【親屬轉讓】親屬轉讓印花稅率及需特別注意的地方

印花税

在香港做爲首置人士上車所享受的優惠是非常吸引人,尤其是在節省稅項這一方面。香港政府在2016年開始針對購買多個物業的業主徵收物業價格15%的從價印花稅開始,物業内部轉讓變成非常盛行和普遍。今天我們28 Mortgage就來跟大家一起探討親屬轉讓印花稅率及一些一定要知道的程序。

親屬轉名定義

親屬轉讓及近親轉讓都是相同的意思,就是原先不論是以聯名或個人名義購入物業通過内部轉讓,將持有的業權出售給親屬/近親如父母、子女、夫妻、兄弟姐妹等。業主將手上的權益以一個合理的價格轉讓給親屬/近親,完成業權轉讓(「除名」)後,業主在形式上算是恢復自由身(「未持有物業」)記錄的身份。接下來如果有計劃再次置業就可以以首置客的身份節省高達15%的從價印花稅。

親屬物業轉名程序

第一步:雙方簽署一份轉讓臨時合約,公式自定,只要清楚寫明雙方資料。

第二步:雙方到銀行申請轉按。(建議先將按揭辦好再去律師樓,因為若最後銀行不批按揭或批出條款成數不如預期,可隨時取消轉按申請就可以省下律師樓開支)

第三步:按揭申請通過後,雙方可到律師樓辦理除名手續。

第四步:需要在一個月内付清印花稅,律師樓會負責跟進。

親屬轉讓印花稅率

物業直系親屬轉讓和置業一樣需要繳付印花稅。印花稅要繳多少是根據物業的售價而定。不過如果是物業直系親屬轉讓,稅務局則會視爲資產處理,業主們可以享有一些優惠:

-物業直系親屬轉的情況下,即使該物業未超過兩年的SSD額外印花稅轉售期,業主無需繳付SSD稅。不過,物業轉名後,受贈者2年內賣樓就必須支付SSD稅。

-物業直系親屬轉的情況下,即使受贈者本身已有物業,印花稅依然以首置的稅率計算,而非7.5%。

物業轉名-最新從價印花稅稅率

以下圖表為最新從價印花稅稅率 (2023年2月22日生效)

物業價格 從價印花稅
HK$ 0 – HK$ 3,000,000 HK$ 100
HK$ 3,000,001 – HK$ 3,528,240 HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10%
HK$ 3,528,241 – HK$ 4,500,000 1.5%
HK$ 4,500,001 – HK$ 4,935,480 HK$ 67,500 + 超出 HK$ 4,500,000 的款額的10%
HK$ 4,935,481 – HK$ 6,000,000 2.25%
HK$ 6,000,001 – HK$ 6,642,860 HK$135,000+超出HK$6,000,000的款額的10%
HK$ 6,642,861 – HK$ 9,000,000 3%
HK$ 9,000,001 – HK$10,080,000  HK$270,000+超出HK$9,000,000的款額的10%
HK$10,080,001 – HK$20,000,000 3.75%
HK$20,000,000 – HK$21,739,120 HK$750,000+超出HK$20,000,000的款額的10%
HK$21,739,120 – 無上限 4.25%

打個比方,王生和王太聯名擁有一個價值640萬港元的樓宇。王太將一半的業權轉讓甩名給王生。如果是根據以上的最新從價印花稅稅率,王生需要根據物業價格 640萬的一半,也就是320萬去計算從價印花稅。320萬的從價印花稅計算方式為 HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10%,所以王生原本是需要支付 HK$ 20,100的印花稅。

不過,物業直系親屬轉讓的價格是由雙方決定,通常都會比市場價格低,因此需要繳付的稅也不會太高。不過建議交易價格還是不要太低,否則稅局有權在7年內,向業主追討印花稅差價。

王生和王太通過28Mortgage的協助,找到一間銀行估價600萬港元,當王太轉讓50%業權,相等於也就是樓價300萬給王生。根據以上的圖表,王生只繳付 HK$100的從價印花稅。

施政報告2023減辣措施

最新資訊,李家超在2023年10月25日公佈2023年最新施政報告裏公佈了三大減辣措施如下:

SSD年期縮短至兩年 

-額外印花稅(SSD)的適用年期由三年縮短至兩年。

-業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)稅率減半

-買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)的稅率減半,兩者均會由15%減至7.5%。

-這項措施適用於境外客及公司客。因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔,以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。

一表看清三大減辣措施

施政報告2023與樓市相關「減辣」措施重點整理
「減辣」前 「減辣」後 受惠對象
額外印花稅(SSD) 物業持有6個月或以内出售,須繳付物業價格20%的SSD;

超過6個月、但在12個月或以内出售,稅率為15%;

超過12個月、但在36個月(3年)以内出售,稅率為10%

適用年期有3年縮短至2年:即超過12個月、但在24個月内出售,稅率為10%。 樓換樓的業主
買家印花稅(BSD) 非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD

涉及稅項:BSD 15% + NRSD 15% = 30%

非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD

涉及稅項:BSD 7.5% + NRSD 7.5% = 15%

非香港永久性居民/公司名義置業
新住宅印花稅(NRSD) 繳交15%新住宅印花稅

涉及稅項: NRSD 15% = 15%

新住宅印花稅減半至7.5%

涉及稅項: NRSD 7.5% = 7.5%

香港永久性居民

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近親轉讓印花稅率需特別注意的地方

疫情過後,銀行在按揭貸款申請審批更加謹慎。銀行對於供款人的整體財務實力,壓力測試,申請人的年齡,入息是否穩定等都會納入考量。如果原業主轉名給親屬,該親屬若不能通過銀行的審核,銀行或將不會批出預期的按揭成數、按揭供款年期或拒接批核都有可能。

李家超在2023年10月25日公佈2023年最新施政報告裏公佈了三大減辣措施如下:

SSD年期縮短至兩年 

-額外印花稅(SSD)的適用年期由三年縮短至兩年。

-業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)稅率減半

-買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)的稅率減半,兩者均會由15%減至7.5%。

-這項措施適用於境外客及公司客。因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔,以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。

一表看清三大減辣措施

施政報告2023與樓市相關「減辣」措施重點整理
「減辣」前 「減辣」後 受惠對象
額外印花稅(SSD) 物業持有6個月或以内出售,須繳付物業價格20%的SSD;

超過6個月、但在12個月或以内出售,稅率為15%;

超過12個月、但在36個月(3年)以内出售,稅率為10%

適用年期有3年縮短至2年:即超過12個月、但在24個月内出售,稅率為10%。 樓換樓的業主
買家印花稅(BSD) 非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD

涉及稅項:BSD 15% + NRSD 15% = 30%

非香港永久性居民/公司名義置業需繳交BSD + NRSD

涉及稅項:BSD 7.5% + NRSD 7.5% = 15%

非香港永久性居民/公司名義置業
新住宅印花稅(NRSD) 繳交15%新住宅印花稅

涉及稅項: NRSD 15% = 15%

新住宅印花稅減半至7.5%

涉及稅項: NRSD 7.5% = 7.5%

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還有一點一定要提醒的是不要嘗試挑戰稅局,部分業主不斷購入物業再做親屬轉讓然後恢復首置人士的身份,一直重複這樣操作來避稅。我們建議千萬不要因爲這樣操作是存在一定的風險,一旦被稅局盯上,稅局有權利追討囘稅款。我們建議業主先向咨詢專業的法律和稅務顧問,確保一切處理得穩妥。

 

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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