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英國物業

【英國物業】英國買樓首期要多少? 英國買樓程序是什麼?

不少港人到英國移民都會計劃買樓,甚至想投資英國物業希望可以收租賺取被動收入,不過英國稅務繁複,究竟英國物業稅有哪幾種? 買樓首期又要多少?今次為你講解英國買樓程序、首期開支、找英國二手物業代理又有什麼要注意?

英國買樓程序

買一手還是二手樓,都要先了解基本的買樓程序,以免招致損失:

1. 物色樓盤

英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市,不少海外地產公司都會舉辦展銷會,各位可以留意這些機會了解物業資料,不過如以一手樓而言,這些展銷會多為樓花,不會有落成日期,只有預期落成日期。現樓也有,不過價錢都會貴些。二手樓方面,可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站,列明房型、平面圖、價錢等。

2. 預約睇樓

如看中了一手樓樓花,可直接去展銷會看看示範單位,相反如想親身看二手樓或樓花,就要靠video tour、VR、圖片,或請已在當地的物業代理幫忙視察,email或打電話請代理live 睇樓。

3. 付訂金

如果在展銷會上看中了一手樓,準買家要簽署《初步買賣協議》文件,也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。

4. 簽正式買賣合約

如果房屋背景無問題,簽署二手樓合約前,買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權,以免引起爭拗。

5. 申請按揭

一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。一手樓方面,只要買家擁有預留信(Reservation Form),就可申請按揭,樓花者,多數入伙前半年開始申請。二手樓方面,則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄(Memorandum of Sale),代理會協助買家填表申請按揭貸款),雙方才會簽買賣合約。

6. 簽臨時買賣合約

簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付),由發展商的律師樓託管,再根據條款分期交樓價,例如向發展商購買樓花,有些發展商會要求買家簽訂合約半年後,繳付部分樓價,所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面,買家要向賣家出offer,例如包不包家電等,都可向賣家提出,傾好價錢就由雙方律師接手處理手續,同時律師會通知買家收樓,要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。

7. 交樓

一手樓方面,買家會收到通知要驗樓,交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款,完成交易後,雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面,業主會在簽約後約1個月,還原物業、清雜物,交樓予買家,之後買家按揭貸款額和首期,就由律師轉交業主。

英國買樓首期

在海外買樓,物色完心水單位後就要預算好首期,這要視按揭成數而定,銀行大多承造最多七成按揭,故宜預留3成資金作首期。除了本身樓價的首期之外,也要留意以下英國物業稅,計算在買樓首期,那就有更好的準備了。

1.印花稅

本身如買125,000英鎊以下的物業,可豁免印花稅 ; 在此以上的稅率就由2%起計算,最高為12%。首置與有第2層物業以上的稅率有別。留意首置定義是全球均不持物業而論,在香港本身已有物業,那購入英國物業就要交非首置稅率。早前政府推出寬限措施,在2021年6月30日前都可以豁免首次置業人士500,000英鎊以下的印花稅,下圖對比原有稅率和豁免後的稅率分別。

樓價(英鎊)原有稅率豁免後的稅率
£125,000以下(首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%)(首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%)
£125,000-250,000以下(首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%)(首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%)
£250,0001至500,000(首置: 0%) VS (第二層以上物業: 8%)(首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%)
£500,001至925,000(首置: 5%) VS (第二層以上物業: 8%)(首置: 5%) VS (第二層以上物業: 8%)
£925,001至1,500,000(首置: 10%) VS (第二層以上物業: 13%)(首置: 10%) VS (第二層以上物業: 13%)
£1,500,000以上(首置: 12%) VS (第二層以上物業: 15%)(首置: 12%) VS (第二層以上物業: 15%)

**留意在2021年4月1日起,英國政府會對非英國居民,在現行印花稅再加2%印花稅。想了解更多英國印花稅計算: 可前往https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#/intro

2. 律師費

海外買樓都會委託中介處理,中介都會再轉介當地律師,另一方面買家都可自行請律師處理手續。一般是向買家400至1500鎊律師費,這是因應地區和物業複雜程度,費用還包括將按揭貸款額匯款給銀行、代收首期、代表簽買賣合約、交證明文件、查冊等。

3. 測量費

跟香港一樣,在英國都要聘請當地的測量師做驗樓,確保房屋結構問題,英國不少房屋都已有一定的歷史,所以詳細驗樓是必做步驟。通常是200至500英鎊。

4. 按揭安排費

買家要準備按揭安排費,可高至2000鎊,有個別銀行會收樓價的2%。這是不論經本地還是英國銀行申請按揭,都要交這筆費用的,例如幫忙審核文件。期間買家要做基本物業估值,最平可以去到150鎊。有些銀行會要求買家交全面單位報告(Homebuyer’s Report)及結構報告(building survery),約350至500鎊。

5. 按揭中介費用

不少首置買家都會獲經紀轉介,或自行聯絡按揭經紀(Mortgage Broker),讓對方盡量替買家取得更高成數,甚至取得利率優惠,這些都涉及中介費 (broker fee )(例如500至800鎊);銀行又會收取估價費(Valuation fee) (約300至500鎊)。

6. 經紀佣金

這是由賣家負責,當買賣二手樓,就要交樓價0.75至3.5%作佣金。

英國物業稅

英國稅務複雜,買樓前後都要好好計算好要交齊哪種稅項,例如地方市政稅 (Council Tax)、收入稅 (Income Tax)、增值稅(Capital Gain Tax)。剛才提到的印花稅,也要留意以下幾點:

  1. 目前海外買家如購入永久業權(Freehold)和租賃財產(Leasehold ),就要比本地英國居民交多2%的印花稅
  2. 就算未入籍,都會被視為英國居民,只要你於英國逗留了183天或以上。換言之,只要你在完成房屋交易前的12個月內,同時又在英國逗留少於183天,就要支付海外買家額外2%的印花稅。

除了上述所提到的,還有以下幾種:

1. 地方市政稅 (Council Tax)

業主要將Council tax交予地方政府,用作維修地方設施、收垃圾等,這是按物業banding收費,A至H級之中,物業價值愈高,等級就愈高,council tax愈高,一年要交1400至1800鎊,這可上網查找物業地址、室號,從而得知稅項,業主可以選擇12期或10期繳付,不過要準時繳交,否則會罰款,也影響credit score,從而又影響申請的了。

**了解更多物業等級,可前往:https://www.gov.uk/council-tax-bands

2. 資本增值稅(Capital Gain Tax)

假如成為英國公民後,一賣樓獲利,就要付資本增值稅(Capital Gain Tax),英國稅項也是全球性的,所以如果你在香港而且是全球性的,即你在香港有物業,出售後就要申報,還可扣減代理佣金和律師費等,根據利潤徵收18%至28%山稅項。有什麼被視為資產呢? 一般證券基金、非自住物業、股票、(除汽車以外)價值超過6千鎊以上的個人財產。以下是豁免條件、符合Private Residence Relief:

  1. 售出之物業是你唯一居所,也是主要居所,擁有以來已住在裏面。
  2. 已婚夫婦或同居伴侶,在同一時間只有一個物業作為二人的主要居所
  3. 沒有任何部份出租
  4. 沒有任何部份作商業用途
  5. 平面總面積不多於5,000平方米
  6. 不是為了賣掉獲利而買回來

**夫婦被政府視為同一身分

以上銷售收益,扣除每年免稅額12300英鎊後,再扣雜費、翻新費、代理佣金、律師費、估價費、宣傳費等,剩下的為利潤,以此為基礎計算,並要在售樓後30日內向英國稅務海關總署(HMRC)申報。

https://www.tax.service.gov.uk/calculate-your-capital-gains/resident/properties/disposal-date

3.收入稅 (Income Tax)

如果在UK買樓收租,在租金收入再減去維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後,再以此為基礎,向政府交最高為45%的稅項不等。有些物管公司會將代收的租金扣了稅項,也可申請要先取所有收入才自行交稅。

注意,由2020年4月起,不能以按揭利息扣稅,而每年10月30日前都要向英國稅局報稅。

下圖為英國收入稅稅階:

級別評稅收入(英鎊)稅率(%)
個人免稅額0-12,5000
基本稅率12,501-50,00020
更高稅率50,001-150,00040
額外稅率>150,00045

英國二手物業代理

據統計,隨著英國脫歐,單單6個月內,查詢樓盤的海外投資者增加了1成,不少業主購入英國物業投資時,都要提供大部分的家電、衣櫃床架等,與香港租約有少許不同,租期可短至6個月,當中有列明中斷條款,即規定起租到哪一段時間後,要提前多久去終止租約。每位業主做法不同,不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客,都要經過一個叫reference check背景審查的程序,業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等,通常托agent完成,萬一對方未有工作、credit score不足,就會要求預付6個月至1年租金。

綜合而言,當地的物業代理是非常重要,例如為業主尋找及篩選租客、收租、作溝通橋樑、提供清潔等服務。要尋找專業的英國二手物業代理,就要看看該公司有沒有獲得Redress Scheme 政府認證: The Property Ombudsman Limited

、Property Redress Scheme或Ombudsman Services。另,由於租金會經他們處理,故為保障租客,政府規定公司要參與Tenancy Deposit Protection Scheme.

例如Deposit Protection Service, MyDeposits, Tenancy Deposit Scheme。

如果在Rightmove、Zoopla這些網站,經常做置頂廣告,盤源又多,都可考慮這些物業代理。另可看看本地大型海外業務代理:

香港海外代理網站
仲量聯行https://internationalresidential.jll.com.hk/zh-hk
Cushman & Wakefieldhttps://www.hk.ipmcushwake.com/?lang=zh
世邦魏理仕https://www.cbreresidential.com/hk/en-HK

FAQS:

1. 一手樓管理費高嗎?

二手樓管理費比一手便宜,不過有利也有弊,一手樓的結構、裝修都比較好,通常全新物業會有十年外牆結構保養,但apartment管理費在當初買樓花時與收樓時可能會有大加幅,試過有發展商加一成多,而未必會通知買家。

2. 如何挑選合適的發展商?

不論是英國物業自住或投資,都很怕買到爛尾樓,特別是樓花,萬一發展商周轉不靈,就會遲交樓、爛尾,有些小型發展商會在未取得政府正式文件就預售,所以可以先網上找找各發展商的樓盤新聞,再自行定奪。

3. 何謂交易完成日 (Completion Date)?

根據英國稅務及海關總署,當物業完成交易後14日內就要報印花稅,即當你

交易代價已過戶、擁有業權的法律文件(如屋契等已轉讓至買家)、賣家遷出、地區政府亦承認這次交易、買家已取匙、物業正式歸於買家。

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