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納米樓懶人包

【納米樓】納米樓如何輕鬆置業?投資注意事項!

近期樓價持續高企,對於一些想置業但手上資金有限的人士而言,即使納米樓約200尺單位面積,空間狹小,仍會想購買納米樓以圓置業夢。究竟何謂納米樓? 細單位的投資前景如何? 納米樓價錢和首期大約要多少?

納米樓

納米樓的定義

根據差估署,最細住宅單位類別為215呎以下,成為一般納米樓指標。試相比其他地區或國家,例如台灣,一人居住單位最低為147尺 ;英國落實一房單位最少要有398尺;新加坡被稱為最細的住宅單位鞋盒屋,都有500尺;日本一人單位最少面積要達269尺。有本地研究組織發現,過去十年本港落成的開放式單位,面積多為220至260尺之間,如果是兩夫婦於納米樓細單位同住的話,人均居住面積就更細了。

說到納米樓樓盤經典,當然有「龍床盤」屯門「菁雋」,面積128方呎單位,折實僅售173.78萬元。過去如「尚璽」、「海傲灣」等等,面積不足200呎,售價約250至360萬元。其中長沙灣AVA面積151呎單位,當年折實售價都要280萬元。剛發佈售樓書的恒地旗下港島東新盤The Holborn,最細房型為200方呎特色房。

放寬按揭 刺激納米樓價

對於一部份未能受惠資助房屋,又心急上車的準買家而言,他們只能用有限首期來入市,將價就貨,購入細單位。納米樓頓時變得有價有市,雖然實用面積不足200平方呎,尚可叫做五臟俱全,如果再扣除工作平台和小露台的話,實用面積可能剩下約160平方呎。

雖然如此,但入場費低,始終有吸引力,由於納米樓面積較細,單位樓價相對較為便宜,一般為400萬以下,但如果計算平均呎價,每呎可達$18,000或以上,納米盤首期相對較低。尤其是政府放寬按揭成數,使800萬元以下住宅物業,才可分別承造最高80%(非首置)或90%(首置)按揭,令資金不足人士用高成數按揭上車再算。

應付納米樓的首期較輕鬆,對大部分上車客而言是佳音,假設陳生和陳太月入共6萬元,有60萬元現金。考慮到首期和雜費,他們隨時要再儲多幾年錢才可買入600多萬元的單位。但萬一樓價再上升,可供選擇的單位會更少,儲蓄也追不上樓價升幅,自然也會先考慮買入納米樓。不過,當同時1,000萬下單位可以承造最高80%按揭,也增大另一些準買家借貸和購買能力,轉投近千萬單位市場,所以一些呎價超高的納米樓就自然比下去了。

限量限尺 促成納米樓成因之一

在2001 年,發展局為鼓勵環保建築,實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,露台、環保平台(工作平台)、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」,可獲豁免計算在發展總樓面面積,卻又可當建築面積發售,以致建築面積高,但室內狹小的細單位應運而生。

隨後又簡化了納米樓開放式廚房批則的程序,增加了納米盤的利潤空間,直到2010 年起,政府於賣地條款中,加入了「限呎地」及「限量地」條款,單位面積不可超出一定呎數,或不可超出一定數量,變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤。

納米樓的投資價值

納米樓的投資價值還在嗎?根據本土研究社研究指出,不少納米樓主要用於投資,在三年辣招期過後就轉售,細單位持貨期約3.5年。以上只計算了樓換樓投資客,尚未計買納米樓作出租用途的業主,相信兩者相加後,佔據了納米樓市場需求的主要部分。

早前隨放寬按揭成數上限後,有一些發展商睇淡納米樓市場,認為未來供應會飽和,甚至爆煲收場,計劃主力建300尺以上的單位。

如果想投資納米樓收租,當市場的租金有下調壓力,租客可以用更低租金租更大面積單位時,納米樓租盤就不再那麼吸引。隨疫情蔓延,本港租金市場曾一度受衝擊,尤其是納米樓,開放式細單位愈租愈平,對於無樓一族而言算是好消息,但是對於投資者而言則,個別納米單位租金回報低至2厘。

加上這些年納米盤落成量多,以大角咀利奧坊.曉岸為例,2017年有單位呎租逾80元,創全區新高。但是同系利奧坊.凱岸租盤存量增加,即時拖低區內租金水平。例如利奧坊.曉岸2座低層E室,實用面積203平方呎,初期月租1.3萬元,後來要

租至9500元租出,兩年間跌價27%。

在購買納米盤樓花時就更要小心未來數年的樓價變化,有些發展商為迎合市場購買力,不少細單位都會湧現,到頭來或會出現減租潮,故市場高估納米樓盤的承租能力時,也會令業主有蝕讓風險。例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等,當業主蜂擁高追過後,銀行估價低過買入價,加上放寬按揭,令新買家持同一預算有更多選擇。

疫情下如樓市失守,理論上納米樓也容易率先倒下,因為買家多數造高成數按揭,還款壓力會隨社會經濟轉差、裁員、停薪留職等因素而增加,最終可能蝕讓離場。不過近期樓市沒有大幅度回調,可見仍有一定的承接力,仍有準買家希望趁機入市。

納米樓常見問題:

納米樓易上會,但轉售能力如何?

納米樓受準買家和投資追捧,惟未來供應大增,加上單位面積細,基本只適合單身人士居住,如果要轉售予家庭客就有難度。入市時需慎選地點,位於市區或名校網區的納米樓,抗跌力相對比新界樓強。由於納米樓未來供應多,樓價變化不定,不管是自住抑或收租投資,入市前須小心審慎。

想將細單位放租,要注意什麼?

如果想投資納米樓收租,當市場的租金有下調壓力,租客可以用更低租金租更大面積單位時,納米樓租盤就不再那麼吸引。疫情下本港租金市場曾一度受衝擊,尤其是納米樓,開放式細單位愈租愈平。

為何會有納米盤?

除了因為早年政府「限呎地」及「限量地」條款,單位面積不可超出一定呎數,或不可超出一定數量,鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤外,還因市場需求大,不少年輕買家無法付出昂貴首期,因此面積較細、樓價400萬以下的200尺單位應運而生,令到資金不足的人士也能用2、30萬首期便可以上車。不過,2019年政府放寬按揭保險,九成按揭由原本只有400萬大增至800萬,增加置業人士的借貸力,納米樓的供應才有所調整。

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