【送契樓】什麼是送契樓? 送契樓有什麼按揭風險?

什麼是送契樓

送契是業權轉讓的形式之一,通常家人之間都會有這種轉讓,不過原來送契樓都會有業權風險、按揭困難,如何可得知樓宇是否送契樓?送契樓按揭風險包括什麼? 下文讓你認識隱藏陷阱。

什麼是送契樓?

所謂送契樓其實是指業主將業權贈了親人,最常見的例如夫婦、親子之間的送贈,成交價為零,在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。如果網上查物業資料,除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外,都要看看如屬轉讓契的話,金額有否註明,如沒有,則叫無償轉讓契,也是送契樓的一種,而如果金額大大少於市值樓價,都有機會被視為送契樓。

不能以送契樓避稅

假如成交價是零,是否就不用交印花稅? 當然不是,很多人都會有此誤解,一心以為慳稅,以重拾首置身份,但其實買賣印花稅是由稅局或律師樓按市場估價評定,理論上送契樓可讓業主重拾首置身份,而如果贈方與受方是直系親屬,就要按第二標準稅率支付從價印花稅。與轉讓契做近親轉讓不同,後者可豁免額外印花稅,但送契樓不能。若送贈日起24個月內出售單位,新業主一樣要付額外印花稅。

換言之,坊間有人以為可以零成本避稅是不可能的,而且送契樓還會帶來以下風險。



送契樓按揭增加難度

前段提到,如果成交金額大大少於市值樓價,都有機會被視為送契樓。即例如成交價僅有100萬元,但銀行估價有700萬元,這些都會讓銀行不批按揭。相反,若按市價以轉讓契方式做近親轉讓,仍被視為正常物業買賣,例如盡量以估價較低的成交價做參考,大大減少對對方業權的影響。

另外,本身送契樓法律程序要3 年,而此類樓宇會有業權不穩的問題,根據《破產條例》,為免有人趁破產前將資產轉移,將樓宇以送契形式轉讓他人,破產管理官會懷疑事主想欺瞞,可以要求索回該物業,即是說,受方業主身分未必十拿九穩。

業權不穩,自然構成風險,所以對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位,都不獲批按揭,更嚴重者,遠至8年前的送契樓都不獲批按揭,即5年期限不是一個按揭審批的標準。那要將來出售此物業就有難度,所以為免簽完買賣合約後要花額外現金買樓,最好事前上網查冊。而地產代理也有責任告知買家單位是否送契樓,並提醒對方購入物業後的風險、按揭問題等。

同時,如果業權由2人變1人,銀行有機會要就按揭成數、壓力測試等方面重新批核按揭,而成交價太低,也會影響到貸款額減少。

如何同時保障自己和受方?

其一,如果想保障到對方不會一接收物業就放售,原業主可考慮轉讓部分業權,例如70%,令對方不是全取業權,難以轉售。

其二,可用長命契加對方名,待自己逝世後對方自動繼承業權,一來減少做遺產手續的繁複,二來免得被子女出賣,令自己失去住所。

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FAQS:

1. 什麼是送契樓?

指業主將業權贈了親人,最常見的例如夫婦、親子之間的送贈,成交價為零,在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。如果網上查物業資料,除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外,都要看看如屬轉讓契的話,金額有否註明,如沒有,則叫無償轉讓契,也是送契樓的一種。

2. 送契樓可否幫助慳稅?

很多人都會有此誤解,一心以為慳稅,以重拾首置身份,但其實買賣印花稅是由稅局或律師樓按市場估價評定,理論上送契樓可讓業主重拾首置身份,而如果贈方與受方是直系親屬,就要按第二標準稅率支付從價印花稅。與轉讓契做近親轉讓不同,後者可豁免額外印花稅,但送契樓不能。若送贈日起36個月內出售單位,新業主一樣要付額外印花稅。

3. 送契樓按揭會有什麼困難?

對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位,都不獲批按揭,更嚴重者,遠至8年前的送契樓都不獲批按揭,即5年期限不是一個按揭審批的標準。那要將來出售此物業就有難度,所以為免簽完買賣合約後要花額外現金買樓,最好事前上網查冊。而地產代理也有責任告知買家單位是否送契樓,並提醒對方購入物業後的風險、按揭問題等。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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