【按揭保險2023|波叔Plan】  8成至9成高成數按揭新計法  買1000萬至1125萬物業

【按揭保險2023|波叔Plan】

自2022最新財政預算案公佈後,購買1000萬以上的住宅物業不再只限50%按揭,改為可申請最高8成按揭至9成按揭,在壓力測試申請高成數按揭條件是什麼? 如果想將物業出租又係咪適用?

新放寬按揭保險計劃

1. 購買400萬以上至1000萬元或以下物業: 

最高按揭成數為8成或9成

2. 購買1000萬元以上至1125萬元或以下物業: 

最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。

3. 購買1125萬元以上至1200萬元物業:

最高按揭成數為8成

4. 購買1200萬元以上至1960萬元物業:

最高按揭成數為5成至8成,最高貸款額為960萬港元

留意第1及第2點都只適用於固定受薪的首置人士,抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。惟第3及第4點都不限於首置人士身分。

以上最長還款期為30年,供款比率上限為50%,只限於已落成住宅物業,不適用於樓花

最高只能造8成按揭的人士

非首置人士、非固定受薪人士最高可獲8成按揭,如果你: 

1. 正有其他非住宅物業按揭在身,例如車位等 ;

2. 自僱人士,例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等

3. 非固定受薪的人士,例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等

4. 物業不是自住的,而是讓直系親屬如父母、配偶、子女,而該親屬無持有任何物業,那申請人也是最高借8成。

8成按揭供款比率上限50%

首置人士如果未通過壓力測試,亦可申請高至80%至90%的按揭,供款入息比率仍是要不多於50%,而保費會因應額外調整。在壓力測試下,如增加3%利率,則供款比率上限不多於60%。

例如購買1200萬元單位,用最多80%按揭,即首期預算約240萬元,月供39001元,未壓測前,供款比率為月入最少78003元 ; 壓測下要符合供款與入息比率要求,即月入最少要93408元。

雖然首置人士購買1125萬元以下、已落成住宅物業不用通過壓力測試,但實際情況仍要視個別情況而定。

若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限須下調。

8成按揭保費

未能符合銀行壓力測試的首置人士,亦能申請敘造最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加15%按揭保險費。

一般私樓只能最高向銀行借最多60%,如想借多過60%,就要買額外按揭保險,以貸款額按比例計算。

例如買900萬元物業,借8成按揭,供款年期為30年,浮息按揭,一次性付清的按揭保費佔貸款額2.82%,如果每年支付,首年付清的按揭保費佔貸款額1.46%,隨後付清的按揭保費佔貸款額0.33%。

對比一下按揭成數不同的保費差額,例如600萬物業,造7成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.82%,即118440元。如果借8成按揭,保費即135360元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

放租物業最多5成按揭

雖然根據新修訂,購買1125萬元以上至1200萬元物業可獲最高按揭成數為8成,不過就要聲明自住用途,按揭公司會定期抽樣要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件,如被發現為非自住用途,有機會call loan,甚至要再交額外保費,觸犯法律。而且出租用途的物業最多只能5成按揭,而非8成按揭。例如購入1200萬元單位,出租用,最多只是造50%按揭,即首期要支付約600萬元。

1000萬以下村屋最多8成按揭

不少人都會買村屋,地方面積比市區大,如果1000萬以下村屋,可借最高8成按揭,還款年期會將55年減去樓齡,惟不會接受屬堂、樓花村屋、受轉售限制的按保申請。假設村屋售850萬元,按8成,即首期預170萬元,月供27626元。

常見問題:

1. 哪類人士最多只獲批8成按揭?

非首置人士、非固定受薪人士最高可獲8成按揭,如果你正有其他非住宅物業按揭在身,例如車位等 ; 自僱人士,例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等;非固定受薪的人士,例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等 ; 物業不是自住的,而是讓直系親屬如父母、配偶、子女,而該親屬無持有任何物業,那申請人也是最高借8成。

2. 波叔plan下8成按揭壓力測試要幾多? 

首置人士如果未通過壓力測試,亦可申請高至80%至90%的按揭,供款入息比率仍是要不多於50%,而保費會因應額外調整。在壓力測試下,如增加3%利率,則供款比率上限不多於60%。

例如購買1200萬元單位,用最多80%按揭,即首期預算約240萬元,月供39001元,未壓測前,供款比率為月入最少78003元 ; 壓測下要符合供款與入息比率要求,即月入最少要93408元。

雖然首置人士購買1125萬元以下、已落成住宅物業不用通過壓力測試,但實際情況仍要視個別情況而定。

3. 購買700萬元物業,可按幾多成?

購買700萬元物業(即400萬以上至1000萬元或以下物業)最高按揭成數為8成或9成,而購買1000萬元以上至1125萬元或以下物業,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元;購買1125萬元以上至1200萬元物業,最高按揭成數為8成 ; 購買1200萬元以上至1960萬元物業,最高按揭成數為5成至8成,最高貸款額為960萬港元。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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