維港匯示範單位1
維港匯示範單位1

三房分細三房(三房一套連工人廁)、大三房(三房一套連儲物室、工人房及工人廁)。前者包括2座A室(794呎)、2座C室(793呎)及3A座A室(835呎)。3A座A室客廁非黑廁,而且整體面積較大,主要分別在於入門口的玄關及走廊位,其餘兩者只有工人洗手間非黑廁。大三房主要是1座B室(948呎)及1座C室(966呎)。前者屬黑廁,後者只有一個廁所非黑廁(工人房),所以買家要考慮通風問題。

示範單位參考第2座18樓C室搭建(無改動連裝修),買家可參考下3房1套(連多功能房及洗手間)的設計。實用面積784平方呎,不設玄關,樓層與樓層之間的最高高度為3.25米,如果設置收納吊櫃也不會有太大壓迫感。

維港匯示範單位2
維港匯示範單位2
維港匯示範單位3
維港匯示範單位3

至於四房雙套連工人房及工人廁的單位,可參考第1座A室,兩間套房設弧型落地玻璃窗,可望透整個昂船洲海景,不過介意黑廁的買家就最好避免此類,加上其中一間套房需經過長走廊才入房,雖有私隱度,但也浪費了地方。 另外有興趣想入標面積1385呎單位的買家,大可比較一下鄰近匯璽相約面積單位的租值,找出更大的租值回報選擇。

維港匯II

維港滙II 設6座,28至30層高,設525伙,間隔多元提供12種戶型,標準分層單位包括開放式至4房,皆享海景。當中開放式、1房及2房單位佔逾46%,近來備受市場追捧的3房及4房單位則佔47%。

維港匯平面圖1
維港匯平面圖1

標準單位分佈如下:

  1. 開放式單位: 23伙,實用面積278平方呎
  2. 1房(開放式廚房)單位: 66伙,實用面積由315至328平方呎
  3. 2房單位 : 154伙,2房(開放式廚房)及2房加儲物房,實用面積由490至605平方呎
  4. 3房單位: 180伙,3房1套加儲物房(開放式廚房)及3房1套加多功能房連洗手間,實用面積由741至826平方呎
  5. 4房單位: 66伙,4房1套加多功能房連洗手間及4房2套加多功能房連洗手間,實用面積由1,001至1,536平方呎。

特色單位方面,涵蓋平台特色戶、特色頂層天台戶、特色頂層平台戶及天際複式戶,實用面積由256平方呎至3,029平方呎不等。全盤亦只有1伙天際複式戶,也是最大實用面積單位。

2期景觀最佳

早前發展商於7月份公開示範單位,參考維港滙II第6座18樓C室搭建,單位實用面積790平方呎,屬三房一套間隔。單位不設玄關,客飯廳呈長方形,方便擺放家具,外連27平方呎露台。

主人房連接客廳,與客飯廳同向,望維港海景。房間面積寬闊,設凹位空間,可作預留位置擺放衣櫃之用。房間另一邊則連有16平方呎工作平台,增強室內探光發通風。主人房屬套房設計,房內廁所有浴缸,但不設窗。

客飯廳另一側,則有廚房發另外兩個睡房並列。廚房以長型開則,連嵌入式雪櫃及多款家電,設備一應俱全。此外,多功能房位於廚房內,連洗手間間隔,可作工人房之用。另外,兩間睡房以方形開則,空間實用,並設有落地玻璃窗,令空內空間感更廣闊。

此期所有單位均有海景,而示範單位所參考的第6座18樓C室還可享泳池景。二期位於一期和三期中間,如果論發展規模和景觀,第2期都較為優越,可望創新高成交價及呎價。

維港匯III期

維港滙III由會德豐地產發展,位於長沙灣荔盈街6號及荔盈街8號,設有2座,提供388個單位,實用面積由256至1611平方呎,間隔涵蓋開放式、1房、2房、3房連套房、4房連套房及多用途房。

早前突擊上載第3期的樓書,共提供388伙,標準戶面積277呎至1,001呎,特色戶面積256呎至1611呎,間隔涵蓋開放式至4房雙套,市場料有機會短期內開售。

9月中時發展商加推維港匯III期4號價單,涉及39伙,包括8個開放式單位、31個一房單位,面積介乎277至331方呎。價單定價由828.6萬至1170.5萬,呎價29913至37637元,扣除最高19%折扣後,折實售價約671.16萬至948.1萬,折實呎價24230至30486元,折實平均呎價約27079元。

維港滙III第1座細分1A座及1B座兩翼,標準樓層共9伙單位,全座有3部升降機。其中一翼1A座只有兩伙3房單位,最大賣點是此兩伙單位同樣設有私人升降機大堂,可共享同1部升降機,增加私隱度之餘,亦可與1B座住戶共享另外兩部升降機。

A至F室分別有以下特色:

A室 : 977平方呎,長廳(7.69米X 2.975米),廚房為長形,工作枱連接工作平台。包2睡房及主人套房,其中一間睡房向西北 ; 主人浴室設浴缸,有活窗,主人房採光度不俗。

B室: 1001平方呎,不設走廊,長廳(7.69米 X 2.975米),主人套房寬敞,可以設計做衣帽間;另一邊是兩間睡房,其中設曲尺窗,望東南或南方 ; 浴室均有活窗。

至於1B座A至G室分別有以下特色:

A室: 面積為524平方呎2房,浴室為活窗設計,門前方少許牆身遮掩,有助增加主人睡房私隱度,另一睡房有兩邊窗,增加採光。

B室、C室 : 1房設計,主要是浴室擺位有不同,不設走廊,間隔實用。

D室: 1房連套房間隔,廳區空間大,主人睡房內設浴室。

E及F室 : 開放式單位(277及278平方呎),玄關位已有小櫃及開放式廚房,廳的設計方正,外連露台。

G室 : 屬連套房間隔(331平方呎),長廳設計,不設走廊,也算實用,主人房內設浴室,值得留意的是主人房窗外旁有建築裝飾,或稍影響景觀。

維港匯3期1B座32樓平面圖
維港匯3期1B座32樓平面圖
維港匯3期1B座18樓F
維港匯3期1B座18樓F

維港滙III第1座2至30樓標準單位

維港匯3期1座2至30樓標準單位
維港匯3期1座2至30樓標準單位

維港滙III第2座標準樓層提供5伙單位,單位主要望西方或兼望東西方。

A室 : 門口設小玄關,正對浴室,右邊為廚房,左邊長廳長5.1米,另一邊為儲物室;睡房望東方,主人房長約4米,側邊位外連工作平台。

B室: 312平方呎連開放式廚房,廳區四正(4.7米X2.6米),連平台,不設走廊。

C室: 2房設計,廳長5.3米,闊2.65米,附開放式廚房,有小走廊連接2間睡房,主人房已預留空間以擺放衣櫃,房外連接工作平台。

D室: 311平方呎,設計似B室,只是佈局左右相反。

E室: 525平方呎,設有玄關位,大門不會正望有活窗浴室,浴室門前有不足0.8米牆身遮掩,增主人房私隱。背靠另一睡房(設L形曲尺窗及冷氣機平台氣窗)及廚房,睡房與廳區並排,連接工作平台。

維港滙III 2座18樓C室
維港滙III 2座18樓C室
維港匯2座
維港匯2座

付款辦法

5.5%A)180天付款計劃

簽臨約5% +簽臨約95%(180天內)或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

3.5%B) 180天備用二按貸款付款計劃 *

簽臨約5% +簽臨約95%(180天內)或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

4%C) 360天付款計劃

簽臨約5% +簽臨約5%(120天內) +簽臨約90%(360天內) 或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

2%D)360天備用二按貸款付款計劃*

簽臨約5% +簽臨約5%(120天內) +簽臨約90%(360天內) 或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

2%E)建築期付款計劃

簽臨約5% +收入伙通知書14天內95%

/F)建築期備用二按貸款付款計劃*

簽臨約5% +簽臨約5% (60天內)+收入伙通知書14天內90%

其他折扣優惠
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*第二按揭貸款金額最高為成交金額的25%,但第一按揭貸款及第二按揭貸款總金額不得超過成交金額的80%。第二按揭貸款年期最長為20年或第一按揭貸款之年期,以較短者為準。買方於本第二按揭貸款首兩年可享免息免供。第二按揭第三年之按揭利率為指定財務機構不時報價之最優惠利率(P)減2.5% (P-2.5%) (現時P=5%) 計算,其後之按揭利率為指定財務機構不時報價之最優惠利率(P),利率浮動。最終按揭利率以指定財務機構審批結果而定。

以最高19%折扣計算,採用A)180天付款計劃,購入2座23樓D室單位,面積311尺,售1102.8萬,尺價35460元,折實售價為893.26萬,折實尺價為28722元,造7成按揭,月供25403元,首期近270萬元,印花稅33.5萬元,代理連律師費要近10萬。

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