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居屋按揭唔批

【居屋按揭唔批】唔批原因有什麼?居屋按揭必知事項

抽中居屋對港人而言猶如中六合彩,皆因其售價相對其他一般私樓都比較易負擔,而且單位較實用,雖然居屋按揭成數較高,不過也有居屋按揭唔批的情況,不妨先了解以下居屋按揭必知事項。

 

各種類別居屋申請資格

平日常聽到的「綠表」,是指公屋居民申請買居屋,他們沒有入息限額,但要將現居公屋交還給房署﹔「白表」則是指非公屋居民,只要符合以下年齡、居港年期和資產限額等規定,都可申請買居屋。在了解居屋按揭要求前,要先認識一下白表綠表、白居二等等不同的申請入息要求:

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1. 白表

申請資格: 年滿18歲香港永久居民,非公屋住戶

入息上限: 1人申請: 33000元 ; 2人或以上申請: 66000元

2. 綠表

申請資格: 公屋住戶; 持有效綠表資格證明書住戶; 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員; 房委會長者租金津貼計劃受惠人士。

入息上限: 1人申請: 33000元 ; 2人或以上申請: 66000元

3. 房協資助房屋

申請資格:綠表、白表人士均可申請

入息上限: 參考2017年的入息上限,1人申請: 26000元; 2人或以上申請: 52000元

4. 白居二

申請資格: 年滿18歲的香港永久居民 ; 非公屋住戶 ; 申請者及家庭成員無接受房屋資助 ; 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業。

入息上限: 1人申請: 33000元; 2人或以上申請: 66000元

 

按揭成數審批的因素

1. 綠表及白表的按揭成數不同

在綠表買家方面,購入一手居屋或未補地價二手居屋都可獲政府擔保,最高有9成半按揭成數,最長還款年期為25年。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。

在白表買家方面,如果購入一手居屋或未補地價二手居屋最多可有9成按揭,最長還款年期為25年。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。

而要留意的是,不論是白表綠表購買未補地價的二手居屋,銀行都會以30減去樓齡去衡量按揭年期,假如樓齡為5年內的單位,就有25年供款年期,如樓齡為10年,即還剩20年供款年期。銀行一般就二手居屋按揭做法是,19年樓齡以下的居屋,通常提供25年9成按揭。如大於19年,但不超過30年,則餘下擔保期批9成按揭,一滿擔保期就變回6成按揭,而如果到時未還樓價多於當時樓價6成,就要補回差價。而如果樓齡大過30年,則銀行只提供較低成數按揭,首期開支相對大點,至少4成。

 

2. 房屋類型影響按揭成數

不論是白表或綠表人士,在新居屋(一手居屋)初次發售時都會有折扣,售價比私樓平。而綠置居(只限綠表買家)、首置上車盤(只限入息高於新居屋,但未買到私樓者),在按揭審批上也等同於新居屋。例如綠置居設按揭貸款擔保,綠表人士可申請最多95%按揭,還款期為25年,以P按計算,一般實質按息2.5厘水平。

至於白居二,當購入新居屋或綠置居後,買家過了轉售限制,就可將物業在第二市場中以免補價方式出售,不過選購的買家只限綠表人士和符合白居二資產及入息審查的人士。這也跟新居屋一樣,綠表及白表人士最多獲批9成按揭,惟買家要獲銀行批出6成按揭後,經銀行同意,再交香港按揭證券公司為高成數按揭審批。目前,香港按揭證券公司會為「住宅發售計劃」第二市場及「資助出售房屋項目」第二市場的屋苑做審批。

而在已補地價的自由市場方面,不論是房委會或房協的居屋,都跟一般私樓無異,這是開放給市場上所有人士,跟業主議價。所以在審批上與私樓相同。根據金管局規定,現時銀行可為私樓批出最長30年期按揭,買家可向銀行先借取50%-60%按揭,而餘下高成數按揭部份,則可視乎購入銀碼(1000萬元以下物業最高借80%、800萬元以下最高借90%) 向香港按揭證券公司申請「按揭保險」,變相借足90%按揭上會。

 

3. 負責機構擔保期不同

房委會推出的居屋,售價較低,同時提供了按揭貸款擔保。這是由首次出售日期起計的30年,如果斷供,由房委會向銀行還款,再經法律途徑向買家追討金額,有銀行會直接用擔保期減去樓齡計按揭年期。如果居屋是由房協推出,售價都比較高,而且沒有按揭貸款擔保,減少受按揭年期的限制影響,買家也可經銀行、按保公司申請。

 

居屋按揭利率

居屋按揭利率不似一般私樓可選H按,只能選最優惠利率P按,而P按通常是P (5%)  -2.5 % ,即實際按息為2.5厘。而P按會因應美國利率變化,由銀行決定會否加按息。

 

居屋的擔保年期

居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在政府做擔保的情況下,假如買家在財政上負擔不了居屋按揭,就由政府代業主向銀行還款。銀行都接受近親做擔保人,例如父母、兄弟姊妹、子女,而如想加擔保,銀行就會將居屋按揭成數再減1成。

以未補地價一手居屋為例,由於有政府做30年擔保,所以綠表白表在申請居屋按揭時都不用做壓力測試。基本上,綠表人士可免去限額要求 ; 白表人士就要達到前文提到的入息限額、資產限額。

另一方面,如是未補地價二手居屋,如擔保期已屆滿,就要做壓力測試,例如只剩10年,都可能要做壓力測試。已補地價的二手居屋則跟一般私樓做法一樣,首置人士可免壓測。

 

FAQS:

1. 新居屋按揭貸款人是否要是新居屋申請人?

是,這方面與私樓不一樣,資助房屋的按揭貸款人一定要是業主。

2. 如果居屋申請人已是退休人士,如果證明供樓能力?

首先,這個情況下不可找親人做擔保人。其實本身居屋有政府擔保,銀行在處理按揭申請上都較寬鬆。如果沒有入息證明,通常要求寫一份聲明,證明自己有能力供樓,例如有子女付家用等,不能作虛假聲明。

3. 綠表與白表人士在白居二按揭成數有何差別?

這方面按揭成數一樣,當購入新居屋或綠置居後,買家過了轉售限制,就可將物業在第二市場中以免補價方式出售,不過選購的買家只限綠表人士和符合白居二資產及入息審查的人士。這也跟新居屋一樣,綠表及白表人士最多獲批9成按揭,惟買家要獲銀行批出6成按揭後,經銀行同意,再交香港按揭證券公司為高成數按揭審批。目前,香港按揭證券公司會為「住宅發售計劃」第二市場及「資助出售房屋項目」第二市場的屋苑做審批。

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