跟大家分享一個很有意思的數據，根據代理統計，香港每月會有超過1000宗二手物業成交當中有約3成為近親轉讓。近親轉讓或別稱物業直系親屬轉讓指内部轉讓物業，業主在近親之間做業權轉讓。今天這篇文章我們就來聊一聊物業直系親屬轉讓。
直系親屬定義
直系親屬或近親一般指和自己有直接血緣關係或婚姻關係如夫妻、父母子女及兄弟姐妹。
物業直系親屬轉讓
根據代理分享，業主們做直系親屬業權轉讓主要就是讓其中一位業主回復首置身份。在香港置業，首置人士可以享有很多首次置業優惠如高成數按揭及少繳印花稅，因此業主們通常都會想盡辦法以首置人士身份上車。
i）「轉讓契」Assignment
市場上最常見的物業轉讓的做法是通過「轉讓契」將物業轉讓給直系親屬。這種類型的轉讓方式是内部轉讓，業主簽署「轉讓契」，形式上是以買賣物業進行，實際上卻是完全沒有涉及任何資金轉移，可以直接由律師辦理手續將業主的業權轉讓給近親。
ii）「送讓契」Deed of gift
另一種物業直系親屬轉讓是通過「送讓契」的方式轉讓個近親，送契樓可以是無償方式，換句話是以HK$ 0或是低於市場價轉讓業權。不過，現時業主想通過這個做法節省稅務開支是很難的。只要銀行發現該樓宇事不經任何地產代理而且成交價格低於市場價格太多，一概被視爲「送契樓」處理。
這裏補充一點是「送契樓」的實際條規限制重重、業權問題很常會影響按揭申請、送贈法律程序需要最少3年才可以完成、所以買家通常對「送契樓」都興致缺缺。
物業直系親屬轉讓印花稅
物業直系親屬轉讓和置業一樣需要繳付印花稅。印花稅要繳多少是根據物業的售價而定。不過如果是物業直系親屬轉讓，稅務局則會視爲資產處理，業主們可以享有一些優惠：
–物業直系親屬轉的情況下，即使該物業未超過三年的SSD額外印花稅轉售期，業主無需繳付SSD稅。不過，物業轉名後，受贈者3年內賣樓就必須支付SSD稅。
–物業直系親屬轉的情況下，即使受贈者本身已有物業，印花稅依然以首置的稅率計算，而非15％。
以下圖表為最新從價印花稅稅率
| 物業價格 | 從價印花稅 |
| HK$ 0 – HK$ 3,000,000 | HK$ 100 |
| HK$ 3,000,001 – HK$ 3,528,240 | HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10% |
| HK$ 3,528,241 – HK$ 4,500,000 | 1.5% |
| HK$ 4,500,001 – HK$ 4,935,480 | HK$ 67,500 + 超出 HK$ 4,500,000 的款額的10% |
| HK$ 4,935,481 – HK$ 6,000,000 | 2.25% |
| HK$ 6,000,001 – HK$ 6,642,860 | HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$ 6,642,861 – HK$ 9,000,000 | 3% |
| HK$ 9,000,001 – HK$10,080,000 | HK$270,000＋超出HK$9,000,000的款額的10% |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,000 – HK$21,739,120 | HK$750,000＋超出HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,120 – 無上限 | 4.25% |
打個比方，王生和王太聯名擁有一個價值640萬港元的樓宇。王太將一半的業權轉讓給王生。如果是根據以上的最新從價印花稅稅率，王生需要根據物業價格 640萬的一半，也就是320萬去計算從價印花稅。320萬的從價印花稅計算方式為 HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10%，所以王生原本是需要支付 HK$ 20,100的印花稅。
不過，物業直系親屬轉讓的價格是由雙方決定，通常都會比市場價格低，因此需要繳付的稅也不會太高。不過建議交易價格還是不要太低，否則稅局有權在7年內，向業主追討印花稅差價。有興趣了解更多歡迎WhatsApp +852 9683 2200我們28 Mortgage的按揭專員，我們替您找出最低的估價作爲物業轉讓價格。
假設王生和王太通過28Mortgage的協助，找到一間銀行估價600萬港元，當王太轉讓50%業權，相等於也就是樓價300萬給王生。根據以上的圖表，王生只需付 HK$100的從價印花稅。
為什麽要做直系親屬轉讓？
最大的原因是首置人士買樓有兩大優惠：
i) 慳稅 – 兩夫婦原本聯名置入價值800萬的樓宇，如果丈夫想再買一個600萬的住宅物業，需要當作購買第二個物業，繳交15%SSD從價印花稅，即是600萬 x 15% = 90萬。
但如果丈夫先將自己的一半業權轉讓給妻子，恢復首置身份後買入600萬的住宅物業，他只需要繳交2.25%稅率，總共13.5萬。簡單計算妻子在接受物業轉讓時需要繳交的印花稅：800萬 x 3% x 0.5 = 12萬。該夫婦總共需要繳交的印花稅是25.5萬 （13.5萬+12萬），比起購買第二物業的15%SSD從價印花稅 （90萬）省了72%的額外稅務開支。
不過以我們過往的經驗來看，業主還是要注意，一旦被稅局質疑業權轉讓的動機不純，稅局保留權利追收印花稅差價，不容業主反駁。
ii）高成數按揭 – 2022年波叔Plan放寬了按揭成數的上限，首置人士買樓可以免做壓力測試，通過新按揭保險借到最高9成按揭貸款上會。更多關於波叔Plan的内容可以點擊這裏繼續閲讀。
施政報告2023減辣措施【最新】
最新資訊，李家超在2023年10月25日公佈2023年最新施政報告裏公佈了三大減辣措施如下：
SSD年期縮短至兩年
-額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年。
-業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。
買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）稅率減半
-買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。
-這項措施適用於境外客及公司客。因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
一表看清三大減辣措施
| 施政報告2023與樓市相關「減辣」措施重點整理 | |||
| 「減辣」前 | 「減辣」後 | 受惠對象 | |
| 額外印花稅（SSD） | 物業持有6個月或以内出售，須繳付物業價格20%的SSD;
超過6個月、但在12個月或以内出售，稅率為15%； 超過12個月、但在36個月（3年）以内出售，稅率為10% |
適用年期有3年縮短至2年：即超過12個月、但在24個月内出售，稅率為10%。 | 樓換樓的業主 |
| 買家印花稅（BSD） | 非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD
涉及稅項：BSD 15% + NRSD 15% = 30% |
非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD
涉及稅項：BSD 7.5% + NRSD 7.5% = 15% |
非香港永久性居民/公司名義置業 |
| 新住宅印花稅（NRSD） | 繳交15%新住宅印花稅
涉及稅項： NRSD 15% = 15% |
新住宅印花稅減半至7.5%
涉及稅項： NRSD 7.5% = 7.5% |
香港永久性居民 |
直系親屬轉讓要注意的2個地方
我地28 Mortgage為讀者整理了2個近親轉讓一定要知道的細節以確保轉名一切順利。
- 業主可以向不同的銀行或公證行申請物業估價。最後再選擇最低的價格作爲轉讓的售價就萬無一失。日後若稅局懷疑估價過低，業主可以出示估價編號。
- 業主不要以送贈契形式轉名。送贈契的形式并不能夠獲豁免額外印花稅，而且程序需要最少3年，現時買家對送贈契轉讓的樓宇都有所保留。
我地28 Mortgage以往處理過很多物業轉名的個案，若您有興趣歡迎聯絡我們，我地的按揭專員會一步一步協助您以最優惠的方式成功轉名。
