通過過去我地28 Mortgage 處理過按揭申請經驗，今天要跟大家分享其中一個很常造成上會計劃告吹的原因就是沒有計算好買樓開支。這是非常可惜的因爲所有準備功夫如齊全的文件，符合可借貸最高按揭成數資格可是就是沒有把買樓開支做好預算，支付不來其他的開銷而被迫撻訂或是到處借錢導致財務壓力變得更重。今天這篇文章要跟每個準備買樓的業主分享所有買樓開支，做好萬全準備，成功上會。
內容大綱
開支1：首期
首期是買樓最大的一筆開銷。根據2022年公佈的最新按揭保險計劃，即是人稱 《波叔Plan》對首置人士來説是非常佔優勢的。您可以參考以下按揭保險計劃的最高按揭成數：
表1：香港按揭保險計劃的最高按揭成數 《波叔Plan》- 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前**
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 | 80% 或 90%* |
| 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 | 80% – 90%*， 上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-
1,920萬港元 |
80%, 上限為960萬港元 |
資料來源： 香港按揭證券有限公司官網
注*
- 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
- 所有申請人須為固定受薪人士
在《波叔Plan》的幫助下，符合資格的準業主需要準備物業價格的10%至20%作爲首期即可準備上車。《波叔Plan》適用於全部的一手和二手現樓。
2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。
表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新）
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| 400萬港元以上- 1,000萬港元 | 90% |
| 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 | 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 | 80% |
| 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 | 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元 |
| 1,715萬港元或以上-3,000萬港元 | 70% |
| 超過3,000萬港元 | 50% |
如果準業主購買的是其他物業類型如居屋或村屋，可以點擊這裏了解所有關於香港不同物業類型的首期預算和需要注意的地方。您若是對首期或是想知道更多關於最高成數按揭計劃歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們過去協助過很多買家，一定可以幫您解決所有的問題，讓您無憂無慮成功上車。
開支2：印花稅
香港政府規定由2016年11月5日開始，香港的所有物業從價印花稅一律為物業價格的15%。除非準業主是首置人士及香港永久性居民則可以參考第二標準稅率繳交較低的印花稅。第二標準稅率的印花稅是根據物業價格來計算。
表3：物業印花稅
| 物業價格 | 印花稅計算方法
（樓價之百分比） |
|
| 超過 | 不超過 | |
| 0 | HK$ 3,000,000 | HK$ 100 |
| HK$ 3,000,001 | HK$ 3,528,240 | HK$ 100 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10% |
| HK$ 3,528,240 | HK$ 4,500,000 | 1.5% |
| HK$ 4,500,001 | HK$ 4,935,480 | HK$ 67,500 +超過 HK$ 4,500,000的餘額的10% |
| HK$ 4,935,481 | HK$ 6,000,000 | 2.25% |
| HK$ 6,000,001 | HK$ 6,642,860 | HK$ 135,000 +超過 HK$ 6,000,000的餘額的10% |
| HK$ 6,642,861 | HK$ 9,000,000 | 3% |
| HK$ 9,000,001 | HK$ 10,080,000 | HK$ 270,000 +超過 HK$ 9,000,000的餘額的10% |
| HK$ 10,080,001 | HK$ 20,000,000 | 3.75% |
| HK$ 20,000,001 | HK$ 21,739,120 | HK$ 750,000 +超過 HK$ 20,000,000的餘額的10% |
| HK$ 21,739,121 | – | 4.25% |
準業主可以參考一下關於印花稅的計算方式，提前準備好資金。
例子A : 王生購入第二個物業價值 650萬港元，由於這是王生第二個物業（非首置），所以需要繳付15%的從價印花稅。王生需要準備97.5萬 （$600萬 x 15%) 的資金來支付物業印花稅。
例子B：李生首次置業，物業價格為 650萬港元. 首置人士在香港可享受印花稅優惠，李生只需依據以上表格（第二標準稅率）對比物業價格來計算所需繳付印花稅。650萬的物業，李生需要準備 18.5萬港元的印花稅開支 【 $135,000 + （$500,000 x 10%) 】。
施政報告2023減辣措施【資料更新】
最新資訊，李家超在2023年10月25日公佈2023年最新施政報告裏公佈了三大減辣措施如下：
SSD年期縮短至兩年
-額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年。
-業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。
買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）稅率減半
-買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。
-這項措施適用於境外客及公司客。因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
一表看清三大減辣措施
| 施政報告2023與樓市相關「減辣」措施重點整理 | |||
| 「減辣」前 | 「減辣」後 | 受惠對象 | |
| 額外印花稅（SSD） | 物業持有6個月或以内出售，須繳付物業價格20%的SSD;
超過6個月、但在12個月或以内出售，稅率為15%； 超過12個月、但在36個月（3年）以内出售，稅率為10% |
適用年期有3年縮短至2年：即超過12個月、但在24個月内出售，稅率為10%。 | 樓換樓的業主 |
| 買家印花稅（BSD） | 非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD
涉及稅項：BSD 15% + NRSD 15% = 30% |
非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD
涉及稅項：BSD 7.5% + NRSD 7.5% = 15% |
非香港永久性居民/公司名義置業 |
| 新住宅印花稅（NRSD） | 繳交15%新住宅印花稅
涉及稅項： NRSD 15% |
新住宅印花稅減半至7.5%
涉及稅項： NRSD 7.5% |
香港永久性居民 |
開支3：地產代理佣金
如果業主是透過地產經紀或中介人購入物業是需要繳付經紀佣金的費用，一般金額為物業成交價的1%。當然市場競爭激烈，也有部分代理爲了儘快成交而主動徵收少過1%，但是市場價格通常是1%。如果買家購入的是一手樓，地產佣金一般都是發展商支付，有些買家會在私下跟代理達成共識要一點回佣。雙方需要達成一定的共識以免最終因爲佣金時間而鬧翻。這些都是常見的現象。還有一點，佣金是作為地產代理服務的收費也是他們的收入，換個角度思考，讓代理賺他們應得的錢，只要服務良好，業主也可以省去很多麻煩。
開支4：按揭保險與利息
銀行在批核按揭貸款時必須遵守金管局的按揭成數的規定，業主若想申請更高按揭成數就需要通過購買按揭保險。現時的按揭保費是貸款額的1.15%至5%不等。保費多少需要看貸款額、按揭成數、貸款年期、不同保險公司等其他因素。有些按保公司也會看在申請人過去良好的信貸記錄而提供一些保費上的折扣。保費是由銀行一次性借出，不過業主可以選擇不同供保費的方式，可以一次性還清、按每年繳付或是計入貸款額裏每月供款也可以。
跟銀行借貸就需要還利息，借貸的利息是直接算進每月供款裏面。所以業主在置業時一定要做好財務規劃和現金流支配，您不理財、財也不會理您。任何跟按揭保險、最高按揭成數相關疑問都可以WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們可以提供最專業的咨詢幫您成功上車然後還可以享有全港最高現金回贈。
開支5：律師費
置業都會涉及文書工作如買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件。這些都需要專業律師代爲處理。律師會替處理買賣合約的簽定、查閱樓契及按揭契、代繳印花稅、及簽署轉讓契約等文件，而且有些樓宇買賣的個案比較複雜所以需要花更多的時間和心思。律師費沒有一定的收費標準，一般上律師費費用通常是5000港元起跳。我們會鼓勵買家選擇較大的律師樓處理，或是在銀行名單上的律師樓處理，價錢方面也比較固定。如果業主自己有熟悉的律師樓也可以選擇自己委托律師來幫忙處理。
開支6：差餉或地租
差餉和地租一年分4季預繳，每年需要繳付的差餉和地租分別為應課差餉租值的5% 及3%。
業主購入物業後，需要在「最後繳款日期」或之前，支付該季度的差餉及地租金額。差餉及地租的實際金額是按該季度餘下的日期比例去計算。近年來政府預算案都一直有在給出一些差餉及地租的折扣，可以幫助業主省下一些買樓開支。
開支7：管理費及雜費
居住單位的保安和會所管理都是非常重要及不可以忽略的環節。無論是一手樓或二手樓，管理費是一定要計算在内的開銷。管理費是根據單位的大小而定，業主在一開始入住時一般上都會需要繳付2至3個月的管理費按金。二手樓在收取管理費就低得多。
其他雜費如如水電煤按金則開銷不大，開支大約如下：
- 水費按金 ~ 400港元
- 煤氣按金 ~ 600港元
- 電費金額 ~ 不超過60天最高電費金額
開支8：裝修費
這一方面的費用完全是看業主和家人的喜好而定。一般購買一手樓的業主就無需花太多錢在裝修因爲新樓一切都是新的裝修和配備，業主只需在整修一點，買入新家具和電器就可以入住。二手樓有一定的樓齡所以也略為陳舊，不過一切都要看業主的喜好和預算再去裝修。裝修費是可以業主可以自己掌控的費用。
關於買樓開支常問問題：
1.買樓失預算怎麽辦？
買家可以考慮以下幾種方法，不過每個方法都有利和幣：
i）向家人借錢
ii）如果手上有物業可以轉按套現
iii）向財務公司申請二按
iv）通過發展商呼吸 Plan
2.買樓是否一定要繳付地產代理佣金？
是的。任何經代理成交的樓盤，都是需要支付佣金，佣金是代理的主要收入來源。除非買家是直接跟業主交易，不經過任何代理就無需付代理佣金。
經過代理負責的樓盤一般上也比較有保障，而且買賣過程中需要經常與賣方聯絡、查清單位有沒有事故、洽談較佳的價錢等，建議最好交予專業的地產經紀處理。有些開銷是爲了讓自己方便。
3.賣樓開支方面，如業權文件不齊或簽臨約後想停止交易，那需要繳付什麽費用?
賣家可以找律師在土地查冊處申請補契，一般費用只是幾百元。最後需要提醒賣家，如果簽臨約、收好訂金後，想停止買賣交易，由於買方可以提出訴訟，索取賠償，所以如果您未有簽訂正式買賣合約，賣方必須賠償雙倍訂金、買方的地產經紀佣金、律師費。
4.業主買樓前如何確保銀行可批足心裏想要的按揭成數以免首期準備不足？
業主買樓前是可以事先向貸款的銀行申請預先批核按揭服務。一旦成功獲得銀行初步批核，業主儘快在銀行指定時間內購入獲批物業，就可以順利批足按揭，安心上會。
