維港匯I、II、III期 價單+景觀+配套一覽

由五大財團聯乘發展的西九龍GRAND VICTORIA維港匯，提供1,437個單位，分三期發展，其中第一期位於地盤較西側的位置，合共有524個單位，共由四座組成，分層最細為277呎開放式單位，另外，一房至四房單位也有提供，戶型多元，關鍵日期在2023年3月31日。本年9月中推出第3期價單，新價單內的39伙及連同舊價單尚未售出的單位，於中秋節翌日合共推出88伙發售，其中以價單方式發售82伙，另有6伙以招標方式銷售。

不少買家都關心雖然項目望昂船洲，但旁邊有垃圾轉運站，未知屆時散發臭味會否對樓盤構成影響，加上最近的南昌站仍有一段距離。究竟維港匯周邊配套完不完善?價單和景觀有否吸引之處?

項目背景

維港匯前身是長沙灣副食品批發市場第二期的一部份，昔日是用作工業及貨物裝卸用途，部份用地曾用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。地皮佔地約9.5公頃，東面是長沙灣副食品批發市場、北面則公屋海達邨、西面為新世界第一渡輪船，後來就因應需求而改劃作住宅項目發展。

規劃署建議改劃為「住宅甲類」用地以發展2700個出租公屋、約900個居屋單位，容納人口11,500人，其後已發展今天的公屋海盈邨及居屋凱樂苑。

南面臨海用地靠東，將會由新地負責發展酒店項目，樓高25層高，提供975個酒店房間，最快在2024年落成；靠西面發展住宅，計劃沿海約350米長海岸興建20米闊的公眾海濱長廊供市民享用。

西面用地則被五大財團信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產聯手以172.88億元投得，一度成為當時全港單一造價最貴的官地。這幅西九龍臨海地王，每呎地價計也高達17,501元，並發展為今天的維港匯。

未來增3647個單位

想用作投資的買家當然要考慮到未來區內供應，其實將來會由嘉里、新地及華潤持有的嘉里鴻基貨倉、於2018年獲批城規會准建3647個住宅單位，分兩個地盤發展，提供7座住宅單位，物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅，會被視乎未來的市區供應熱點。這個項目會較近港鐵站，未必有海景。

生活配套一般

未來維港匯的居民要步行5-8分鐘才抵達南昌站，跟較近港鐵站的「匯璽」比下去。由南昌站前往維港匯可以選擇往西面的行人天橋，並且穿越西九龍公路，才能連接公屋海達邨及深旺道一帶。或由南昌站B出口，經東面進入凱樂苑範圍。若選擇揸車的住戶，屋苑一期共提供143個車位，車位比例未做到豪宅級數的一對一，維持在3.6戶單位分一個車位。

公共交通方面，維港匯跟海盈邨及凱樂苑隔著荔盈街，這裡設有一個巴士總站。乘701A巴士可直達旺角;新巴702B循環來往白田邨; 前往九龍灣、牛頭角、尚德一帶就可乘九巴296C。

其他生活配套則不算多，只有十間商舖，大部份均為一些兒童教育中心，少量食肆、中西藥房、麵包店、日本城、OK便利店。如需要購物買餸，最近也只能前往南昌站的V WALK，或者北河街街市。可能待日後新地酒店項目落成後，可為區內注入更多消閑元素。

項目座落深水埗40區校網，並非九龍城、或九龍塘的傳統名校網，另有大坑東宣道小學、聖公會聖安德烈小學、五邑工商總會學校等。

維港匯樓盤資料

維港匯I 景觀

第1期分4座: 第1座、第2座、第3A座及第5座，T字型的樓盤南望奧運站至九龍站一帶的維港美景。不過第3B座景觀受其座落於後方影響，偏向西南，景觀包括垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠、葵涌貨櫃碼頭及荃灣藍巴勒海峽方向，一覽昂船洲大橋景緻。如果想看海景的買家可以留意第1座。

雖然毗鄰新地發展的酒店項目，不過相比第三期「T7」及「T8」較正面望向新地酒店項目，第一期是較遠離該酒店項目，受酒店阻擋景觀影響較輕微。

注意的是樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍，渠務署會定期進行檢查及清淤。工程期間不排除有噪音如起重機、機械設備、水泵等，甚或傳出氣味。

而西南方單位正望「昂船洲垃圾轉運站」。自從將軍澳停收家居垃圾後，部份都市固體垃圾需分流至這裡，處理後再轉往新界西堆填區。昂船洲對出海床多淤泥，更為區內產生臭味。

部份單位因西九龍公路的影響，會進行措施以降噪，例如樓盤的1座AC室、3A座D室、3B座A室等。另第1期少數單位會望向公屋，3A座D室的客房、以及5座D室的儲物室會望到公屋海盈邨，另第2座AC室、3A座A室、1座AC室的客房主要是望向項目3B座景觀。

另一關注的是垃圾房位置，如果比較重視氣味、害怕昆蟲者，就次選第一和第五座，皆因它們均設於電梯大堂，再推門進入，萬一有人懶關垃圾房門，家門口的觀感就會欠佳。相反，第二至三座的垃圾房要推開後樓梯門才可進入。另外留意樓層，因第三及五座的基座稍為墊高，所以樓盤會比起第一及二座的同層為高。例如三五座的17樓，實為第一二座的16樓。選擇低層單位的買家要特別留意，一二座的五樓單位，只到達三五座單位的平台樓層。

維港匯I期戶型分佈

以3B座H室開放式單位(面積277呎)為例，大門前已是開放式廚房，入屋即有小玄關位，如果不計廚廁，客飯廳面積約131呎，大約等於一個主人房般大小，這些單位都是入場價600多萬。

以下單位則集中位於3B座，屬一房單位: 3B座B室(308呎)、3B座C室(320呎)、3B座E室(319呎)、3B座F室(320呎)、3B座G室(319呎)。而其中3B座B比較細，缺乏入門口玄關位。

兩房單位之中，主打兩房開放式廚房，其他為兩房梗廚或兩房連儲物室。其中，兩房梗廚為3A座D室(532呎)及5座A室(522呎)，兩者中間有斜牆身，變相內櫳空間未必實用，而3A座D室的睡房會向公路，或受噪音影響。5座A室屬黑廁。相比之下，2房開放式單位也會有玻璃間隔，較前2者單位優勝。

兩房開放式廚房

留意的是，設計上一大特色就是開放式廚房會設玻璃門阻隔，與梗廚分別不大， 如果買家仍屬意沒有門阻隔的話，就可考慮3B座D室(448呎)、5座B室(448呎)及5座C室(448呎)，內櫳面積相同，只是景觀角度不同。相反，如買家希望廚房屬梗廚，可考慮兩房開廚(設玻璃間牆)的單位，包括 2座B室(489呎)、3A座B室(489呎)、3A座C室(493呎)，二座景觀角度較3A座遼闊一點。

示範單位參考第2座18樓B室搭建，屬兩房無改動間隔，實用面積489平方呎:

三房分細三房(三房一套連工人廁)、大三房(三房一套連儲物室、工人房及工人廁)。前者包括2座A室(794呎)、2座C室(793呎)及3A座A室(835呎)。3A座A室客廁非黑廁，而且整體面積較大，主要分別在於入門口的玄關及走廊位，其餘兩者只有工人洗手間非黑廁。大三房主要是1座B室(948呎)及1座C室(966呎)。前者屬黑廁，後者只有一個廁所非黑廁(工人房)，所以買家要考慮通風問題。

示範單位參考第2座18樓C室搭建(無改動連裝修)，買家可參考下3房1套(連多功能房及洗手間)的設計。實用面積784平方呎，不設玄關，樓層與樓層之間的最高高度為3.25米，如果設置收納吊櫃也不會有太大壓迫感。

至於四房雙套連工人房及工人廁的單位，可參考第1座A室，兩間套房設弧型落地玻璃窗，可望透整個昂船洲海景，不過介意黑廁的買家就最好避免此類，加上其中一間套房需經過長走廊才入房，雖有私隱度，但也浪費了地方。 另外有興趣想入標面積1385呎單位的買家，大可比較一下鄰近匯璽相約面積單位的租值，找出更大的租值回報選擇。

維港匯II

維港滙II 設6座，28至30層高，設525伙，間隔多元提供12種戶型，標準分層單位包括開放式至4房，皆享海景。當中開放式、1房及2房單位佔逾46%，近來備受市場追捧的3房及4房單位則佔47%。

標準單位分佈如下:

1. 開放式單位: 23伙，實用面積278平方呎
2. 1房（開放式廚房）單位: 66伙，實用面積由315至328平方呎
3. 2房單位 : 154伙，2房（開放式廚房）及2房加儲物房，實用面積由490至605平方呎
4. 3房單位: 180伙，3房1套加儲物房（開放式廚房）及3房1套加多功能房連洗手間，實用面積由741至826平方呎
5. 4房單位: 66伙，4房1套加多功能房連洗手間及4房2套加多功能房連洗手間，實用面積由1,001至1,536平方呎。

特色單位方面，涵蓋平台特色戶、特色頂層天台戶、特色頂層平台戶及天際複式戶，實用面積由256平方呎至3,029平方呎不等。全盤亦只有1伙天際複式戶，也是最大實用面積單位。

2期景觀最佳

早前發展商於7月份公開示範單位，參考維港滙II第6座18樓C室搭建，單位實用面積790平方呎，屬三房一套間隔。單位不設玄關，客飯廳呈長方形，方便擺放家具，外連27平方呎露台。

主人房連接客廳，與客飯廳同向，望維港海景。房間面積寬闊，設凹位空間，可作預留位置擺放衣櫃之用。房間另一邊則連有16平方呎工作平台，增強室內探光發通風。主人房屬套房設計，房內廁所有浴缸，但不設窗。

客飯廳另一側，則有廚房發另外兩個睡房並列。廚房以長型開則，連嵌入式雪櫃及多款家電，設備一應俱全。此外，多功能房位於廚房內，連洗手間間隔，可作工人房之用。另外，兩間睡房以方形開則，空間實用，並設有落地玻璃窗，令空內空間感更廣闊。

此期所有單位均有海景，而示範單位所參考的第6座18樓C室還可享泳池景。二期位於一期和三期中間，如果論發展規模和景觀，第2期都較為優越，可望創新高成交價及呎價。

維港匯III期

維港滙III由會德豐地產發展，位於長沙灣荔盈街6號及荔盈街8號，設有2座，提供388個單位，實用面積由256至1611平方呎，間隔涵蓋開放式、1房、2房、3房連套房、4房連套房及多用途房。

早前突擊上載第3期的樓書，共提供388伙，標準戶面積277呎至1,001呎，特色戶面積256呎至1611呎，間隔涵蓋開放式至4房雙套，市場料有機會短期內開售。

9月中時發展商加推維港匯III期4號價單，涉及39伙，包括8個開放式單位、31個一房單位，面積介乎277至331方呎。價單定價由828.6萬至1170.5萬，呎價29913至37637元，扣除最高19%折扣後，折實售價約671.16萬至948.1萬，折實呎價24230至30486元，折實平均呎價約27079元。

維港滙III第1座細分1A座及1B座兩翼，標準樓層共9伙單位，全座有3部升降機。其中一翼1A座只有兩伙3房單位，最大賣點是此兩伙單位同樣設有私人升降機大堂，可共享同1部升降機，增加私隱度之餘，亦可與1B座住戶共享另外兩部升降機。

A至F室分別有以下特色:

A室 : 977平方呎，長廳(7.69米X 2.975米)，廚房為長形，工作枱連接工作平台。包2睡房及主人套房，其中一間睡房向西北 ; 主人浴室設浴缸，有活窗，主人房採光度不俗。

B室: 1001平方呎，不設走廊，長廳(7.69米 X 2.975米)，主人套房寬敞，可以設計做衣帽間；另一邊是兩間睡房，其中設曲尺窗，望東南或南方 ; 浴室均有活窗。

至於1B座A至G室分別有以下特色:

A室: 面積為524平方呎2房，浴室為活窗設計，門前方少許牆身遮掩，有助增加主人睡房私隱度，另一睡房有兩邊窗，增加採光。

B室、C室 : 1房設計，主要是浴室擺位有不同，不設走廊，間隔實用。

D室: 1房連套房間隔，廳區空間大，主人睡房內設浴室。

E及F室 : 開放式單位(277及278平方呎)，玄關位已有小櫃及開放式廚房，廳的設計方正，外連露台。

G室 : 屬連套房間隔(331平方呎)，長廳設計，不設走廊，也算實用，主人房內設浴室，值得留意的是主人房窗外旁有建築裝飾，或稍影響景觀。

維港滙III第1座2至30樓標準單位

維港滙III第2座標準樓層提供5伙單位，單位主要望西方或兼望東西方。

A室 : 門口設小玄關，正對浴室，右邊為廚房，左邊長廳長5.1米，另一邊為儲物室；睡房望東方，主人房長約4米，側邊位外連工作平台。

B室: 312平方呎連開放式廚房，廳區四正(4.7米X2.6米)，連平台，不設走廊。

C室: 2房設計，廳長5.3米，闊2.65米，附開放式廚房，有小走廊連接2間睡房，主人房已預留空間以擺放衣櫃，房外連接工作平台。

D室: 311平方呎，設計似B室，只是佈局左右相反。

E室: 525平方呎，設有玄關位，大門不會正望有活窗浴室，浴室門前有不足0.8米牆身遮掩，增主人房私隱。背靠另一睡房(設L形曲尺窗及冷氣機平台氣窗)及廚房，睡房與廳區並排，連接工作平台。

付款辦法

*第二按揭貸款金額最高為成交金額的25%，但第一按揭貸款及第二按揭貸款總金額不得超過成交金額的80%。第二按揭貸款年期最長為20年或第一按揭貸款之年期，以較短者為準。買方於本第二按揭貸款首兩年可享免息免供。第二按揭第三年之按揭利率為指定財務機構不時報價之最優惠利率(P)減2.5% (P-2.5%) (現時P=5%) 計算，其後之按揭利率為指定財務機構不時報價之最優惠利率(P)，利率浮動。最終按揭利率以指定財務機構審批結果而定。

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