柏傲莊I、II、III價單 + 景觀 + 配套一覽

柏傲莊I、II、III價單

新世界旗下位於大圍站上蓋的項目「柏傲莊」 (The Pavilia Farm)分3期,第1期推783伙單位,涵蓋1房至4房特色單位,預計關鍵日期為2022年9月30日。究竟區內配套交通是否吸引?景觀又有什麼特色?

內容大綱

柏傲莊景觀、交通及配套

第1期由2座組成,其中一面望向東南的車公廟路,但由於基座墊高,故即使低層單位,受噪音影響未必太大。部分單位會安裝固定玻璃窗等減噪措施,例如是2A座、2B座、3A座的A至B室。不過這些單位景觀還是不錯,可望學校、金獅花園、獅子山等。望屋苑平台一面的單位是向西至北,也可望遠方山景,而由於也面向馬鐵路段,可能有噪音影響,不過已是3期之中,問題不算嚴重的座數。

項目位於馬鐵大圍站上蓋,連接東鐵線、屯馬線,一出九龍塘站就可直坐到紅磡站,而宋皇臺站及土瓜灣站等開通後,亦可來往至何文田、灣仔一帶。該處亦可選擇403X、64K、803K小巴來往石梨、石蔭、顯徑一帶,或坐巴士72A、80K、88K來往沙田、火炭、大埔等地。

在日常配套方面,主要有大圍站基座65萬呎的商場,亦可前往新城市廣場、又一城,早前港鐵亦與誠品書店合作,上蓋30萬呎商場連頂層空中花園,都會成為文青生活商場。除了連鎖大型商店,在大圍站的富嘉花園附近都有不少特色小食和茶餐廳。不過都有不少人關注沉降問題,早前大圍站南行月台超出21毫米沉降標準,惟後來政府放寬,認為工程不會對車站結構有影響。

柏傲莊I樓盤資料

項目名稱 柏傲莊I (The Pavilia Farm)
樓盤地址 沙田車公廟路18號
發展商 新世界、港鐵
座數 2

第2座(2A及2B):48層 (不包括地庫4樓-地庫1樓、天台、上層天台及頂層天台) 第3座(3A及3B):47層 (不包括地庫4樓-地庫1樓、天台、上層天台及頂層天台)

單位數目 783伙

1房(299-358呎) : 224伙

2房(431-550呎) : 225伙

3房(663-835呎) : 300伙

特色單位(278-1383呎) : 34伙

實用面積 278-1383呎
校網 小學88 ;中學:沙田
管理公司 香港鐵路有限公司
綠色建築認證 金級
關鍵日期 2022-9-30

柏傲莊I戶型分佈 + 平面圖

柏傲莊 樓面平面圖
柏傲莊 樓面平面圖

第1期鄰近城門河和車公廟路,第2期較近另一屋苑名城,第3期近城門河和大圍村。項目主打3房單位,景觀對比其他戶型亦是較佳,例如2A座A室,東望河景,而且寬闊少遮擋,面積達835尺,亦是僅有1伙的3房1套(連士多房)單位。另一選擇是2A座B室、3A座A至B室,中層以上單位可能南望遠處獅子山。而景觀一般的是3B座C、E室,中層可望山景,西斜,不過廳、廚面積比2B和3A座A至B室寬闊。

兩房單位方面,景觀以獅子山或針山為主,例如2B座C室、3A座C室,中層以上都可望開揚山景。一房方面,不少都有西斜問題,其中3B座F室面向第8座,較少自然山景,此項目宜選至少25樓以上單位才可享有較開揚的景致。

下圖為2樓2B座18樓C (2房無改動示範單位):

柏傲莊 2座18C示範單位
柏傲莊 2座18C示範單位
柏傲莊 2座18C示範單位圖1
柏傲莊 2座18C示範單位圖1
柏傲莊 2座18C示範單位圖2
柏傲莊 2座18C示範單位圖2

柏傲莊I首張價單

柏傲莊I 首次推出的單位共180伙,以3房為主,實用面積322至835平方呎,入場是2A座8樓E室,屬1房,用最高20%折扣後售628.9萬元 ; 而2房入場單位是2座8樓D室,折後售852.4萬元 ; 3房入場單位是3座8樓E室,折後售1108萬。最貴單位折後售1993.7萬元。首批價單折後平均呎價不足1.9萬元,為18921元。

對比區內其他項目,例如溱岸8號,平均呎價約15200元,2房最細507平方呎,而3房最少都要1100萬起。而名城平均呎價略高於溱岸8號,3房起跳價與溱岸8號相若。

付款辦法

發展商提供以下優惠:

1.「New World CLUB」會員優惠

在簽署臨時買賣合約當日,買方如屬「New World CLUB」會員,可獲3%售價折扣優惠。

2. 印花稅優惠(獲額外售價8.5%折扣)

3. 尊尚特選置業優惠(獲額外售價5%折扣)

A) 180天現金優惠付款計劃 (照價減3.5%)

簽臨約付5% + 簽臨約30天內付5% +簽臨約180天內付90%

B) 420天現金優惠付款計劃 (照價減2%)

簽臨約付5% + 簽臨約30天內付5% +簽臨約420天內付90%

C) 建築期付款 (照售價)

簽臨約付5% + 簽臨約30天內付5% +收入伙通知書14日內付90%

D) 柏傲莊420天現金優惠付款計劃 (照價減2%)

簽臨約付5% + 簽臨約180天內付5%+簽臨約420天內付90%

*只適用於選購第2座(2A)之A及B單位、第2座(2B)之A及B單位、第3座(3A)之A及B單位及第3座(3B)之C及E單位之買方

E) 柏傲莊建築期付款 (照售價)

簽臨約付5% + 簽臨約180天內付5%+收入伙通知書14日內付90%

*只適用於選購第2座(2A)之A及B單位、第2座(2B)之A及B單位、第3座(3A)之A及B單位及第3座(3B)之C及E單位之買方

新世界於今年6月推出柏傲莊I的4號價單,以頂層2座2B座52樓B室為例,實用663平方呎,連22呎露台,配置483平方呎天台,售2252萬,呎價33967元。用Plan A180天現金優惠付款計劃,享最高20%折扣,造5成按揭,折後售1801.6萬元,折後呎價27173.6元,代理連律師費19萬元,首期900.8萬元,印花稅67.5萬元,月供35592元。

柏傲莊II 景觀

柏傲莊II單位比第1期多,包括全個項目的第5至7座,其中南望獅子山景的單位,如25樓以上者,都可不受新翠邨公屋景影響,所有向南的單位都要安裝固定窗戶,以減低車公廟路一帶的噪音。除此之外,5A至B座的A至B室、6A及7A座的A至B室等等都需要安裝。向北的單位望內園為主,可望遠方針山,其中6A至B座的C至E室 中層以上單位都可望到大圍舊區一帶。柏傲莊II向東的單位比較接近柏傲莊I的第3B座,例如5A座A和C室。至於7B座A及C室都可望到名城第3期,如果想避樓景,就要到頂層單位。望西邊的話有機會看到火葬場位置。

柏傲莊II 發展佈局圖
柏傲莊II 發展佈局圖

柏傲莊II樓盤資料

項目名稱 柏傲莊II (The Pavilia Farm)
樓盤地址 沙田車公廟路18號
發展商 新世界、港鐵
座數 3
單位數目 1415伙

開放式: (264-266呎) :75伙

1房(324-345呎) : 184伙

2房(451-634呎) : 671伙

3房(660-866呎) : 433伙

特色單位(264-1322呎) : 52伙

實用面積 264-1322呎
校網 小學88 ;中學:沙田
管理公司 香港鐵路有限公司
綠色建築認證 金級
關鍵日期 2022-11-30

柏傲莊II戶型分佈 + 平面圖

柏傲莊II 5座7樓平面圖
柏傲莊II 5座7樓平面圖
柏傲莊II 5座其他樓層平面圖
柏傲莊II 5座其他樓層平面圖
柏傲莊II 5座62樓平面圖
柏傲莊II 5座62樓平面圖

與第1期不同,柏傲莊II首推開放式單位,集中於6B及7A座的D、E室,望向西北,間隔類近,黑廁設計,廳區呈長形。

一房單位最細為324平方尺,間隔類似開放式單位,望西北針山山景,也是黑廁設計。其中6B座E室有一特厚牆身,不及其他一房實用。而7A座F室及7B座C室主人房窗外設冷氣機平台,日後要維修會比較方便。

至於2房連開放式廚房單位,5A座C室望向東,帶少許樓景,而想要明廁就留意6A座E室、6B座F室,惟入口有玄關位,不過前者有對流窗,較通風。後者外接牆身厚至575MM。而梗廚設計的2房單位則集中5A座及5B座D室、6B座C室等,部分向北、西北,也是黑廁設計。其中5B座D室大門旁有氣窗,可增加對流,而且廚房牆身可打通,方便裝修改間隔。

至於2房1套連儲物室單位,例如5A座B室、6A座B室等,間隔是柏傲莊I沒有的,向東南或南方,單位全為黑廁設計,如果論單位面積較大者,則是5A座B室。客廳有氣窗可增加通風的單位為5B座B室、6A及7A座的A室。

至於3房1套單位,7B座D室、5A座A室不便於打通牆身裝修,因為接近廳房牆身都是主力牆。而有些單位不預留位置放衣櫃,例如6A及6B座的A室。

而3房1套連儲物室單位,向西北,黑廁設計,部分牆身厚至575MM,不便於室內設計裝修,又令內櫳範圍縮小。

柏傲莊II首張價單

首張價單涉及337伙,即供可享最高20%折扣,平均呎價不足2萬,約19839元。相比柏傲莊I首張價單高半成。

開放式單位如6B座D室、7A座E室,入場價726.1萬元,最貴為889萬元。如折後即供,則最平為581萬元,最貴為771萬元。1房單位如7B座C室,入場價937.2萬元,最貴為1020.1萬元。如折後即供,則最平為750萬元,最貴為817萬元。

2房連開放式廚房單位如5A座E室,入場價1084萬元,最貴為1243.8萬元。如折後即供,則最平為867萬元,最貴為995萬元。2房單位連梗廚設計如5B座D室,入場價1219.5萬元,最貴為1398.2萬元。如折後即供,則最平為976萬元,最貴為1119萬元。

2房1套連儲物室單位如7B座B室,入場價1330.5萬元,最貴為1544.2萬元。如折後即供,則最平為1064萬元,最貴為1235萬元。3房1套單位如6A座A室、7A座B室,入場價1480.1萬元,最貴為1761.5萬元。如折後即供,則最平為1184萬元,最貴為1409萬元。

對比同區10月成交實用呎價,例如名城的呎價由15924元至29014元不等 ; 金獅花園呎價為15427至20702元不等 ; 溱岸8號呎價為19370至35030元 ; 金禧花園呎價為18529元至20976元。

付款辦法

A1) 180天現金優惠付款計劃 (照售價減3.5%)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約30天內付5% + 簽臨約180天內或收入伙通知書後14日內付90%,以較早者為準

A2) 420天現金優惠付款計劃 (照售價減2%)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約30天內付5% + 簽臨約420天內或收入伙通知書後14日內付90%,以較早者為準

(A3) 建築期付款 (照售價)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約30天內付5% +收入伙通知書後14日內付90%

(B1) 柏傲莊420天現金優惠付款計劃 (照售價減2%)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約180天內付5% +簽臨約420天內或收入伙通知書後14日內付90%,以較早者為準

**只適用於選購第5座(5A)之A及B單位、第5座(5B)之A及B單位、第6座(6A)之A及B單位、第6座(6B)之A單位、第6座(6B)之41樓至62樓C單位、第7座(7A)之A及B單位、及第7座(7B)之A、B及D單位之買方

(B2) 柏傲莊建築期付款 (照售價)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約180天內付5% +收入伙通知書後14日內付90%

**只適用於選購第5座(5A)之A及B單位、第5座(5B)之A及B單位、第6座(6A)之A及B單位、第6座(6B)之A單位、第6座(6B)之41樓至62樓C單位、第7座(7A)之A及B單位、及第7座(7B)之A、B及D單位之買方

發展商提供以下優惠:

1.「New World CLUB」會員優惠

在簽署臨時買賣合約當日,買方如屬買方如屬「New World CLUB」會

員,可獲3%售價折扣優惠。

2. 印花稅優惠(獲額外售價8.5%折扣)

3. 尊尚特選置業優惠(獲額外售價5%折扣)

新世界於今年6月推出柏傲莊II價單,以7B座10樓D室為例,實用753平方呎,連22呎露台,售1630.2萬,呎價21649元。用Plan A 180天現金優惠付款計劃,享最高20%折扣,造5成按揭,折後售1304.16萬元,折後呎價17319.2元,代理連律師費14萬元,首期652萬元,印花稅49萬元,月供25765元。

柏傲莊III 景觀

柏傲莊III因早前沉降事件而要延遲關鍵日期,雖然如此,但此期可享有「The Wai 圍方」商場配套,預計2023年開幕,成為新界東第2大商場,加上沙中線全面落成,出入啟德站只是13分鐘,而來往金鐘、會展、何文田一帶的路段將於2022年通車。其中1B座A至B室、8A座A至C室都要安裝固定窗戶,以免受馬鐵列車聲音影響。

項目景觀也是另一賣點,冠絕第1及2期,位置臨近城門河,是向東又開揚的景觀,最佳觀景單位是1A座A至B室、8A座A至C室等。不過注意,如果低層單位,或受城門河渠口氣味影響,要等到政府將大圍明渠進行優化工程,才可有望改善。

早前新世界發現第1座及第8座牆身底座混凝土不達標,要拆卸重建,預計關鍵入伙日期要延多9個月,受影響買家有846戶,買家可自由選擇是否要繼續完成合約,或終止成交,兩者皆可有津貼及利息賠償。而由2023年6月30日至成交日,會以7%計算利息賠償。

柏傲莊III樓盤資料

項目名稱 柏傲莊III(The Pavilia Farm)
樓盤地址 沙田車公廟路18號
發展商 新世界、港鐵
座數 2
單位數目 892伙

1房(307-359呎) : 92伙

2房(456-534呎) : 323伙

3房(697-847呎) :274伙

4房 (991-1676呎): 169伙

特色(289-1695呎 : 34伙

實用面積 304-1695呎
校網 小學88 ;中學:沙田
管理公司 香港鐵路有限公司
綠色建築認證 金級
關鍵日期 2023-6-30

第3期的1座近項目的第2座,而8座則是獨立1座,今批單位多元,主打2房至3房單位,最細1房都有285平方呎,2房都有534平方呎,而所有3房單位最少都有1個套房,4房2套的單位最大都有1676平方呎。

柏傲莊III戶型分佈 + 平面圖

柏傲莊III 發展項目佈局圖
柏傲莊III 發展項目佈局圖
柏傲莊III 1座7樓圖
柏傲莊III 1座7樓圖

 

1房單位之中,最大是8B座8至61樓F室,約359平方呎,玄關位大,以致室內空間感小。而2房連開放式廚房戶型之中,最細的單位是左右分佈睡房,廳區位處中間,例如1B座8至50樓D室,面積456平方呎。走廊位短,惟洗手間門是外推,可能會影響廳區家具擺位。2房連梗廚方面,例如1A座8至29樓C室,面積527平方呎,主力牆身多,而睡房不屬主力牆部分,故便於打通,單位設對流窗,增加通風。

3房1套方面,集中分佈於1A座31至61樓C室和 8A座8至39樓的B室,如論景觀,最好是後者,正望東北河景,高層單位受氣味和噪音影響較1,前者望內園,最頂的2層才有望避免看第1期樓景。3房1套連儲物室方面,可留意8A座8至39樓的C室、8B座8至61樓的A室,間隔類肉,玄關旁為儲物室,梗廚設計,前者景觀較好。

4房1套連工人房方面,以8A座8至39樓的A室為例,玄關位大,約35尺,走廊短,而且接近廳的睡房不是主力牆身,日後可打通,增加改動。而4房雙套連工人房方面,8A座41至61樓B室間隔四方,望多點河景,不過接近廳區的睡房有主力牆身,不便改動。

柏傲莊III價單

首張價單涉182伙,最高有20%折扣,折實最平是674.8萬元,折實最貴是2383.2萬元,折實呎價為17779至24403元。1房之中,入場單位是8A座8樓E室,310平方呎,674.8萬元,而折後呎價為21768元。2房之中,入場單位是8B座8樓E室,475平方呎,折後售854.8萬元,而折後呎價為17996元。3房之中,入場單位是8B座8樓C室,814平方呎,1447.2萬元,而折後呎價為17779元。4房之中,入場單位是8A座8樓A室,1014平方呎,折後售1984.2萬元,而折後呎價為19568元。

對比第1期首批價單,今次柏傲莊III的折實平均價都略高1至5%,而3號價單又比原先首張價單高3至5%。

付款辦法

(A1) 180天現金優惠付款計劃 (照價減3.5%)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約30天內付5% + 簽臨約180天內或收入伙通知書後14日內付90%,以較早者為準

(A2) 420天現金優惠付款計劃 (照價減2%)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約30天內付5% +簽臨約420天內或收入伙通知書後14日內付90%,以較早者為準

(A3) 建築期付款 (照售價)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約30天內付5% +收入伙通知書後14日內付90%

(C1) 優越柏傲莊420天現金優惠付款計劃 (照價減2%)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約210天內付5% +簽臨約420天內或收入伙通知書後14日內付90%,以較早者為準

**只適用於選購第1座(1A)之A及B單位、第1座(1A)之31樓至62樓C單位、第1座(1B)之A及B單位、第8座(8A)之A, B, C及D單位 及 第8座(8B)之A及C單位之買方)

(C2) 優越柏傲莊建築期付款 (照售價)

簽臨約付5% + 簽臨約5天內簽正式合約 + 簽臨約210天內付5% +收入伙通知書後14日內付90%

**只適用於選購第1座(1A)之A及B單位、第1座(1A)之31樓至62樓C單位、第1座(1B)之A及B單位、第8座(8A)之A, B, C及D單位 及 第8座(8B)之A及C單位之買方)

發展商提供以下優惠:

1.「New World CLUB」會員優惠

在簽署臨時買賣合約當日,買方如屬買方如屬「New World CLUB」會

員,可獲3%售價折扣優惠。

2. 印花稅優惠(獲額外售價8.5%折扣)

3. 尊尚特選置業優惠(獲額外售價5%折扣)

以4號價單8B座57樓F室為例,實用359平方呎,連22呎露台,售1111.1萬,呎價30947元。用Plan A 180天現金優惠付款計劃,享最高20%折扣,造7成按揭,折後售888.8萬元,折後呎價24757.6元,代理連律師費近10萬元,首期266.6萬元,印花稅33.3萬元,月供25276元。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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