【還息不還本】按揭還息不還本有何利弊?

還息不還本

疫情下政府早前推出中小企「百分百擔保特惠貸款」計劃,企業可獲最高貸款額400萬元,有12個月是還息不還本 ; 樓宇按揭也有此計劃提供。究竟這個計劃細節如何?有何利弊?

還息不還本計劃背景及條件

本地經濟受挫,不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施,為期6至12個月。在按揭還息不還本方面,就是指

可延期償還本金的按揭貸款安排,只要申請人達到指定條件,銀行可於某段期間只讓申請人還利息,暫停償還本金,之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃,當然,總利息開支或因此而變。

其實早在2003年沙士期間,也有銀行有類似做法。如果突然財政陷入困難,或失業,都可以申請按揭還息不還本,減輕一下供款壓力,不過首要條件是供款已滿1年、過去還款紀錄良好、如果本身做零售、餐飲、旅遊、酒店等受疫情打擊較大的行業,一般都大機會批出申請。

惟有些申請人有購買按揭保險,想申請按揭還息不還本,就需要銀行、按保公司審批,要留意按揭銀行是否接受按揭保險人士申請。

根據金管局數據顯示,在年初已有16間銀行合共批出逾7千宗包括「還息不還本」等紓緩措施申請,舉「預先批核還息不還本」來說,合資格企業客戶於2020年5月至10月共6個月期間的所有貸款本金還款將可獲自動延期,而其中循環貸款的本金可延6個月後還款。

還息不還本供樓例子

由於按揭貸款分本金和利息,按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成,即480萬為按揭貸款,息率2.5%,如還30年期,即月供約18666元,利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月),屆時每月利息是9560元,全期總利息會至少增至11萬多元。

理論上,如果較早時期利息佔比多些,那愈後的本金佔比也會高點,所以較遲時期申請還息不還本較好。

現時不少銀行的還息不還本措施都可延長供款期,例如由原先供30年延至供31年,如果在Mortgage Link戶口存款,將高息回報抵銷利息支出,或者過了罰息期後提早還款,都可有助減輕利息壓力。

參考以下銀行還息不還本計劃:

銀行 提供貸款 為期
中國銀行 物業按揭 6至12個月
南洋商業銀行 物業按揭 最多1年
工銀亞洲 物業按揭 最多6個月
恆生物業按揭 商業抵押貸款 商業客戶: 6個月

個人客戶:另議

HSBC 的士及公共小巴貸款

物業抵押商業貸款

最多6個月

還息不還本的注意事項

首先,月供金額減少,的確可短暫減輕財政壓力,但在按揭還息不還本期間,業主只還息,是會延長全個供款年期,直到本金也清還,所以到頭來,利息開支也是多了,特別是對於中小企,始終公司要有正常營運就要有良好現金流,無論你是供樓人士,還是公司僱主,想了解清楚自己是否需要申請還息不還本計劃,可聯絡28 Mortgage按揭專員,尋求更多專業意見。

其次,應盡早向銀行了解按揭貸款例如是否符合前段提到的申請資格、所需文件等,預算好參與還息不還本措施後,月供和額外利息的支出估算。

第三,由於長遠而言,利息總開支增加,申請人要小心評估自身的財政狀況,例如將來能否確保有良好現金流應付屆時的按揭還款?

第四,當申請了還息不還本,將來如想做加按、轉按時,銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款,要評估還款能力是否足夠才可批以上申請,故最好屆時要準備好足夠的入息證明。

FAQS:

1. 什麼是按揭還息不還本?

本地經濟受挫,不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施,為期6至12個月。在按揭還息不還本方面,就是指

可延期償還本金的按揭貸款安排,只要申請人達到指定條件,銀行可於某段期間只讓申請人還利息,暫停償還本金,之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃,當然,總利息開支或因此而變。

2. 還息不還本可有助減輕支出嗎?

由於按揭貸款分本金和利息,按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成,即480萬為按揭貸款,息率2.5%,如還30年期,即月供約18666元,利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月),屆時每月利息是9560元,全期總利息會至少增至11萬多元。這計劃只能作短暫紓緩。

3. 還息不還本會否影響日後加按?

當申請了還息不還本,將來如想做加按、轉按時,銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款,要評估還款能力是否足夠才可批以上申請,故最好屆時要準備好足夠的入息證明。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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