原行加按 加按套現 加按按揭  加按時需要多加留意的地方

原行加按

香港的物業價格永遠只有起沒有跌，因此許多業主都可以在適當的時機利用物業做抵押套現。坊間也很常聽到通過 「加按」、「加按套現」、「加按套現投資」、「二按」、「轉按」等操作就可以套出一大筆錢。不過真的說這麽簡單嗎？今天這篇文章就跟大家一起聊聊這，特別針對「原行加按」會深入討論。

原行加按定義

原行加按或加按是指爲自己名下的物業再向同一間銀行重新申請按揭。加按一般是在物業價格上升時，需求就變得非常熱烈因爲當時的估價一定高過原先買入的價格。當業主重新承造按揭後，由於物業價值上升所以可做貸款的的金額也相對提升，業主可以通過加按提取銀行新批貸款多出的金額，這就是所謂的「加按套現」。業主可以更寬鬆的去使用這筆錢財。

打個比方，王先生在5年前置入一個價值600萬的的物業，銀行批核的按揭利率為2.5%，按揭成數為60%相等於貸款額 360萬。假設王先生這個物業單位價格現時升到700萬，而他還剩300萬的按揭貸款還未供，這時他選擇加按，重新申請按揭，如果一切照舊，60%的按揭成數，扣除還沒供完的280萬，王先生可以在這一次的原行加按後套現140萬。（可以參考以下圖表）

加按不等於二按

我們發現有些時候，尤其是不怎麽熟悉貸款計劃的人會以爲「加按」和「二按」是一樣的。其實不是。這兩個是完全不相同的貸款計劃。

「加按」- 發生在同一間銀行，業主利用已經抵押給銀行的物業再重新抵押，申請按揭貸款。

抵押給除了銀行以外的財務公司。在過去的做法是財務公司「二按」-向第二個貸款人接貸款。一般上提供二按服務的是財務公司。業主將同一個物業抵押給除了銀行以外的財務公司。在過去的做法是財務公司甚至還提供三按、四按，有些可以到五按，確實有些誇張。近年來，由於此舉風險太大，業主們最多只能做到二按，而且業主申請二按需要獲得批准一按的銀行同意。銀行主要是考慮一按加二按的供款金額，審查業主的供款及入息比率等。現時的規定是如果業主未經一按銀行擅自申請二按，將會被視爲違約而且有可能被call loan. 業主也千萬不要以爲可以私下偷偷申請二按，因爲財務公司需要按照程序在田土廳登記，因此一查就知道了，沒得逃。

加按的好處

1.     套現 – 當樓市上升時，業主可以趁機申請加按，那麽就可以在無需變賣任何資產的情況多了一筆資金周轉或投資。
2.     降低按揭貸款息口 – 在為物業申請加按時，業主可以選擇較低的按揭利率，將來的每月供款可以省下利息，積少成多。
3.       銀行現金回贈 – 一旦加按申請批准后，業主還可以獲得銀行的現金回贈。只是每間銀行現金回贈的制度不一樣，有些是給現金、有些會直接在貸款扣除。無論哪一種，只要業主覺得著數都沒有什麽問題，因爲可能有些業主想要拿現金、有些則希望直接從貸款額扣除更好。
4.     按揭存款掛鈎戶口 （Mortgage Link）- 銀行為業主設置的Mortgage Link戶口，存款利率會比外面一般存款利率1更高，通常跟按揭利率相同。這個可以非常有效的幫業主抵消部分按揭利率的開銷。不過補充一點，一般上按揭存款掛鈎戶口都會設最高存款額。業主可以跟各自的銀行詢問。

加按程序

加按也是一種貸款按揭，也是需要通過一些審查主要是看申請人的供款和入息。由於原行加按的緣故，所以審查也比較快速和簡單，故一般上只需要一個星期左右就可以知道結果。如果樓契是已經歸還給業主的「現契樓」，若業主再重新申請二按則需要一到兩個個星期才會有答復。

加按按揭相關資訊

按揭貸款年期

加按就是把手上的物業再一次抵押給銀行申請多一次的貸款，所以貸款年期同一般按揭相同，都是超過20年。當然銀行會根據業主當時的年齡及物業的樓齡來審查。

加按貸款額

加按的貸款額是被很多因素影響。主要是當時的樓價、物業價值、物業最新估價、樓齡、單位素質等等。有興趣了解更多關於按揭貸款額，想要做到做最高可以跟我們28 Mortgage按揭專員聯絡。

按揭貸款利率

按揭貸款利率是不固定的。業主可以選擇銀行最優惠利率(P按)或者同業拆息利率(H按)，這些利率都是隨著市場浮動，所以也要多加留意。想要知道每天最新H按利率，歡迎追蹤28 Mortgage的Instagram。

加按時需要多加留意的地方

1.     物業價格的上升幅度 – 雖説樓市上升是做加按的好時機，不過升多少才能確保業主在做加按時穩賺不賠呢？銀行在批准業主的加按申請時會看物業的樓齡及單位的素質再做估價，因此不要以爲樓價增長，就一定可以估到好價。如果樓價的升幅不大，物業的最新估價不如預期，最終能夠套現的資金也不會很高。所以建議先跟28 Mortgage的按揭專員咨詢取得更多準確的資料，成功加按還可以賺現金回贈。
2.     利息上升 – 經過2022年美聯儲一再升息，香港的金融體系和樓市也受影響。樓價上升也等同於利率上升。利率上升就表示借貸成本也變高了。一個房貸或按揭貸款最少要供20年，業主在選擇做加按時須再三考慮是否要爲了套現而背負未來每個月的高利息。
3.     業主的供款能力 – 當業主申請二按時，銀行會在計算業主現時的壓力測試是否過關，同時也會對比業主過往的供款記錄要覺得按揭成數及貸款額。疫情過後，香港有一些行業收到衝擊，因此若銀行審查後發現業主的入息并無大幅度的增加，如果又有曾經拖欠貸款，加按申請未必會這麽容易過關。