2022年11月更新
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避開釘契樓按揭陷阱  認清釘契3大原因

釘契

釘契樓其實很常見,如果你唔小心睇中釘契樓,可能影響釘契樓按揭審批。唔想中伏,就要知道釘契樓有咩特點、點樣查出單位正在被釘契? 如果隱瞞釘契樓進行樓宇買賣交易,又會有咩後果?

什麼是釘契?

通常釘契的特點如下:

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1. 業權問題

2. 建築僭建問題

不論業主破產、欠債等,都在土地註冊署紀錄,買家可以查冊獲悉以上資訊。釘契係要確保釘契人的權益,如果破產、出售物業,都可以根據權益類別、登記次序去決定分錢先後。新業主要小心風險,因為以上問題如未解決,都可以連帶樓契由新業主負擔起來。

避開釘契樓 宜先查冊

透過代表律師查冊,可得知單位有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴。也可向屋宇署索取物業圖則,自行了解左先,例如有無違反建築物條例的地方,新買家最好同賣家有商有量,合約上更要註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄,才正式交易,勿盡信賣家一面之詞,解決以上問題後,在物業的紀錄冊上仍有相關登記,不是完全刪除的,同時,也會在土地註冊顯示已解除釘契。

常見3大釘契原因

1. 業權訴訟

如果在查冊上見到「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」字眼,就反映到單位涉及離婚業權分配問題,這些情況下,要獲得雙方同意,才可申請將釘契樓轉按加按、出售、出租。不單只離婚,一些拖欠大廈管理費、違反公契等,只要涉及業權訴訟,都可以使單位釘契,等裁決結果。

2.債務問題

當業主欠債、被入稟追討,為防出售、甩名轉讓,都會將單位釘契。例如在破產情況下,將業權轉成受託人或債權人,業主即使有居住權,都唔可以賣出物業。

3. 僭建法令

新買家要特別注意呢一點,如果前業主被頒清拆令,或危險建築物維修令、渠務設施維修令、危險斜坡維修令等,都會以「Order under Section 24 of the Building Ordinance」、「Order under Section 26 of the Building Ordinance」、「Order under Section 28 of the Building Ordinance」、「Order under Section 27A of the Building Ordinance」顯示於查冊上。而這些問題都會由新業主負責,宜先好好了解單位釘契情況,例如法令問題幾時完? 清拆的進度?以免中途撻訂。

釘契樓如何影響申請按揭?

1. 僭建類別

如果釘契樓是有輕微僭建問題,銀行就會向買家發承諾書,聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。究竟銀行會唔會必定唔批按揭,就要睇釘契的類別而定。例如僭建範圍大唔大? 僭建係咪涉及嚴重結構問題?會唔會影響將來轉手? 銀行可能因風險問題,只批低成數按揭。

2.離婚糾紛睇判決書

如果該物業涉及離婚糾紛個案,最重要係睇法庭的判決書,這可能會令銀行覺得有貸款風險,可能只有少數律師願意辦理有關手續。

3. 附帶欠債問題的釘契樓

即使是附帶欠債問題的釘契樓,仍會有銀行接受造二按的新按揭申請,當然都有銀行即使知道單位的債務問題已除去都好,一樣唔批按揭。除了買家要保持良好的還款能力外,也要主動就個案及早向銀行查詢。

在2022財政預算案,政府將按揭保險放寬,首置人士購入樓價上限1000萬元物業可獲最高9成按揭保險,最高貸款額為900萬港元 ; 1125萬元以上至1920萬元物業可獲最高80%按揭保險,最高貸款額為960萬港元。

如你有任何釘契樓的疑問、置業按揭資訊,記得搵專業的按揭中介幫手,一圓置業夢!

常見問題:

1. 賣家如未能在交易日前解除釘契問題,會面臨咩後果?

如賣家到交易日仍未解除釘契,就可能要違約而賠償買家損失,包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。一般原先紀錄是不會從物業紀錄冊上刪除,只會在另一份文件反映已解除的情況。

2.違法僭建的釘契樓如何影響按揭申請?

這要視僭建嚴重程度而定。銀行要考慮釘契樓的僭建問題嚴重與否、背後有無複雜業權問題,去審核是否批出釘契樓按揭。有心理準備,按揭成數未必高至80-90%,首期要預多些。

3.釘契樓應該點處理?

如果賣家在交易前解除了釘契固然最好,買家應索取相關證明文件,例如證明到對方已還清欠款、就維修令取得滿意紙等。釘契樓業主都小心處理,萬一影響交易,未解除釘契,就可能要違約而賠償買家損失,包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂。買家亦應衡量風險,如你已受已知的釘契情況,日後不能以此作訴訟理據。

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