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安老按揭懶人包

【安老按揭搵笨?】 睇清逆按揭申請程序、資格及開支+伏位

香港人均壽命一向都高,我們面對不斷上升的醫療費用時,不少地方都有逆揭按(Reverse Mortgages)計劃,鼓勵老人家拿自住物業到銀行按成現金,作為退休後補充收入來源,好處是不必將房產賣出。香港金管局也於2011年推出安老按揭計劃,但年老時才用最貴重資產拿來按揭,到底安老按揭是否搵笨?

安老按揭是什麼?

安老按揭又稱為「逆按揭」,這跟其他按揭最大分別在於後者係抵押未供物業 來借錢;而前者則係抵押已供滿物業來借錢 ; 而前者則係抵押已供滿物業來借錢,故亦稱之為「逆按揭」。不少長者擔心退休後現金流問題,收入減少,為了享有更理想的生活,每月有穩定的年金收入,可以考慮將物業拿到銀行抵押貸款。長者可在固定或終身的年金年期內,每月收取年金,亦可提取一筆過貸款以應付特別情況,例如幫未補地價的資助房屋補回地價、家居裝修等。當提取安老按揭貸款後,業主仍可居住在原有物業。即使年金年期已屆滿,仍可繼續居住在該物業至百年歸老,直到去世,物業才被收回。

安老按揭現時由香港按揭證券公司營運,可透過按揭公司或銀行申請。

申請安老按揭開支:

  1. 按揭保費:涉及基本按揭保費及每月按揭保費
    A基本按揭保費為指定物業價值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值的0.28%。
    B每月按揭保費根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付。
  2. 輔導費:正式申請安老按揭前,必須約見相關法律顧問進行輔導,包括借款人的權益責任及法律後果,因此需要繳付輔導服務的費用,有關款項可以加借入安老按揭貸款。
  3. 法律費用:簽署按揭文件及其他相關法律文件而須繳付給律師的費用,有關款項可以加借入安老按揭貸款。如借款人被要求提交驗樓報告,也需準備這項開支。
  4. 提取手續費: 每次更改年金年期或提取一筆過貸款、增加或解除物業抵押均需支付1,000港元的手續費,該手續費將計入安老按揭的總欠款內。

如果業主在首6 個月內想終止按揭,可以獲得全數退還保費,不過貸款仍要清還,並要繳付解除安老按揭嘅法律費用。

申請安老按揭3大程序

  1. 聯絡提供安老按揭服務的銀行,完成初步評估。銀行會提供《資料表》、《重要通知》及《貸款資料列表》,可留意各銀行的現金回贈。
  2. 申請人需要聯絡合資格的輔導顧問進行會面,以了解安老按揭特色、借款人的權益及責任,以及取得安老按揭貸款的法律後果。完成輔導後,會獲發《輔導證書》。
  3. 獲發《輔導證書》後,可以聯絡銀行正式申請貸款,再於律師樓辦理按揭及法律文件。

資格及限制:

  1. 年齡:業主需年滿55歲(如果屬於未補地價單位,業主需年滿60歲)、持有身份證及現時沒有破產或涉及破產呈請或債務重組。
  2. 還款年期:可選擇10年、15年或20年的固定年期或申請人有生之年内借出款項,年紀越大及支付年期越短,每月獲取的金額則越高。如果就同一筆安老按揭貸款而言,兩位借款人可收取的每月支付款項的金額,將較單一借款人為少。
  3. 物業要求:
    物業必須為香港的住宅物業,借款人是作為唯一受益人或以聯權共有形式(如超過一位借款人)以個人名義擁有,或以全資及直接持有的香港註冊有限公司名義擁有。
    **安老按揭容許最多3名借款人聯名申請
  4. 樓齡須為50年或以下、無任何轉售限制及沒有出租。如樓齡在50年以上,可能需要進行驗樓。
  5. 轉售限制:物業並無任何轉售限制,但如果屬於未補地價資助出售房屋如房委會營運的居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃及綠表置居先導計劃、或香港房屋協會(房協)營運的住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃及資助出售房屋項目則視作例外。
  6. 物業用途:一般情況下不能出租,但如果所有借款人聲明已退休,或因接受長者或醫療護理服務理由遷出該物業,該單位可作出租之用。

按揭成數上限及年金一覽

安老按揭利率有2種可供選擇:

  1. 浮息利率:利率為P-2.5%,現時實際年利率為為2.75%。
  2. 固定利率:首25年為4%,其後為P-2.5%。

2021年7月按揭證券有限公司宣佈,安老按揭推出「高年金定息按揭計劃」,每月年金金額較浮息按揭計劃可高達三成,每月按揭保費增加至0.25%。安老按揭的物業價值上限,由1,500萬上升至2,500萬港元,至於估值超過800萬的物業,物業價值會修訂為800萬港元及超過800萬港元部分的50%之和。

以60歲一人借款為例,每月年金金額(以物業價值每100萬港元計):

年金年期浮息按揭計劃高年金定息按揭計劃
10年3,700元4,790元
15年2,800元3,630元
20年2,400元3,110元
終身2,000元2,590元

再來看看不同物業價值的每月年金金額例子:

70歲人士70歲丈夫及60歲妻子同為70歲的夫婦
年金年期終身10年20年
物業價值250萬元600萬元2800萬元

*估值上限為1500萬元

每月年金金額3,100元X 2.5= 7,750元3,300元X 6= 19,800元3,000元X 15= 45,00元

安老按揭物業價值上限
物業價值愈高,申請人能獲得的安老按揭年金一般較高,不過如果屬於豪宅類型,計算年金的估值有機會出現折讓,計算方法如下:

物業估值用作計算年金之指定物業價值上限
800萬港元或以下100%物業估值
800萬港元以上800萬港元及超過800萬港元部分的50%總和(上限為2,500萬港元)

提前清還安老按揭 毋須罰息

業主可以隨時提早清還安老按揭,並不存在一般兩年按揭罰息期,也不會被銀行罰款。不過,業主只可以提前清還全數按揭,並不可以提前償還部分貸款。

香港安老按揭證券公司網站亦設有安老按揭計算機,讓你計算出可以按到多少金額: 安老按揭計劃 (hkmc.com.hk)

申請安老按揭有何好處?

  1. 繼續自住:申請安老按揭後可繼續在單位居住至百年歸老,子女亦有優先權贖回物業。
  2. 還款選擇靈活:可選擇10年、15年及20年提取年金,以及固定年期、終身提取或一次過取得貸款。
  3. 毋須還款:借款人可以終身毋須還款
  4. 隨時贖回物業:如果中途改變主意,可隨時全數償還貸款及贖回物業,而不用繳付任何罰款
    影響年金收入的因素
  5. 借款人人數:借款人人數會影響年金收入,如果超過1人申請安老按揭計劃,收取的每月年金金額會較1人為低
  6. 提取年金年期:領取的年金年期愈短,每月獲取的年金便愈高
  7. 參加歲數:借款人參加計劃時的年齡愈高,每月可獲取的年金便愈多

下表對比一下兩種年齡人士的年金差異:

參加年齡60 歲70 歲
年金年期單人借款2人借款單人借款2人借款
10 年$3,700$3,300$5,100$4,600
15 年$2,800$2,500$3,800$3,500
20 年$2,400$2,100$3,300$3,000
終身$2,000$1,800$3,100$2,800

安老按揭搵笨? 要避開伏位

安老按揭期間,長者不用遷出,又可安坐家中收年金,究竟有沒有伏位?

安老按揭搵笨

其實逆按揭利率通常很高,而且愈滾愈多,10年內借款人欠的錢隨時是借的兩倍或更多。一般按揭,業主要就尚欠本金繳付利息,每月供款,尚欠本金金額理論上是愈來愈少,但安老按揭相反,業主先每月領取年金,已領取嘅年金連同利息及保費,會變成尚欠本金,尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。

其次,借款人承擔不少雜費,如果借錢多,但距離贖回房產時間短,攤開時間年期,成本就會變得昂貴。

對於有現金需要的人而言,這無疑是有效而不必賣掉房子的方法,但就要減持自己的產權以及貸款會持續增長。

安老按揭常見問題:

1. 安老按揭不用還款?

業主可以選擇還借貸額與否,後人可以代為還款,贖回物業;如果不還,後人亦毋須代為還款,不過不可以繼承物業,由銀行收回再出售還債。

2. 提前還款要罰錢嗎?

提前還款需要一筆過全數清還,還要承擔累算利息以及解除安老按揭的法律費用。即使說不用罰錢,但都要借款人短時間內提取一大筆錢,或會影響現金流。

3. 安老按揭有賺無蝕?

如果物業價值為800 萬以下,可以做到全數按揭。但如果物業價值再高點,就會逐漸減少按揭金額,換言之,借款人不能取回與物業原有價值相同的金額。假設最終不贖回物業,銀行就會獲得業權,簡單點說,銀行可用較少的金錢買借款人的物業。

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