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買樓開支

【買樓開支2022】買樓不能不知的7種開支

隨著2022財政預算案放寬9成按揭至1000萬元物業,大家揀樓上車或換樓的樓盤選擇又多左,要順利上車,除左首期之外,仲要有唔少雜費,例如買樓律師費、地產經紀佣金等,睇睇以下必知的買樓開支!

首期開支

最新2022財政預算案公佈新修訂下,物業價格400萬元以上至1000萬元或以下,最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。此兩者只適用於固定受薪的首置人士,抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。而物業價格1125萬元以上至1200萬元,最高按揭成數為8成; 物業價格1200萬元至1960萬元,最高按揭成數為5成至8成,最高貸款額為960萬港元 ; 物業價格1960萬元以上,最高按揭成數為5成。最長還款期為30年,原本或剩下的還款年期及樓齡相加後不超過75年。

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樓價 按揭成數 林鄭plan首期 2022新按揭修訂首期 (波叔Plan)
1300萬 73.8% 借650萬(50%按揭),首期為650萬 借960萬(73.8%),首期340萬
1400萬 68.5% 借700萬(50%按揭),首期為700萬 借960萬(68.5%),首期440萬
1500萬 64% 借750萬(50%按揭),首期為750萬 借960萬(64%),首期540萬
1600萬 60% 借800萬(50%按揭),首期為800萬 借960萬(60%),首期640萬
1700萬 56.4% 借850萬(50%按揭),首期為850萬 借960萬(56.4%),首期740萬
1800萬 53.3% 借900萬(50%按揭),首期為900萬 借960萬(53.3%),首期840萬
1920萬 50% 借960萬(50%按揭),首期為960萬 借960萬(50%),首期960萬

1. 地產經紀佣金

在2022最新修訂下,物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。假如購入1000萬元單位,,一般地產代理收取的佣金都是物業成交價的1%,按9成,即除首期外,在佣金方面就要預留10萬元。一手樓地產佣一般都是發展商支付,買家也可在達成共識下提出回佣要求。至於二手樓方面,坊間多數是1%。坊間不少買家同地產agent商議以回佣方式搵生意,為求促成交易,拉近叫價差距,會主動向其中一方提出減佣,不過有很多個案反映agent事後拒認願意回佣,其實為免口同鼻拗,最好有書面承諾保障自己。實際金額要事前彼此商量好,以便預算佣金開支。

2. 律師費

不少涉及買樓文件都要經律師樓處理,例如屋契註冊手續、轉讓契、就物業權糾紛作質詢、寄存買樓資金、即使二手樓也會涉及查冊等,開支多數由數千至一萬多元,文件出錯可大可小,最好搵返相熟又可靠的律師處理,有些費用會視物業新舊、涉及工作範圍而定。

3. 裝修費

即使購入了二手樓單位,只要花錢在裝修上,例如流行的日系風格、輕奢風格、工業風格等,都可以令樓齡舊的屋煥然一新,例如300尺單位,預裝修都至少20萬元,視乎用家所選用物料、設計而定,還要計上買入新家具、電器,以上都需要預更多資金,打造舒適安樂窩。相反,有些買家偏好一手樓,畢竟有發展商負責執修,本身已有唔錯的裝修,有些新樓納米盤會利用樓高設吊櫃,增加收納空間,裝修就可以慳返筆。

4. 按揭保險與利息

如想申請6成以上高成數按揭(波叔Plan),就需要購買按揭保險,保費約是貸款額1.15%至5.04%不等,實際仍要視個別按揭成數、貸款額而定,有些按保公司會考慮到申請人信貸良好而提供折扣。

在計算每月供款時,記得要計埋按揭利息,例如買800萬元物業,按9成,還款期為30年,P按按揭利率2.5%,總利息支出為3,193,610元。留意如果做埋二按,雖頭幾年的利息開支少點,但之後會提高。

5. 管理費及雜費

屋苑的保安、會所管理等都是大家重視的地方,管理費都是不可小看的開支,一些一手樓每尺成4元,開頭又要付管理費按金(一般3個月)、水電按金,假設單位600尺,剩計管理費就要約2400元。二手樓相對管理費較便宜得多,但保安管理、清潔服務等質素也不能要求很高。

6. 差餉或地租

差餉相對而言金額較少,而且政府不時會有寬減,例如最新2022財政預算案提出減2022/23年度四季的住宅物業差餉,首兩季以每戶每季1500元為上限,其後兩季以每戶每季1000元為上限。每年差餉及地租分別為應課差餉租值的5%和3%,實際金額會是按該季度餘下的日期比例去計算,共分一年4期。

一般分層業主只需交差餉,而應課差餉租值是假設物業在某一指定日期空置出租時,估計可取得的全年市值租金。後者是由差估署評定,例如單位面積、樓齡、地點、交通設施、物業質素等都會是考慮因素。

7. 印花稅

除了首期之外,金額佔比較大的開支是印稅,首置的稅率比較低,最平100元,與非首置的稅率相比,稅額真是差一截。例如買入700萬元物業,首置者要付26.25萬元,比非首置人士付的105萬元稅項,足足慳成近80萬元!

至於一些海外投資者,由於唔係本地香港居民,就要另外再交海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD),也是劃一收取樓價15%款項。例如購入800萬元單位,就要交120萬元作海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)。

如果在買入單位後想3年內易手的住宅物業都要收額外印花稅。舉個例,陳先生持有價值700萬元住宅物業少於6個月,就要支付樓價20%作額外印花稅(SSD),即140萬元。超過6個月至12個月或以內的,額外印花稅為15%,而超過12個月至36個月或以內的則為10%。

根據稅務局資料,下圖為從價印花稅(按第2標準稅率計算):

樓價(以較高者為準)

最低 – 不超逾 (港元)

第2標準稅率(港元)
$ 2,000,000 $100
$ 2,000,000 – $2,351,760 $100 + 超逾$2,000,000的款項的10%
$2,351,760 – $3,000,000 1.50%
$3,000,000 – $3,290,320 $45,000 +超逾$3,000,000的款項的10%
$3,290,320 – $4,000,000 2.25%
$4,000,000 – $4,428,570 $90,000 +超逾$4,000,000的款項的10%
$4,428,570 – $6,000,000 3%
$6,000,000 – $6,720,000 $180,000 +超逾$6,000,000的款項的10%
$6,720,000 – $20,000,000 3.75%
$20,000,000 – $21,739,120 $750,000 +超逾$$20,000,000的款項的10%
$21,739,120 4.25%

至於非首置印花稅稅率(即雙倍印花稅, Double Stamp Duty, DSD),由2016年11月5日起,須劃一收取15%稅項,即第1標準第1部稅率,見下表:

 

非首置印花稅適用人士 稅率(樓價之百分比)
所有非香港永久性居民 或 15%
非首次置業或換樓人士 或 15%
以一份文書取得多於一個住宅物業之人士 或 15%
非以公司名義購買住宅物業之人士 15%

常見問題:

1. 唔經地產經紀買賣可以嗎?

理論上係可以,不過這些金錢唔慳得,為求保障自己,加上要經常與賣方聯絡、查清單位有沒有事故、洽談較佳的價錢等,建議最好交予專業的地產經紀處理。

2. 買樓時獨家代理與委託代理有咩分別?

如是獨家代理,就算你過程中經另一地產經紀賣樓,該名獨家代理也可能收取佣金。另要留意委託代理是只代表賣家,還是同時代表買賣雙方? 後者的話,地產經紀要如實告知彼此,向雙方透露從另一方收的佣金金額或比率。

3. 如銀行估唔足價,買樓開支失預算,可以怎樣做?

這種情況都常見,如果估價低於成交價,以致最終批出按按揭貸款額不似預期,買家要再多付首期促成交易,萬一不夠首期就易撻訂,除了靠父幹,還可選擇轉按套現,以獲得額外資金,但要視乎買家收入是否可通過壓測,如果本身已有多於1個物業者,壓測要求也提高,可能睇需要增加多1位擔保人。如果本身有任何私人貸款或不良紀錄,都會影響TU評級,未必申請到預期的按揭成數。

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