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送契樓

【送契樓】什麼是送契樓? 送契樓有什麼按揭風險?

送契是業權轉讓的形式之一,通常家人之間都會有這種轉讓,不過原來送契樓都會有業權風險、按揭困難,如何可得知樓宇是否送契樓?送契樓按揭風險包括什麼? 下文讓你認識隱藏陷阱。

什麼是送契樓?

所謂送契樓其實是指業主將業權贈了親人,最常見的例如夫婦、親子之間的送贈,成交價為零,在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。如果網上查物業資料,除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外,都要看看如屬轉讓契的話,金額有否註明,如沒有,則叫無償轉讓契,也是送契樓的一種,而如果金額大大少於市值樓價,都有機會被視為送契樓。

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不能以送契樓避稅

假如成交價是零,是否就不用交印花稅? 當然不是,很多人都會有此誤解,一心以為慳稅,以重拾首置身份,但其實買賣印花稅是由稅局或律師樓按市場估價評定,理論上送契樓可讓業主重拾首置身份,而如果贈方與受方是直系親屬,就要按第二標準稅率支付從價印花稅。與轉讓契做近親轉讓不同,後者可豁免額外印花稅,但送契樓不能。若送贈日起36個月內出售單位,新業主一樣要付額外印花稅。

換言之,坊間有人以為可以零成本避稅是不可能的,而且送契樓還會帶來以下風險。

送契樓按揭增加難度

前段提到,如果成交金額大大少於市值樓價,都有機會被視為送契樓。即例如成交價僅有100萬元,但銀行估價有700萬元,這些都會讓銀行不批按揭。相反,若按市價以轉讓契方式做近親轉讓,仍被視為正常物業買賣,例如盡量以估價較低的成交價做參考,大大減少對對方業權的影響。

另外,本身送契樓法律程序要3 年,而此類樓宇會有業權不穩的問題,根據《破產條例》,為免有人趁破產前將資產轉移,將樓宇以送契形式轉讓他人,破產管理官會懷疑事主想欺瞞,可以要求索回該物業,即是說,受方業主身分未必十拿九穩。

業權不穩,自然構成風險,所以對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位,都不獲批按揭,更嚴重者,遠至8年前的送契樓都不獲批按揭,即5年期限不是一個按揭審批的標準。那要將來出售此物業就有難度,所以為免簽完買賣合約後要花額外現金買樓,最好事前上網查冊。而地產代理也有責任告知買家單位是否送契樓,並提醒對方購入物業後的風險、按揭問題等。

同時,如果業權由2人變1人,銀行有機會要就按揭成數、壓力測試等方面重新批核按揭,而成交價太低,也會影響到貸款額減少。

如何同時保障自己和受方?

其一,如果想保障到對方不會一接收物業就放售,原業主可考慮轉讓部分業權,例如70%,令對方不是全取業權,難以轉售。

其二,可用長命契加對方名,待自己逝世後對方自動繼承業權,一來減少做遺產手續的繁複,二來免得被子女出賣,令自己失去住所。

想了解更多關於你單位的轉讓方式、送契樓要留意的地方,或者遇上任何按揭困難和疑問,記得找28 Mortgage按揭專員,由專業團隊為你解答疑難!

FAQS:

1. 什麼是送契樓?

指業主將業權贈了親人,最常見的例如夫婦、親子之間的送贈,成交價為零,在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。如果網上查物業資料,除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外,都要看看如屬轉讓契的話,金額有否註明,如沒有,則叫無償轉讓契,也是送契樓的一種。

2. 送契樓可否幫助慳稅?

很多人都會有此誤解,一心以為慳稅,以重拾首置身份,但其實買賣印花稅是由稅局或律師樓按市場估價評定,理論上送契樓可讓業主重拾首置身份,而如果贈方與受方是直系親屬,就要按第二標準稅率支付從價印花稅。與轉讓契做近親轉讓不同,後者可豁免額外印花稅,但送契樓不能。若送贈日起36個月內出售單位,新業主一樣要付額外印花稅。

3. 送契樓按揭會有什麼困難?

對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位,都不獲批按揭,更嚴重者,遠至8年前的送契樓都不獲批按揭,即5年期限不是一個按揭審批的標準。那要將來出售此物業就有難度,所以為免簽完買賣合約後要花額外現金買樓,最好事前上網查冊。而地產代理也有責任告知買家單位是否送契樓,並提醒對方購入物業後的風險、按揭問題等。

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