政府在2019年2月1日公佈放寬豁免書申請政策，准許工廈個別單位在無須向地總署申請短期地契豁免書及支付任何費用用於非工業用途。這篇文章我們28 Mortgage跟大家一起聊聊關於買工廈自住的相關話題。
政府新條規
政府2019年推出的新條規容許部分工廈單位無需提交短期地契豁免書及繳交任何費用的改作以下5項現時常見的非工業用途：
– 藝術工作室
– 影音錄製室辦公室
– 設計及媒體製作辦公室
– 限於特定創意產業辦公室，包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織
– 研究所、設計及發展中心
工廈變作住宅
在香港無論是土地或是生活水平極高的問題都讓很多港人想要上會真的很不容易。工廈是不可以用來作住宅用途。不過2019年的這個新法令公佈後，大多數從事藝術、創意、自媒體相關的公司都偷偷把工廈studio變成住所原因是這類型的工作性質本身就是時間不穩定、捱夜趕工也是很平常的事情。有些房地產經紀都開始宣傳工廈可以當納米樓來住。
話雖如此，政府人員還是會不定時進行巡查，建議需要經常在studio開夜的自由業者還是不要把整個studio佈置得像住宅，一切以輕便爲主。
按揭貸款需要注意的事項
香港的工廈資素不一致尤其是一些舊式工廈很多基本設備和單位結構等都老舊和不完善，導致物業估值偏低所以銀行對工廈按揭貸款申請會特別謹慎和保守。銀行一般會要求申請者提供物業照片，也很大機會要求進行審查。
工廈的按揭年期比私樓短，最長20年。工廈按揭成數方面銀行也是相當保守，最多批到5成，也要看是由個人名義或是公司名義買入。有興趣置入工廈的買家需要準備一筆數額不小的首期。
若準買家的入息不高或年事已高如接近或超過60歲，按揭貸款需要加入擔保人才可以過關。這一點需要注意即使準買家還沒有擁有物業及沒有按揭，可是如果擔保人本身（不論是個人或是公司董事長等高職位人士）是已經有按揭在身，按揭成數還是需要扣減一成。
銀行除了審視準買家有無按揭及擔保在身，還有一點也非常重要就是信貸評級。信貸評級好的申請人有機會向銀行爭取更好的按揭條件如按揭利率及供款年期。相反如果信貸評級差的申請人，銀行通常會拒絕按揭貸款申請。
以公司名義買工廈
工廈按揭最多可以借到4-5成，這也表示工廈的首付需要更高。
一般上購買工廈分兩種：投資人合資或以公司名義購入物業。若是以公司名義購入就比較透明然後在前期分清楚股權就可以省去將來因爲股權而引起紛爭的麻煩。不過建議要持貨超過三年，否則需要支付額外的稅款。
至於按揭方面，以公司名義購入，銀行在壓力測試這一方面的要求也會上調一成。若您對工廈按揭方面有任何問題，歡迎隨時聯絡我們 28 Mortgage的按揭專員，我們提供專業一站式按按揭服務同時還有獨家現金回贈。
買入工廈前一定要做到事前準備
- 在土地註冊處查詢土地用途及業權狀況
- 一定要查核物業單位是否符合《建築物條例》的規定 尤其是物業的基本設備
- 申請按揭前一定要先為物業進行估價。這是因爲工廈質素參差以防按揭批核不如預期，需要準備的費用不如預算。
- 準買家需要分辨單位屬於「獨立契」、「分契」還是「劏盤」。
