居屋的價格比一般私樓比起來親民許多、單位實用、有政府做擔保、可借貸按揭成數又高等好處，所以在香港如果有幸抽中居屋真的是非常值得慶祝和高興的事情。一旦抽中居屋，千萬不要錯失機會。雖然居屋按揭成數較高，不過也有居屋按揭唔批的個案。今天這則文章我地 28Mortgage 要跟大家分析什麼原因造成居屋按揭唔批讓業主們多加留意，順利上會。
各種類別居屋申請資格
在進入居屋按揭之前，相信大家在市場上很常聽到綠表、白表及白居二買家，您可以參考以下表格以便瀏覽各種類別居屋申請資格及入息要求：
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃
樓宇買賣 按揭利率 H+1.3%，現金回贈高達 3.16% + $17,000（經我們申請按揭，即獲得此獨家獎賞 ）
物業轉按/套現 按揭利率 H+1.3%，3.5%封頂位，現金回贈高達 3.16%（經我們申請按揭，即獲得此獨家獎賞 ）
轉走發展商按揭 按揭利率 H+1.3%，3.5%封頂位，現金回贈高達 3.16%（經我們申請按揭，即獲得此獨家獎賞 ）
💻 按揭轉介服務： https://28mortgage.com.hk/
ℹ️ 最新按揭利率： https://28mortgage.com.hk/按揭利率
☎️ WhatsApp查詢： 96832200 (可按此直接WhatsApp我們)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
表1：各種類別居屋申請資格及入息要求
| 居屋類型 | 申請資格 | 入息上限 |
| 綠表 | -公屋住戶
-持有效綠表資格證明書住戶 -持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員 -房委會長者租金津貼計劃受惠人士 |
– 1人申請: 33000港元
– 2人或以上申請: 66000港元 |
| 白表 | -年滿18歲香港永久居民
-非公屋住戶 |
– 1人申請: 33000港元
-2人或以上申請: 66000港元 |
| 房協資助
房屋 |
– 綠表、白表人士（條件如上）均可申請 | 參考2017年的入息上限：
-1人申請: 26000港元 -2人或以上申請: 52000港元 |
| 白居二 | – 年滿18歲的香港永久居民
– 非公屋住戶 – 申請者及家庭成員無接受房屋資助 – 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業 |
– 1人申請: 33000港元
-2人或以上申請: 66000港元 |
居屋按揭成數及按揭年期
| 綠表買家 | 白表買家 | |
| 一手居屋 | 最高按揭成數：95%
最長還款年期：25年 |
最高按揭成數：90%
最長還款年期：25年 |
| 未補地價二手
居屋 |
最高按揭成數：95%
最長還款年期：25年 |
最高按揭成數：90%
最長還款年期：25年 |
| 已補地價二手
居屋 |
最高按揭成數：90%
最長還款年期：30年 *通過按揭保險 |
最高按揭成數：90%
最長還款年期：30年 *通過按揭保險 |
這裏補充一點，樓齡會直接影響銀行審批按揭還款年期。銀行一般的做法是用30減去樓齡來決定按揭還款年期。銀行會以19年樓齡作爲分界點：
-樓齡低於19年的居屋，銀行可以做到最高按揭成數為90%及最長還款年期為25年
-樓齡高於19年的居屋但不超過30年，剩餘的擔保期銀行可以批核90%按揭成數；擔保期一到就變回60%按揭成數 。如果到時未還清的樓價高過當時樓價的60%，貸款人需要補回差價
-樓齡高於30年的居屋, 銀行最多可以批核40%按揭，買家需要準備較多的首期資金上會
居屋按揭利率
現時居屋按揭只可以做P按，即最優惠利率按揭的方案，不設H按，即銀行同業拆息按揭。P按會跟隨美國的利率而隨之變動，不過會否加按息則由銀行自行決定。現時居屋按揭P各銀行息率統一，普遍為 P – 2.4% (P=5.125%)，年利率為2.625% 或 P – 2.5% (P=5.375%)，年利率為2.875%。對於美聯儲這一年來持續加息的動作，居屋申請人或是有興趣了解更多可以WhatsApp +852 9683 2200 先向 28 Mortgage 嘅按揭專員聯絡以便了解最新居屋按揭利率。
居屋擔保期
興建居屋是政府幫助人民置業的房屋計劃，所以政府就是居屋買家的擔保人。居屋擔保期由首次出售日起計，為期 30 年。正因爲如此，銀行在審批居屋按揭時是比較寬鬆的。如果貸款人在期內斷供居屋按揭，政府作為擔保人，就須要負責向銀行還錢。
所有未補地價的一手居屋有政府擔保30年，所以所有綠表和白表買家在申請居屋按揭時一律無需做壓力測試。綠表買家在購入未補地價的一手居屋可免去入息限額要求；白表買家則需要達到以上表1裡列明的入息限額。
至於未補地價二手居屋，一些樓齡很高的居屋也代表著擔保期快完結，這時銀行就會要求買家需要做壓力測試。
已補地價的二手居屋按揭就和一般私樓相同，首置人士皆可免做壓力測試。
銀行拒批居屋按揭原因
申請按揭的銀行曾經留下壞賬紀錄
雖然居屋買家有政府做擔保人，不過如果買家在申請按揭的銀行曾經有過壞賬紀錄，銀行通常是會拒批該買家的按揭申請。看到這裏，或許您心裏會想説，香港有這麽多家銀行可以申請按揭，只要不去曾經留下壞賬紀錄的銀行申請是不是可以過關？答案是，不保證會過關。這是因爲現在科技發達，一切都可以被搜尋，一旦曾經有過不好的記錄，通常較大規模的銀行之間都會記錄這些 “黑歷史”，所以買家還是留意一下。
我地建議您可以試試看向中小型的銀行申請，可能有機會批准但要有心理準備不一定可以做足25年最長還款年期。
已有私人貸款在身
若業主本身已向申請按揭的銀行借私人貸款 ，其後在抽中居屋時又再向同一閒銀行申請按揭，銀行極大可能會拒批按揭。理由很簡單，站在銀行的角度上來看，借貸人借這麽多貸款，風險高，所以不願意批核。
以我地 28 Mortgage過往的經驗，我們建議業主主動提供自己的入息證明，向銀行證明每月收入足以償還按揭每月貸款。不過如果居屋的擔保期已完結，銀行會做壓力測試和討要更多的相關文件以證明業主是收入穩定的。不論您在居屋按揭上遇到什麽問題，歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們是提供一站式按揭轉介服務同時也提供全港最高現金回贈。
借款人年齡或樓齡太高
政府以家有長者核心家庭計劃分配居屋，所以許多家庭都會用家中長者的名字申請居屋來爭取優先權。不過銀行在審批按揭時是有一套計算方式的。申請一手居屋按揭，銀行會用95或105減人齡來計算還款期；二手居屋按揭更嚴格一些，通常是用「85減人齡」計算還款期。如果家中長者已過70歲，申請二手居屋按揭，「85減70歲」銀行只能做最多15年按揭還款年期。
除非物業是聯名，只要其中一個業主年齡較輕，那麽想要做最長25年還款年期還是有很大的機會。
還有需注意樓齡太高的居屋也一樣，銀行不一定會批足25年按揭年期。
環聯評級差
雖然居屋按揭申請標準比一般私樓寬鬆許多，畢竟有政府做擔保。不過銀行在審批按揭申請時，依然會查閱環聯（TU）資料庫。如果申請人的評級差，已經降到I 級，銀行是不願意批核按揭申請的。
所以建議申請人在申請按揭或打算買樓時，要注意自己的環聯評級，尤其是信用卡不要拖數。
破產人士
銀行不會批核破產人士的按揭申請。如果身邊認識破產人士的朋友想要申請居屋需要等破產令解除後才可以提交申請。
關於居屋按揭唔批常問問題：
1. 新居屋按揭貸款人是否要是新居屋申請人?
是，資助房屋的按揭貸款人一定要是業主本人。
2. 如果居屋申請人已是退休人士，如果證明供樓能力?
由於居屋有政府擔保，銀行在處理按揭申請上都較寬鬆。如果申請人沒有入息證明，就寫一份聲明，證明自己有能力供樓，例如有子女付家用等，切記不可作虛假聲明。
3. 如果家裏長者超過70歲抽中居屋，加擔保人可以延長按揭還款年期嗎？
不能。因為居屋按揭沒有擔保人概念，擔保人就是政府。所以加入擔保人並不能延長還款年期。
