2022年01月更新
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【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?

800萬首期

如題目所顯示,這則文章是直接給您一切關於價值800萬港元物業的按揭咨詢。您心裏所有跟800萬物業按揭相關的疑問都可以在這裏一一弄清楚。 

新按揭保險

2022年3月,香港財政司司長陳茂波在《財政預算案》公布多項措以施助香港市民減輕買樓壓力,可以擁有自己的物業。其中包括放寬按揭保險計劃的最高按揭成數,人稱《波叔Plan》或 《財爺Plan》。

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表1:放寬新按揭保險計劃後的物業價格對比可借貸最高按揭成數

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%*
1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*, 上限為900萬港元
1,125萬港元或以上-

1,920萬港元

80%, 上限為960萬港元

資料來源: 香港按揭證券有限公司官網

注*

1.所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及

2.所有申請人須為固定受薪人士

依據表1,準業主若是有興趣購入價值800萬的物業作爲自主用途,可以通過新按揭保險借到最高90%的按揭成數上車。補充説明,準業主必須是以首置人士身份申請(即申請貸款時並未持有任何香港住宅物業)和有糧單證明申請人是固定受薪人士。

800萬物業的壓力測試

在討論壓力測試之前,我們先來了解首置人士的定義因爲根據新按保放寬的跳樓,首置人士是享有特別優惠。首置人士指的是在簽署物業買賣合約時,并無持有任何香港住宅物業的永久居民,若之前曾經持有物業或與他人聯名購入物業則需要成功甩名後才算數。當首置人士買入價值800萬的物業,通過新按保可以乘造最高9成按揭,貸款額上限為720萬港元。這個情況下,買家只需要準備80萬首期即可。

反之,如果買家不是首置人士,同樣通過新按保,銀行可以批核最高8成按揭成數,所以買家需準備20%的首期,約160萬港元。 

各類住宅物業800萬首期計算

1. 私樓800萬首期計算

凡是透過《波叔Plan》或新按揭保險上車的準業主都可以向銀行申請最高90%的按揭成數。準業主若有相中滿意價值800萬私樓,只要是首置人士都有很大的機會借到最高720萬的貸款(9成按揭)所以準業主只需準備10%的首期那就是80萬。當然準業主也可以多準備一些資金畢竟買樓的前期還有其他開銷如印花稅、律師費、代理佣金等。

2. 居屋800萬首期計算

居屋的價格比私樓低,有政府擔保30年故而銀行在審核居屋按揭申請時都會比較寬鬆。一手居屋的首期也相對比私樓低。居屋的申請人有分幾種:

i) 綠表  

綠表買家買入一手居屋或未補地價二手居屋都有政府做擔保,按揭成數上限為95%,最長還款年期為25年。買家只需準備40萬也就是5%的首期費用。

若綠表買家購入的是已補地價二手居屋,也就是跟一般樓宇按揭一樣,可以申請最高90%按揭,貸款年期最長可以做到30年。

ii)白表 

白表買家買入一手居屋或未補地價二手居屋最高可以跟銀行借90%按揭,最長貸款年期是25年,意思是白表買家需要準備物業價格的10%,80萬作爲首期。

若白表買家購入的是已補地價二手居屋,其做法跟以上綠表買家相似,可以申請最高90%按揭,貸款年期最長可以做到30年。

iii)白居二

購買白居二的買家,由於樓齡都偏高,銀行一般上是用19年樓齡為參考。19年樓齡以下的居屋,銀行可以批核最高90%按揭,最長25年還款年期。買家需要準備80萬,物業的10%為首付。

若樓齡大於19年,但還沒過30年,銀行的做法是依據餘下擔保期依然可以借出90%按揭,擔保期一過就變回60%按揭。如果擔保期已過可以未還貸款多於當時物業價格的60%,業主就要補回差價。

超過30年樓齡的白居二,銀行通常只能提供較低成數按揭,買家的首期需要相對多點,至少40%。

任何關於居屋按揭更詳細的内容,您可以點這裏或直接WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,讓我們的專員爲你解決所有疑問,讓您少走冤枉路。

3. 公屋首期計算

公屋買家在政府的擔保下可以借足100%按揭。房委會和多間銀行及財務機構簽訂了「按揭保證契據」,為公屋買家提供高達該單位買價餘額100% 的按揭貸款。買價餘額指的是物業價格減去已付的意向金。公屋按揭年期上限為25年,買家也不需要通過銀行的壓力測試。首期花費就是相關的行政開銷。 

4. 村屋首期

村屋由於環境好,近年來越來越受歡迎。市場上經28 Mortgage處理的村屋按揭可以借到最高80%按揭,買家只要準備樓價的20%作爲首付。村屋比較不一樣是銀行在估價方面比較嚴謹,不過若該村屋是比較新的,價格也貼近市價,400萬的村屋是可以承造最高85%的按揭。有興趣的買家可以直接點右下角的WhatsApp按鈕直接與我們按揭專員詢問。我們很樂意提供幫助。

關於800萬首期的常見問題:

1. 800萬物業首期如何計算?

在政府放寬新按揭保險的情況下,只要買家是首置人士和有固定入薪證明都可以跟銀行接到最高90%的按揭成數上車。買家只需要準備80萬的資金作爲首期。如果非首置人士則最高可以借80%,買家就需要準備160萬(800萬x20%)的首付上會。

2. 買樓時的首期,需付多少訂金?

如果是成交期較長的一手買賣樓盤,發展商一般上會先收取訂金,在簽署臨時合約時先付物業價格5%的訂金,然後分別在臨時合約後30天內,90天內再支付5%訂金,三次合共15%。800萬的物業總共需要支付120萬的訂金。

3. 首置人士購入物業時通過壓力測試的要求是多少?

根據最新的正常,首次置業人士不需要通過壓力測試,已經可以購入物業自住,另外也可以申請按揭保險。不過大部分銀行仍需要壓力測試,唯壓力測試後(+2%)放寬,只要每月供款不超過每月收入50%就可以通過審核。

 

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