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補地價

【補地價】居屋補地價如何計算? 公屋補地價幾錢?

當初買入公屋和居屋的買家都是以未補地價的價錢購入,如想在日後二手市場出售居屋、公屋,都要為其補地價,惟補地價及未補地價居屋的市價都有一定差距,究竟如何計算居屋補地價?

未補地價公屋及居屋出售

為了減輕本地人置業負擔,政府在出售居屋、租者置其屋計劃單位(即讓公屋租戶可免補地價購入現時單位)等都可免地價,又會參考市價定價,不過有一定限制,例如居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓,直到向房委會補地價,才可在市場轉讓、出租或出售。理論上如果將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法,嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年,而將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士就例外。

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房署有既定的補地價程序和計算方式,讓業主以當時物業市值的某百分比,補回政府。

補地價程序

如果該單位已過轉讓限制期,就要連同HD1065C評估補價申請書、樓契副本、申請費用6230元交到房署,如能在限期內補回地價,這筆申請費可從中扣除。相反,如單位仍在轉讓期內,業主就要交HD1066C表格,提交回售、補價的申請,房委會會拒批回售申請,其後再辦補地價申請文件。

之後就會有房署職員實地觀察,為未補地價居屋估價,通常1個月後就會收到評估補價通知書,業主就要在2個月內補地價(這由評估補價通知書發出日起計算),如未能限期內補回地價則要重新交文件兼不能退回申請費用。

房署收妥業主補回的地價之後,就會發出收據及解除轉讓限制證明書,要正式除去轉讓限制,就要主動帶解除轉讓限制證明書前往土地註冊處辦理手續。

補地價計算方法

究竟居屋、公屋補地價幾錢? 補地價的基礎是按照買家購入單位時未支付的十足巿值差額,再按比例計,簡單點說,就是將當初的樓價的折扣變成現值去補地價。

假設當初單位的市價是50萬元,有業主以昔日市價的7成買入單位,即享有30%折扣,而業主要補地價就要按現時單位市價的30%計算,假如已升值至600萬元,即要付180萬元地價。當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論,都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算,而且每期推售的居屋折扣都不一樣,個別單位的折扣率都要由房委會委託公證行進行未補地價居屋估價去評定。

如何知道要補多少地價?

首先,新業主宜了解當初房委會或房協提供予第1手業主的折扣價範圍,向原先業主和地產代理查詢,當然最好是上官網查閱,例如查找當年單位首次出售時,單位轉讓契約上的折扣價除昔日市價。可前往以下網站,瀏覽每個屋苑或屋邨的折扣範圍,畢竟每個單位的折扣率和補地價金額不一,只能以此範圍參考,大概對補地價計算金額有初步概念。

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html

以柴灣區為例,富怡花園、富景花園首次出售的折扣率範圍是46至50%不等:

柴灣 補地價
柴灣 補地價

另外,新業主都可以前往土地註冊處網站,訂閱有關文件(須以信用卡網上付款),了解單位折扣率。

什麼時候要補地價?

如果公屋或居屋業主想在公開市場轉讓、出售、出租單位,都要補好地價才可解除轉讓限制,而定價、議價都是由業主自主,除非是原先業主去世或有其他特別情況,就要向房委會申請,將單位在未補地價情況下轉讓予家屬自住。當然,不一定只能在公開市場轉讓單位,如果轉讓予政府認可合資格的綠表人士及白居二配額人士(即取得購買資格證明書者)都不需補地價,惟針無兩頭利,在定價方面就不能自決。

另一方面,樓市情況都是衡量是否補地價的合適時機,市價是影響到補地價金額,如果市況差樓價低時補地價,所需金額都會較少,那麼日後待時機出售,自然可獲更大利潤。

未補價居屋公屋加按

為了想套現資金,很多業主都會加按,不過如果公屋或居屋未補地價,都不可以加按,但可以轉按。例如有些業主會平手轉按,將餘下貸款額轉去另一銀行,想借機將資金幫補地價,而房署大多都批出。所以想加按的單位都要是已補地價居屋。

除非是個人突發情況,例如有親屬離世、緊急醫療費用、無力償還債務等,如房委會認為有此需要,都會批准加按申請,惟金額只能取得該情況實際需要的金額,而且其按揭利率都會考慮到申請人的TU信貸評級、入息證明等,大多情況下實際年利率逾5%。

FAQS:

1. 將未補地價公屋出售會有何後果?

居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓,直到向房委會補地價,才可在市場轉讓、出租或出售。理論上如果將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法,嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年,而將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士就例外。房署有既定的補地價程序和計算方式,讓業主以當時物業市值的某百分比,補回政府。

2. 如何知道要補幾多地價?

可向原先業主和地產代理查詢,當然最好是上官網查閱,例如查找當年單位首次出售時,單位轉讓契約上的折扣價除昔日市價。可前往以下網站,瀏覽每個屋苑或屋邨的折扣範圍,畢竟每個單位的折扣率和補地價金額不一,只能以此範圍參考,大概對補地價計算金額有初步概念。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html

3. 如何計算地價?

簡單點說,就是將當初的樓價的折扣變成現值去補地價。假設當初單位的市價是50萬元,有業主以昔日市價的7成買入單位,即享有30%折扣,而業主要補地價就要按現時單位市價的30%計算,假如已升值至600萬元,即要付180萬元地價。當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論,都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算,估價方面則不能以銀行估價作準,這是由政府評定的。

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