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800萬首期

【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?

隨政府放寬按揭保險計劃的樓價上限,吸引了不少有意上車人士可以申請最多9成按揭,一圓業主夢,究竟樓價800萬首期要多少? 壓力測試又如何計算?

800萬物業的壓力測試

在銀行已估足價的情況下,首置人士(即在簽署買賣合約時,未持有香港住宅物業的永久居民,包括從未擁有過物業,買樓用作自住者、曾經與他人聯名購入物業後甩名重拾首置身分者)經按保計劃購入已落成物業,貸款額上限為720萬,最多借9成按揭。換言之,800萬樓宇首期為80萬元。

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假設,你並非首置人士,經以上按保計劃購買800萬住宅物業,就要付2成首期,即160萬元,因為只是最多借到8成按揭。

昔日不論是否首置人士,都要做壓力測試,不過自2019年政府推出新按保計劃後,首置人士(物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求,就可免壓力測試,相反,如仍有按揭在身,或並非首置者,都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了,以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率,事實上,銀行一樣要計算DTI,不超過上限50%,只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%,壓測後超過了60%,銀行都不會因此不批按揭,但都有權調整成數,未必批足。

即使未可通過壓測,首置人士都可以付額外保費(原先保費的15%),申請高成數按揭,例如每100萬元的貸款就要付額外2250元保費。

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各類住宅物業800萬首期計算

1. 私樓800萬首期計算

上段提到,首置人士可以9成按揭及1成首期購入800萬或以下的住宅樓宇,而800萬至900萬元的一般私人住宅物業則可造8至9成高成數按揭,惟貸款額上限為720萬元。預得鬆動一點,最好是預1至2成首期購入這類物業。例如日出康城LP6 3座低層K室售653萬元,屬800萬以下物業,首置人士準備首期約65萬元多。

2. 居屋800萬首期計算

居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年,故居屋價錢都比市價低,如果業主因為任何情況無力供款,政府便需要代為償還款項給銀行,因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆,一手居屋首期所需的支出也較少。

以綠表買家而言,購入一手居屋或未補地價二手居屋都可獲政府擔保,最高有9成半按揭成數,最長還款年期為25年,即準備樓價的5%作為首期支出費用。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。

而白表買家如果購入一手居屋或未補地價二手居屋最多可有9成按揭,最長還款年期為25年,即準備樓價的10%作為首期支出。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。

留意的是如果物業為白居二,樓齡又高,銀行一般就二手居屋按揭做法是,19年樓齡以下的居屋,通常提供25年9成按揭。如大於19年,但不超過30年,則餘下擔保期批9成按揭,一滿擔保期就變回6成按揭,而如果到時未還樓價多於當時樓價6成,就要補回差價。而如果樓齡大過30年,則銀行只提供較低成數按揭,首期開支相對大點,至少4成。

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3. 公屋首期計算

如果是綠表人士,購買綠置居時,同樣因有政府作為擔保,按揭可以承造100%,首期其實只是相關行政費用。

又以港島南區公屋王利東邨為例,不少單位都得天獨厚,坐擁海景,鄰近港鐵利東站,加上有房委會作擔保申請十成按揭,可謂是不少基層的自置公屋上車之選!

房委會已與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」,為買家提供高達該單位買價餘額100% (即買價減去已付的意向金)的按揭貸款,公屋按揭年期更可長達25年,買家更毋須通過壓力測試及提供擔保人。

4. 村屋首期

不少人對村屋的了解較少,甚至誤以為村屋不能承做按揭,但隨着現時村屋交投的數量上升,很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆,一般可以做到五至六成的按揭。以700平方呎的村屋為例,如果經按揭保險計劃「上車」,樓價600萬元以下的村屋可以借足八成,即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。另外如果經銀行估價後,村屋貼近市價, 400萬元的村屋可以做到最高85%的按揭,最理想情況下,買家可準備15%首期約60萬元輕鬆上車。

FAQS:

1. 800萬物業首期如何計算?

在銀行已估足價的情況下,首置人士(即在簽署買賣合約時,未持有香港住宅物業的永久居民,包括從未擁有過物業,買樓用作自住者、曾經與他人聯名購入物業後甩名重拾首置身分者)經按保計劃購入已落成物業,貸款額上限為720萬,最多借9成按揭。換言之,800萬樓宇首期為80萬元。假設,你並非首置人士,經以上按保計劃購買800萬住宅物業,就要付2成首期,即160萬元,因為只是最多借到8成按揭。

2. 買樓時的首期,需付多少訂金?

如果是成交期較長的一手買賣樓盤,發展商有機會先收取訂金,在簽署臨時合約時先付樓價5%的訂金,然後在臨時合約後30天內、90天內分別再支付5%訂金,三次合共15%。

3. 首置人士購入物業時通過壓力測試的要求是多少?

在現時的政策之下,首次置業人士不需要通過壓力測試,已經可以購入物業自住,另外也可以申請按揭保險。大部分銀行仍需要壓力測試,唯壓力測試後(+3%)放寬,只要每月供款不超過每月收入65%。而有部分銀行接受林鄭Plan (免壓力測試)。只要每月供款(連同按揭保險費)不超過每月入息50%。想知邊間銀行做到,詳細說明可以搵我地28 Mortgage按揭專家查詢。

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