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釘契

【釘契】釘契的原因有哪些? 釘契樓按揭要注意什麼?

釘契樓涉及到業主個人和物業問題,如果想取消釘契樓交易,買家又要怎樣做?業主將釘契出租可行嗎? 下文為你為你剖析釘契各種成因、處理釘契樓按揭方法,避免買賣陷阱。

什麼是釘契?

釘契是指物業的業權或建築有問題,例如業主欠債被凍結財產、僭建等,於土地註冊署均會一一紀錄,買家都可從查冊得知,如果問題未解決,出售物業時,新業主都會連同樓契接收,隨時影響日後交易。釘契是想確保釘契人的權益,如果破產、出售物業,都可以根據權益類別、登記次序去決定分錢先後。

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釘契的原因

通常物業被釘契,其一是由於業主欠債,例如欠了銀行等機構的錢不還,被入稟追討,將其物業釘契,以免出售、甩名轉讓,或者充公物業。如果業主申請破產,業權改為轉至受託人或債權人的話,自然業主沒有該物業的業權的,所以就算當時業主仍有居住於有關單位內,亦無法出售單位。

其二是業主拖欠大廈管理費多時,違反公契或聯名購入物業後,有人就分配業權問題提出訴訟,為免在判決前出售物業,都會將單位釘契,以待裁決。例如有些夫婦就因離婚衍生業權分配問題,就會在查冊上以「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」顯示,要獲得雙方同意,才可申請轉按加按、出售、出租等,否則一般情況下都不能將釘契出租

其三是物業僭建,被頒清拆令,要求在限期內拆除僭建物,又或有危險建築物

維修令、渠務設施維修令、危險斜坡維修令等,都會以「Order under Section 24 of the Building Ordinance」、「Order under Section 26 of the Building Ordinance」

、「Order under Section 28 of the Building Ordinance」、「Order under Section 27A of the Building Ordinance」顯示於查冊上。

如上一手業主不好好解決,新業主都要負擔以上問題,所以釘契有效期就要視業主個人或物業法令問題何時完結,而假如買家未了解單位釘契情況,卻又簽完臨時合約,繼而想放棄交易,就會面臨撻訂後果,原本所支付訂金就會被業主沒收,還要賠雙方的經紀佣金。

如何知道物業被釘契?

當買家購買物業前,都可以透過代表律師查冊,看看有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴,如有,可先與賣家商討要求先解決問題,例如清拆僭建物等,又可在買賣合約註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄,才正式交易。雖然解決以上問題後,在物業的紀錄冊上仍有相關登記,不是完全刪除的,同時,也會在土地註冊顯示已釘契解除,所以不能盡信業主口頭所指已沒有釘契事項發生。

想再保險點,就可向屋宇署索取物業圖則,了解一下有沒有未登記但違反建築物條例的地方,畢竟合約通常顯示以現狀交易字眼,買家應主動查證,免招損失,勿輕易被誤導。

釘契樓處理方法

當賣家在交易前就解除了釘契,最好獲得相關證明文件,例如對方拖久銀行貸款,那應要銀行提交證明文件,說明賣家已還清欠款 ; 又或維修令已完成,取得滿意紙等,確保可繼續進入下一個交易程序。不幸地如業主去到最後一刻都未解除釘契,就可能要違約而賠償買家損失,包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。有些情況是,政府代業主維修,而業主未付有關費用,那只要與買家協議好,在樓價扣欠款,都可繼續交易。總括而言,只要買家願意承擔風險,接受已知的釘契情況,日後不能以此作訴訟理據。

釘契樓申請按揭

關於如何為釘契樓申請按揭,就要視釘契的類別,例如一些輕微僭建原因,銀行會發承諾書予買家,聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。銀行不一定拒批,一般都是看僭建範圍、是否屬嚴重結構僭建,、業權是否複雜、會否影響他日轉售,考慮其性質,才可決定批或不批釘契樓按揭。就算批出,基於風險管理,也不一定可承造高成數按揭。

如果是涉及離婚糾紛,其中一個要留意是法庭的判決書,有個別律師會因不能確定該份判決書會否為銀行帶來貸款風險,就算銀行肯批按揭,買家的代表律師都不一定辦理手續。

至於欠債的釘契樓,不少銀行都會接受造二按的新按揭申請,最重要是新買家的還款能力。也有銀行查到居屋單位欠過財務公司債務,就算查冊顯示已解除有關問題,都不批按揭申請。

FAQS:

1. 什麼是釘契?

釘契是指物業的業權或建築有問題,例如業主欠債被凍結財產、僭建等,於土地註冊署均會一一紀錄,買家都可從查冊得知,如果問題未解決,出售物業時,新業主都會連同樓契接收,隨時影響日後交易。釘契是想確保釘契人的權益,如果破產、出售物業,都可以根據權益類別、登記次序去決定分錢先後。

2. 物業紀錄冊會否刪除釘契紀錄?

這不會將原有文件從物業紀錄冊上刪除,而是在另一份文件登記證明已解除,買家可委託律師幫忙查核,以免影響日後轉售。如賣家到交易日仍未解除釘契,就可能要違約而賠償買家損失,包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。

3. 違法僭建的釘契樓如何影響按揭申請?

一些輕微僭建原因,銀行會發承諾書予買家,聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。銀行不一定拒批,一般都是看僭建範圍、是否屬嚴重結構僭建,、業權是否複雜、會否影響他日轉售,考慮其性質,才可決定批或不批釘契樓按揭。就算批出,基於風險管理,也不一定可承造高成數按揭。

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