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還息不還本

【還息不還本】按揭還息不還本有何利弊?

疫情下政府早前推出中小企「百分百擔保特惠貸款」計劃,企業可獲最高貸款額400萬元,有12個月是還息不還本 ; 樓宇按揭也有此計劃提供。究竟這個計劃細節如何?有何利弊?

還息不還本計劃背景及條件

本地經濟受挫,不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施,為期6至12個月。在按揭還息不還本方面,就是指

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可延期償還本金的按揭貸款安排,只要申請人達到指定條件,銀行可於某段期間只讓申請人還利息,暫停償還本金,之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃,當然,總利息開支或因此而變。

其實早在2003年沙士期間,也有銀行有類似做法。如果突然財政陷入困難,或失業,都可以申請按揭還息不還本,減輕一下供款壓力,不過首要條件是供款已滿1年、過去還款紀錄良好、如果本身做零售、餐飲、旅遊、酒店等受疫情打擊較大的行業,一般都大機會批出申請。

惟有些申請人有購買按揭保險,想申請按揭還息不還本,就需要銀行、按保公司審批,要留意按揭銀行是否接受按揭保險人士申請。

根據金管局數據顯示,在年初已有16間銀行合共批出逾7千宗包括「還息不還本」等紓緩措施申請,舉「預先批核還息不還本」來說,合資格企業客戶於2020年5月至10月共6個月期間的所有貸款本金還款將可獲自動延期,而其中循環貸款的本金可延6個月後還款。

還息不還本供樓例子

由於按揭貸款分本金和利息,按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成,即480萬為按揭貸款,息率2.5%,如還30年期,即月供約18666元,利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月),屆時每月利息是9560元,全期總利息會至少增至11萬多元。

理論上,如果較早時期利息佔比多些,那愈後的本金佔比也會高點,所以較遲時期申請還息不還本較好。

現時不少銀行的還息不還本措施都可延長供款期,例如由原先供30年延至供31年,如果在Mortgage Link戶口存款,將高息回報抵銷利息支出,或者過了罰息期後提早還款,都可有助減輕利息壓力。

參考以下銀行還息不還本計劃:

銀行 提供貸款 為期
中國銀行 物業按揭 6至12個月
南洋商業銀行 物業按揭 最多1年
工銀亞洲 物業按揭 最多6個月
恆生物業按揭 商業抵押貸款 商業客戶: 6個月

個人客戶:另議

HSBC 的士及公共小巴貸款

物業抵押商業貸款

最多6個月

還息不還本的注意事項

首先,月供金額減少,的確可短暫減輕財政壓力,但在按揭還息不還本期間,業主只還息,是會延長全個供款年期,直到本金也清還,所以到頭來,利息開支也是多了,特別是對於中小企,始終公司要有正常營運就要有良好現金流,無論你是供樓人士,還是公司僱主,想了解清楚自己是否需要申請還息不還本計劃,可聯絡28 Mortgage按揭專員,尋求更多專業意見。

其次,應盡早向銀行了解按揭貸款例如是否符合前段提到的申請資格、所需文件等,預算好參與還息不還本措施後,月供和額外利息的支出估算。

第三,由於長遠而言,利息總開支增加,申請人要小心評估自身的財政狀況,例如將來能否確保有良好現金流應付屆時的按揭還款?

第四,當申請了還息不還本,將來如想做加按、轉按時,銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款,要評估還款能力是否足夠才可批以上申請,故最好屆時要準備好足夠的入息證明。

FAQS:

1. 什麼是按揭還息不還本?

本地經濟受挫,不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施,為期6至12個月。在按揭還息不還本方面,就是指

可延期償還本金的按揭貸款安排,只要申請人達到指定條件,銀行可於某段期間只讓申請人還利息,暫停償還本金,之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃,當然,總利息開支或因此而變。

2. 還息不還本可有助減輕支出嗎?

由於按揭貸款分本金和利息,按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成,即480萬為按揭貸款,息率2.5%,如還30年期,即月供約18666元,利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月),屆時每月利息是9560元,全期總利息會至少增至11萬多元。這計劃只能作短暫紓緩。

3. 還息不還本會否影響日後加按?

當申請了還息不還本,將來如想做加按、轉按時,銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款,要評估還款能力是否足夠才可批以上申請,故最好屆時要準備好足夠的入息證明。

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