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【按揭保險】按揭保險如何申請? 最高按揭成數有多少?

按揭保險

早於99年香港按揭證券有限公司推出按揭保險計劃,目前由香港按證保險有限公司負責經營,按揭保險是為銀行的貸款提供保障,那在新按保措施下,最高按揭成數是多少? 申請步驟是怎樣?

按揭保險是什麼?

根香港金融管理局指引,按揭保險會讓銀行提供高成數的按揭貸款,以減低風險。目前按金管局指引,自住物業的按揭貸款除了要遵守成數上限外,如借超過6成就要買按揭保險。如業主拖欠貸款,一般按保都會為高於6成按揭以上的貸款提供保障。而保費是根據貸款額計算,可一次性或分期支付。

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只要個案在樓價上限、貸款額上限等條件符合要求,申請人可最多獲批8成按揭貸款,那首期開支就會細點。

按保下的按揭成數

在新按保措施下,900萬元以下的物業最高可以借9成(貸款額上限為720萬),而1000萬元以下的物業就最高借8成。不過在個別情況下,例如600萬元物業,本身按揭擔保人已有按揭,那麼銀行最多批5成按揭,如果業主想借夠6成,就要申請按揭保費。

按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000 萬港元或以下)如下:

  1. 物業價格400 萬港元以上至800 萬港元或以下,最高按揭成數為80%或90%。
  2. 物業價格800 萬港元以上至900 萬港元或以下,最高按揭成數為80%至 90% (貸款上限為720 萬港元)
  3. 物業價格900 萬港元或以上至1,000 萬港元80%(貸款上限為800 萬港元)

假如是首置人士,萬一未通過壓力測試,其實都可以照申請最高8成或9成按揭,不過條件是供款與入息比率不可高於5成,還要額外付15%按揭保險費。

如何申請按揭保險?

當簽完臨時合約後,申請銀行按揭時,如成數高於6成,則讓替你承造按揭的銀行申請按保,亦都有個別銀行會等待按保獲批後,才批出該6成按揭,至少準業主可預先知道自己是否合符資格。一般而言都是幾日至一星期左右批核按保結果,而且都是經銀行通知的,申請文件不能直接向按保公司提交。只要準備齊全文件,都有助加快審批時間。而按揭方面,因疫情關係,有些個案都要2個月才有結果,所以最好先協定好成交期,才簽臨時合約,以免各種手續時間太緊拙。

要準備的文件包括: 香港身份證副本、有關物業的臨時買賣合約副本、入息證明、稅單。留意的是臨時買賣合約及正式買賣合約並非可接納之文件。

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合資格申請按揭保險的物業

以下物業均可申請按保,包括香港住宅物業(現樓/樓花)、而村屋方面,樓花村屋、屬祖、堂的物業、有轉售限制的村屋都不符資格。本身物業樓齡一般都是沒有上限,惟按揭物業的原定或剩餘供款年期及樓齡之總和為最高75年。如果屬村屋,則最高為55年。

留意以下新按保措施下的按揭成數:

1.非首置人士最高8成

2.樓花選即供不能用按揭保險

3.村屋:最高8成半。

4.房協二手指定屋苑:不限樓價可做9成。

5.轉按(套現):樓價600萬或以下最高8成

6.轉按甩發展商二按:最高8成。

7.聯名物業甩名:最高8成,但如聯名名轉單名,最高9成。

8.樓換樓先賣後買,如未完成出售舊物業前,最高8成。

而按揭保險計劃只限私人名義購入物業,不接受公司名義物業。

香港按證保險有限公司會為想申請按保計劃的物業估值,也會比較銀行對物業的估價、買賣價比較,來決定物業價值,這會以較低者為準。

對自己的物業申請資格有疑問? 不要猶豫,盡快找28 Mortgage的按揭專員為你解答!

供款比率如何計算?

在按保計劃中,如果申請人每月都有樓宇按揭供款或其他財務責任(例如私人貸款、銀行等機構供款等)均被視為財務責任,而這些債務供款都會計入供款比率中。不過,如是一些租金支出,就不被當作債務供款。

另一個情況是,如果申請人在香港有物業收租,租金收入的最高7成都可計入息,條件是要提供已簽的租約及入數記錄供審批,也有機會要進一步合理解釋所申請的物業是自住用。

年終花紅和佣金都可計入入息,不過最終年終花紅金額最多不超過月薪3倍,而後者,申請人要準備6個月糧單及出糧記錄審批,一般都會計最近6個月平均佣金收入。

如何支付按揭保費?

申請人可以一次性支付或每年續保,如是前者,銀行會先為貸款申請人一次性支付保費予按保公司,貸款人將按保費用分30年還款,如是後者,未必享有更多優惠,假如3年內退按保,也未必取回部分保費,所以前者較佳。

FAQS:

1. 如果要為自住物業申請按揭保險,應如何證明單位用途?

當申請人在申請按保計劃時、提取貸款、在某指定時間(按保公司有權在任何時候提出),都會被要求簽署自住聲明,有需要時也要提供證明文件,以聲明物業為自住。如不符要求,銀行可要求清還所有貸款。

2. 朋友可否做按揭保險計劃貸款申請的擔保人?

不可以擔保人必須為借款人的直系親屬,例如子女、配偶、父母、未婚夫/妻或親戚。

3. 新按保下最高按揭成數是多少?

按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000 萬港元或以下)如下:

物業價格400 萬港元以上至800 萬港元或以下,最高按揭成數為80%或90% ;物業價格800 萬港元以上至900 萬港元或以下,最高按揭成數為80%至 90% (貸款上限為720 萬港元) ; 物業價格900 萬港元或以上至1,000 萬港元80%(貸款上限為800 萬港元)。

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