按揭未完賣樓也是常見的現象。不論是什麽原因賣樓，因爲每個人會做這個決定一定有自己的計劃。今日這篇文章跟關於按揭未完賣樓相關資訊。
內容大綱
按揭未完賣樓
業主在還沒還清貸款可以賣樓因爲買賣本來就是個人的自由。不過這裏我們爲大家整理了一些需要注意的地方供大家參考：
- 銀行需要同意 – 當業主還有按揭在身卻準備賣樓時是需要先向貸款銀行申請出售物業，説明原因並獲得銀行的同意。銀行可能會要求貸款人在出售物業後償還剩餘的按揭貸款或是將剩餘的貸款轉移至新的房屋貸款。
- 罰息期 – 每間銀行都設有罰息期，每間銀行都不一樣。貸款人如果在罰息期内出售物業就要付一筆費用。關於罰息期更詳細的内容可以點擊這裏。每間銀行的制度不同，有些銀行有機會會要貸款人支付提早還款費用。這方面業主需要跟貸款銀行了解更多。
- 財務風險規劃 – 若業主是是因爲資金周轉而被迫在按揭未完賣樓，那麽建議業主要好好規劃因爲業主需要確保將物業出售後仍有足夠的資金支付為償還的貸款。如果無法支付剩餘的貸款會影響借貸人的TU信貸記錄或銀行有權利起訴貸款人追討未還清的貸款餘額。
- 低售價 – 如果業主是因爲債務問題而需要在未供完按揭時就要賣樓，往往會面臨到低售價的問題。當貸款人很迫切要賣樓，只要被買家察覺就有可能要求更低的售價，為自己爭取更大的利益。
- 市場風險 – 近來的樓市因爲很多因素造成比較沒那麽穩定。房地產市場波動也會直接影響物業價值及出售價格。
按揭未完賣樓期限
當業主決定在在按揭未完出售樓宇時，銀行方面會出信件通知然後整個收樓程序一般需要6個月至9個月。也有一些個案會拖至1年。賣樓的業主需要等相關文件注冊及終止交易的條款生效才可以將物業出售。一般在買賣協議都會注明有效期限可以讓買家在特定的日子完成付款和交易。這樣白字黑字寫好再簽約也是爲了確保雙方沒有撻訂的機會，保障雙方利益。
印花稅
業主要非常注意賣樓換樓的期限因爲這會影響印花稅。如果業主是選擇用「先賣後買」的形式就不需要繳付10%從價印花稅，因爲業主是在賣出自住的單位後再買進新物業（簽署臨約的日期可以證明），業主只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。
另一種情況是業主在還沒完全出售現有物業前已經購入另一個新樓宇，那麽他就需要教輔新物業10%從價印花稅的差額。業主可以在出售舊物業完成後再向稅局申請退回稅務差額。不過要提醒的是這期間是存在「被買方撻訂」的風險。因此還是要確保合約裏面有注明撻訂需要承擔的後果。
以下圖表為最新從價印花稅稅率 (2023年2月22日生效）
| 物業價格 | 從價印花稅 |
| HK$ 0 – HK$ 3,000,000 | HK$ 100 |
| HK$ 3,000,001 – HK$ 3,528,240 | HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10% |
| HK$ 3,528,241 – HK$ 4,500,000 | 1.5% |
| HK$ 4,500,001 – HK$ 4,935,480 | HK$ 67,500 + 超出 HK$ 4,500,000 的款額的10% |
| HK$ 4,935,481 – HK$ 6,000,000 | 2.25% |
| HK$ 6,000,001 – HK$ 6,642,860 | HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$ 6,642,861 – HK$ 9,000,000 | 3% |
| HK$ 9,000,001 – HK$10,080,000 | HK$270,000＋超出HK$9,000,000的款額的10% |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,000 – HK$21,739,120 | HK$750,000＋超出HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,120 – 無上限 | 4.25% |
施政報告2023減辣措施【最新】
最新資訊，李家超在2023年10月25日公佈2023年最新施政報告裏公佈了三大減辣措施如下：
SSD年期縮短至兩年
-額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年。
-業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。
買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）稅率減半
-買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。
-這項措施適用於境外客及公司客。因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
一表看清三大減辣措施
| 施政報告2023與樓市相關「減辣」措施重點整理 | |||
| 「減辣」前 | 「減辣」後 | 受惠對象 | |
| 額外印花稅（SSD） | 物業持有6個月或以内出售，須繳付物業價格20%的SSD;
超過6個月、但在12個月或以内出售，稅率為15%； 超過12個月、但在36個月（3年）以内出售，稅率為10% |
適用年期有3年縮短至2年：即超過12個月、但在24個月内出售，稅率為10%。 | 樓換樓的業主 |
| 買家印花稅（BSD） | 非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD
涉及稅項：BSD 15% + NRSD 15% = 30% |
非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD
涉及稅項：BSD 7.5% + NRSD 7.5% = 15% |
非香港永久性居民/公司名義置業 |
| 新住宅印花稅（NRSD） | 繳交15%新住宅印花稅
涉及稅項： NRSD 15% |
新住宅印花稅減半至7.5%
涉及稅項： NRSD 7.5% |
香港永久性居民 |
買家（準業主）一定要留意的地方
- 貸款利率有可能比按揭貸款高，買家申請貸款時要貨比三家。建議先跟我們的按揭專員聯係，我們可以確保您拿到最划算的按揭利率。
- 在簽署「臨時買賣合約」要多加留意雙方之前就已經談好的價錢、訂金、簽署正式買賣合約的時間、成交日、細節方面如裝修或傢電都要記錄清楚。買家可以進屋拍照留底以防止單位裏面的傢電及家私被搬走或掉包。
- 如果樓宇需要裝修，費用由哪一方負責也要清楚寫出來。
- 銀行會根據不同的情況審批新業主的按揭申請，也有權利派專員上門估價和實地視察物業真實情況。
- 在正式成交前，買家（準業主）可以復檢物業狀況一次，因此建議最好是在正式售樓的前一天復檢。這樣做科研縮短復檢單位和成交期中間空窗期以防止前業主（賣家）把單位弄得不像樣或是搬走原本答應要留下的家電及家俱。
- 買賣雙方可以簽署臨時買賣合約以保證雙方都會履行合約因爲這份文件是具有法律效力的。準業主爲了提防賣家臨時反悔除了可以多付訂金還可以在合約上加上「必買必賣」條款，以避免賣家在遇到樓價急升時反悔或者是其他突發狀況暫停賣樓。只要雙方簽署了臨時買賣合約，不論任何原因賣家突然反悔，買家都可以向賣方提出訴訟並要求賠償，一定不會吃虧。
按揭利率、按揭年期及壓力測試
買家如果選擇的是私樓，在跟銀行申請按揭時可以選擇擇H按或P按利率。我們的建議是在低利息的情況就選擇H按會更著數。這一方面，如果您不確定怎樣做選擇，歡迎隨時聯絡我們按揭專員，我們會全力協助您，同時可以額外給您全港最高額外的現金回贈。
按揭年期及按揭成數跟一般的做法是一致的。銀行評估會對貸款人的入息比例進行審查，看是否會通過壓力測試再給出最終審批結果。這方面的資訊，您可以點擊這篇文章了解更多。
業主可以參考以下圖表爲最新物業價格及按揭成數（2023年9月更新）
| 物業價格 | 按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 | 90% |
| 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 | 80% – 90%*， 上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-
1,920萬港元 |
80%, 上限為960萬港元 |
| 1,920萬港元或以上 | 50% |
關於按揭未完賣樓常見問題：
1. 針對換樓的業主如何可以降低「落錯車」的風險？
如果在賣出物業後，物業價格下跌那是自然會很開心。但是如果物業價格飆升，也是避無可避。因此我地建議業主盡可能拉近兩個買賣簽訂臨約的時間，主要還是當時選擇換樓也是因爲下一個更合心意。
2.按揭未完賣樓的罰息期手續費如何計算？
業主在按揭未完賣樓需要注意是否還在罰息期。銀行的按揭貸款合同會包含一個「罰息期」的條款，一般來說，按揭貸款都涉及10年以上，以至長達30年的貸款期，為保障銀行的收入，若按揭貸款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。通常會設1至3年罰息期，而計算方法是按揭金額的百分比；不過每間銀行的百分比都不同，所以要確保在賣樓時將罰息期的金額計算在內。
3.業主在最後關頭突然改變主意想要終止買賣會如何？
如果業主（賣家）在簽訂臨時買賣合同和收取臨時訂金後，若突然改變主意並終止買賣交易，由於已經簽訂了具有法律效力及具約束力的法律檔，因此買方可以向賣方提出訴訟並索取賠償。如果業主未能簽訂正式買賣合約則必須向買方賠償雙倍訂金、代理傭金及律師費。
