【按揭保險】按揭保險如何申請? 最高按揭成數有多少?

早於99年香港按揭證券有限公司推出按揭保險計劃，目前由香港按證保險有限公司負責經營，按揭保險是為銀行的貸款提供保障，那在新按保措施下，最高按揭成數是多少? 申請步驟是怎樣?

按揭保險是什麼?

根香港金融管理局指引，按揭保險會讓銀行提供高成數的按揭貸款，以減低風險。目前按金管局指引，自住物業的按揭貸款除了要遵守成數上限外，如借超過6成就要買按揭保險。如業主拖欠貸款，一般按保都會為高於6成按揭以上的貸款提供保障。而保費是根據貸款額計算，可一次性或分期支付。

只要個案在樓價上限、貸款額上限等條件符合要求，申請人可最多獲批8成按揭貸款，那首期開支就會細點。

按保下的按揭成數

在新按保措施下，900萬元以下的物業最高可以借9成(貸款額上限為720萬)，而1000萬元以下的物業就最高借8成。不過在個別情況下，例如600萬元物業，本身按揭擔保人已有按揭，那麼銀行最多批5成按揭，如果業主想借夠6成，就要申請按揭保費。

按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000 萬港元或以下)如下：

1. 物業價格400 萬港元以上至800 萬港元或以下，最高按揭成數為80%或90%。
2. 物業價格800 萬港元以上至900 萬港元或以下，最高按揭成數為80%至 90% (貸款上限為720 萬港元)
3. 物業價格900 萬港元或以上至1,000 萬港元80%(貸款上限為800 萬港元)

假如是首置人士，萬一未通過壓力測試，其實都可以照申請最高8成或9成按揭，不過條件是供款與入息比率不可高於5成，還要額外付15%按揭保險費。

如何申請按揭保險?

當簽完臨時合約後，申請銀行按揭時，如成數高於6成，則讓替你承造按揭的銀行申請按保，亦都有個別銀行會等待按保獲批後，才批出該6成按揭，至少準業主可預先知道自己是否合符資格。一般而言都是幾日至一星期左右批核按保結果，而且都是經銀行通知的，申請文件不能直接向按保公司提交。只要準備齊全文件，都有助加快審批時間。而按揭方面，因疫情關係，有些個案都要2個月才有結果，所以最好先協定好成交期，才簽臨時合約，以免各種手續時間太緊拙。

要準備的文件包括: 香港身份證副本、有關物業的臨時買賣合約副本、入息證明、稅單。留意的是臨時買賣合約及正式買賣合約並非可接納之文件。

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合資格申請按揭保險的物業

以下物業均可申請按保，包括香港住宅物業(現樓/樓花)、而村屋方面，樓花村屋、屬祖、堂的物業、有轉售限制的村屋都不符資格。本身物業樓齡一般都是沒有上限，惟按揭物業的原定或剩餘供款年期及樓齡之總和為最高75年。如果屬村屋，則最高為55年。

留意以下新按保措施下的按揭成數:

1.非首置人士最高8成

2.樓花選即供不能用按揭保險

3.村屋：最高8成半。

4.房協二手指定屋苑：不限樓價可做9成。

5.轉按(套現)：樓價600萬或以下最高8成

6.轉按甩發展商二按：最高8成。

7.聯名物業甩名：最高8成，但如聯名名轉單名，最高9成。

8.樓換樓先賣後買，如未完成出售舊物業前，最高8成。

而按揭保險計劃只限私人名義購入物業，不接受公司名義物業。

香港按證保險有限公司會為想申請按保計劃的物業估值，也會比較銀行對物業的估價、買賣價比較，來決定物業價值，這會以較低者為準。

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供款比率如何計算?

在按保計劃中，如果申請人每月都有樓宇按揭供款或其他財務責任(例如私人貸款、銀行等機構供款等)均被視為財務責任，而這些債務供款都會計入供款比率中。不過，如是一些租金支出，就不被當作債務供款。

另一個情況是，如果申請人在香港有物業收租，租金收入的最高7成都可計入息，條件是要提供已簽的租約及入數記錄供審批，也有機會要進一步合理解釋所申請的物業是自住用。

年終花紅和佣金都可計入入息，不過最終年終花紅金額最多不超過月薪3倍，而後者，申請人要準備6個月糧單及出糧記錄審批，一般都會計最近6個月平均佣金收入。

如何支付按揭保費?

申請人可以一次性支付或每年續保，如是前者，銀行會先為貸款申請人一次性支付保費予按保公司，貸款人將按保費用分30年還款，如是後者，未必享有更多優惠，假如3年內退按保，也未必取回部分保費，所以前者較佳。

FAQS:

1. 如果要為自住物業申請按揭保險，應如何證明單位用途?

當申請人在申請按保計劃時、提取貸款、在某指定時間(按保公司有權在任何時候提出)，都會被要求簽署自住聲明，有需要時也要提供證明文件，以聲明物業為自住。如不符要求，銀行可要求清還所有貸款。

2. 朋友可否做按揭保險計劃貸款申請的擔保人?

不可以擔保人必須為借款人的直系親屬，例如子女、配偶、父母、未婚夫/妻或親戚。

3. 新按保下最高按揭成數是多少?

按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000 萬港元或以下)如下：

物業價格400 萬港元以上至800 萬港元或以下，最高按揭成數為80%或90% ;物業價格800 萬港元以上至900 萬港元或以下，最高按揭成數為80%至 90% (貸款上限為720 萬港元) ; 物業價格900 萬港元或以上至1,000 萬港元80%(貸款上限為800 萬港元)。